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부동산 투자57

3기신도시 사전청약에 대해서 정리해 봅니다 # 고양창릉 하남교산 오늘은 정부에서 발표한 사전청약에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다. 이제 어느정도 사전청약 일정이라든가 공급호수등이 나오게 되었으니, 해당되시는 분들은 잘 알아두어야겠네요. 1. 사전청약 사전청약은 주택의 조기공급효과를 위해서 본청약보다1~2년 조기공급하는 청약제도인데요. 공공택지에서 공급되는 공공분양이라고 국토교통부는 정의하고 있습니다. 본청약보다 1~2년전이라고 정의하고 있지만, 본청약 입주자 모집공고가 나와야 정확하게 입주시기를 알 수 있겠지요. 사전청약 당첨자는 다른지구에는 중복으로 신청할수없도록 되어있는데요. 다만 그전까지는 집을 못구하고 사전청약만 목매어서 바라봐야 하는 분들이 있을 것이므로, 다른지구의 본청약에는 청약할 수 있도록 있도록 해 놓았습니다. 다른 본청약건이 있으면 해보고 되면 거.. 2020. 9. 10.
법 체계에 대한 이해와 검색방법 정리 # 법률 # 시행령 # 시행규칙 오늘은 법 체계에 대해서 이해하고 검색하여서 원하는 법률 또는 시행령이나 시행규칙을 찾는 방법에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다. 1. 법령 체계 한국의 법령체계는 최고규범인 헌법을 가장 상위로 합니다. 헌법의 이념을 구현하기 위해서 법률이 존재하구요. 그 법률의 효과적인 시행을 위해서, 시행령인 대통령령이 있구요. 대통령령을 시행규칙인 총리령, 부령등의 행정입법이 받춰주고 있습니다. 이러한 체계에 따라 존재하기 때문에, 상위법령의 위임 또는 상위법령의 집행을 위해서 재정되는 하위법령은 상위법령에 저촉되는 내용을 담을 수 없습니다. 1-1. 헌법 헌법은 최상위 법규범으로, 국민의 권리와 의무, 정부구조, 경제 질서 및 선거관리등에 관한 사항을 규정합니다. 헌법은 모든 하위법령의 제정과 개정의 기준과 근거.. 2020. 8. 20.
재개발 절차에 관한 정리 # 사업시행인가 # 관리처분인가 오늘은 재개발 절차에 관해서 정리해 보도록 하겠습니다. 1. 전체 재개발 과정 우선 전체 재개발 과정을 보도록 하겠습니다. 주요 포인트로는 정비구역지정과 조합원 대다수의 동의를 얻어야 하는 조합설립인가, 그리고 재개발 사업의 사업성과 관련된 허가를 얻는 사업시행인가, 중요허가의 마지막 관문인 관리처분계획인가를 꼽을 수 있겠습니다. 표로는 단순해 보이지만, 중간에 각종 행정절차도 매우 많고, 사람간의 일이라서 다툼도 많이 발생하여서 사업이 늘어지기도 하구요. 조합이 설립되면, 사업체가 생기는 것이여서 각종 인건비와 사업비용이 발생하기 시작합니다. 재건축보다도 더욱 다양한 사람들이 모여서 하는 사업이어서인지, 시간도 훨씬 많이 걸리는 경우가 많습니다. 2020. 8. 19.
소형아파트와 중대형아파트 어디를 선택해야 할까요? 투자하면 보통 소형아파트를 떠올리는 경우가 많습니다. 과연 소형 아파트에 투자하는 것이 안전한 정답일까요? 오늘은 어떠한 경우에 소형 혹은 중대형으로 가야하는지 정리해 보도록 하겠습니다. 1. 대형이 필요한 곳과 소형이 필요한 곳이 있다. 가격을 구성하는 가장 중요한 핵심은 수요와 공급입니다. 소형아파트 수요가 많은 곳에서는 소형의 가치가 더 올라가고, 대형아파트가 필요한 곳에서는 소형의 가치는 상대적으로 낮게 평가될 것입니다. 그에 따라 평당 가격도 차이가 나게 되는 것 이구요. 무조건적으로 소형이 평당단가가 좋다라고 단정짓고 모든 입지에 적용하는 것은 옳지 않습니다. 입지에 맞는 평형대를 맞춰서 투자하는 것이 좋은데요. 어디서 중형 혹은 대형이 좋고, 어느 곳에서 소형이 좋은지 알아보도록 하겠습니다... 2020. 8. 6.
청약 전략을 총정리해 봅니다. # 청약통장 민간분양 공공분양 청약은 누구에게나 공평하게 가질 수 있는 기회인데요. 이것은 무주택으로 꾸준히 공부하면서 적립하기만 하면 당첨될수 있는 길이 있기 때문입니다. 청약의 규칙은 주택공급에 관한 규칙에 나와있는데요. 오늘은 이러한 청약 규칙에 따른 전략에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다. 다만, 이 글에서 신혼부부 같이 특별공급대상에 관한 글은 정리하지 않았습니다. 특공에 대해서는 다른 글에서 다루어 보도록 하겠습니다. 청약에 있어서 공공분양과 민간분양을 구분해서 접근해야 하는데요. 공공분양과 민간분양이 청약순위를 결정하는데 다른방식을 취하기 때문입니다. 먼저 공공분양의 경우부터 보도록 하겠습니다. 1. 공공분양과 청약 1-1. 공공분양의 커트라인과 인정총액 먼저 공공분양의 청약 당첨순위 선정 방식에 대해서 보도록 하겠습니다.. 2020. 7. 27.
7월 브랜드 아파트 청약 캘린더 총정리 # 분양예정 # 입주예정 이 글에서는 7월 브랜드 아파트들의 청약 일정 및 입주일정에 대해서 정리해 보겠습니다. 소위 1군 건설사라고 하는 메이저 아파트 브랜드 순위는 계속 변하기 때문에 순위를 정해 놓지는 않구요. 자이(Xii), 힐스테이트, 래미안, 푸르지오, e편한세상, 롯데캐슬, 아이파크, 호반써밋과 호반 베르디움, 포스코더샵, 이 10가지 브랜드들에 대해서 순서대로 일정을 정리하고자 합니다. 8월 이후에는 전매가 불가능해지므로 이러한 것들이 7월 분양일정에도 영향이 있을 것 같은데요. 자이의 일정부터 보도록 하겠습니다. 1. 자이(Xi) 1-1. 분양예정 성남 산성역자이푸르지오(4,774세대 중 1,718세대 분양) 의정부역스카이자이(393세대) DMC센트럴자이( 1,388세대 중 463세대 분양) DMC파인시티자이 분.. 2020. 7. 10.
GTX 역에 들어서는 랜드마크 환승센터 오늘은 대도시권 광역교통위원회에서 발표한 랜드마크가 되는 30개 GTX 역사의 환승센터에 대한 소식을 정리해 보도록 하겠습니다. 1. 환승센터를 설치하려고 하는 이유 정부가 생각하는 GTX의 효과는 다음과 같은데요. 하루 이용객이 100만 명에 2시간이 넘는 출, 퇴근시간도 30분대로 단축되는 수도권 인구의 77%(약 2천만 명)가 누리는 교통수단으로 보고 있습니다. 하지만, 고속 운행으로 역 간 거리가 멀고, 지하 40m가 넘는 곳에서 운행하는 GTX 특성상, 연결되는 도시철도 및 버스 등의 도시 내 교통수단과의 획기적인 연계환승 확보가 필수적이라고 생각하고 있습니다. 따라서 철도사업완료후에 환승센터를 건립하는 것이 아니고, 선제적으로 구축하기 위해서 지자체를 대상으로 해서 환승센터를 시범 공모한다고 .. 2020. 7. 4.
공공분양시 5년 의무 거주에 관한 정리 #공공분양 청약주의 오늘은 공공분양시에 적용되는 5년의무 거주에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 1. 5년 의무거주 수도권 내의 공공분양주택의 경우 최대 5년의 거주의무가 적용된다는 것 인데요. 3기 신도시 등의 수도권 공공분양단지는 모두 적용되게 됩니다. 다행히 지방은 해당되지 않습니다. 다만 모든 주택이 5년은 아니구요. 분양가격대비 인근지역 주택매매가격의 비율에 따라서 달라집니다. 3년 혹은 5년이 되는데요. 아래 표를 참구해 주시면 됩니다. 분양가격/인근지역 주택매매가격 거주의무기간 80%미만 5년 80%이상 3년 2020. 6. 11.
다주택자가 할 수 있는 청약 전략 정리 #다주택자 LTV #청약당첨 무주택자가 주택의 우선권을 가지고 있는 현재 청약시장 상황에서, 다주택자는 무엇을 할 수 있을 까요? 오늘은 다주택자와 현재 청약 시장에서의 상황을 정리해 보고, 그에 따른 청약 전략도 정리해 보도록 하겠습니다. 1. 더 이상 줍줍 아파트는 없다 2020년 3월 16일 부터는, 기존 40%만 추가로 뽑았던 예비당첨자를, 300%로 뽑기로 하였는데요. 기존보다 7배나 더 많이 예비 당첨자를 만들어 놓는다는 것 이지요. 이제 예전처럼 청약하지 않고, 모델하우스에 번호만 남기고 가서 나중에 문자로, 취소 혹은 미달로 인한 잔여 세대에 대해 소위 줍줍이 어려워 졌다는 것 이지요. 이제 다주택자도 청약 기회가 있을 때는 참여해야 한다는 의미로 생각할 수 있습니다. 그렇다고 당첨될 확률이 높다는 애기는 아닙니다. .. 2020. 5. 7.
부동산 거래시에 확인해야 할 사항들 큰 돈이 오가는 부동산 거래는 확인해야 할 사항들이 많습니다.특히 사회 초년생이나 신혼부부같은 경우,첫 매매시에 무엇을 확인해야 할 지 잘 모르는 경우가 많을텐데요. 오늘은 부동산 거래시에 어떤 점 들을 확인해야 하는지 알아보겠습니다. 1. 등기부 등본 확인 부동산 거래에 있어서 가장 중요한 기준은,바로 등기부 등본입니다. 등기부 등본은 갑구와 을구로 구성되어 있습니다.소유권에 관한 사항인 갑구와,소유권 이외에 관한 을구로 나누어져 있는데요. 은행에 의한 근저당이나 가처분 같은 것이 없는지 꼼꼼히 확인해 볼 필요가 있습니다.근저당이 잡혀있다고 다 문제가 있는 것은 아니니,상황을 잘 살펴보고 판단하는 것이 필요합니다. 등기부 등본은 아래 인터넷 사이트나, 스마트폰 앱스토어에서 인터넷등기소 를 검색하여서, .. 2017. 11. 1.
재건축 절차와 시간은 어떻게 걸리나요? 재건축은 10년이 걸리는 사업이라고들 말씀들 많이 하시는데요. 10년이면 강산도 변하는데, 도대체 어떻게 진행되는 것일까요? 오늘은 재건축 절차에 대해서 정리해보도록 하겠습니다. 재건축 사업은 준비단계, 시행단계, 착공단계, 청산 단계등으로 나눌수 있는데요. 하나하나 정리해보도록 하겠습니다. 1. 사업 준비 단계 이 단계는 보통 2-3년 정도가 소요된다고 한다는데요. 지방 자치 단체에서 계획을 수립하고, 안전 진단을 받는 과정입니다. 사업준비단계는 아래 이미지와 같이 진행 됩니다. 1-1. 기본 계획 수립 특별시장 또는 광역시장, 그 밖에 서울특별시와 광역시를 제외한 인구 50만 이상의 대도시의 장들은, 도시 및 주거환경정비기본 계획을 10년 단위로 수립해야하는데요. 기본 계획이라는 것은 이것을 가르킵니.. 2017. 8. 26.
부동산 경매 투자시 확인해야 할 5가지 서류 부동산 경매 투자를 할때는 현장에 대한 임장도 중요하지만,등기부 등본같은 주요 부동산 서류들을 발급받아서 기본적인 정보들을 정리하고 확인하는 것이 필수인데요. 오늘은 부동산 (경매) 투자시 미리 뽑아서 정리해놓아야 할 서류들에 대해서 정리해보겠습니다. 1. 건물 및 토지 등기부 등본 가장 먼저 뽑아야 할 서류는 바로 등기부 등본입니다. 등기부 등본은 크게 표제부, 갑구, 을구 세가지로 구성이 되어있는데요.표제부에는 건물이나 토지의 면적이나 등기원인이나 내역등이 포함되어 있습니다.아파트 같은 집합건물의 경우는 대지면적과 전용면적등을 여기서 확인할 수 있구요.갑구에는 소유권에 관한 사항이 주로 적혀있구요. 을구에는 소유권이외의 권리에 관한 사항이 적혀 있습니다. 모두 중요한 사항들이지요. 집합건물이 아닌 경.. 2017. 5. 26.
우선변제권과 최우선변제권에 해당하는 임차인 # 경매투자 경매에서 임대차 관계를 파악하는 것이 매우 중요한데요.특히 대항력을 가지면서, 특정 조건을 만족하면,우선적으로 변제되야 하는 권리가 발생하기 때문입니다. 오늘은 임대차 관계에서 우선적으로 변제되어야 하는,우선변제권과 최우선변제권에 대해서 정리해 보겠습니다. 1. 우선변제권 1-1. 우선변제권이란 우선변제권은 말 그대로, 임대차 관계가 종료될 경우, 발생하게 되는 보증금 반환채권을 후순위 권리자 보다 우선하여 받을 수 있는 권리를 의미합니다. 여기서 중요한 것은, 후순위 권리자 보다 우선한다는 것인데요.말소기준권리보다 앞서지 못하면,말소기준권리와 선순위 권리보다 배당금 순위가 낮은 것은 동일합니다. 예를 들면, 2010년 1000만원의 저당권을 가나은행에서 설정하고,2011년에 1000만원의 저당권을 다라.. 2017. 5. 6.
경매 에서 임차인이 대항력을 가지는 조건 경매에 있어서 임차인과의 권리관계 분석이 매우 중요한데요.오늘은 임차인이 우선변제권이나 최우선 변제권을 갖는데 필수조건 중 하나인,대항력에 대해서 정리해 보겠습니다. 1. 대항력이란 대항력이란, 유효하게 성립된 권리관계를 타인에게 주장할 수 있는 권리를 뜻하는데요.이를 구체적으로 경매에 비교해 보겠습니다. 전세나 월세로 주택을 임대차 하고있는 중에, 건물이 경매에 들어가게 됬다고 해보겠습니다.이 때, 이 건물을 낙찰받은 매수자는 임대차 권리상의 타인이라고 할 수 있는데요.매수자(타인)에게 임대차의 권리를 주장할 수 있는권리를 가르킵니다. 2. 대항력을 가지는 조건 2-1. 주민등록을 임대차 주소지로 이전하여, 전입신고가 되어 있어야 함 법적으로 전입신고를 하지 않으면, 대항력을 갖출 수 없는데요.종종 임.. 2017. 4. 12.
경매투자시 꼭 알아두어야 하는 근저당 경매를 할 때, 가장 많이 등장하는 권리관계 중 하나가 근저당인데요.대표적 말소기준권리이면서, 경매를 투자하는데 있어서 꼭 알아두어야 하는 부분이지요.오늘은 이 근저당에 대해서 정리해 보겠습니다. 1. 근저당 보통 은행에서 담보대출을 받으면 근저당을 설정하는 경우가 대부분입니다.은행에 주택을 담보로 대출을 해보신적이 있다면, 이미 은행에 근저당이 설정되어 있다는 것입니다.집살때, 보통 20~30%정도는 대출을 하기 때문에, 경매에서도 가장 많이 보게 되는 것이지요. 근저당은, 채무자가 채무를 갚지 못할것에 대비해서 설정하게 되는데요,미래에 생길 채권(이자등을 포함)을 담보로 최고액을 정해서, 저당권을 미리 설정해 놓는 것입니다. 이러한 근저당은 부동산 등기에 기재되는 권리로서,채권의 최고액을 기재하게 되.. 2017. 4. 11.
주상복합 아파트 의 장단점에 대해서 정리해보겠습니다. 요즘 아파트 분양공고 중에는, 입지가 좋은 곳에 위치한 주상복합 아파트도 종종 눈에 띄는데요.일반 아파트와 비교하여 어떤 장단점이 있는지 몰라서, 조금 망설이게 되는데요.오늘은 이 주상복합에 대해서 정리해보도록 하겠습니다. (타워 팰리스, 출처 | https://ko.wikipedia.org/wiki/%ED%8C%8C%EC%9D%BC:Tower_Palace) 1. 주상복합 아파트 주상복합 아파트는, 주거 공간과 상업 공간이 복합되 있는 아파트라는 의미인데요.보통 5층 이상이 주거공간으로 이루어지고, 아래의 1~4층은 상업공간으로 이루어져 있습니다. 법적으로는 전체 면적의 70%이상이 주거공간으로 이루어지면, 주상복합 아파트가 될 수 있다고 하네요. 2. 주상복합 아파트 장점 2-1. 입지가 좋은 편 주상.. 2017. 4. 9.
경매시 인수할 등기상의 선순위, 후순위 그리고 말소기준권리 경매를 하는데 있어서 가장 중요한 부분이 권리분석인데요. 분석할 권리가 없는 물건은, 경쟁도 높아지고 낙찰가도 높아서 투자가치가 떨어지는 반면, 권리관계가 복잡하여 분석하기 어려운 물건은, 리스크도 커지지만 성공시에 이익도 큽니다. 오늘은 권리분석의 기준이 되는 말소기준권리와 선순위, 후순위, 그리고 무조건적으로 인수되는 권리나 등기상에 나타나지 않는 권리등을 정리해보겠습니다. 1. 말소기준권리 말소기준권리는 등기사에 채무를 받기위해 적혀져 있는 권리중, 인수해야하거나 인수하지않고 사라지는 권리의 기준이 되는 권리를 말합니다. 이것을 이해하기 위해서 경매에 대해 생각해보면 좋은데요. 만약, 1억에 낙찰된 아파트 물건이 있고, 1번권리가 은행 근저당으로 1억원원이구요. 2번권리가 신용카드사의 근저당이 3천.. 2017. 3. 23.
돈 되는 아파트 의 기준을 알아보자 현재의 인구감소와 불확실한 부동산 경기를 생각하면, 아파트 매수를 결정하는 것이 쉽지만은 않은데요. 오늘은 돈이 되는 아파트는, 어떤 것들을 고민해야 하는지, 기본적인 기준들을 정리해보겠습니다. 1. 아파트 가치의 바로미터, 전세율과 거래량 아파트의 가치를 보는데 있어서, 매우 명확하게 수요를 보여주는 수치가 있는데요. 바로 전세율입니다. 살기좋은 곳에 전세입자들이 많이 몰려들고, 다른 아파트들에 비해 상대적으로 높은 전세율을 보이겠죠. 살기 좋은 곳이 수요를 올려주고, 그것이 바로 아파트의 가치니까요. 이 전세율을 구하는 것은 아주 쉬운데요. 아래의 공식으로 구할 수 있습니다. (전세가/매매가)*100= 전세율 예를들면, 1억짜리 아파트가 전세가가 9천이라면, 90%의 전세율을 보인다고 할수 있습니다... 2017. 3. 21.

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