부동산 경매 투자시 확인해야 할 5가지 서류

부동산 경매 투자를 할때는 현장에 대한 임장도 중요하지만,

등기부 등본같은 주요 부동산 서류들을 발급받아서 기본적인 정보들을 정리하고 확인하는 것이 필수인데요.

오늘은 부동산 (경매) 투자시 미리 뽑아서 정리해놓아야 할 서류들에 대해서 정리해보겠습니다.

1. 건물 및 토지 등기부 등본

가장 먼저 뽑아야 할 서류는 바로 등기부 등본입니다.

등기부 등본은 크게 표제부, 갑구, 을구 세가지로 구성이 되어있는데요.

표제부에는 건물이나 토지의 면적이나 등기원인이나 내역등이 포함되어 있습니다.

아파트 같은 집합건물의 경우는 대지면적과 전용면적등을 여기서 확인할 수 있구요.

갑구에는 소유권에 관한 사항이 주로 적혀있구요. 을구에는 소유권이외의 권리에 관한 사항이 적혀 있습니다. 

모두 중요한 사항들이지요.

집합건물이 아닌 경우, 건물과 토지가 각각 별도 등기되어 있구요,

저당권도 별도로 설정되어 있는 경우들이 있으므로 둘 다 확인해야 합니다.

반대로 아파트같은 집할 건물의 경우는 건물과 토지가 별도로 등기가 되어있지는 않구요.

표제부에 표시된 대지 면적등에 대해서 확인을 꼭 해야합니다.

특히, 아파트가 오래될 수록, 재건축에 대한 고려를 해야 한다면, 

재건축 투자 수익률과도 연관되므로 대지 면적의 확인은 꼭 필요합니다.

경매의 경우, 등기부 등본에서 표기된 권리관계를 통해,

채권자와 채권액 및 설정된 원인과 설정일 등을 보고 말소에 관한 사항등을 파악해보아야 하므로,

가장 기본적이면서 중요한 서류라고 할 수 있겠습니다.

등본은 법원이나 관할 등기소에서 뽑을 수 있는데요.

온라인 상에서도 출력해서 받을 수 있습니다..(아래 링크를 클릭해 주세요.) 

>> http://www.iros.go.kr

요즘에는 안드로이드 폰으로도 발급받아서 볼 수 있는데요.

>> 인터넷 등기소 구글 플레이 주소

2. 건축물관리대장

건물의 가치가 중요한, 근린상가나 단독, 다가구 주택, 숙박시설등의 경우 꼭 확인해보아야 하는 서류입니다.

건축물 관리대장에 나와있지 않은 건물이 있는지 확인기 위해서는 이 건축물 관리대장과 비교해보는 것이 가장 확실한 방법입니다.

또한 건축물 관리대장을 기준으로 해서, 

증개축등의 변경사항에 대한 합법적인 기재여부등을 파악해야 하는데요.

예를 들면, 2층으로 허가가 난 건물의 3층에 조그맣게 작은 원룸같은 것이 지어져 있고,

임대까지 되어있다면, 나중에 문제가 될 수 있겠습니다.

건출물대장에는 위반사항에 대한 이행강제금도 파악할수 있는데요.

해소하기 어려운 위반에 대해서 이행강제금이 부과되어 있다면, 

고정적인 비용이 나가는 것도 감안해야 하겠습니다.

건물의 용도도 꼼꼼히 보아야 하는데요.

주택이지만 상가로 쓰고 있는 경우등도 보아야 합니다.

이밖에도, 층당 면적과 공유면적, 용적률, 건폐율, 주차대수나 소유관계 등에 대해서도 확인할 필요가 있습니다.

건축물 관리대장은 해당 시, 군, 구에서 발급받을 수 있는데요.

인터넷에서도 발급받을 수 있습니다. 아래링크를 사용해주세요.

>> http://www.minwon.go.kr/main?a=AA020InfoCappViewApp&CappBizCD=15000000098

3. 토지대장, 지적도

건축물 관리대장이 건물의 가치가 중요한 물건에 필수적으로 확인해야 하는 서류라면,

토지대장과 지적도는 토지의 가치가 중요한 곳에서 매우 중요한 서류입니다.

토지면적이나 형상 등을 확인해야 하구요.

지적도 상에서 맹지인지, 개별 공시지가는 얼마인지등을 확인해야 합니다.

임야나 토지의 경우 옆 토지와 경계가 불분명하다면, 토지측량을 실시하고 경계를 책정해야 합니다.

해당 시, 군, 구청에서 발급이 가능한 서류이구요.

개별공시지가에 대해서 기재를 요청해서 발급 받아야 합니다.

이 서류는 인터넷에서도 발급을 요청할 수 있습니다.

아래의 링크를 첨부합니다.

토지대장 발급 >> http://www.minwon.go.kr/main?a=AA020InfoCappViewApp&CappBizCD=13100000026

지적도 발급 >> http://www.minwon.go.kr/main?a=AA020InfoCappViewApp&CappBizCD=13100000027

참고로, 임야에 대해서는 임야대장과 임야도가 따로 존재합니다.

임야에 대한 투자시에는 위의 서류를 발급 받아야 합니다.

4. 토지이용계획 확인원

토지이용계획 확인원은 어떤 건축물을 지을 수 있는지를 알 수 있으므로 매우 중요한 서류입니다.

용도지역이나, 지구 등 도시계획사항과 공법상 규제사항 등을은반드시 확인해야 하는 사항인데요.

토지, 단독주택, 다가구주택 등은 향후 개발을 어떻게 개발할 수 있는지의 범위를 토지이용계획 확인서를 보고 판단해야 합니다.

이 확인서에는 도로 접도 조건이나 도록의 폭등이 기재되어 있으므로, 매우 유용합니다.

해당 시, 군, 구청에서 발급이 가능한 서류이구요.

이 서류 역시 온라인 상에서 발급이 가능한 서류입니다.

오프라인 서류보다는 인터넷이 잘 되어있어서, 인터넷에서 확인 후 정리하여, 필요한 정보만 출력하여 보는 것을 추천드립니다.

>> http://luris.molit.go.kr/web/index.jsp

규제정보와 관련 용어들을 잘 몰라도, 그에 대한 설명등이 웹사이트에 잘 나와있으므로 참고하면 좋구요.

최근에 변경된 사항들도 업데이트 되므로, 종종 확인해 보면 좋습니다.

사이트 업데이트 된 이후에는 사용하기거 더 좋아진 것 같습니다.

5. 전입세대 열람원

경매 물건에 임차인이 거주하고 있는 경우에, 언제 전입했는지 등을 확인하는데 필요한 자료입니다.

이 서류를 통해서, 전입한 세대주의  성명과 전입일, 

그리고 세대가 나중에 합가한 경우 동거가족의 최초전입일 등을 파악해야 합니다.

이 서류는 이해관계인이 아닌, 일반인이 항상 열람할 수 있는 서류는 아니구요.

경매가 진행되는 물건이라는 소명자료인 경매정보 인쇄물등을 가져가서,

동사무소나 읍, 면사무소에 가져가야 발급 받을 수 있습니다.

아쉽게도 인터넷으로 발급 받을 수 있는 서류는 아닙니다.

6. 정리

건물 및 토지 등기부 등본, 건축물 관리대장, 토지대장과 지적도, 토지이용계획원 모두 인터넷에서 발급받을 수 있는 서류이므로,

전입세대 열람원만 해당 읍, 명, 동사무소에 들러서 뽑으면 되는데요.

한번 씩만 해보면, 어렵지 않게 뽑을 수 있으므로,

현장조사전에 반드시 뽑아서 확인해보는 것이 좋을 것 같습니다.