소형아파트와 중대형아파트 어디를 선택해야 할까요?

투자하면 보통 소형아파트를 떠올리는 경우가 많습니다.

과연 소형 아파트에 투자하는 것이 안전한 정답일까요?

오늘은 어떠한 경우에 소형 혹은 중대형으로 가야하는지 정리해 보도록 하겠습니다.

 

 

1. 대형이 필요한 곳과 소형이 필요한 곳이 있다.

가격을 구성하는 가장 중요한 핵심은 수요와 공급입니다.

소형아파트 수요가 많은 곳에서는 소형의 가치가 더 올라가고,

대형아파트가 필요한 곳에서는 소형의 가치는 상대적으로 낮게 평가될 것입니다.

그에 따라 평당 가격도 차이가 나게 되는 것 이구요.

무조건적으로 소형이 평당단가가 좋다라고 단정짓고 모든 입지에 적용하는 것은 옳지 않습니다.

입지에 맞는 평형대를 맞춰서 투자하는 것이 좋은데요.

어디서 중형 혹은 대형이 좋고, 어느 곳에서 소형이 좋은지 알아보도록 하겠습니다.

 

2. 대형이 좋은 곳과 투자시 주의할 점

2-1. 소득수준이 높은 도시

강남이나 여의도 또는 용산같이 소득수준이 높은 일자리가 많으며 계속 늘어나는 곳은,

대형평형의 수요가 좋다고 할 수 있을 것 같습니다

가격이 비싼 대형평형의 수요를 받춰줄 수 있는 고소득 인구가 많이 있기 때문에,

이런 곳 이라면 대형을 선택하는 것이 좋겠지요.

 

2-2. 입지가 좋은 곳일수록 대형

개선되는 철도 및 도로 교통 그리고 좋은 일자리와 학군 및 상업시설들이 있는 입지가 좋은 곳 일수록, 대형이 더욱 좋습니다.

그만큼 좋은 입지라면 소득이 높은 사람들도 거주하고자 할 테니까요.

투자할 때도, 입지가 좋은 곳이라는 확신이 있다면 대형에 도전해 보아도 좋을 것 입니다.

상대적으로 생각해 보면, 입지가 중간정도인 곳이라면, 중형평형이, 입지에 대한 확신이 없다면 적은 비용이 드는 소형이 안전하겠지요.

 

 

2-3. 대형투자시 주의점

경제가 좋지 않을 때는, 아무래도 받춰줄 수 있는 고소득 실수요층이 얇아지기 때문에,

내려갈때는 가격이 빠르게 내려갑니다.

급매물로 나오는 매물들의 가격도 시가와 억대의 차이를 보이는 경우도 있지요.

경기의 사이클이 좋지 않을 때, 무리하게 대출을 받는 투자는 지양해야 겠지요.

또한 구축 대형아파트에 대해서는 입지에 대해서 확실하게 파악하고 들어가야 하겠습니다.

대형을 받춰주는 고소득 실수요자들도 신축을 먼저 선택하고,

공급이 부족하면 구축을 선택하게 될 것이기 때문이지요.

 

3. 중형이 좋은 곳과 주의할 점

대표적으로 중형이 좋은 곳은 신도시라고 할 수 있을 것 같습니다.

교통만 발달한 베드타운인 신도시의 경우,

아무래도 30평대가 가장 인기가 많습니다.

 

그래서인지 분양되는 아파트도 30평대가 많은 편인데요.

주의할 점은, 매물이 희소하다고 20평대로 접근하기 보다는,

수요가 많은 30평대 안에서도 입지가 좋은 것을 찾아야 한다는 것 입니다.

건설사들은 분양을 할 때, 가장 수요가 많은 평형이나 가격들에 대해 리서치를 하고 분양을 합니다.

이들이 신도시에서 30평형대를 많이 분양한다면 다 이유가 있는 것 이지요.

무조건 반대로 가기보다는, 그 안에서 가장 입지가 좋은 곳을 찾는 것이 좋다고 생각합니다.

 

30평형대는 가장 수요가 많은 평형대라고 할 수 있습니다.

인생의 사이클로 생각해보면,

신혼부부가 되어서 20평대에 살다가,

한명 혹은 두명의 아이를 낳고, 아이가 크면서 30평대에 옮기게 됩니다.

어찌보면 아이를 가지는 부부세대의 종착역 같은 곳 인데요.

그만큼 안정적인 평형대라고 할 수 있습니다.

 

수요가 많은 평형대인 만큼, 공급도 많은데요.

30평형대의 핵심은 가족이므로, 교육환경과도 발맞추어서 좋은 입지인지 생각해볼 필요가 있습니다.

교통이나 일자리 입지도 중요하지만, 가족의 교육이나 여가 및 쇼핑 환경도 잘 생각해서 입지를 고르면 더 좋을 것 같습니다.

 

4. 소형이 좋은 곳과 주의할 점

현재의 부동산 규제정책으로 인해서 장점이 많이 희석되었지만,

그럼에도 전세와 시세의 차이를 이용한 갭투자를 하고자 한다면 소형이 제격이지요.

투자금도 적게들고, 대부분의 입지에서 전세와 시세의 차이가 가장 작은 평형이기 때문입니다.

예전 투자책중에서는, 단지내 가장 작은 평형에 투자하는 것을 정석처럼 이야기하는 책도 있었는데요.

신도시 브랜드 소형아파트에 갭투자자분들이 많았던 것도 이러한 것이겠지요.

 

지역을 떠나서 소형은 기본적인 수요가 있습니다.

결혼을 하지 않거나 못하는 인구도 늘고 있고,

아이를 갖지 않는 부부의 수도 늘고 있습니다.

혹은 결혼해서 가정을 처음 시작하는 신혼부부도 소형에서 시작하는 경우가 많지요.

이렇게 기본적인 수요가 탄탄하기에 하락하는 시기에도 중대형보다는 좀 더 탄탄하게 가격을 받춰줄 수 있습니다.

 

 

상대적으로 입지가 약한 곳에 소형이 많은데요.

서울에서도 노도강이라고 하는 곳에 소형이 많은 것도 연관이 있는 것 같습니다.

물론 수요가 넘치는 서울안에 있는 것 만으로도 가치가 있기는 하지만,

서울안에서는 입지가치가 조금 떨어지기 때문이지요.

 

갭투자에서 위력을 발휘했던 소형평형이지만,

이제는 다주택 갭투자가 많이 어려워진 시기이기에,

아무리 기본적수요가 탄탄한 소형이라도,

투자로 접근할 때는 현재 입지에 소형이 적합한지 생각하고 들어갈 필요가 있을 것 같습니다.

 

 

5. 수요가 높은 평형을 알아보는 방법

해당지역에서 수요가 높은 평형을 알수있는 방법들이 있는데요.

건설사들이 분양하는 평형대를 파악해보면 좋습니다.

이들은 돈을 들여서 수요를 예측하고 그를 기반으로 분양을 하는데요.

이 지역에서 수요가 있을 평형대에 맞춰서 분양을 하므로 이것을 보고도 현재 이 지역에 맞는 평형대를 알수도 있겠습니다.

그 지역에 대형이 없다면, 아직은 고소득자들이 받춰줄 수 있는 입지는 아니라고 생각해 볼수도 있겠네요.

 

 

수요가 높은 것은 가격에 반영됩니다.

따라서 지역에서 가장 가격이 높은 아파트와 그 평형대를 분석해보면,

해당지역에서 필요로 하는 평형대를 이해하는데 도움이 될 수 있습니다.

 

또한 재건축이나 재개발 아파트가 분양이 되서 나오는 경우,

조합원들이 어떤 평형을 가져가는지 참고하는 것도, 그 지역에 대해서 이해하기 좋습니다.

그 지역에서 오래살면서 수요를 잘 아는 조합원들이 선택한 것이니 만큼 신뢰도가 높다고 할 수 있겠지요.

 

6. 입지평가는 중형

일반적으로 입지를 평가할 때는 결국 국민평형인 중형 34평형을 가지고 하게 됩니다.

입지에 대한 분석이 어렵다면 시장이 해당 아파트의 34평형의 가격을 어떻게 보고 있는지를 체크해 보면 되는데요.

입지특성을 제외하고 보면 일반적으로는 분양하고 처음에는 투자부담이 적은 소형쪽으로 자금이 가다가,

중형으로 점점 세가 기우는 형국을 보이는 것이 일반적입니다.

따라서 중형은 어찌되었던 입지평가의 바로미터라고 할 수 있겠습니다.

 

7. 변화해나가는 트렌드

아무도 예측하지 못하던 코로나 바이러스 같은 것이 퍼지면서 집에 있는 시간이 많이 늘어났습니다.

이에 따라서 소형보다는 중형 혹은 대형의 선호도가 올라갈 수밖에 없을텐데요.

물론 이런 트렌드는 고정된다기 보다는 계속 변화해 나가겠지요.

입지분석에만 시야가 좁아져서 이런 시대적 변화를 읽지 못하지 않도록,

트렌드도 읽으려는 노력이 필요할 것 같습니다.

 

8. 역시 중요한 것은 수요와 공급

현재의 수도권에서는 중형 및 소형평형 공급이 대부분입니다.

2010년도에는 대형평형이 인기였다고 하는데,

현재는 분양하는 건설사들도 중소형위주로 분양하기에,

상대적으로 대형평수가 희귀해져가는 상태입니다.

언젠가 신축 대형평수의 수요가 생기게 되지 않을까하는 생각도 해 볼 수 있습니다.

 

9. 정리

결국은 살고자 하는 지역안에서 정해진 분양 혹은 기축물량안에서 선택을 해야하는데요.

위에서 알아본 것 처럼, 지역의 상황이나 입지에 맞게 잘 선택을 해야하겠습니다.

예를 들면, 일자리는 없고 교통만 있는 베드타운에 가고자 한다면,

가족들이 살수있도록 중형평형이면서,

신축이며 교육, 교통, 쇼핑, 여가 여건이 좋은 곳을 가격이 비싸더라도 골라야 하겠습니다.