청약 전략을 총정리해 봅니다. # 청약통장 민간분양 공공분양

청약은 누구에게나 공평하게 가질 수 있는 기회인데요.

이것은 무주택으로 꾸준히 공부하면서 적립하기만 하면 당첨될수 있는 길이 있기 때문입니다.

청약의 규칙은 주택공급에 관한 규칙에 나와있는데요.

오늘은 이러한 청약 규칙에 따른 전략에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다.

 

다만, 이 글에서 신혼부부 같이 특별공급대상에 관한 글은 정리하지 않았습니다.

특공에 대해서는 다른 글에서 다루어 보도록 하겠습니다.

 

 

청약에 있어서 공공분양과 민간분양을 구분해서 접근해야 하는데요.

공공분양과 민간분양이 청약순위를 결정하는데 다른방식을 취하기 때문입니다.

먼저 공공분양의 경우부터 보도록 하겠습니다.

 

1. 공공분양과 청약

1-1. 공공분양의 커트라인과 인정총액

먼저 공공분양의 청약 당첨순위 선정 방식에 대해서 보도록 하겠습니다.

먼저 1순위의 기본적인 요건은 다음과 같은데요.

 

• 세대주일 것
• 청약통장에 가입하고 2년이 경과했으며, 매월 약정납입일에 24회이상 납입하였을 것
• 무주택세대구성원으로 과거 5년이내 무주택세대 구성원전원이 타 주택의 당첨자가 아닐 것

 

1순위내에서 경쟁이 발생할 경우 아래의 표와 같은 순위에 따라서 당첨순위를 매기게 됩니다.

1순위 조건중 하나인 3년이상의 무주택자 조건은 대부분 맞출 수 있을 것 같구요.

중요한 것은 청약통장의  저축 총액이 많은 사람이 우선이라는 점 입니다.

1회당 최대 10만원까지만 인정되는 청약통장납입금액에서 총액가지고 선정한다는 것 이지요.

m²dml 이하

순위	40m² 초과	40m² 이하
1	3년 이상의 기간 무주택세대구성원으로서 저축총액이 많은 자	3년 이상의 기간 무주택세대구성원으로서 납입횟수가 많은 자
2	저축총액이 많은 자	납입횟수가 많은 자

 

 

저축총액의 경우는 청약홈에서 확인할 수 있는데요.

청약홈의 웹사이트에서 "청약자격확인 > 청약자격확인서발급" 메뉴를 클릭하면 발급받을 수 있는데요.

청약순위확인서를 뽑으면, 납입인정금액을 확인할 수 있습니다.

 

그럼 얼마나 많아야 좋은 입지의 공공분양에 당첨될 수 있을까요?

수요가 많은 40m²초과의 주택형의 경우,

커트라인이라고 하면 보통 2000만원 초반정도가 됩니다.

 

10만원씩 1년동안 꾸준히 부으면 120만원일 텐데요.

10년이면 1200만원입니다. 이게 19년을 모으면 2280만원이 됩니다.

이후부터는 강력한 무기가 되어서 3년이상의 무주택기간과 합치되면 아주 강력해 집니다.

 

누군가의 말을 듣고, 2만원씩 청약저축을 넣고 있었다면,

전략자체가 공공분양을 향하고 있지 않은 것 이지요.

최대 인정액인 10만원씩 매달 꾸준히 지정된 일자에 입금해서,

최대한 빠른 기간에 2000만원을 만들기 위해서 노력해야 합니다.

 

비록 그 기간이 십수년이 걸리기는 하지만,

아무생각없이 꾸준히 넣다 보면 될 것입니다.

누구에게나 주어진 평등한 기회인 것이지요.

 

20대에 시작한다면 30대 후반에 대한민국 아무리 좋은 입지라고 해도 도전해볼수 있는데요.

분명히 너무 오래걸리고 어렵기는 하지만, 아예 기회가 없는 것보다는 훨씬 낫다고 할 수 있겠지요.

게다가 공공분양의 분양가는 주변 아파트들의 시가보다 훨씬 싼 경우가 대부분이며,

입지도 좋은 경우가 많습니다.

 

1-2. 공공분양의 순위와 조건

공공분양에 있어서 1순위가 되기 위해서는 다음과 같은조건을 만족해야 하는데요.

 

순위	납입기한 및 조건	주의사항
1순위	청약통장 2년(24개월)동안 24회 이상 납입.	- 납입횟수가 24회가 않되거나 연체되고 있는 경우는 제외됨 - 세대주만 청약가능 - 5년 재당첨제한시 1순위 청약않됨
2순위	1순위에 해당하지 않는 청약통장 가입자	유주택자는 2순위도 지원 않됨

 

이외에도 공공분양의 조건은 상당히 까다로운데요.

아래의 조건을 모두 만족 시켜주어야 합니다.

• 세대구성원 모두가 분양권 또는 무주택자여야 함
• 정해진 자산과 소득조건 맞추어야 함
• 무주택기간 3년이상

 

다만, 60m²이상에서는 소득과 재산과 무관하게 분양받을 수 있는데요.

항상 소득이나 재산이 적어야 공공분양을 받을 수 있는 것이 아니므로 기회를 놓치지 말아야 하겠지요.

 

1-3. 공공분양 관련 팁

세대주여야 하는경우, 세대주는 주민센터에 가서 쉽게 바꿀수 있는 것입니다.

아버지가 세대주여야 한다는 편견은 버리고, 청약통장이나 청약조건에 따라서 세대주를 변경하면 좋습니다.

 

2. 민영분양의 전략

위에서 공공아파트 청약에 대해서 알아보았는데요. 민영아파트는 청약전략이 완전히 다릅니다.

무주택기간이나 부양가족등에 따른 청약 점수를 따지고, 가점제와 추첨제가 존재합니다.

저축 총액을 따지는 공공분양과는 다른 접근이 필요한 것 인데요.

조건과 전략들을 하나씩 알아보겠습니다.

 

2-1. 민영주택의 특별공급과 일반공급의 비율

민영주택의 특별공급과 일반공급의 비율은 아래와 같은데요.

일반적인 청약을 통해서 받을 수 있는 물량은 50%입니다.

1,000세대 분양이고, 34평A타입이 그 중300세대라고 하겠습니다.

그럼 일반추첨 및 가점제의 비율은 150세대 뿐 입니다.

 

	특별공급					일반공급
	기관추천	다자녀	신혼부부	노부모부양	생애최초	85m2이하	85m2초과
비율	10%	10%	20%	3%	7%	50%

 

 

2-2. 예치금 조건

청약점수에 대해 알아보기전에 한가지 짚고 넘어가야 할 것이 있는데요.

민영분양은 납입총액이 당첨순위에 영향을 미치지는 않지만,

기본적으로 청약통장안에 입금되어야 하는 최소 예치금액이 있습니다.

 

거주하는 지역과 면적에 따라서 아래 표와 같이 예치금이 정해져 있구요.

그것을 일시불로 납입하던 분납해서 납입하던 공고일 이전에 통장안에 들어가 있기만 하면 됩니다.

하지만, 이 기준을 넘지 못한 금액이 통장에 들어있으면 1순위에 청약할 수 없게 됩니다.

반드시 주의가 필요한 부분이지요.

특히, 예치금의 기준은 청약대상지가 아닌, 주민등록상 거주지 기준이라는 점을 반드시 기억해야 합니다.

서울에 사시는 분이 대규모 택지지구인 경기도 동탄신도시에 청약한다고 가정할 때, 85m2이하에 청약하고자 한다면,

통장에 200만원이 아니라, 300만원 이상이 들어있어야 한다는 것 입니다.

 

전용면적	서울/부산	광역시	시/군
85m² 이하	300만원	250만원	200만원
102m² 이하	600만원	400만원	300만원
135m² 이하	1,000만원	700만원	400만원
모든 면적	1,500만원	1,000만원	500만원

 

 

2-3. 투기과열지구 또는 청약과열지역 민영주택 청약제한

A. 청약과열지역

투기과열지구나 청약과열지역에서는 여러가지 제한이 있는데요.

투기과열지구는 알고계실테니 조금은 생소한 청약과열지역에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

청약과열지역도 아래와 같이 상당히 범위가 넓기는 한데요.

다만, 조정대상지역이면서 청약과열지역일 경우 청약에 제한이 생기므로 이 부분을 잘 알고 계셔야 합니다.

 

 

B. 투기과열지역 제한내용

먼저 1순위 조건에서 청약통장가입기간이 달라지는데요.

원래 수도권지역은 가입후 1년이 경과하면 1순위가 됩니다.

그런데, 투기과열지역이나 조정대상지역 중 청약과열지역의 경우는 가입후 2년이 경과해야 1순위가 됩니다.

 

또한, 1순위가 되는 조건에 추가적인 제한이 생기는 데요.

아래에 해당하면 1순위로 청약을 할수없고, 2순위로 해야합니다. 경쟁률 높은 입지에는 청약하기 힘들다고 하겠지요.

무엇보다 다주택자제한이 들어가는 것이 크다고 할 수 있습니다.

 

- 세대주가 아닌 분 - 2주택 이상 소유한 세대 - 과거 5년이내에 다른 주택에 당첨된 세대에 속한 분

 

 

사실 1주택자는 청약이 가능한 것처럼 나와있지만, 가점제에서 밀리므로 가능성이 희박해집니다.

게다가 무주택이 아니면 청약점수가 낮은 것도 사실이구요.

 

2-4. 민간분양 청약순위

민간분양의 청약순위는 아래와 같이 정리해 볼 수 있습니다.

 

순위	납입기한 및 조건	주의사항
1순위	청약통장 2년(24개월)동안 24회 이상 납입.	- 세대주만 청약가능 - 5년 재당첨제한시 1순위 청약불가 - 1주택자는 처분조건 청약가능 - 2주택이상자는 불가 - (거주자 우선공급요건있는 경우)    조정대상지역은 1년, 투기과열지역은 2년이상 거주자만 대상
2순위	1순위에 해당하지 않는 청약통장 가입자	- 2주택이상 유주택자는 무조건 2순위 청약 - 세대주가 아닌경우 2순위 청약 - 과거5년이내 다른 주택에 당첨된 세대에 속한 자

 

유념할 부분은 2주택이상자를 대상자들은 무조건 1순위 청약은 불가능하다는 부분입니다.

 

2-5. 청약점수 커트라인과 전략

청약점수는 어느정도가 되야될지 궁금하실텐데요.

만점은 84점이구요.

서울같이 입지가 좋은 경우 커트라인이 60점대 초반 혹은 후반까지도 보이는 경우가 있습니다.

이정도가 되지 않으면, 좋은 입지는 어렵다는 뜻이지요.

 

무주택기간과 부양가족수 및 청약통장가입기간이 점수를 구성하는 요소이므로,

이 부분들을 신경써서 청약점수를 관리해 주어야 하는 것 이지요.

 

청약홈에 나와있는 청약 점수는 아래와 같이 구성되어 있는데요.

무주택기간은 연속되는 기간을 기준으로 하므로, 유지하기 위해서 중간에 집을 사고 팔고해서 무주택기간을 줄이는 일을 해서는 않됩니다.

 

 

 

무주택기간이15년, 부양가족수가 자녀2명, 가입기간 15년을 만족하면 64(17+15+32)점이 됩니다.

민영청약을 입지좋은곳에 가점제로 경쟁하면 이렇게 어렵습니다. 특히 무주택기간은 정말 어려운 부분입니다.

그래도 경쟁이 낮아지는 경우, 전세한번 살아본 4인가족의 경우, 무주택기간점수가 6점으로 53점이 나오게 되는데요.

청약통장가입을 빨리해야하는 이유입니다.

 

한가지 전략적으로 생각해 볼 수 있는 것이 있습니다.

서울같이 입지가 좋은 곳에도 대규모 재개발이 일어나서 분양주택수가 매우 많은 경우가 있습니다.

이럴 때에는 청약점수가 많이 내려가게 되는데요.

60점대이상이 필요했던 좋은 입지의 아파트들도 물량이 너무 많고 분양가가 높으면, 50점대도 바라볼 수 있으니,

모든 것을 절대적인 점수로 보기보다는 상황에 맞추어서 전략을 잘 짜보는 것도 좋을 것 같습니다.

 

2-6. 면적에 따른 가점제와 추첨제 선정비율

주거전용면적에 따라서 가점제와 추첨제의 비율이 나누어 지는데요.

가점제는 위에 나온 점수에 따라서 순위대로 당첨여부를 가리는 것이구요.

추첨제는 일정 조건만 맞추면 무작위로 추첨을 하는 것 입니다.

가점이 부족하다면 조금 큰 평수로 청약해서 추첨제 100%를 노려야 되겠지요.

전용면적이 85m²이하라는 것은 34평이하를 가르키는 것 이지요.

 

주거전용면적	투기과열지구	청약과열지역 (조정대상지역)	수도권 내 공공주택지구	그외지역
85m² 이하	가점제 : 100% 추첨제 : 0%	가점제 : 75% 추첨제 : 25%	가점제 : 100% 추첨제 : 0%	가점제 : 40%(~0%) (시장 등이 40%이하로 조정가능) 추첨제 : 60~100%
85m² 초과	가점제 : 50% 추첨제 : 50%	가점제 : 30% 추첨제 : 70%	가점제 : 50%(~0%) (시장 등이 50%이하로 조정가능) 추첨제 : 50%(~100%)	가점제 : 0% 추첨제 : 100%

 

 

위의 표에 따라서 전략을 세울 수 있을 것 같습니다.

85m2은 평으로 환산하면 25.7평인데요. 소위 말할하는 25평 이하의 아파트들이 해당되겠구요.

30평형이상은 모두 85m2초과타입으로 보시면 될 것 같네요.

 

투기과열지구와 수도권 공공주택지구의 경우,

85m2이하 평수에서는 가점제가 100%이므로,

청약점수가 낮으신 분들은 뒷자리의 예비당첨말고는 확률이 희박합니다.

그래서 30평형 이상의 85m²초과 타입에 도전하는 것이 확률을 높일 수 있겠지요.

 

자신의 상황에 맞추어 효율적으로 전략을 세워서 도전하는 것이 포인트라고 할 수 있겠네요.

 

점수가 낮거나 1주택자라면, 추첨제비율이 높은 30평형 이상에 도전하면서,

점수를 계속 높여나가도록 하는 것이 좋을 것 같습니다.

다만 한가지 주의할 것은, 위에서 정리한 예치금 기준에 맞게 청약통장을 꼭 만들어 놓아야 한다는 것 입니다.

85m²초과에 청약하려고 하는데 예치금이 부족하다면 청약자체가 불가능하기 때문입니다.

 

2-7 무주택자를 위한 청약제도

공공분양의 경우 무주택자 요건과 소득조건을 채워야 했었는데요.

민영의 경우는 1주택자이더라도, 처분조건으로 1순위 추첨제에 들어갈 수 있습니다.

다만 추첨제에만 가능하다는 사실을 기억하고 전략을 짜서 들어가야 하는데요.

 

A. 85m2이하는 힘들다

예를 들어, 투기과열지구는 아니고, 청약과열지구에 청약하는 기존주택처분서약 1주택자라고 가정해 보겠습니다.

85m2이하의 경우 25%정도의 추첨제 물량이 있는데요.

이것을 노리는 전략을 생각해 보는 분들이 있을 수 있습니다.

 

이 추첨제 추첨자에는 가점제 탈락자들도 자동으로 포함되어 집니다.

게다가 추첨제 물량중 75%는 무주택자들을 우선해서 공급하게 되구요.

그러니, 25%의 25%물량만 1주택 처분서약 유주택자들에게 공급하게 되는 것 인데요.

 

위에서 본 것처럼, 공급물량중 가점제 및 추첨제 공급물량은 전체의 50%정도인데요.

이 중 25%가 추첨제인데요, 이 마저도 가점제에서 탈락한 사람들과 또 경쟁을 붙어야 합니다.

그러니까, 전체 물량의 3%정도가 나옵니다. 

이 수치만 보면 유주택자가 이사갈 때는 청약하지 말라는 말처럼 보이기도 합니다.

 

혹시 2주택자인데 청약을 위해서 이러한 낮은 확률을 위해 집을 팔려고 하신다면,

매도할 주택의 미래가치를 생각해보면서 움직이셔야 할 것 같습니다.

다만, 1주택자라면 떨어져도 된다는 마음으로 가볍게 접근해 볼수는 있을 것 같습니다.

 

 

B. 85m2초과를 노려보자

85m2초과의 경우는 투기과열지구의 경우는 50%, 청약과열지구에만 해당할 경우는 75%에 해당합니다.

청약과열지구에만 해당한다고 생각하고 예를 들어보겠습니다.

확률이 많이 높아졌는데요. 아직도 무주택자에게 많이 들어갑니다.

가점제 및 추첨제 공급물량 50%중, 75%가 추첨제 인데요.

이중 25%만 1주택 처분서약 유주택자에게 공급됩니다.

그럼, 9%가 조금 넘게 나오네요.

분명, 85m2이하보다는 3배나 높은 수치이지만, 역시나 다주택자가 집을 팔아가면서 도전해볼만한 확률은 절대 아닙니다.

 

2-8. 분양권 및 재개발 입주권도 주택수에 포함됨

분양권 및 재개발 입주권도 주택수에 포함되므로,

무심코 분양권 매수후 무주택자라고 생각하고 청약전략을 생각하시면 않됩니다.

게다가 분양권을 매수했다가 매도하면 기존 무주택계속기간이 리셋되서 다시 시작되므로,

분양권매수시에는 깊이 생각하고 움직여야 합니다.

 

2-9. 비인기 타입에 도전

입지좋은 곳에서도 60점대가 아닌 40점대 커트라인도 종종 보이는데요.

비인기 타입인 타워형 같은 타입에서는 낮은 청약점수도 나오기 때문에,

점수가 낮다고 처음부터 기회를 완전히 버리는 것 보다는 비인기 타입에 지원해보는 것도 전략이 될 수 있습니다.

 

3. 거주요건 맞추기

3-1. 당해 거주요건 맞추기

보통 청약의 경우 투기수요 차단을 위해서 해당지역 거주자를 우선으로 하여서 청약을 받습니다.

위에서 공공분양 혹은 민영분양 청약을 위한 조건들을 확인하였는데요.

가장 기본적으로 맞춰야 할 것은 사실 거주 요건입니다.

 

일반적으로는 해당 건설지역(특별시, 광역시 또는 시, 군)거주자에게 100%우선 공급하게 됩니다.

다만 자치단체장이 별도의 기준을 정해서 분배할 수는 있으므로,

분양공고문이 나오면 꼼꼼히 살펴보아야 겠습니다.

투기과열지구의 경우는 2년동안 연속으로 해당지역에 거주해야 1순위가 되므로,

청약계획이 있다면 2년이나 먼저 거주계획을 세워야 합니다.

 

 

3-2. 대규모 공공택지지구

다행히도 예외가 있습니다. 바로 대규모 공공택지의 경우인데요.

이러한 대규모 택지개발지구는 3기신도시나 인천 검단신도시, 양주신도시와 같이,

대규모로 신도시 건설차원에서 개발되는 경우로서 해당지역주민들 뿐만 아니라,

다른지역의 주민들도 이전하여 거주할 수 있도록 계획된 지구를 의미합니다.

 

대규모 공공택지의 경우는 아래표와 같은 배정비율로 청약을 하므로,

1년 혹은 2년 거주의 당해지역 조건을 만족시키지 않아도 다른 지역에 사시는 분들에게 일정비율로 청약을 당첨시켜줍니다.

20%의 해당지역주민에 해당된다면 확률이 많이 높아지는데요.

그렇지 못하더라도, 타지역에 사는 주민에게는 당해 조건 없이 지원해볼수 있다는 것 만으로도 좋은 기회인 것이지요.

 

주택건설지역	비율	우선공급비율
서울 또는 인천	50%	서울 또는 인천1년(투기과열은 2년)이상 거주자에게 50%를 우선 공급
	50%	수도권 거주자에게 50% 공급
경기	30%	해당 시, 군에서 1년(투기과열은 2년) 이상 거주자에게 30%를 우선 공급
	20%	경기도 6개월(투기과열지구 2년)이상 거주자에게 20%를 우선 공급
	50%	수도권 거주자에게 50%를 공급

 

 

위에서 해당지역주민에 해당된다면 확률이 많이 높아진다고 하였는데요.

왜 유리한 것인지 예를 들어 보도록 하겠습니다.
대규모택지지구인 경기도의 신도시 광교신도시에서 청약이 이루어질 경우
먼저 당해지역에 사는 수원 사람에게 30%가 우선공급되구요.
나머지 20%는 경기도 6개월이상 거주자에게 배정되는데요.
이때 수원사람은 다시 기회가 주어집니다. 수원사람도 경기도 거주자니까요.
즉, 두번째 기회가 생기는 것이지요.
나머지 50%를 수도권 거주자에게 주는데요.
수원 거주자는 여기에도 또 포함되므로, 이 때 세번째 기회가 생기게 됩니다.
총 3번의 기회를 가지므로 당해가 중요한 것 이지요.

 

4. 임대후 분양

5년 공공임대와 10년 공공임대에 대해서도 관심을 가져볼 수 있는데요.

특히 5년 공공임대는 기준이 달라서 관심을 가져볼만 합니다.

 

10년 공공임대의 경우에도 나중에 가격이 너무 많이 올라가버릴 것을 생각해서,

5년 정도 되었을때 미리 분양하는 경우도 많이 발생하게 됩니다.

 

간혹 임대후 분양되는 아파트를 합법적으로 양도받을수도 있으므로,

이런 것들에도 관심을 가져볼 수 있을 것 같습니다.

다만, 최초 임대자가 아닌경우 양도세가 어떻게 적용되는지에 대해서는 알아볼 필요가 있구요.

 

5. 예비 당첨자도 놓치지 말자

이제 예비당첨배수를 3배~5배 사이로 뽑습니다.
소위말하는 줍줍은 사라졌으므로,
이제 줍줍같은 예비당첨이라도 되려면 가점이 부족하더라도,
청약을 해야만 합니다.

따라서, 유주택자라도 혹시모를 취소물량등에 대비해서 청약을 해 놓는 것이 필요합니다.

 

 

예비당첨자는 2백번대 이상까지도 가는 경우가 있으므로,

어떠한 경우에도 예비당첨숫자가 후순위라도 포기하지 말고 도전해보는 것이 중요합니다.

 

6. 청약을 노릴만한 아파트

6-1. 분양가 상한제 아파트 및 고분양가 관리지역 아파트

분양가 상한제가 곧 적용되게 되는데요.

분양가 상한제로 가격이 제한이 주변단지에 비해서 느껴지는 아파트라든가,

여건이 된다면 가격이 비싸더라도 고분양가관리지역의 경우,

좋은 조건으로 나올 가능성이 높으므로 한번쯤 생각해 볼 수 있을 것 같습니다.

 

6-2. 3기 신도시(대규모 택지지구)를 노려보자

3기 신도시에는 대표적으로 아래의 4개의 지구를 들수 있는데요.

• 인천계약(1만 7000호)
• 남양주(6만 6000호)
• 과천(7000호)
• 하남(3만 2000호)

위에서 거주요건 맞추기에 대해 정리하면서도 알아보았지만,

이러한 택지지구는 해당 지역에 거주하지 않는 주민들도 청약을 넣을 수 있기 때문에,

기회가 된다면 청약에 넣어보는 것이 좋습니다.

 

 

해당 지구들은 빨라도 2021년 보통은 2022년정도에 분양하게 될텐데요.

다른 지역주민들도 청약을 받아주지만, 해당 주민들끼리만 경쟁할 수 있도록 물량을 배정하므로,

2020년부터 거주지를 이전해 놓으면 좀더 높은 확률로 청약할 수 있겠지요.

그리고 과천같이 물량이 적은곳 보다는 남양주나 하남처러 물량이 많은 곳에 이전해 놓고 청약하는 것이 확률이 높을 수 있을 것 같습니다.

 

살기 좋은 3기신도시에 청약된다면 매우 좋을 텐데요.

더군다나 신도시의 시범단지에 청약하는데 성공한다면 더욱 좋을 것 같네요.

 

추가로, 꼭 3기 신도시가 아니더라도, 과천지식정보타운이나 위례신도시, 다산신도시, 용인플랫폼 시티 같이 대규모 택지기구에 해당하는 곳은, 당해마감이 아닌, 당해에 일정 비율을 주고, 나머지는 기타 수도권지역이 경재하도록 되어 있으므로,

기회가 될 때마다 추첨제로 꾸준히 청약해서 확률을 높이는 전략이 매우 중요합니다.

 

7. 청약시 주의할 점

7-1. 규제지역에 따른 1순위 청약 조건 확인

원래는 수도권은 1년, 지방은 6개월이 청약시 당해라고 하는 1순위 해당지역거주요건이었는데요.

이것이 2020년 6월 정부 규제정책발표에 따라서 변경되었습니다.

 

최초 입주자 모집공고일을 기준으로 하는데요.

조정대상지역에서는 1년이상 계속 거주해야 1순위가 되지만,

투기과열지구는 2년이상 거주해야만 합니다.

해당 지역에 대해서 청약할 때는 청약전까지 연속해서 2년이상 거주해야만 한다는 점을 기억해야 합니다.

 

개인적으로 이 조건은 너무나 피곤한 조건인데요.

회사가 이전하거나 근처의 다른 도시로 이사해서 살고 싶은 경우,

같은 행정구역이 아니라면 이제 1순위 요건도 만족시키지 못하게 됩니다.

 

이외에도 규제지역의 경우 아래의 조건들을 모두 만족시켜야만 하니,

하나씩 체크해 보시는게 좋습니다.

 

• 조정대상지역은 거주기간이 1년, 투기과열지구는 거주기간 2년
• 청약통장가입기간 24개월
• 세대주만 청약
• 세대주 및 세대구성원 모두 무주택자 또는 6개월내 처분조건의 1주택자
• 중도금 대출 세대당 1건으로 제한
• 전매 금지
• 재당첨 10년 제한

 

 

해당 조건들이 모두 만족된다면, 분양을 도전해 보는 것이 좋습니다.

한가지 주의할 점은, 분양권을 소유하고 있다면 주택을 소유하고 있는 것으로 보아서,

1주택자의 분양권 소유자는 2주택자에 해당하여 1순위 청약이 않된다는 점을 유념해야 ㅏㅂ니다.

 

7-2. 매매조건, 주거조건 및 입주조건 확인

위에서 언급한 대로 대형 공공택지 지구의 경우는 매도가 10년간 제한되어 있습니다.

서울에 아무리 입지가 좋은 곳이어도, 현금을 모두 부동산비용으로 치루고,

10년간 살기는 어려울 텐데요.

현금화 할 수가 없으므로 매도제한여부를 반드시 살펴야 하구요.

 

정부 규제 정책에 따라서,

규제지역에 대출을 한 경우 6개월내 입주 및 기존 주택 처분이라는 조건이 따르는데요.

이런것도 꼼꼼히 따져야 합니다.

 

7-3. 청약홈에 주택소유 확인하기

청약홈에 들어가면 청약 이력과 매매내역을 모두 볼 수 있습니다.

청약자격확인 > 주택소유확인에 들어가면, 그동안의 매매내역을 볼 수 있는 것인데요.

얼마동안 무주택자인지 계산해 볼수 있는데요.

2006년도부터의 주택거래내역이 나오므로 이를 기준으로 계산해 볼 수 있습니다.

https://www.applyhome.co.kr/ap/apg/selectAddpntCalculatorView.do

 

 

7-4. 분양가 상한제 적용단지

집값 상승 선도 지구들에 분양가상한제가 적용되는데요.

7월 28일 이후 입주자 모집공고가 나오는 단지들이 적용대상입니다.

 

다만 분양가가 싼만큼 대가가 있습니다.

전매제한과 거주의무기간이 생기는 것 인데요.

공공택지가 아닌 민간단지에도 전매제한이 생긴 것 인데요.

 

아래표에서 공공택지와 민간택지의 분양가상한제 적용단지의 경우 전매제한과 거주의무기간을 보시면 도비니다.

정말 어마어마하네요. 10년이면 강산이 변한다고 하는데,

10년동안 팔지도 못하면서 경우에 따라서 5년동안 거주까지 해야하는군요.

무엇보다도 거주의무에 대해서 반드시 생각해 보아야 합니다.

 

로또청약이라며 싸다고 덥썩 청약하는 것은 이제는 좋은 방법이 아닌 것 같습니다.

 

	시세대비 분양가	투기과열지구 전매제한 기간	거주의무 기간
공공택지	100%이상	5년	없음
	80~100%	8년	3년
	80%미만	10년	5년
민간택지	100%이상	5년	최대5년
	80~100%	8년
	80%미만	10년

 

 

7-5. 전매금지 확인하기

2020년 8월부터는 수도권과 지방광역시의 분양권 전매가 제한됩니다.

따라서 이러한 지역에서 분양권을 팔아야 될 수도 있는 상황이 있는 경우,

청약에 신중해야만 합니다.

 

수도권과 지방광역시를 제외한 지역의 경우 아래와 같은 규칙이 적용되는데요.

자세히 알고 청약해야 되겠지요.

지역	전매제한 기간
수도권 비조정대상지역 중 자연보전권역	6개월
지방광역시 중 도시외의 지역	6개월
지방중소도시	즉시 전매 가능

 

 

7-6. 사전청약

부동산 대책중에는 사전청약도 들어가 있는데요.

수년전에 청약해 놓겠지만, 전매제한 및 거주의무기간까지 생각하면,

집을 사서 팔수있기까지의 기간이 어마어마하게 기네요.

 

성향에 따라서는 아무리 저렴하고 살기 편하다고 해도,

맞지 않을수도 잇을 것 같습니다.

 

다만, 사전청약은 재당첨제한에는 걸리지 않기 때문에 다른 일반청약에 신청해 볼 수 있기는 합니다.

 

 

8. 기타 청약 팁들

8-1. 특별공급시 부부간 통장사용

부부 모두 청약통장이 있을경우,

특별공급처럼 금액이 중요하지 않을경우에는,

되도록 적게 들어있는 통장을 먼저 사용하구요.

나중에 금액이 중요할 경우에 많은 금액이 들어간 통장을 사용해야 합니다.

 

 

8-2. 청약통장을 시작해야 하는 나이

17세부터 청약에 가입해서 10만원씩 2000만원을 30대 후반에 사용할 수 있도록 하면 됩니다.

이전의 청약금액은 이자 받는 정도로만 사용할 수 있게 됩니다.

 

8-3. 청약알리미 사용

청약홈의 메뉴에서 청약일정 및 통계> 청약알리미 신청에 들어가면 신청할 수 있는데요.

여러지역에 대해서 알람을 설정할 수 있으므로, 

추후에 놓치는 일이 없도록 알리미 사용을 하면 좋습니다.

 

8-4. 연체된 청약통장과 선납의 활용

청약통장에 입금이 연체되었다면,

한번에 입금하지 말고 연체된 회차만큼 나누어 입금해 주어야 합니다.

그렇게 하면 미납회차(지연회차)를 납입한 것으로 채울 수 있는데요.

대신, 연체일자가 늘어날수록 지연일수가 적용되어서 일정기간이 지난뒤에 해당 납입이 인정됩니다.

그렇게 되면 납입인정일이 뒤로 밀리게 됩니다.

 

이것은 국토교통부령 제718호의 주택공급에 관한 규칙의 제10조에 따른 것 인데요.

조금 복잡하니 관심있으신 분들만 한번 읽어보시면 좋을 것 같습니다.

 

중요한 것은, 회차별 납입인정일이 뒤로 밀린다는 사실인데요.

규칙을 보면 중요한 공식이 나옵니다.

복잡하지만 납입인정일이 연체총일수에서 선납총일수를 뺀 값에서 납입횟수를 나눈것 만큼 늘어난다는 사실을 알 수 있습니다.

 

회차별 납입인정일 = 약정납입일 + (연체총일수 - 선납총일수)/납입횟수

 

 

납입인정일이 늘어나게 하는 두요인은 연체총일수에서 선납총일수를 뺀 값이네요.

그럼 연체총일수는 줄이고, 선납총일수는 늘이면 되겠군요.

그런데 연체총일수는 줄일수가 없습니다.

시간을 되돌릴수 없는 한 연체는 돌릴수 없는 것이지요.

 

우리가 할 수 있는 것은 선납을 하는 것 인데요.

위의 계산식을 생각해보면 연체총일수만큼 선납총일수를 채워주면 됩니다.

(선납총일수는 당일로부터 선납한 날까지의 일수입니다.)

예를 들면, 1번의 청약 연체일수가 30일이되었다면, 한번더 선납을 해서 30일 선납인정일을 받으면 되는 것 이겠지요.

참고로 선납의 총횟수는 총 24회만 인정이 됩니다.

가능한 총24회의 선납을 활용해서 납입인정일을 최대한 줄일수 있겠지요.

 

혹시, 선납이 인정되니 나는 연체가 없지만 선납을 하겠다는 분들이 생길수 있을텐데요.

납입횟수가 순차납입횟수를 초과하게 되면 인정되지 않습니다.

그러니, 예정대로 꾸준히 납입하신분들은 선납하실 필요는 없는 것 이지요.

 

혹시 지금까지 10만원 단위로 내지 않아서, 자신의 인정금액이 궁금하신분들은
청약홈의 웹사이트에서 "청약자격확인 > 청약자격확인서발급" 메뉴에서 발급받아 확인해 보시면 됩니다.

 

8-5. 동시분양과 당첨일 발표

당첨일 발표가 같은 단지에는 동시에 청약을 신청할 수 없습니다.

반대로 동시분양이지만, 당첨일이 다르면 

 

동시분양과 당첨일이 같은 경우는 중복청약이 불가능 하지만,

청약이 분산되므로 전략을 잘 짜면, 낮은 가점으로도 당첨될 수 있을 것이구요.

동시분양하더라도, 당첨일이 다른 경우는 여러번 청약을 신청할 수 있는 장점이 있는 것이겠지요.

 

8-5. 청약전략은 당해지역조건을 맞추는 것부터

청약에 당첨되기 위한 전략은 해당 당첨목표지역의 당해지역조건을 맞추는 것부터 시작해야 합니다.

최근 분양된 하남감일스윗시티는 납입금액으로 순위가 정해지는 공공분양이었는데요.

당해지역자와 아닌사람간의 당첨자의 커트라인 점수가 대략 500여만원정도가 나왔습니다.

500만원이라는 돈이 중요한 것이 아니라,

500만원을 인정받기 위해서는 50개월(4년2개월)동안 더 납입을 해야한다는 사실이 중요하겠지요.

4년더 납입하는 것보다는 미리 당해지역에서 거주하는 것이 훨씬 더 효율적이겠지요.

 

민간분양을 기준으로 보면 당해지역청약자와 그렇지 않은 청약자간 점수는 10점이상 벌어지게 됩니다.

아시겠지만 청약점수 10점은 그렇게 쉽게 올릴수 있는 점수가 아니지요.

1년이면 

 

 

반대로, 납입인정금액이 아주 많으신 분들은 이사를 해서 거주지 요건을 맞추기 보다는,

대규모택지지구 청약을 목표로 도전해 보시면 좋은 결과가 있을 것 같습니다.

이번 하남감일지구의 경우 2200만원대정도면 합격이 가능했다고 하니,

2000만원 정도 금액이 되거나 좀 더 많으신 분들은 이사에 신경쓸 필요는 없겠네요.

 

8-6. 입주자 모집공고 보는 방법

입주자 모집공고를 보면 아래와 같이 빼곡하게 적혀있는 것을 볼 수 있는데요.

처음 보시는 분들은, 엄청난 글자의 압박에 공고문 보기를 포기하게 됩니다.

그런데 입주자 모집공고시 꼭 봐야 하는 것은 처음 나오는 빨간색 박스로 된 부분입니다.

 

모집공고의 중요한 규칙들이 요약되어 있는데요.

이 부분들은 확대해서 꼭 읽어보는 것이 좋습니다.

 

 

위에서 언급한 부분들이 청약공고의 중요규칙들의 요약이라면,

다음은 영역들이 나누어져 있는데요.

평수별 공급금액 ->  특별공급 및 일반공급 자격 및 선정방법 -> 서류 및 옵션 -> 부적격과 유의사항

순으로 나누어져서 설명되어 있습니다.

 

가장 중요한 것은 역시 처음의 중요규칙 요약과 세번째의 특별공급 및 일반공급 자격 및 선정방법 부분이겠지요.

꼭 청약을 넣지 않더라도 이런 부분을 자주 보면 청약규칙에 대해 잘 알게 되기때문에,

공고가 나올때마다 보고 공부하는 것이 좋습니다.

 

8-7. 청약홈 볼 때 주의할 점들

청약홈에 들어가서 가장 많이 보는 메뉴는 "청약 일정 및 통계 > 청약 캘린더"인데요.

청약캘린더에서 원하는 단지를 선택하면 아래와 같은 화면을 볼 수 있습니다.

이 때 집중해서 볼것이 바로 특이사항입니다.

아래를 보면, 청약과열지역이면서, 분양가상한제 및 공공주택지구라고 나와있지요.

분양가상한제라면 가격은 싸겠지만, 어마어마한 전매제한기간을 견뎌야 하겠습니다.

이러한 사항들을 염두해 두고 청약에 임해야 겠지요.

 

 

 

8-7. 청약문의는 국토교통부

청약과 관련해서 여러 전문가들에게 문의할 수 있지만,

가장 정확한 것은 소관부처인 국토교통부에 문의를 하는 것 입니다.

1599-0001번으로 전화해서 1번을 눌러 청약과 관련된 문의를 하는 것이 가장 정확합니다.

 

 

8-8. 청약을 포기하지 말자

청약 당첨자 중에서 부적격판정나는 경우가 많은데요.

부양가족에 대해 잘못 기재하거나, 재산에 대해 잘못알고 있거나, 소득정보등에서 문제가 생기는 경우등인데요.

많아봐야 한자리수 아닐까 생각하게 되는데요.

실제로는 경우에 따라서 15%대까지도 나온다고 하구요.

미계약자까지 합하면 20%대까지도 나온다고 합니다.

 

물론 최고의 점수로 청약되는 것도 중요하겠지만요.

턱걸이라도 혹은 추가합격으로라도 청약이 되면,

다 똑같은 것 이지요.

포기하지 않는 것도 매우 중요한 부분입니다.