재개발 절차에 관한 정리 # 사업시행인가 # 관리처분인가

오늘은 재개발 절차에 관해서 정리해 보도록 하겠습니다.

 

1. 전체 재개발 과정

우선 전체 재개발 과정을 보도록 하겠습니다.

주요 포인트로는 정비구역지정과 조합원 대다수의 동의를 얻어야 하는 조합설립인가,

그리고 재개발 사업의 사업성과 관련된 허가를 얻는 사업시행인가,

중요허가의 마지막 관문인 관리처분계획인가를 꼽을 수 있겠습니다.

 

표로는 단순해 보이지만, 중간에 각종 행정절차도 매우 많고, 

사람간의 일이라서 다툼도 많이 발생하여서 사업이 늘어지기도 하구요.

조합이 설립되면, 사업체가 생기는 것이여서 각종 인건비와 사업비용이 발생하기 시작합니다.

재건축보다도 더욱 다양한 사람들이 모여서 하는 사업이어서인지, 시간도 훨씬 많이 걸리는 경우가 많습니다.

 

 

 

그럼 하나씩 알아 보도록 하겠습니다.

 

2. 도시주거환경 정비 기본계획수립 단계

여기서 수립하는 기본계획은 자치단체의 장이 10년단위로 수립하여야 하는 것 인데요.

5년마다 타당성여부를 검토하기 위해서 수정반영합니다.

이제 막 시장하는 단계로 아직은 얼마나 진행될지 알기 어려운 초기단계입니다.

 

3. 정비계획 수립 및 정비구역 지정

여기서 구역의 명칭, 면적이나 범위, 세대수등을 명확하게 설정한 정비구역이 지정되는 단계입니다.

특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수등의 정비구역 지정권자는 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 정비구역을 지정하게 되는데요.

도시 및 주거환경정비법 제16조에 따라서, 정비구역 지정의 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시하여야 합니다.

 

 

 

정비구역 지정의 내용을 고시하는 날은 재개발지역의 세입자에게는 의미가 있는 날 인데요.

공람공고일 당시부터 주거이전비 지급을 위한 세입자 현황파악전까지 계속 살고있는 사람이 대상이 되기 때문입니다.

정비구역 공람이 지난 다음날부터는 아무리 오래 살아도, 주거이전비지급대상이 되지 않습니다.

만약 주거이전비가 아닌 임대주택을 신청하려고 하는 경우는, 공고일로부터 3개월 이전부터 계속 살고 있어야 하구요.

혹시 정비구역의 세입자이시거나 세를 들어가려고 하는 분이 있다면 참고하시면 될 것 같습니다.

또는 세를 놓고 계시는 분들이라면, 세입자가 주거이전비대상이라면 아무래도 이사가 수월할 것 같습니다.

 

다만 이사비의 경우는 사업시행인가고시날을 기준으로 하기 때문에 더 많은 세입자들이 받을 수 있습니다.

하지만, 주거이전비가 훨씬 금액이 크기 때문에 생각해 볼 부분이기는 합니다.

 

4. 조합설립 추진위원회 구성

추진위원장을 포함한 5인이상의 추진위원이 구성되구요.

소유자 과반수 이상의 동의를 얻어서 구성해야 승인을 받을 수 있습니다.

이제 재개발을 추진하는 주체가 생기는 단계이지요.

 

추진위원회는 정비사업 전문관리업자를 선정하고,

계략적인 사업계획서를 작성하며,

조합의 설립인가를 준비합니다.

조합설립에는 주민들의 동의가 필요하므로,

추후 들어갈 돈이라든가 계략적인 재개발 계획을 만들어서 설득을 해야겠지요.

 

재개발 투자에 관심있으신 분이라면 이 단계에서 관심을 보이는 분들이 생기기 시작합니다.

 

5. 조합설립 및 인가

이제 정식 조합으로 인가가 난 단계로서,

시행자의 역할 을 하게 됩니다.

추진위원회는 과반수의 동의가 필요했지만,

조합은 소유자의 3/4이상 및 토지면적의 1/2이상의 토지소유자의 동의를 얻어서,

시장 및 군수로부터 인가를 받아야 합니다.

 

 

사업시행구역내의 주택과 토지소유자는 동의여부에 상관없이 모두가 조합원이 됩니다.

 

여기까지 왔다면, 재개발사업이 무산될 확률이 많이 낮아진 단계로,

입지가 좋은 곳의 경우는, 매물의 가격들도 올라가게 됩니다.

 

6. 설계사 및 시공사 선정

조합총회에서 경쟁입찰이나 수의계약으로 시공사를 선정하게 되는데요.

메이저브랜드 건설사가 참여하는 곳들은 대부분입지가 좋은 곳들입니다.

그들이 참여함으로서 개발사업의 분위기도 올라가게 됩니다.

규모가 큰 단지는 건설사 2,3곳이 공동입찰을 하는 경우도 많습니다.

 

7. 사업시행인가

수익성이 나올수 있는 안을 만들어서 자치단체의 장에 제출하고 인가를 받게 되는데요.

토지이용계획, 정비기반시설 및 공동이용시설계획 등 20가지 이상의 항목에 대해서 계획을 만들어서 인가를 준비하게 되는데요.

이중에는 면적, 세대수, 층수등 사업의 향방을 가르는 중요한 것들도 포함됩니다.

 

사업시행계획에 대해서 조합의 총회를 거쳐서 과반수 이상의 동의를 얻게 되면,

구청의 인가를 받아서, 공보에 30일 이상 고시하게 됩니다.

 

재개발 형태가 매우 명확해지는 단계이므로,

매물의 가격도 매우 비싸지는 단계입니다.

 

세입자들의 경우는 사업시행인가이전부터 살고 있었다면 이사비를 받을 수 있습니다.

다만, 위에서 정리한대로 주거이전비는 정비구역지정 공람이 가능한 시기 이전부터 거주해야 받을수 있습니다.

 

 

8. 분양신청 및 감정평가 단계

사업시행인가의 고시가 있는 날로부터 60일 이내에 분양신청계획을 공지하고,

조합원은 통지한 날로부터 30~60일 사이에 분양을 신청하게 됩니다.

신청하지 않은 경우, 현금청산 대상자가 되게 됩니다.

 

감정평가도 들어가게 되는데요.

이 단계에서는 매물의 감정가도 정확하게 나오므로 투자의 정확성은 높아지지만,

이미 가격이 많이 올라온 상태로 수익률과 향후 상품가치나 입지가치에 대해 잘 생각해 보아야 합니다.

 

9. 관리처분 인가

관리처분인가를 얻게되면, 재개발 사업에 관한 주요한 허가는 모두 얻은 것으로 볼 수 있구요.

이제 조합원의 기존자산은 분양예정인 입주권으로 변경되게 됩니다.

혹여 자격조건을 충족하지 못하는 경우 현금청산 대상자가 될 수도 있습니다.

 

흥미로운 사실은, 조정지역에서 관리처분인가후에 입주권으로 변경되게 되면,

양도를 하더라도 중과세율이 적용되지 않습니다.

(반면, 입주권을 가진상태에서 조정지역의 다른 주택 양도시에는 중과세가 붙을 수 있습니다.)

 

 

10. 보상 및 이주와 철거 및 착공

이제 조합원에 대한 이주비가 지급되구요.

주거이전비나 이사비등의 보상도 나오게 됩니다.

재개발관련 보상에 관한 글은 아래글을 참조해 주세요.

 

>> 재개발 이사비용에 대한 정리 # 재건축 # 이주비 # 주거이전비 # 보상 

 

이주비를 받은 조합원은 해당비용을 이용해서 전세를 얻거나 하게되지요.

간혹 재개발에 따른 주변 전세가격상승은 이러한 원인 때문입니다.

 

철거가 마무리되면, 착공이 시작되게 되구요.

조합원 분양 후 남은 잔여세대에 대한 일반 분양도 이루어 집니다.

 

일반분양이후에는 입주권으로서 거래되게 되는데요.

이 때, 매물이 멸실된 상태라면 토지에 대해서 이전등기를 해야하구요.

일반적인 취득세보다 높은 4.6%를 부담해야 합니다.

 

 

11. 준공 및 입주

드디어 입주를 하게 되는 단계에 왔습니다.

이후 조합원들은 분양받은 아파트를 자신의 소유로 변경하는 이전 고시단계를 거치구요.

청산대상 조합원들의 경우는 자신소유 지분에 대해서, 분양가의 차이에 따라서 청산을 받게 됩니다.

 

12. 재개발에 소요되는 기간

보통 재개발의 경우 10년 이상이 소요된다고 생각해도 무방합니다.

조합을 설립하는데, 1년여가 소요되구요.

사업성이 갈리는 중요한 사업계획에 대한 인가인 사업인가까지는 보통 3~4년 정도,

관리처분인가까지 역시 3~4년정도 소요된다고 봐야하구요.

관리처분인가로 부터 준공과 입주까지는 3~4년은 걸리게 됩니다.
아무리 빨라도, 정비구역 지정후 10년이내하는 것에는 무리가 있어보입니다.

 

실제 예를 들면, 어떤 단지의 경우 2007년에 정비구역으로 지정되어서,
2020년에 관리처분인가를 받게 되었는데요.
13년의 시간동안 가격도 많이 올랐고 보상은 받았지만,
만약 전재산을 투자한 사람이었다면,
기나긴 시간동안 힘들었을 것으로 생각됩니다.
13년에다가 3~4년후 준공일테니, 17년정도의 기나긴 재개발 사업이였다고 할 수 있습니다.

 

13. 정리

재개발 과정에 대해서 정리해 보았는데요.

재건축에 비해서 안전진단같은 부분이 빠지기는 하지만,

다양한 이해관계가 얽혀있는 사람들이 함께 하는 사업으로서,

오랜 시간을 감내할 수 있는 분들만 입지를 보고 천천히 투자하는 것이 좋을 것 같습니다.