경매투자시 꼭 알아두어야 하는 근저당

경매를 할 때,  가장 많이 등장하는 권리관계 중 하나가 근저당인데요.

대표적 말소기준권리이면서, 경매를 투자하는데 있어서 꼭 알아두어야 하는 부분이지요.

오늘은 이 근저당에 대해서 정리해 보겠습니다.

1. 근저당

보통 은행에서 담보대출을 받으면  근저당을 설정하는 경우가 대부분입니다.

은행에 주택을 담보로 대출을 해보신적이 있다면, 이미 은행에 근저당이 설정되어 있다는 것입니다.

집살때, 보통 20~30%정도는 대출을 하기 때문에, 경매에서도 가장 많이 보게 되는 것이지요.

근저당은, 채무자가 채무를 갚지 못할것에 대비해서 설정하게 되는데요,

미래에 생길 채권(이자등을 포함)을 담보로 최고액을 정해서, 저당권을 미리 설정해 놓는 것입니다.

이러한 근저당은 부동산 등기에 기재되는 권리로서,

채권의 최고액을 기재하게 되어있습니다.

보통 주택은 120%, 상가는 130%를 근저당으로 잡은 것이 관례인데요.

예를 들어, 3억짜리 아파트를 살 때,

1억을 은행에서 대출을 받았다면,

은행에서는 보통 이자등을 받을 것에 대비하여서,

1억 2천만원을 근저당으로 설정해 놓습니다.

120%를 채권최고액으로 설정해 놓는 것이지요.

2. 경매로서의 근저당의 의미

2-1. 말소기준권리의 대표주자

대표적 말소기준권리인 근저당, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기 중의 하나이구요.

경매에서 가장 많이 등장하는 말소기준권리이자, 소멸되는 권리입니다.

인수가 되지 않으므로, 당연히 낙찰자에게도 부담되지 않는 권리입니다.

2-2. 당연 배당권

근저당은 별도로 배당요구를 하지 않아도, 배당에 참가할 수 있는 당연 배당권에 속합니다.

따라서 권리 분석을 할 때, 배당요구와 무관하게, 선순위에 해당하는지 후순위에 해당하는지 만 판단된다면,

복잡하지 않은 권리 관계중의 하나이지요. 

2-3. 소액 임차인의 판단 기준

근저당은 말소기준권리이자, 소액임차인을 판단하는 기준이 되는데요.

예를 들어, 홍길동임차인이 2000년도에 전입하고 확정일자를 신고 하였고,

근저당이 2005년에 A은행에서 설정되었다면,

이 임차인의 최우선 변제대상인 소액임차기준은 근저당을 설정한 2005년을 기준으로 한다는 것입니다.

만약, 위의 사례를 기준으로, 홍길동임차인이 2000만원의 전세를 얻었었고, 

이것이 2005년기준으로 소액임차인에 해당한다면,

홍길동은 선순위 채권자보다도 우선으로 배당을 받는 최우선 변제권에 해당합니다.

(참고로 2005년의 수도권중 과밀억제권역의 보증금 범위는 4000만원 이하이고, 최우선 변제액은 2000만원 이었네요)