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부동산 투자57

양도세 5년 면제로 대구는 부활할까요? 최근 대구시에서 파격적인 정책을 추진한다는 소식이 들려왔습니다.바로 미분양 아파트에 대한 양도세 5년 면제 정책입니다.과연 이 정책이 실제로 시행된다면 어떤 영향을 미칠까요?시행된다면 대구는 부활할 수 있을까요?오늘은 대구시에서 추진하는 양도세 5년 면제에 대해서 알아보겠습니다. 1. 양도세 5년 면제의 위력IMF로 침체된 부동산을 살리려고 했던 김대중 정부,그리고 정부에서 빚내서 집사라는 말이 나올 정도로 침체되었던 박근혜 정부 시절,부동산 경기를 살리기 위한 양도세 5년 면제 카드가 있었습니다. 일시적 2 주택을 하더라도 5년 비과세는 어려운데요.미분양주택에 대해서 5년간양도세를 면제해 주는 강력한 카드 덕분에,싸게 사서 오래 보유하셨던 분 들은 높은 수익률을 기록할 수 있었습니다.    물론, 그.. 2024. 6. 26.
초등학교 배정에 대한 정리 # 학구도 배정 기준일 오늘은 초등학교 배정에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다. 1. 통학구역과 학구도 1-1. 통학구역의 지정 초·중등교육법 시행령 제16조는, 입학기일이 속한해의 전해 11월말까지, 교육장이 통학구역을 지정하도록 하였습니다. 여기서 말하는 통학구역은 특정지역내 대상자가 특정 초등학교에 진학하도록 지정된 구역입니다. 1-2. 학구도와 배정학교 학구도는 지역의교육감 또는 교육장이, 학교 상호간의 적정한 수용능력과 학생의 통학여건을 고려하여 설정 고시하는 도면을 가르키는 말 입니다. 주거지역이 학구도에 포함되어 있으면, 해당 학교에 다닐 수 있습니다. 따라서, 원하는 특정학교에 다니고 싶다면, 만 6세가 되는 시기에, 특정 학구도 안에서 10월 1일에 거주하고 있어야 합니다. 만6세의 아이가 있는데, 이사할 계획.. 2023. 8. 18.
주택가격전망 CSI 찾는 방법 # 반등 보여준 경제통계시스템 주택가격을 전망할 때 사용하는 지표에는 여러 가지가 있는데요. 그중 22,3년도 하락장 반등을 잘 나타내주었던 지표가 주택가격전망 CSI 지표입니다. 오늘은 CSI 지표를 찾는 방법에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다. 1. 주택가격전망 CSI 의미 CSI는 Consumer Survey Index 의 약자인데요. 소비자에 설문을 해서 지수화한 통계자료를 의미합니다. 주택가격전망에 대해서 설문을 한 후에, 지수화하였다는 것입니다. 공식은 아래와 같은 것을 이용하는데요. 이 결과 값이, 100보다 큰 경우 증가 또는 상승할 것으로 응답한 가구수가, 감소 또는 하락할 것으로 응답한 가구수보다 많다는 것을 의미합니다. 100보다 작은 경우는 그 반대를 나타내고요. 한국은행에서는 소비자동향조사 자료를 매월발표하는데.. 2023. 7. 19.
아파트 매매 잔금 미납시 계약 해지 방법 정리 # 부동산 잔금일 미지급 아파트 매매시 잔금을 납부하지 않는 경우도 있을 수 있는데요. 오늘은 이것의 대응 방법에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다. 1. 잔금일 미지급과 1-1. 부동산 계약시 지급의 4단계 보통 계약은 아래의 4단계의 지급시기를 거치게 됩니다. 가계약금 -> 계약금 -> 중도금 -> 잔금 가계약금, 계약금 등 중도금 납부 전까지는 복잡한 절차를 거치지 않고도, 상대방에게 계약해지의사를 밝힘의로서 쉽게 계약을 해지할 수 있습니다. 그런데, 중도금을 납부하고 나서 잔금을 치구게 되면서 절차가 조금 복잡해 지는데요. 잔금은 어떨까요? 아래에서 보겠습니다. 1-2. 잔금 미지급시 계약해지(해제) 잔금일 날 잔금을 지급하지 않을 경우, 민법에서는 이행지체 라고 합니다. 이에 대한 대응방법은 민법 제544조에 명확하게 나.. 2023. 7. 6.
0103 부동산 대책 총정리 # 규제지역 해제 와 청약관련 규제 해지 23년 1월 3일 기획재정부 와 국토부에서 보도자료가 나왔는데요. 무려 서울 투기지역 대폭 해제를 필두로 해서, 청약관련 규제해제에 관한 발표가 주를 이루었습니다. 특히나 기획재정부의 보도자료를 보면, 대폭 해제라는 말이 들어있구요. 재미있는 것은, 국토교통부에서는 전면 해제라는 워딩을 사용하고 있습니다. 아무래도 현재의 부동산 시장에 대한 인식이 느껴지기도 하네요. 1. 서울 대부분 지역 규제지역 해제 지난 번 경기도 대부분 지역을 규제지역에서 해제하였는데요. 이번에는 아래 4개 지역을 제외한 모든 지역이 해제 되었습니다. 강남구 서초구 송파구 용산구 이제는 규제지역하면 위의 4개 지역만 기억하면 될 것 같네요. 규제지역 해제에 따른 변경사항에 대해서는, 아래 글에서 자세히 다루었으니 참조해 주세요. .. 2023. 1. 8.
1221 규제완화 정책방향 정리 # 부동산 다주택 취득세 완화 오늘은 12월 21일 발표된 규제완화 정책방향에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다. 이번글은 23년 경제정책방향 자료에 따른 것 인데요. 자료에서는 부동산시장 연착륙이라는 거대한 의제를 가지고 작성된 자료를 정리해 보았습니다. 제목 아래에 적힌 규제의 정상화와 부동산시장 연착률이라는 글자가 눈에 띕니다. 이번 완화 대책은 구체적인 시행시기까지는 안나왔는데요. 그래도 취득세 완화부터 아파트에 대한 임대사업자 복원까지 굵직굵직한 내용들이 담겨져 있습니다. 중요한 부분들을 중심으로 정리해 보도록 하겠습니다. 참고로, 여기서 정리한 정책방향 내용들은 대부분 적용되겠지만, 취득세처럼 법률을 수정해야하는 것과 같은 부분들은 상황에 따라 적용이 되지 않을 수 있습니다. 1. 취득세 중과 완화 먼저 가장 중요한 규제라고.. 2022. 12. 22.
아파트 교환거래 에 대한 총정리 # 계약서 주택 교환매매 오늘은 아파트와 아파트를 직접 맞교환하는 교환거래에 대해서 총정리해 보도록 하겠습니다. 1. 교환거래 프로세스 사실 가장 어려운 것은 맞는 교환상대를 정하는 것이구요. 교환상대를 정해서, 교환가를 정하였다면, 교환거래의 과정자체는 특별히 복잡할 것이 없습니다. 이 글에서는 부동산을 끼고 거래한다는 가정하에 정리하겠습니다. 교환시에 정산차액이 필요한 경우와 없는 경우가 있을 텐데요. 먼저 차액정산이 필요한 경우부터 보겠습니다. 아마도 대부분 차액이 필요하겠지요. 1-1. 교환시 차액 정산이 필요한 경우 가장 먼저 교환계약서를 작성해서 교환하는데요. 계약서에 차액정산일을 정해서 적게 됩니다. 차액이행에 대해서 계약금, 중도금, 잔금 금액과 일정을 적는 란이 있으므로, 여기에 해당 내역을 적구요. 특약란에 특.. 2022. 11. 23.
규제지역 해제 및 새로운 대책 총정리 # 1110 대책 11월 10일 제3차 부동산 관계장관회의 결과가 발표되었는데요. 이번 발표에는 많은 규제지역 해제와 대출규제완화내용들이 포함되어있습니다. 이에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다. 1. 대규모 규제지역 해제 이번 발표에서 많은 규제지역을 해제 하였습니다. 여기에는 인천, 세종, 동탄 등 많은 지역이 포함되었네요. 해제된 지역들이 많아서 해제된 지역보다, 남아있는 규제지역을 보는 것이 빠른데요. 남은 규제지역은 다음과 같습니다. 서울 전 지역 성남시 분당구와 수정구 과천시 하남시 광명시 참고로 효력이 발생하는 시간은 관보에 게재되는 11월 14일 0시부터입니다. 4. 무주택자 규제지역 LTV 규제 완화 사실 LTV규제완화는 현재의 강력한 DSR규제로 인해 큰 효과가 없습니다. 다만, DSR의 영향에서 벗어날 .. 2022. 11. 11.
등기부등본의 불편한 진실과 주의할 점들 # 근저당 해지 오늘은 최근 한 커뮤니티에서 논란이 된 서류조작사건과 관련하여서 등기부등본의 진실과, 이와 관련하여 주택매수시 주의할 점들에 대해서 정리해 보았습니다. 1. 서류조작해서 등기부등본 근저당 말소한 사건 커뮤니티에서 논란이 되었던 사건은 다음과 같이 정리할 수 있는데요. 매수인 -> 대출을 끼고 빌라를 구매 하였음. 시간이 지나고 나서, 전주인(매도자)이 대출을 갚지않고 은행서류를 위조해, 등기소에 근저당 해제서류를 제출해 말소시키고, 잔금을 받았던 것을 알게됨. 은행 -> 기존대출을 갚지 않고, 중복으로 담보 대출을 하게 된것을 알게된 1금융권 은행이, 기존의 대출을 근거로 근저당을 회복시키는 소송을 진행하였음. (우연히도 전주인(매도자)와 매수인의 은행은 같은 1금융권 은행이었음.) 소송 결과 = 서류위.. 2022. 11. 5.
배액배상 예방법 및 대응법과 세금 총정리 # 중도금 매매 계약파기 부동산 계약을 하다보면 시세가 급상승해서 배액배상을 당하는 경우가 있는데요. 오늘은 이것에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다. 1. 배액배상과 민법제565조(해약금) 배액배상에 관한 것은 민법 제565조에 명시되어 있습니다. 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지, 교부자는 이를 포기하고, 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다는 것 인데요. 여기서 이행의 착수는 무엇일까요? 매매계약에서의 착수는 중도금의 지급을 말합니다. 중도금이 들어가면 그것이 아무리 작은 소액이라고 할지라도 계약해지가 불가능하다는 것 이지요. 즉, 계약하고 바로 다음날 오전이라도 계약금을 넣는 것이 가장 확실한 방법이 되겠지요. 반대로 보면, 매도자 측에서 시가상승을 이유로 중도금을 않받으려는 움직임이 보인다면, 미리 송금해놓고 여.. 2022. 7. 27.
상생임대인 특례 제도 정리 # 621대책 오늘은 6월 21일 발표된 대책에 따라 바뀐 상생임대인 제도에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다. 1. 상생임대인 제도 1-1. 상생임대인 제도 상생임대인은 직전계약시와 동일한 임대인으로서, 임대 갱신시 임대료를 직전계약에 비해서 5%이내로 올려서 전월세 계약을 맺어주는 임대인을 말하는데요. (당연히 임대료를 인하하거나, 그대로 유지한 경우도 포함됩니다.) 이에 대해 비과세나 장기특별공제의 거주요건을 면제하는 혜택을 주는 제도가 상생임대인제도 입니다. 갱신계약은 21년 12월 20일부터 24년 12월 31일 사이에 이루어져야 상생임대인으로 인정받을 수 있습니다. 22년 6월 21에 발표된 621대책에서는 아래와 같이, 기존보다 요건은 완화되고, 혜택은 늘어나도록 업그레이드 되었습니다. 구분 개선사항 기존 .. 2022. 6. 23.
우선매수권에 대한 정리 # 경매 및 공매 공유자 우선매수청구권 오늘은 물건의 공유자가 행사할 수 있는 우선매수권에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 1. 공유자 우선매수권 공유자 우선매수권은 민사집행법 제140조에 나와있는데요. 압류재산이 공유지분인 경우 기존 공유자에게 우선매수권을 주어 재산적 가치를 보전하고, 기존 공유자에게 해당 재산을 활용한 지속적인 경제활동을 보장하기 위해서 나온 권리입니다. 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지는, 최고매수신고가격과 동일한 가격으로 매수할 것을 신고하고, 즉시 보증금을 제공하면 적법한 우선매수권이 행사될 수 있습니다. 경매와 공매 모두 이 우선매수권을 실행할 수 있는데요. 공매의 경우는 기존에는 없다가 2006년도부터 실행되게 되었습니다. 먼저 경매에서의 우선매수권에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 2. 경매에서의 .. 2022. 6. 16.
재건축 초과이익환수제 산정방법 과 시뮬레이션 결과 # 초과이익부담금 오늘은 재건축 초과이익환수제에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다. 국토부에서는 세금의 형식을 피하기 위해서인지, 재건축 부담금이라는 이름을 정식으로 사용하고 있는데요. 먼저 이것의 부담금에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 1. 재건축 부담금의 산정 재건축 부담금은 다음과 같이 계산을 하게 됩니다. 재건축부담금 =〔종료시점 주택가액-(개시시점 주택가액+정상주택가격상승분 총액+개발비용)〕×부과율 각각의 의미는 다음과 같은데요. 공식을 보면, 개시시점주택가액, 개발비용이 높을수록 재건축부담금을 줄일수는 있습니다. 주택가액은 임의로 올릴수 없지만, 개발비용은 높여서 고급스럽게 지을수는 있는데요. 그렇지만, 개발비용은 높이면, 오히려 조합원에 추가분담금이라는 양날의 검이 될수가 있으므로, 함부로 높이기는 어려울 것 .. 2022. 5. 30.
층간소음 사후 확인제 # 바닥충격음 오늘은 입법예고가 되어 시행예정인 층간소음 사후확인제에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 1. 주택건설기준에 층간소음 기준 규정 1-1. 바닥충격음 성능검사기준 22년 8월 4일부터 아파트 완공후에 층간소음 차단 성능을 확인하는 사후확인제가 실시되는데요. 소음의 종류에 따라서 아래와 같은 바닥충격음 성능검사기준을 마련하여서 적용하기로 하였습니다. 소음종류 의미 기준 경량충격음 비교적 가볍고 딱딱한 충격에 의한 바닥충격음 49dB 중량충격음 무겁고 부드러운 충격에 의한 바닥충격음 49dB 3. 정리 층간소음 전문가가 아니라서 정확히는 모르겠으나, 위에서 나온 소음기준인 49DB이 획기적으로 개선된 기준은 아닌것으로 생각이 되는데요. 공법상의 한계등을 고려한 결과이겠지요. 그래도, 사후확인제라는 확인절차를 명시.. 2022. 3. 29.
재개발 권리산정일 정리 # 공공재개발 신속통합기획 새롭게 재개발 지역으로 지정되는 지역의 경우, 권리산정일이 정말로 복잡해 졌는데요. 오늘은 이들지역의 권리산정일에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다. 1. 권리산정기준일 1-1. 권리산정기준일 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례에 권리산정일은 아래와 같이 나와있습니다. 도정법 제 77조에도 다음과 같이 나와있는데요. 권리산정기준일의 다음날을 기준으로 분양받을 권리를 산정하므로, 아래에 나와있는 것처럼, 입주권을 여러개 받기 위해 지분쪼개기나 다세대주택 전환등이 되지 않습니다. 3. 정리 재개발 물건을 매수하기 전에, 공공주택 복합사업이어서 현금청산대상인지 가장 먼저 확인해야 하구요. 이것이 아닌 공공재개발이라면, 권리산정일이 지났으므로 위의 권리산정일을 참고하여서, 이 후에 준공되었거나, 소유권이 변경되.. 2022. 3. 23.
무허가주택 과 재개발 입주권에 관한 정리 # 뚜껑 오늘은 무허가주택인 뚜껑 매물과 재개발 입주권에 관해서 정리해 보도록 하겠습니다. 1. 무허가 주택과 뚜껑 그리고 입주권 원래는 건축허가를 신고하고 착공한다음, 준공후에 허가를 받은 다음 건축물대장과 등기에 올리는 것이 주택을 건축하는 순서인데요. 과거에, 피난민등이 대지의 소유권없이 국공유지나 사유지를 점거해서 무단으로 주택을 짓고 살아왔던 적이 있습니다. 이러한 주택을 건축물대장이나 등기에 올라가 있지 않아, 허가받지 않은 건물이므로 무허가 주택이라고 하는데요. 다행히도 이러한 허가받지 않은 주택도 재개발하게 되면 입주권을 얻을 수 있도록 하였는데요. 이렇게, 토지지분없이 무허가 건물로 입주권을 얻을 수 있는 매물을 뚜껑매물이라고 합니다. 2. 뚜껑매물의 특징들 뚜껑매물은 아래와 같은 특징을 가지고 .. 2022. 2. 18.
공매 절차에 관한 총정리 # 납부서류 대리입찰 오늘은 공매와 그 절차에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다. 1. 공매 공매 국세징수법상의 체납처분절차로 압류재산을 환가하거나, 형사소송법에 있어 압수물 중 보관하기 어려운 물건을 매각하는 것을 가르킵니다. 공매는 한국자산관리공사에서 업무를 대행하며 입찰 또는 경매의 방법에 의합니다. 2. 한국자산관리공사와 공매 한국자산관리공사(캠코, Kamco)는 위임관서로서 공매대행을 의뢰받게 되면, 권리분석과 매각업무의 관리대장을 작성한 다음, 위임관서, 체납자, 이해관계인등에게 공매대행 사실을 통지하게 됩니다. 또한 의뢰받은 부동산을 평가하고 그 결과를 토대로 최저입찰가격을 결정하게 됩니다. 자산관리공사는 아래와 같은 공매포털시스템인 온비드(www.onbid.co.kr)를 운영하고 있는데요. 여기서 공매에 관한 각.. 2022. 2. 14.
아파트 매도 타이밍에 대한 정리 오늘은 매도에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다. 1. 매도의 타이밍 부동산 매도에 있어서 가장 중요한 것이 타이밍입니다. 대부분 투자자 분들이 말씀해주시는 것이, 팔고나면 오른다는 것 입니다. 그래서인지, 고수분들은 팔고나서 호재가 발생해 급등을 해도, 의연하신 것 같습니다. 이익을 나눈다는 표현을 하시는 분도 있구요. 하지만 초기에 자본을 효율적이고 빠르고 모으고자 하시는 분들에게는, 호재가 있을경우 팔기가 매우 어렵습니다. 1-1. 향후 호재에 대한 판단 만약 특정노선이 발표될 가능성이 있다고 하겠습니다. 이것은 매도의 기준으로 삼아야할까요? 사람이 하는일에 100%라는 것은 있을 수 없습니다. 그것이 유력대선후보이건, 시장이건, 계획은 계획할때 까지인것이구요. 그것이 실현되는 것은, 담당기관에서 공.. 2022. 1. 27.

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