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부동산 투자100

신용카드 및 건강보험료 추정소득 계산방법 총정리 오늘은 신용카드 사용과 건강보험료를 활용한 추정소득 계산 방법에 대해 알아보겠습니다. 1. 추정소득 계산 대상 1-1. 추정소득 적용조건 추정소득 적용을 위해 은행에서 고려하는 두 가지 주요 조건이 있습니다. 소득이 추정이 않되니 추정소득을 사용해야 하는데, 아래 두 조건에 맞지 않으면 추정소득을 사용하지 못하는 것 인데요. 증명되는 소득 없음 부부합산 소득 2,400만원 이하 위의 두가지 조건을 모두 충족하면 가장 확실하구요. 부부합산소득의 경우 은행마다 접근 방식이 다를 수 있습니다. 일부 은행 중에서는 부부 중 한 명만 소득이 없는 경우에도 추정소득으로 진행할 수 있는 은행이 있으므로, 은행부터 보험사등 다양하게 알아볼 필요가 있습니다. 다만, 대부분의 은행들은 소득이 없으면서 부부합산 소득이 2,.. 2024. 1. 18.
단기 월세 계약시의 임대차 계약서 작성 # 초단기 계약 오늘은 단기간 월세 계약시의 임대차 계약서 작성에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다. 1. 단기 월세 계약에 따른 임대차 보호법 미적용 원래 주택임대차 보호법에 따르면, 몇개월을 계약해도 임차인이 원하면 2년동안 살수있도록 보장되어 있습니다. 심지어, 2년더 갱신해서 총 4년을 살 수 있도록 보장되어 있는데요. 일시사용하기 위한 임대차일 경우에는, 주택임대차보호법에 따라서 이 법을 적용하지 안도록 할 수 있습니다. 2023. 11. 8.
초등학교 배정에 대한 정리 # 학구도 배정 기준일 오늘은 초등학교 배정에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다. 1. 통학구역과 학구도 1-1. 통학구역의 지정 초·중등교육법 시행령 제16조는, 입학기일이 속한해의 전해 11월말까지, 교육장이 통학구역을 지정하도록 하였습니다. 여기서 말하는 통학구역은 특정지역내 대상자가 특정 초등학교에 진학하도록 지정된 구역입니다. 1-2. 학구도와 배정학교 학구도는 지역의교육감 또는 교육장이, 학교 상호간의 적정한 수용능력과 학생의 통학여건을 고려하여 설정 고시하는 도면을 가르키는 말 입니다. 주거지역이 학구도에 포함되어 있으면, 해당 학교에 다닐 수 있습니다. 따라서, 원하는 특정학교에 다니고 싶다면, 만 6세가 되는 시기에, 특정 학구도 안에서 10월 1일에 거주하고 있어야 합니다. 만6세의 아이가 있는데, 이사할 계획.. 2023. 8. 18.
주택가격전망 CSI 찾는 방법 # 반등 보여준 경제통계시스템 주택가격을 전망할 때 사용하는 지표에는 여러 가지가 있는데요. 그중 22,3년도 하락장 반등을 잘 나타내주었던 지표가 주택가격전망 CSI 지표입니다. 오늘은 CSI 지표를 찾는 방법에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다. 1. 주택가격전망 CSI 의미 CSI는 Consumer Survey Index 의 약자인데요. 소비자에 설문을 해서 지수화한 통계자료를 의미합니다. 주택가격전망에 대해서 설문을 한 후에, 지수화하였다는 것입니다. 공식은 아래와 같은 것을 이용하는데요. 이 결과 값이, 100보다 큰 경우 증가 또는 상승할 것으로 응답한 가구수가, 감소 또는 하락할 것으로 응답한 가구수보다 많다는 것을 의미합니다. 100보다 작은 경우는 그 반대를 나타내고요. 한국은행에서는 소비자동향조사 자료를 매월발표하는데.. 2023. 7. 19.
아파트 매매 잔금 미납시 계약 해지 방법 정리 # 부동산 잔금일 미지급 아파트 매매시 잔금을 납부하지 않는 경우도 있을 수 있는데요. 오늘은 이것의 대응 방법에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다. 1. 잔금일 미지급과 1-1. 부동산 계약시 지급의 4단계 보통 계약은 아래의 4단계의 지급시기를 거치게 됩니다. 가계약금 -> 계약금 -> 중도금 -> 잔금 가계약금, 계약금 등 중도금 납부 전까지는 복잡한 절차를 거치지 않고도, 상대방에게 계약해지의사를 밝힘의로서 쉽게 계약을 해지할 수 있습니다. 그런데, 중도금을 납부하고 나서 잔금을 치구게 되면서 절차가 조금 복잡해 지는데요. 잔금은 어떨까요? 아래에서 보겠습니다. 1-2. 잔금 미지급시 계약해지(해제) 잔금일 날 잔금을 지급하지 않을 경우, 민법에서는 이행지체 라고 합니다. 이에 대한 대응방법은 민법 제544조에 명확하게 나.. 2023. 7. 6.
23년 하반기 부동산 정책방향 정리 # 역전세 한시적 DTI 신탁 특례 오늘은 23년 7월 4일 발표된, 하반기 정책방향 중 부동산 부분에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다. 1. 역전세 대응 방안 1-1. 한시적 DTI 적용 부동산 정책방향에서 가장 눈에 띄는 것 중 하나가 바로 역전세 대응 방안이었습니다. 핵심은 역전세에 따른 보증금 차액에 대해서는, 한시적으로 DTI를 적용해 대출한도를 완화해 주어서, 역전세에 따른 보증금 반환 문제를 해소한다는 것 입니다. 참고로, 아래와 같이 DTI는 DSR과는 다르게 해당 대출 이외에는 이자만을 더하므로 한도가 훨씬 늘어나게 됩니다. 구분 DSR DTI 구성 해당 주택담보 대출의 원리금 + 기존 모든 대출의 원리금 (원금을 안갚는 마이너스 통장도, 5년 나눠갚는 것으로 계산) 해당 주택담보 대출의 원리금 + 기존 모든 대출의 이자 .. 2023. 7. 5.
분양권 전매제한 규제 완화 # 0407 실거주의무 유지 4월 4일 국토교통부를 통해서 분양권 전매규제 완화가 공식화 되었습니다. 이날 국무회의가 있었는데요. 여기서 주택법 시행령 개정안이 의결되고 이에 대한 내용이 발표되었습니다. 오늘은 이것에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다. 1. 분양권 전매제한 규제완화 내용 기존 규제는 정말 복잡해서 표하나로 정리하기도 어려웠었는데요. 이제 아래와 같이 심플하게 정리되었습니다. 3. 실거주 의무 폐지는 아직 실거주의무는 전매제한과 함께가야 하는데요. 이 것은 국회통과사항으로서 아직 절차를 거치지 못하였습니다. 개정안이 예정대로 국회를 통과하게 되면 실거주 2년 의무가 사라지게 되는데요. 어떻게 될지는 아직 모릅니다. 현재 분양가 상한제상의 의무 거주기간은 다음과 같은데요. 둔촌주공의 입주예정이 25년 1월인데, 아래 규.. 2023. 4. 4.
일시적 2주택 처분기한 3년 연장 총정리 오늘은 1월 12일 기획재정부에서 발표된, 일시적2주택 처분기한 연장에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다. 1. 기존 일시적 2주택 특례에 대한 이해 우선 일시적 2주택 특례가 무엇인지 알아야 할 텐데요. 이것은 이사등을 위해 신규주택을 취득하는 동안, 일시적으로 2주택이 되는 세대에 대해서 양도세, 취득세, 종부세에서 혜택을 주는 것을 말 합니다. 여기서 말하는 혜택이라는 것은 다음의 표와 같습니다. 구분 내용 양도세 1세대 1주택 비과세, 12억 초과 주택에 대한 장기보유특별공제 적용 (거주 요건등 모두 충족할시 최대80%) 취득세 다주택자 중과 배제하고 기본세율(1~3% 적용) (원래는 조정대상지역에서 2주택이 되는 주택을 취득할 경우 8%) 종합부동산세 (종부세) 1세대 1주택에 주는 기본공제 12.. 2023. 1. 13.
0103 부동산 대책 총정리 # 규제지역 해제 와 청약관련 규제 해지 23년 1월 3일 기획재정부 와 국토부에서 보도자료가 나왔는데요. 무려 서울 투기지역 대폭 해제를 필두로 해서, 청약관련 규제해제에 관한 발표가 주를 이루었습니다. 특히나 기획재정부의 보도자료를 보면, 대폭 해제라는 말이 들어있구요. 재미있는 것은, 국토교통부에서는 전면 해제라는 워딩을 사용하고 있습니다. 아무래도 현재의 부동산 시장에 대한 인식이 느껴지기도 하네요. 1. 서울 대부분 지역 규제지역 해제 지난 번 경기도 대부분 지역을 규제지역에서 해제하였는데요. 이번에는 아래 4개 지역을 제외한 모든 지역이 해제 되었습니다. 강남구 서초구 송파구 용산구 이제는 규제지역하면 위의 4개 지역만 기억하면 될 것 같네요. 규제지역 해제에 따른 변경사항에 대해서는, 아래 글에서 자세히 다루었으니 참조해 주세요. .. 2023. 1. 8.
1221 규제완화 정책방향 정리 # 부동산 다주택 취득세 완화 오늘은 12월 21일 발표된 규제완화 정책방향에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다. 이번글은 23년 경제정책방향 자료에 따른 것 인데요. 자료에서는 부동산시장 연착륙이라는 거대한 의제를 가지고 작성된 자료를 정리해 보았습니다. 제목 아래에 적힌 규제의 정상화와 부동산시장 연착률이라는 글자가 눈에 띕니다. 이번 완화 대책은 구체적인 시행시기까지는 안나왔는데요. 그래도 취득세 완화부터 아파트에 대한 임대사업자 복원까지 굵직굵직한 내용들이 담겨져 있습니다. 중요한 부분들을 중심으로 정리해 보도록 하겠습니다. 참고로, 여기서 정리한 정책방향 내용들은 대부분 적용되겠지만, 취득세처럼 법률을 수정해야하는 것과 같은 부분들은 상황에 따라 적용이 되지 않을 수 있습니다. 1. 취득세 중과 완화 먼저 가장 중요한 규제라고.. 2022. 12. 22.
아파트 교환거래 에 대한 총정리 # 계약서 주택 교환매매 오늘은 아파트와 아파트를 직접 맞교환하는 교환거래에 대해서 총정리해 보도록 하겠습니다. 1. 교환거래 프로세스 사실 가장 어려운 것은 맞는 교환상대를 정하는 것이구요. 교환상대를 정해서, 교환가를 정하였다면, 교환거래의 과정자체는 특별히 복잡할 것이 없습니다. 이 글에서는 부동산을 끼고 거래한다는 가정하에 정리하겠습니다. 교환시에 정산차액이 필요한 경우와 없는 경우가 있을 텐데요. 먼저 차액정산이 필요한 경우부터 보겠습니다. 아마도 대부분 차액이 필요하겠지요. 1-1. 교환시 차액 정산이 필요한 경우 가장 먼저 교환계약서를 작성해서 교환하는데요. 계약서에 차액정산일을 정해서 적게 됩니다. 차액이행에 대해서 계약금, 중도금, 잔금 금액과 일정을 적는 란이 있으므로, 여기에 해당 내역을 적구요. 특약란에 특.. 2022. 11. 23.
규제지역 해제 및 새로운 대책 총정리 # 1110 대책 11월 10일 제3차 부동산 관계장관회의 결과가 발표되었는데요. 이번 발표에는 많은 규제지역 해제와 대출규제완화내용들이 포함되어있습니다. 이에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다. 1. 대규모 규제지역 해제 이번 발표에서 많은 규제지역을 해제 하였습니다. 여기에는 인천, 세종, 동탄 등 많은 지역이 포함되었네요. 해제된 지역들이 많아서 해제된 지역보다, 남아있는 규제지역을 보는 것이 빠른데요. 남은 규제지역은 다음과 같습니다. 서울 전 지역 성남시 분당구와 수정구 과천시 하남시 광명시 참고로 효력이 발생하는 시간은 관보에 게재되는 11월 14일 0시부터입니다. 4. 무주택자 규제지역 LTV 규제 완화 사실 LTV규제완화는 현재의 강력한 DSR규제로 인해 큰 효과가 없습니다. 다만, DSR의 영향에서 벗어날 .. 2022. 11. 11.
규제지역 vs 비규제지역 세금과 규제 비교 총정리 # 청약자격 종부세 자금조달계획서 거주의무 22년 11월 10일을 기준으로 해서, 많은 지역들이 규제지역에서 해제되었습니다. 이렇게 규제지역에서 해제될 때 변경되는 세금이나 규제들을, 개인적으로 보는 중요순서대로 정리 해 보았습니다. 1. 양도세 1-1. 비과세 기준변경 규제지역에서 비과세 양도를 하기위해서는2년 실거주 의무기간이 필요했었는데요. 해제되면 이러한 의무거주기간이 완전히 사라집니다. 기준 비규제지역 규제지역(조정대상 + 투기) 실거주기간 거주의무 삭제 2년 실거주 의무 1-2. 양도세 중과해제 규제지역에서 다주택자는 양도시에 중과세(20~30%)가 추가로 붙는데요. 비규제지역이 되면 모두 사라지고, 보유기간이 2년을 넘으면 기본세율(6~45%)을 받게 됩니다. 기준 비규제지역 규제지역(조정대상 + 투기) 2년 이상 보유 후 다주택자 .. 2022. 11. 10.
등기부등본의 불편한 진실과 주의할 점들 # 근저당 해지 오늘은 최근 한 커뮤니티에서 논란이 된 서류조작사건과 관련하여서 등기부등본의 진실과, 이와 관련하여 주택매수시 주의할 점들에 대해서 정리해 보았습니다. 1. 서류조작해서 등기부등본 근저당 말소한 사건 커뮤니티에서 논란이 되었던 사건은 다음과 같이 정리할 수 있는데요. 매수인 -> 대출을 끼고 빌라를 구매 하였음. 시간이 지나고 나서, 전주인(매도자)이 대출을 갚지않고 은행서류를 위조해, 등기소에 근저당 해제서류를 제출해 말소시키고, 잔금을 받았던 것을 알게됨. 은행 -> 기존대출을 갚지 않고, 중복으로 담보 대출을 하게 된것을 알게된 1금융권 은행이, 기존의 대출을 근거로 근저당을 회복시키는 소송을 진행하였음. (우연히도 전주인(매도자)와 매수인의 은행은 같은 1금융권 은행이었음.) 소송 결과 = 서류위.. 2022. 11. 5.
배액배상 예방법 및 대응법과 세금 총정리 # 중도금 매매 계약파기 부동산 계약을 하다보면 시세가 급상승해서 배액배상을 당하는 경우가 있는데요. 오늘은 이것에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다. 1. 배액배상과 민법제565조(해약금) 배액배상에 관한 것은 민법 제565조에 명시되어 있습니다. 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지, 교부자는 이를 포기하고, 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다는 것 인데요. 여기서 이행의 착수는 무엇일까요? 매매계약에서의 착수는 중도금의 지급을 말합니다. 중도금이 들어가면 그것이 아무리 작은 소액이라고 할지라도 계약해지가 불가능하다는 것 이지요. 즉, 계약하고 바로 다음날 오전이라도 계약금을 넣는 것이 가장 확실한 방법이 되겠지요. 반대로 보면, 매도자 측에서 시가상승을 이유로 중도금을 않받으려는 움직임이 보인다면, 미리 송금해놓고 여.. 2022. 7. 27.
자금조달계획서 총정리 # 미제출사유서 증빙자료 규제지역이 확대되면서 자금조달계획서를 제출하는 대상이 크게 확대되었는데요. 오늘은 이것의 작성방법과 관련된 세금상의 주의할 점들에 대해서도 정리해 보도록 하겠습니다. 먼저, 제출 대상에 대해서 정리해보도록 하겠습니다. 1. 자금조달계획서 및 증빙자료 제출 대상 자금조달계획서의 제출대상은 아래와 같이 강화되었는데요. 강화된 내용은 20년 10월 27일부터 시행을 하게 됩니다. 핵심은 규제지역에서는 1억이하의 아파트라 할지라도 모두 자금조달계획서를 제출해야한다는 것 입니다. 그리고 서울과 같은 투기과열지구에서는 금액과 무관하게 모두 증빙자료를 첨부해야한다는 것 이지요. 자료종류 구분 강화된 내용 기존 내용(과거) 자금조달계획서 규제지역 (조정대상지역, 투기과열지구) 모든거래 3억이상 비규제지역 개인 - 6억.. 2022. 7. 26.
상생임대인 특례 제도 정리 # 621대책 오늘은 6월 21일 발표된 대책에 따라 바뀐 상생임대인 제도에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다. 1. 상생임대인 제도 1-1. 상생임대인 제도 상생임대인은 직전계약시와 동일한 임대인으로서, 임대 갱신시 임대료를 직전계약에 비해서 5%이내로 올려서 전월세 계약을 맺어주는 임대인을 말하는데요. (당연히 임대료를 인하하거나, 그대로 유지한 경우도 포함됩니다.) 이에 대해 비과세나 장기특별공제의 거주요건을 면제하는 혜택을 주는 제도가 상생임대인제도 입니다. 갱신계약은 21년 12월 20일부터 24년 12월 31일 사이에 이루어져야 상생임대인으로 인정받을 수 있습니다. 22년 6월 21에 발표된 621대책에서는 아래와 같이, 기존보다 요건은 완화되고, 혜택은 늘어나도록 업그레이드 되었습니다. 구분 개선사항 기존 .. 2022. 6. 23.
2주택자 월세 임대료 종합소득세 기존집을 팔고 이사하는 경우도 있지만, 월세나 전세를 받고 기존집을 임대로 내주는 경우도 있습니다. 2주택자의 경우 다주택자라는 인식이 없기에, 이정도 주택수 가지고 월세로 세금을 내야하나 생각하게 될 수도 있습니다. 하지만 그렇지 않은데요. 오늘은 2주택자의 임대료에 대한 소득세 신고에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 1. 과세대상에 대한 이해 임대소득에 대한 과세는 다음과 같은 기준으로 하게 되는데요. 2주택자는 전세까지는 비과세이고, 월세부터 과세가 됩니다. 부부합산 주택수 과세 여부 1주택 월세는 기준시가 9억원 이상의 고가주택이나 해외주택에 대해서만 과세대상 전세는 비과세 2주택 월세에 대해서만 과세 (전세, 즉 간주 임대료에 대해서는 비과세) 3주택이상 월세와 전세에 대해서 과세 (다만 전세는.. 2022. 6. 23.

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