경매 에서 임차인이 대항력을 가지는 조건

경매에 있어서 임차인과의 권리관계 분석이 매우 중요한데요.

오늘은 임차인이 우선변제권이나 최우선 변제권을 갖는데 필수조건 중 하나인,

대항력에 대해서 정리해 보겠습니다.

1. 대항력이란

대항력이란, 유효하게 성립된 권리관계를 타인에게 주장할 수 있는 권리를 뜻하는데요.

이를 구체적으로 경매에 비교해 보겠습니다.

전세나 월세로 주택을 임대차 하고있는 중에, 건물이 경매에 들어가게 됬다고 해보겠습니다.

이 때, 이 건물을 낙찰받은 매수자는 임대차 권리상의 타인이라고 할 수 있는데요.

매수자(타인)에게 임대차의 권리를 주장할 수 있는권리를 가르킵니다.

2. 대항력을 가지는 조건

2-1. 주민등록을 임대차 주소지로 이전하여, 전입신고가 되어 있어야 함

법적으로 전입신고를 하지 않으면, 대항력을 갖출 수 없는데요.

종종 임차는 하고 있더라도, 다른 사람이 살고 있거나, 

다른 곳에도 주거를 하고 있어서 전입신고가 않되있는 경우도 있습니다.

특이하게, 임차인의 가족은 전입신고를 마쳤고, 세대주인 임차인은 전입신고가 되어있지 않다가 나중에 합가한 경우에는,

가족의 전입신고일을 기준으로 해서 대항력이 발생하므로 주의 해야 합니다.

또한, 임대한 집을 임대인(건물주)의 허락을 얻어 다시 누군가에게 임대할 경우에는,

최초임차인이 대항력을 갖는 시접부터 대항력을 주장가능합니다.

하지만, 이런사례는 그렇게 많지는 않을 것 같네요.

2-2. 배당요구 종기때 까지, 주택을 점유 하고 있어야 함 

주택의 점유라는 것이 어떻게 보면 당연한 것이기도 하지만,

배당요구 종기때까지, 실질적으로 점유를 하고 있지 않다면 권리를 보호받지 못한다는 것입니다.

예를 들면, 월세나 전세로 살고 있다가, 건물이 경매로 넘어가고,

경매 조사하는 사람들이나, 투자자가 임장으로 인해서 방문을 하게 되고,

이런 것들이 반복되고 불안하여서 집을 나가버렸다가 권리를 보호받을 수 없게 된다는 것입니다.

하지만, 경매 배당이 다 끝날때까지, 경매로 넘어가는 집에 사는 것은 불편하니,

배당이 되는 날이 아니라, 배당요구가 끝나는 날까지 점유를 하면 되는 것으로 되어 있습니다.

예전에는, 배당요구 종기를 매각 허가결정기일로 보았지만, 

이제는 첫 매각기일 이전으로 보고 있는데요. 보통은 공고 1개월 전까지를 이 기간으로 볼 수 있습니다.

3. 대항력 발생 시점

위에서 대항력을 가지는 조건을 보았는데요.

한 가지 주의해야 할 점이 있습니다. 바로 대항력을 발생하는 시점이 조금 특이하다는 것인데요.

보통 등기에 등재되는 저당권같은 권리들은, 등재되는 시점이 기준인 경우가 많습니다.

하지만, 대항력의 경우에는 대항요건을 갖춘 다음날의 오전 0시부터 발생을 하게 되는데요.

예를 들면, 8월 8일날 입주를 해서, 당일 오전에 이사를 마치고, 전입신고까지 하였다면,

8월 9일 0시부터 대항력이 발생하는 것이죠.

실제 가능한 사례를 생각해보면,

건물주가 8월 8일에 은행에 근저당을 설정하고,

임차인이 8월 8일날 들어와서, 점유하고 전입신고를 하였다면,

은행의 근저당은 8월 8일날 부터 유효하고,

임차인의 대항력은 8월 9일날부터 유효한 것이 되어서,

은행보다 후순위가 됩니다.

최우선 변제권에 해당하는 소액 임차인이 아니면, 

배당금을 못받을 수도 있게 되는 것이죠.

4. 정리

임대차의 권리를 보장받을 수 있는 근간이 되는 대항력에 대해서 알아 보았는데요.

다음 글에서는 임차인 보호를 위해, 우선적으로 배당받을 수 있는 권리인,

우선변제권과 최우선 변제권에 대해서 정리해 보겠습니다.