경매시 인수할 등기상의 선순위, 후순위 그리고 말소기준권리

경매를 하는데 있어서 가장 중요한 부분이 권리분석인데요.

분석할 권리가 없는 물건은, 경쟁도 높아지고 낙찰가도 높아서 투자가치가 떨어지는 반면,

권리관계가 복잡하여 분석하기 어려운 물건은, 리스크도 커지지만 성공시에 이익도 큽니다.

 

오늘은 권리분석의 기준이 되는 말소기준권리와 선순위, 후순위, 

그리고 무조건적으로 인수되는 권리나 등기상에 나타나지 않는 권리등을 정리해보겠습니다.

 

 

1. 말소기준권리

 

말소기준권리는 등기사에 채무를 받기위해 적혀져 있는 권리중,

인수해야하거나 인수하지않고 사라지는 권리의 기준이 되는 권리를 말합니다.

 

이것을 이해하기 위해서 경매에 대해 생각해보면 좋은데요.

만약, 1억에 낙찰된 아파트 물건이 있고,

1번권리가 은행 근저당으로 1억원원이구요.

2번권리가 신용카드사의 근저당이 3천만원이라고 하겠습니다.

 

이상태라면 카드사는 낙찰자의 잔금으로부터 3천만원을 못받게 되는데요.

그렇다고 낙찰자가 이 3천만원을 인수해갈필요는 없습니다.

말그대로 말소(사라지는)되는 권리가 되버리는 것이지요.

그럼 1번권리가 말소기준권리이구요. 이 이후의 말소되는 권리들은 낙찰자가 인수할 필요가 없어집니다.

(그렇다고 채무자의 빛이 사라지는 것은 아니구요. 채무는 기존의 채무자가 파산이나 개인회생을 하지 않는한 짊어지고 가는 것 이지요.)

 

말소기준권리에 해당하는 권리들은 등기에 등록된 순서가 매우 중요합니다.

낙찰대금에서 경매진행비등을 빼고 나머지를 정산받을 수 있는 순서이기 때문이구요.

이후의 권리들은 낙찰자가 인수할 필요가 없기 때문이지요.

즉, 가장 앞선권리들만 경매시에 생각하면 되는 권리들이지요.

매각후에 일부를 받지 못하더라도 다 소멸됩니다.

 

등기부등본을 보시면, 아래와 같이 근저당권설정같은 등기목적이 적혀있구요.

접수일과 등기원인일이 적혀있는데요.

말소기준 권리에 속하면서, 먼저 등록되어있는 권리가 말소의 기준 권리가 되는 것이죠.

 

 

말소기준권리는 다음과 같은 종류들이 있습니다.

가장 흔한 것이 은행등으로부터의 근저당권이지요.

등기부에 다른 권리는 없고, 근저당권들만 있다면 초보자들이 접근하기 쉬운 물건이라고 할 수 있겠습니다.

 

말소기준권리	내용
근저당권 및 저당권	부동산을 담보로 돈을 빌려주는 경우에 돈을 받을 수 있는 권리
가압류 및 압류	빌려준 돈을 돌려받기위한 소송의 판결등이 나서 압류하여 채무를 회수하기 전에, 임시로 압류하는 것을 가압류라고 한다.
담보가등기	채무를 갚지 않으면, 채권자가 소유부동산을 소유하도록 한 채권계약 본등기의 순위를 얻기위해서 임시로 하는 등기이므로 가등기라고 합니다.
(경매를 신청하거나 배당을 요구한) 전세권	전세계약을 건물등기부등본에 등록한 것. 전세계약과 등기를 해야함. 법원판결없이도 바로 경매진행을 할 수 있습니다.
경매기입등기, 경매개시결정등기	법원에서 경매를 진행하고 있어서 처분하면 않된다고 등기에 깅ㅂ하는 것을 말합니다. 등기번호와 청구금액등이 적혀았습니다.

 

위의 말소기준권리들은 매각과 함께 소멸되기 때문에 상대적으로 쉬운권리라고 할 수 있겠습니다.

 

 

2. 선순위 권리(인수해야할 권리)

 

낙찰시 인수되지 않는 권리인 말소기준권리와는 다르게,

말소기준권리보다도 앞서므로 낙찰 받았을 때 인수해야만 하는 권리입니다.

선순위라는 말처럼 말소기준권리보다 우월한 인수받아야하는 슈퍼채무권리라고 생각하시면 좋을 것 같습니다.

따라서, 경매물의 가치보다 선순위권리만큼을 낮게 책정해서 경매에 임해야 하겠지요.

 

이러한 선순위를 구분하는 기준은,

등기에 기록된 말소기준권리의 날짜나 순서보다, 앞선 날짜와 앞선순서로 등재된 것을 의미합니다.

선순위로 구분하기 위해서 말소기준권리를 찾고, 그보다 앞서는 권리들은 선순위로서 확인을 해봐야하는 것 이지요.

 

선순위 권리에 해당하는권리들은 다음과 같습니다.

전세권에대해서는 배당요구를 하지 않으면 선순위권리로 변환되므로 주의깊게 살펴보아야 하구요.

가처분의 경우는 선순위가 아니라, 후순위여도 인수해야하는 경우들이 있으므로 케이스들을 잘 알아보아야 합니다.

초보자의 경우라면 가처분물건은 조심하는 것이 좋겠지요.

 

인수해야하는 권리들	내용
(배당요구가 없는) 전세권	위의 말소기준권리에서의 전세권과 다르게 경매에 대해 배당요구가 없는 전세권은  인수해야하는 선순위 권리입니다.
가처분	말소기준권리인 가압류는 돈을 받기 위해서 설정하였는데요. 가처분은 소유권등 금전외의 권리에 대해서 보전하기 위해서 설정하는 것 입니다. 가처분을 하게되면 매매나 저당권설정등이 불가능해집니다.
지상권	타인의 토지에 존재하는 자신의 건물이나 수목의 소유를 유지하기 위해서 그 토지를 사용할 수 있는 권리. 토지등기부등본에 지상권을 설정하면, 토지의 주인이 바뀌더라도 해당 토지를 사용할 권리가 있고, 낙찰 수에도 인수해야 하는 권리입니다.
법정지상권	지상권 등기를 하지 않더라도 지상권효력이 생기는 경우. 건물은 제외하고 토지만 경매로 나오거나 하는 경우, 건물은 지상권을 가지게 됩니다.
유치권	건축공사대금을 받지 못한경우, 돈을 받기까지 부동산을 점유하는 권리.

 

 

선순위에는 다음과 같은 권리들이 있습니다.

• 보증금의 일부 또는 전부를 배당 받지 못하는, 대항력 있는 임차인
• 지상권 : 타인의 토지에 건물이나 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용할 수 있는 권리
• 가처분 : 가압류와 비슷하지만, 금전외의 권리에 대해서 타인의 권리로 바꾸거나 은닉하지 못하도록 보전하는 것
• 소유권 이전청구권 보전을 위한 가등기 
• 전세권 : 전세금을 반환 받을 권리
• 지역권 :  타인의 토지를 자기 토지의 편익을 위해서 사용가치를 증대시키는 권리 (다른 토지를 길로 이용하는, 맹지인 경우가 가장 쉽게 이해 될것 같네요)
• 환매 등기 : 일정기간안에 다시 되사기로 약정하고 등기한것

위의 권리등은 인수주의에 입각해서,  말소기준권리에 앞서는 선순위 권리들인데요.

 

가장 중요하다고 생각되는 것은 역시 임차인 부분 인데요.

대항력이 있다는 것은, 말소기준 권리의 등기상의 기재일보다 전입일이 앞서는 것을 의미합니다.

만약, 전입 신고일은 앞서는데, 확정일자가 말소기준 권리보다 뒤에 있다면,

배당을 받지 못해서 낙찰자가 인수해야 하는 대상이 될 수 있으므로 조심해야 합니다.

 

예를 들어서, 2000년도에 전입한 임차인이, 확정일이 2005년 일 때,

말소기준권리로 근저당권이 2003년에 은행에 의해서  잡혀서 입다고 하면 어떻게 될까요?

 

이런 경우에는 임차인은 대항력은 있지만, 

배당순위에 밀려서 보증금을 다 받지 못할 가능성도 생기게 됩니다.

대항력 있는 임차인이 받지 못한 보증금은 모두 인수해야 되는 권리이므로,

낙찰가에 추가적으로 비용부담이 발생합니다.

 

참고로, 대항력이 있는 임차인이란,

주택의 경우에는, 말소기준일보다 전입일이 우선하면서 점유하는 사람을 가르키고,

상가의 경우에는, 말소기준일보다 사업자 등록일이 우선하면서서 점유하는 사람을 가르킵니다.

 

지상권이나 각종 가처분, 그리고 가등기도 잘 알아보아야 하지만,

종류도 많고 대응방법도 다를 수 있어서,

원하는 물건이 이러한 문제를 가지고 있다면, 

혼자만 알아보기보다는,  전문가의 도움을 받는 것이 필요합니다.

 

 

 

 

등기부에 근저당 몇개만 보고 쉽게 생각하시면 않되구요.

선순위권리에 대해서 꼭 확인이 필요합니다.

 

3. 후순위 권리

 

후순위권리라는 것은, 낙찰 받을 때, 소멸되는 권리를 애기합니다.

말소기준권리보다 후에 있어서 소멸된다는 것으로,

항상 소멸되는 권리라는 의미는 아니므로 주의해야 합니다.

 

후순위 권리의 종류는 다음과 같습니다.

• 대항요건을 갖추지 못한 임차인
• 지상권
• 가처분
• 환매등기
• 전세권
• 지역권
• 임차권권
• 가압류

 

4. 무조건적 인수 권리

 

아래의 권리들은 말소기준권리와 무관하게 후순위가 되어도, 

낙찰자가 인수해야 하는 권리인데요.

따라서, 아래의 권리들이 나온다면, 반드시 대응책을 잘 생각해보고 경매에 임해야 합니다.

물론, 가등기라는 단어가 등장하는 것 만으로도 쉬운 문제가 아닐 것이라는 것을 알 수 있겠지만요.

• 예고 등기
• 경매개시전에 청산절차를 마친 담보 가등기
• 지상물 철거나 토지반환 청구목적의 가처분

 

5. 등기에 나타나지 않지만 주의 해야할 점 들

 

이 밖에 등기만 보아서는 알 수 없는 것들도 있는데요.

이러한 권리들은 다음과 같습니다.

• 유치권
• 법정 지상권
• 분묘
• 체납 관리비용
• 대지권이 없는 아파트

이중 유치권의 경우는 실제로 성립하는지의 여부도 판단하기가 불분명하구고.

대응하기도 까다로운 편입니다.

물론, 분묘나 관리비도 대응하기가 어렵지만,

실체하는 요소이기 때문에, 어떻게 대응할지 결정할 수 있기 때문입니다.

 

 

6. 정리

 

경매를 하면서 인수하게 될 혹은 인수하지 않아도 될, 권리들에 대해서 알아보았는데요.

등기부 등본의 갑구 을구 그리고,매각 물건 명세서서와 임대차 현황 조사 보고서등을

꼼꼼히 살펴보고 복잡한 권리들에 대해서는 전문가들의 도움을 받아서,

목적하고자 하는 경매 물건을 취득할 수 있도록 해야겠습니다.