돈 되는 아파트 의 기준을 알아보자

현재의 인구감소와 불확실한 부동산 경기를 생각하면,

아파트 매수를 결정하는 것이 쉽지만은 않은데요.

오늘은 돈이 되는 아파트는, 어떤 것들을 고민해야 하는지, 기본적인 기준들을 정리해보겠습니다.

 

1. 아파트 가치의 바로미터, 전세율과 거래량

아파트의 가치를 보는데 있어서, 매우 명확하게 수요를 보여주는 수치가 있는데요.

바로 전세율입니다. 살기좋은 곳에 전세입자들이 많이 몰려들고,

다른 아파트들에 비해 상대적으로 높은 전세율을 보이겠죠.

살기 좋은 곳이 수요를 올려주고, 그것이 바로 아파트의 가치니까요.

 

이 전세율을 구하는 것은 아주 쉬운데요. 아래의 공식으로 구할 수 있습니다.

 

(전세가/매매가)*100= 전세율

 

예를들면, 1억짜리 아파트가 전세가가 9천이라면, 90%의 전세율을 보인다고 할수 있습니다.

이 전세율이 85%정도이상이라면, 수요자가 많고,

전세를 내놓더라도 공실률이 낮을 거라는 예측을 할 수 있습니다.

또한 높은 전세가는, 높은 매매가를 지속적으로 유지시켜주기 때문에, 

교육여건이 좋던, 교통여건이 향후에 좋아지던, 여러 이유로 높은 전세가를 형성하는 곳은,

가치를 입증받은 곳이라고 할 수 있습니다.

 

전세가는 호갱노노나 아실같은 부동산 프롭테크 사이트를 이용하시면 편리하게 볼 수 있습니다.

거래량과 가격도 같이 확인해서 보면서, 특정하게 높거나 낮은 거래가 영향을 미친 것은 아닌지도 확인해 보시구요.

 

 

중요한 것은 특정시기의 전세율만 보기보다는, 흐름을 지켜보는 것 인데요.

투자자라면, 실거래가는 낮은 가격에서 유지되더라도,

전세가가 상승으로 추세를 역전하면서 올라가려고 하는 초입이 좋겠지요.

실거주자라면, 오히려 입지가 좋은 지역에,

전세가율이 낮을 때

 

2. 동별로 향을 확인

아파트 동별로 향이 보이는지,

그리고 전망이 어느 곳을 보고 있는지 확인하는 것은 기본중의 기본이죠.

남향은 곰팡이도 잘 슬지않고, 해도 많이 들어와서 모두가 선호하는 향입니다.

당연히, 수요가 많다면 가치도 조금이라도 더 많고, 환금성도 더욱 생기는 법이죠.

 

신축아파트의 경우 정남향은 이제 찾아보기가 힘든데요.

정남향이 없다면, 남동이나 남서 중 다음의 경우들을 고려하는 것이 좋습니다.

• 영구조망이 보이는 곳의 향을 찾기
• 공원이나 호수가 보이는 향
• 동간 거리가 멀어서 앞이 답답하지 않은 곳
• 역세권 아파트라면 역에 가까운 동
• 사이뷰라도 뷰가 않나오는 곳보다는 우선하기

 

따라서, 다음 사항들에 주의를 할 필요가 있습니다.

• 북향은 아닌지 체크(간혹 서향이나 동향이라고 하지만, 북동, 북서인 경우가 있습니다.)
• 남동, 남서라고 나와있으나 실제로는 거의 동향이나 서향에 가까운 경우는 아닌지
• 향은 좋은데, 중심상가등을 바라보고 있는 경우

네이버 지도에서 향을 다 확인할 수 있으므로,

집 보러 가기전에 반드시 향을 확인하도록 해야합니다.

부동산에 우리가 객관적으로 확인할 수 있는 것을 물어보는 것은 좋은 방법이 아닙니다.

가끔은 부동산 업자들도 정확한 방향을 햇갈려하는데다가,

남동이나 남서도 남향이라고 얼버무려버리는 경우가 있기 때문입니다.

 

준비없이 갔다면,

휴대폰을 꺼내서 바로 확인해보면 되구요.

집에 들어가서, 나침반 앱으로 스마트폰에서 체크할 수도 있습니다.

 

3. 지하철 역과 초등학교

지하철역과 가깝고 초등학교가 있다면, 매우 좋은 곳이겠지요.

자립심이 어느정도 있고, 대중교통을 이용하는데 익숙해지는 고등학생들보다는,

상대적으로 초등학생들의 경우는 주거지와 가까운 것이 부모마음에도 편해서,

초등학교가 붙어있는 대단지 아파트의 경우가 선호되는 것이 사실입니다.

 

초등학교의 경우 1km만 되어도, 성인들에게는 무리가 되지 않지만,

자녀있으신 부모님들에게는 큰 부담이 될 수 있습니다.

 

지하철 역세권 아파트의 가치는 설명할 필요가 없지요.

강남과 환승하지 않고 연결되는 지하철이라면, 더 말할 것도 없습니다. 

물론, 이경우에는 가격이 상당히 많이 올라가 있겠지만요.

부동산 경기가 나빠질 경우, 급매물이 나올수도 있으니, 항상 주의깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

 

 

지하철 역 예정지의 분양아파트도 생각해볼만 한데요.

다만, 예정대로 되지 않고, 지연되거나 무산되는 경우도 많으니,

지하철이 않들어오는 경우도 생각해서 결정을 해야합니다.

 

실제로, 분양시에는 확정된 노선처럼 광고됬다가,

예정으로만 남아있는 지역도 매우 많습니다.

지하철 건설이 확정되고 최소 7년~10년은 있어야 하는 것이니,

그동안의 삶의 계획과도 맞춰보아야 합니다.

 

4. 학군과 학원

강렬한 교육열기때문에, 좋은 학교와 좋은 학원이 있는 곳이라면,

부모님의 직장이 멀어지더라도 선호가 될 수 있습니다.

좋은 학원만 있는 지역보다는, 좋은 학교가 있는 지역이 더욱 선호됩니다.

내 아이를 좋은 사람들과 인연을 맺게하고, 좋은 교육을 받을 수 있도록 하기 위해서인데요.

 

전국 대부분 지역의 인구는 줄어들고 있고,

좋은 학군지에 들어가는 경쟁은 더욱 심화되고 있습니다.

 

다만, 이러한 학군지의 아파트들은 작고 낡아있는 경우가 많습니다.

하지만, 수도권 외곽의 신축의 평지 브랜드 아파트보다는,

이러한 지역의 낡고 재건축될 수 있는 아파트의 가치가 더욱 높다고 할 수 있습니다.

 

5. 1000세대 이상의 아파트

대단지 아파트일수록 여러가지 장점이 있는데요.

 

공동으로 관리비를 내기 때문에, 관리비가 대체로 저렴하구요.

커뮤니티 센터시설등 단체생활시설등이 설치되있는 공간도 많습니다.

 

단지내에 헬스장이 설치는 이제 기본이 되어 가구있구요.

이제는 수영장있는 아파트도 많이 생겼고,

어느 신도시에는 한 구역에 찜질방있는 아파트가 대부분인 곳도 있구요.

조식서비스도 준비되고 있습니다.

 

큰 규모의 아파트일수록, 세월이 흘러 재건축이 될때에도, 사업의 규모가 커지므로,

좋은 건설사들의 입찰을 받아 좋은 조건으로 재건축하게 될 가능성도 있습니다.

 

 

6. 준공연도

현재 좋은 입지의 아파트는 대부분 준공한지 20년 정도가 된 경우가 아주 많습니다.

그런데, 준공한지 10~20년도 된 아파트들은 수리비도 들고,

재건축 투자로 접근하기에도 10년 이상시간이 필요하므로,

투자대상으로서 애매한 경우도 많이 있습니다.

이러한 단점들을 커버할 정도로 가치가 있는지를 확인해 보아야 합니다.

 

실거주를 하면서 투자하기에는,

2014,15년도 이후 아파트부터가 좋을 것으로 생각됩니다.

이시기이후부터는 대단지 커뮤니티나 인터폰 시스템들이 현대화 되어 있습니다.

 

7. 숲세권과 물세권, 몰세권

최근에 인터넷에 많이 나오는 단어들인데요.

말 그대로, 숲과 물 그리고 놀고 마시고, 즐길수 있는 몰을 애기합니다.

 

건강한 삶을 추구하는 현대시대에, 

근처에 좋은 전망과 운동할 수 있는 공간을 제공하는 숲과 물은 아파트 수요로도 연결됩니다.

또한 근처에 교통걱정하지않고, 놀고 마시고 즐길 수 있는 몰이 있다면, 더욱 수요가 커지겠지요.

 

추가적으로 농산물을 유통센터가 들어가 있는, 하나로 마트같이 신선한 농산물을 구매할 수 있는 곳이라면,

더욱더 좋은 조건이라고 할 수 있겠습니다.

 

숲세권, 물세권의 경우 주의를 할 점이 있는데요.

주변에 아무런 생활 시설이 없고,

시골에 공기만 좋은 곳에는,

일자리를 가진사람들이 거주하기 어려울 수 밖에 없습니다.

 

단순히 숲세권, 물세권만 볼 것이아니라,

숲세권과 물세권을 누리면서,

생활을 할 수 있는 시설들이 잘 정비되어 있는지가 중요합니다.

 

몰세권도 분명 좋지만,

주변에 유흥시설이 많고,

아이들 기르기에 어려운 환경을 가지고 있다면,

몰세권만 보고 가는 것은 좋지 못합니다.

 

종합적으로 사고해서, 

입지적인 기본을 갖추고 있으면서,

숲세권과 물세권, 몰세권을 영위할 수 있는지 판단해 보는 것이 좋습니다.

 

8. 지역의 랜드마크 아파트

랜드마크 아파트는 그 지역에서 모든 사람들이 살고싶어하는 선망하는 아파트입니다.

보기에도 다른 아파트들보다 확 눈에 띄구요.

층수도 상대적으로 높은 경우가 많으며 대단지 인 경우가 많습니다.

이러한 아파트들은 지역의 실거주 수요를 충족시켜줄 수 있는 능력이 있는 아파트이지요.

만약, 랜드마크자리를 다른 1군브랜드의 대단지 초역세권에 빼앗긴다고 하더라도,

그 아파트는 실수요를 충족시켜줄 수 있는 능력을 가지고 있으므로,

전세가를 유지시켜주고 그에따라서 매매가도 올라갈 수 있도록 할 수 있겠지요.

이러한 이유로 갭투자를 하더라도 랜드마크에 하는 것이 유리하겠지요.

가격이 싸서 나중에 올라갈 것 같은 아파트보다는, 지역의 랜드마크아파트를 들어가는 것이 현명합니다.

 

 

9. 미래가치가 올라가는 아파트들

중요한 것은 미래 입지가치가 올라가는 곳 입니다.

아직 실현되지 않은 교통계획이라든가.

주변에 마곡이나 판교 및 여의도 같이 늘어날 일자리가 계속 생겨나는 곳이 좋겠습니다.

교통이나 일자리가 늘어나서 미래의 가치가 늘어날 수 있는 입지에 있는 아파트를 선택하는 것이 돈 되는 아파트를 고르는 방법이 되겠지요.

 

10. 언덕과 평지

입지는 좋은데, 아파트가 언덕에 있는 경우가 있거나, 도로가 반듯하지 않아서 다니기가 불편한 경우가 있습니다.

이럴경우는 비슷한 입지의 평지에 도로 반듯한 곳에 있는 아파트보다는 실거주에서 불편을 느끼기 마련이고,

가치도 비교적 떨어지게 됩니다.

 

다만, 주의할 점은 언덕에 있다고, 도로가 조금 불편하다고 모두 나쁜 것은 아닙니다.

주변입지가 다 언덕에 구도심이라서 도로가 불편한데,

직주근접, 교통, 상권, 교육여건이 다 받춰준다면 색안경끼고 볼 것은 아니구요.

같은 비교대상이 있을 때, 선택할 수 있다면 언덕이 없고 평지를 선택하는 것이 좋다는 것 입니다.

 

11. 정리

위에서 본 것처럼 아파트를 사기위해서, 고려해야 할 점은 매우 많습니다.

위의 조건들을 기준으로 많은 아파트들을 비교해 보고, 

돈이 되는 좋은 아파트를 구매할 수 있도록 해야겠습니다.