다주택자가 할 수 있는 청약 전략 정리 #다주택자 LTV #청약당첨

무주택자가 주택의 우선권을 가지고 있는 현재 청약시장 상황에서,

다주택자는 무엇을 할 수 있을 까요?

오늘은 다주택자와 현재 청약 시장에서의 상황을 정리해 보고,

그에 따른 청약 전략도 정리해 보도록 하겠습니다.

 

1. 더 이상 줍줍 아파트는 없다

2020년 3월 16일 부터는,

기존 40%만 추가로 뽑았던 예비당첨자를,

300%로 뽑기로 하였는데요.

기존보다 7배나 더 많이 예비 당첨자를 만들어 놓는다는 것 이지요.

 

이제 예전처럼 청약하지 않고,

모델하우스에 번호만 남기고 가서 나중에 문자로,

취소 혹은 미달로 인한 잔여 세대에 대해 소위 줍줍이 어려워 졌다는 것 이지요.

 

이제 다주택자도 청약 기회가 있을 때는 참여해야 한다는 의미로 생각할 수 있습니다.

그렇다고 당첨될 확률이 높다는 애기는 아닙니다.

다만, 이제는 잔여세대도 청약신청한 사람이 우선순위가 된다는 것 이지요.

 

 

2. 유주택자의 청약 기본 점수 

누구나 가질 수 있는 청약의 베이스 점수에 대해서 알아보겠습니다.

3인 혹은 4인 가족을 기준으로 잡아보겠습니다.

3인일 경우, 부양가족에서 15점

4일일 경우, 20점을 베이스 점수로 가져가게 됩니다.

 

여기에 가입기간에 따른 점수가 있는데요.

청약통장 가입이 5년일 경우, 7점을 얻구요.

가입기간이 10년일 경우 12점을 얻는데요.

 

유주택자이므로 무주택기간 점수는해당 없으므로 0점이겠구요,

3인가족이 5년전에 청약통장에 가입했다고 가정하고,

15점 + 7점으로 22점을 얻을 수 있구요.

4인가족이 10년이나 가지고 있어도, 무주택기간 없이는 32점 이 최대입니다.

 

이 이상올리기 위해서는 부양가족수를 3명 늘려도 47점이 됩니다.

게다가 이 방법은 현실적이지 않구요.

어떻게 해야할까요?

 

3. 50점이상은 필요한데, 돌아갈까?

입지 좋은 곳에 높은 확률로 가점제 청약에 도전 하기 위해서는,

적어도 50점 정도가 필요하다는 애기가 많은데요.

(이것도 확실한 당첨권이라고 하기는 어렵겠지요)

1주택자라고 해도 가질 수 있는 점수는,

3인 가족이면서 청약통장 5년을 납입했을 경우로 가정하고,

22점 밖에 되지 않습니다.

 

만약 정말 좋은 곳을 노리고,

집을 다 팔아보는 것은 어떨까요?

무주택자로 돌아가는 것이 효율적인 접근일까요?

 

4인가족이 집을팔고 무주택자가 되었다는 가정하에 50점을 만들려면,

아래와 같이 8년 무주택에 4인가족인 청약통장 10년 가입의 조건은 만들어 놓아야 하는데요.

유주택자에게 전세 4번과 8년간의 기회비용 낭비는 정말로 쉽지 않은 선택입니다.

물론, 현재 소유하는 주택의 미래가능성이나 현재 만족도에 따라 다르지만 말입니다.

 

 

 

다시 말하면, 무주택자로 최소 8년동안 자산가격의 상승분을 다 놓치고,

확률이 100%도 아닌 청약에 올인해도 50점으로 확실한 당첨권도 아닙니다.

이미 유주택자에겐 이 방법은 좋은 선택이 아닌 것 같습니다.

 

4. 다주택자가 취할 수 있는 틈새 추첨제 청약 전략

4-1. 가점제 청약은 사실 상 어렵다.

위에서 본것처럼, 가점제로는 다주택자의 경우 사실상 어렵다고 봐야 하구요.

물론, 여기도 1,2 순위에 미달이 났을 경우를 생각해서,

미달을 노리는 청약이 가능할 수도 있습니다.

하지만, 입지가 좋은 곳이라면 가능성이 낮겠지요.

 

4-2. 추첨제를 노려라

다주택자들에게 청약시장의 문이 많이 좁아졌지만,

추첨제라는 것을 활용할 수 있습니다.

참고로, 보통 추첨제의 기준이 되는 전용면적 85m²이라는 단위는

소위 말하는 34평 국민아파트를 지칭합니다.

보통 이 34평 아파트보다 큰 평수에 대해서는 추첨제 물량을 어느정도 넣어주기 때문입니다.

 

다만 추첨제의 경우에도 다주택자는 문이 좁기는 마찬가지인데요.

가점제의 낙첨자들이 다시 추첨제 대상자가 되기 때문입니다.

예를 들어 가점제40%, 추첨제60%의 경우,

가점제 낙첨자들이 다시 추첨제 대상자가 되서 생각보다 경쟁률이 더 올라가게 됩니다.

 

4-3. 지구별 추첨제 청약 가능 비율

A. 규제지역에 따른 추첨제 비율

규제지역에 따른 추첨제 청약 비율은 다음표와 같은데요.

보시는 것과 같이, 34평 이상의 평형대에서는 아직 추첨제의 비율이 50% 이상인 것을 알 수 있습니다.

	85m² 이하	85m² 초과
투기과열지구	추첨제 0%	추첨제 50%
조정대상지역	추첨제 25%	추첨제 70%
비규제지역	추첨제 60%	추첨제 100%

 

 

B. 예외 케이스

검단 신도시와 루원시티는 지방자치단체에서 정하였는데요.

추첨제를 꽤 많이 부여하고 있습니다.

전용 85m²이하가 80%, 85m²초과분은 100% 였는데요.

소형 평형에도 추첨제를 부여하고 있는 경우이지요.

 

 

C. 어려운 길이지만 갈수는 있다.

청약에 있어서, 50~60점대의 청약통장을 만드는 것만이 능사가 아니구요.

청약을 하는 것 자체는 그렇게 큰 비용이 들지 않습니다.

시간을 들여 해당 청약 공고를 잘 읽고 인터넷으로 청약하면 그 뿐입니다.

 

청약해서 떨어진다고 손해가 나는 것이 없기 때문에,

좀 더 확률이 높은 34평초과의 아파트에 추첨제를 도전해 보는 것만으로도,

혹은 그로인해 예비당첨자가 되는 것 만으로도,

작은 기회의 문을 여는 것이 될 수 있습니다.

 

어쨋던 중요한 것은, 가능성이 있는 혹은 살고 싶은 곳에

청약을 해서 당첨되면 그것으로 된 것이기 때문입니다.

 

 

5. 당해와 청약

당해지역이라고 해당하는 지역에 일정한 기간(1~2년)을 거주한 경우에만 청약할 수 있는 경우들이 있는데요.

이러한 제한 사항으로 인해 가점자들이 청약할 수 있는 비율이 줄어들어서,

추첨제로 좁은 문을 열고 들어갈 확률이 조금 높아질 수도 있는 것 이라고 생각합니다.

 

또한 반대로, 송도신도시나 북위례 같은 대규모 택지지구의 경우,

당해가 아니여도 청약이 가능하므로,

더 좁은 문이지만, 취소로 인한 잔여 물량에 대해서 생각해서 청약을 해 볼수도 있구요.

위에서 예기한대로, 이제는 예비 당첨자를 3배수로 뽑기 때문입니다.

 

6. 다주택자의 중도금 대출

마지막으로 청약을 생각하기 전에 꼭 알아두어야 할 것이 중도금입니다.

힘들게 좁은 문을 비집고 당첨자가 되어도, 

중도금을 납입에 문제가 생기면 않되기 때문이지요.

다주택자에게만 적용되는 제한은 아래와 같은데요.

6-1. 중도금 LTV와 DTI 제한

LTV에 대해서 다주택자는 제한이 있습니다.

9억원 이하의 물건에 대해서만 청약이 가능하다는 것이 첫번째 제한이구요.

9억 이하의 물건에 대해서는 아래 표의 비율대로 LTV와 DTI가 제한을 받습니다.

 

투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역은 무주택자 혹은 처분조건 1주택자만 가능합니다.

다주택자는 비규제지역만 LTV60%, DTI 50% 대출을 받을 수 있는 것 이지요.

 

입지 좋은 주요 규제지역에서는 대출을 못 받기는 하지만,

분양시에 중도금의 비율이 적다던지 할 수 있으므로, 공고문을 꼼꼼히 살펴보아야 하구요.

현재 자금 상황에 맞추어서 전략을 짜 보아야 하겠습니다.

 

	투기지역 및 투기과열지구		조정대상지역		비규제지역
9억원 이하 대상	LTV	DTI	LTV	DTI	LTV	DTI
무주택자	40%	40%	60%	50%	70%	60%
처분조건 1주택자	40%	60%	60%	60%	60%	50%
2주택이상 다주택자	0%	-	0%	-	60%	50%

 

 

참고로, 조정대상지역 내 1주택 가구는 기존 주택을 2년 내 처분하는 조건만 달성하면 됐었으나,

앞으로는 전입까지 해야 대출을 받을 수 있다는 점도 염두해 두어야 합니다.

 

6-2. 중도금 건수 제한

HUG에서 대출을 보증해 줄 때,

투기지역, 투기과열지구, 조정지역등의 규제지역에서는

세대당 1건만 중도금 보증을 해주기 때문에,

이러한 지역에서 기존에 중도금 대출이 없는지 확인해야 합니다.

다만, 비규제지역에 대해서는 세대당 2건의 대출이 가능합니다.

 

7. 정리

글에서 정리한 것 처럼, 다주택자에게 청약은 쉬운일은 아닙니다.

길이 좁아졌다고 통과할 수 없지는 않는 것 처럼,

더 많은 시간과 시도가 있다면 낮은 확률도 통과하는 경우가 발생할 것이라고 생각합니다.

특히 온라인으로 공고문 확인과 청약이 가능한 이런 시대에는 더욱 그런 것 같습니다.