재건축 절차와 시간은 어떻게 걸리나요?

재건축은 10년이 걸리는 사업이라고들 말씀들 많이 하시는데요.

10년이면 강산도 변하는데, 도대체 어떻게 진행되는 것일까요?

오늘은 재건축 절차에 대해서 정리해보도록 하겠습니다.

 

재건축 사업은 준비단계, 시행단계, 착공단계, 청산 단계등으로 나눌수 있는데요.

하나하나 정리해보도록 하겠습니다.

 

1. 사업 준비 단계

이 단계는 보통 2-3년 정도가 소요된다고 한다는데요. 

지방 자치 단체에서 계획을 수립하고, 안전 진단을 받는 과정입니다.

사업준비단계는 아래 이미지와 같이 진행 됩니다.

 

 

1-1. 기본 계획 수립

특별시장 또는 광역시장, 그 밖에 서울특별시와 광역시를 제외한 인구 50만 이상의 대도시의 장들은, 

도시 및 주거환경정비기본 계획을 10년 단위로 수립해야하는데요.

기본 계획이라는 것은 이것을 가르킵니다. 

 

기본계획이 수립되기 전에는, 재건축 사업이 일어날 수 없다고 할 수 있는데요.

기본계획안 작성부터, 주민공람이나 의회 의견 청취등 상당히 많은 행정 과정을 거치구요, 

그만큼 시간도 소요되는 과정입니다.

 

1-2. 안전 진단

기본계획이 수립되고, 재건축 사업을 위해서 혹은 안전 사고를 방지하기 위해서 실시되는데요.

하지만, 재건축을 위해서 재건축사업예정구역의 소유자 10분의 1이상의 동의를 받으면, 

자체적으로 안전진단 실시가 가능하기도 합니다.

 

정확한 조건은 아래의 주택재건축 사업 추진절차에 관한 생활법령 정보사이틀 참고하면 좋습니다.

>>> 주택재건축 사업의 안전진단 <<<<

 

안전진단 결과, 조건부 재건축 진단인 D등급인 조건부 재건축 이하가 나온다면, 재건축 사업을 진행하는데 무리가 없습니다.

서울시같은 경우, 안전진단에서 떨어지는 80년대 아파트도 종종 나오고 있습니다.

현재로서는, 안전진단이 재건축을 시작하는데 있어서 큰 허들이 되고 있는 것 같습니다.

 

 

1-3. 정비계획 수립 및 정비구역 지정

안전진단을 거치고,  정비사업 시행을 위한 구체적인 시행계획을 자치단체에서 설립하게 됩니다.

여기에는 건축물의 주용도나 건폐율, 용적률, 층고에 관한 사항도 포함이 되어있는데요.

1종 주거지역에 있던 건물이, 2종 혹은 3종이 된다면 재건축 사업성은 더욱 올라가게 되겠지요.

 

2. 재건축 시행 단계

이 단계가 매우 중요한 단계인데요.

 

보통 1~2년정도가 걸린다고 하지만, 

1년 이내로 끝내고,두번째 착공단계로 가는 아파트 단지가 있는 반면에,

10년이상이 걸리도록 주민간에 의견을 조율하지 못하는 경우도 허다 합니다.

(지역의 재건축 지구나 아파트를 조사해 보시면 생각보다 많다는 것을 알 수 있습니다.)

 

특히나, 가지고 있는 토지의 면적이 다양한 경우는,

서로의 이익을 대변하다가 보면, 합의점에 이르기 어려울 때도 많은데요.

 

재건축 조합이라는 것도 하나의 사업체로서, 

그것을 운영하는데 상당한 인건비와 운영비가 소요되므로,

시간을 끌수록 사업비는 늘어나고, 부담금은 커지게 되어있으므로,

빠르게 주민간 의견을 정리하는 것이 재건축 사업성과의 핵심이라고 할 수 있습니다.

 

사업준비단계 이후의 재건축 시행단계는 아래와 같이 진행됩니다.

 

 

2-1. 조합설립 추진위원회 구성 및 승인

5인이상으로 구성된  주택재건축 조합설립 추진위원회를 설립한 후에, 

소유자들 과반수 이상의 동의을 얻어서, 시장 혹은 구청장의 정식승인을 받아야 합니다.

 

최소 5인이상으로 구성되고, 위원장과 감사, 부위원장등 인건비가 매달 들어간다는 것을 예상하실 수 있겠지요.

 

참고로, 이 추진위원회는 조합을 설립하기 위한 추진위원회이구요 아직 조합은 설립되지 않은 단계입니다.

창립총회등을 열어서, 조합설립전까지의 여러가지 안건들을 처리합니다.

 

2-2. 조합 설립 및 승인

이제, 조합설립을 하면서, 다시 소유자들에게 동의를 얻어야 하는데요.

이 때, 건축물의 철거 및 신축에 소요되는 비용의 분담기준에 대한 서류에도 동의를 얻는 서류를 첨부해야 하는데,  

추가부담금에 대해서도 이 서류에 명시하게 되므로, 비용에 대해서 좀 더 확실해지는 단계입니다.

 

각 동별 구분소유자의 과반수 동의와 주택단지 안의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상의 동의, 

또는 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자들의 동의를 얻게되면

조합설립 인가를 시장이나 군수에게 신청합니다.

조합의 정관, 조합원 명부, 동의서, 창립총회회의록, 사업계획서등을 수립하고 구청장에게 제출해야 하는 시기입니다.

 

여기서도 조합원들의 총회를 열어서, 여러가지 안건등을 처리합니다.

 

2-3. 시공사 선정, 무상지분율 평가 

시공사 선정은 입찰공고와 합동 설명회등을 거쳐서, 총회에서 조합원 50%이상의 동의를 거쳐서 선정하게 됩니다.

시공사에서 사업성을 고려하여 무상지분율등을 제시하므로, 

이제 추가부담금 뿐만이 아니라, 무상지분율까지 어느정도 윤곽이 나오게 되는 단계이구요.

여기까지만 빠르게 온다면, 재건축에 걸리는 시간을 상당히 줄일 수 있고, 사업비도 절감하게 됩니다.

 

2-4. 사업 시행인가

조합이 추진하는 주택재건축사업에 관한내용을 시장·군수 또는 자치구의 구청장이, 

 

최종적으로 확정하여 인가하는 단계인데요.

 

사업시행계획서를 제출하고, 이를 자치단체에서 검토하는 단계인데요.

건축물을 배치하는 것이나, 세입자의 주거나 이주대책 등 여러가지 서류를 제출하고,

자치단체에서는 이름 검토하고나서, 피드백을 주는 단계입니다.

 

면적이 30만㎡ 이상인 주택재건축사업은 환경영향 평가서를 실시해서 제출해야 하고,

 도시교통정비지역 또는 교통권역에서 면적 5만㎡ 이상의 주택재건축사업은 교통 영향 평가또한 제출해야 합니다.

 

2-5. 분양 공고와 신청 및 현금 청산

사업시행인가의 고시가 있고, 60일 이내에 개략적인 추가 부담금 및 분양신청기간등을 소유자에게 알리고,

 대상이 되는 건축물을 해당 지역의 일간지에 공고해야 합니다.

공고에 따른 분양기간에 분양신청을 해야하구요.

 

분양신청기간에 신청을 하지 않은 경우는 현금으로 청산을 해야합니다.

또한 현금 청산금은 사업시행자와 토지 등 소유자가 협의하여 산정하도록 되어 있습니다.

 

2-6. 잔여분 일반분양

조합원에게 공급한 분양분을 제외한 나머지 분을 일반분양합니다.

 

3. 착공 단계

착공을 해서 준공까지 가는데에 3~4년정도가 걸리는데요.

어려운 산은 넘었으므로, 선정한 시공사가 건축을 계획한 대로 잘 해주면 되는 시점입니다.

 

사업준비 와재건축 시행이후의 세번째 단계는 아래와 같이 진행됩니다.

 

 

3-1. 관리 처분 계획인가

관리처분계획은 분양을 완료한 후에,

조합원들에게 분양되는 대지나 건축시설 등에 대한 권리의 배분계획을 말하는데요.

조합원 분양분이나, 일반 분양분, 임대주택, 

복리 시설 및 재건축 공사추산액 및 조합원 부담금등에 관한 계획을 세워서 제출 하는 것입니다.

 

수립된 관리처분 계획은, 조합총회를 통해서 의결을 받고, 공람을 통해서, 인가를 신청하게 됩니다.

신청후에 지자체에서는 30일 이내에 인가 여부를 결정하여 사업시행자에게 통보하도록 되어 있습니다.

 

3-2. 이주, 철거 및 착공

이제 드디어 오래된 건축물들을 철거합니다.

시공보증서와 함께 착공을 신고합니다.

일반 분양을 하고 동호수 추첨등을 합니다.

 

3-3. 준공 및 인가단계

준공인가를 신청을 하고, 검사를 실시한 이후에 인가를 받는 단계입니다.

인가를 받고 인가증을 교부 받으면, 분양대상자에게 준공사실이 통보됩니다.

 

 

4. 청산 단계

드디어 막바지에 다다랐습니다.

청산만 남았네요.

 

1,2,3,4단계를 한번에 정리해보도록 하겠습니다

 

 

4-1. 이전 고시

이전고시는 공사완료의 고시로서, 

사업시행이 완료된 후에 대지 및 건축물 등의 소유권을 분양받을 자에게 이전하는 단계인데요.

대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐서,

관리처분계획에 따라서, 분양을 받을 사람에게 통지하고 소유권을 이전합니다.

 

4-2. 청산 단계

종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격의 차이를, 

사업시행자가 차액에 상당하는 금액인 청산금을 징수하거나 분양받은 자에게 지급하는 단계입니다.

 

4-3. 조합 해산

드디어 조합을 해산하고 재건축이 마무리되는 단계입니다.

 

 

5. 정리

사업 준비단계에서 2~3년, 재건축 시행단계에서 1~2년(여기서 10년도 걸리는 경우도 발생합니다),

착공단계에서 3~4년을 생각하면, 아무리 짧아도 6년이상은 걸리는 대사업이네요.

 

단순하게 재건축 가능하다고 투자하기보다는,

자신과 가족들의 소중한 시간과 재산을 투자할 가치가 있는지

잘 따져보면서 투자하는 것이 좋겠습니다.

 

물론, 이미 재건축 단지 살던분들께서는, 

서로의 이익만 앞세우기 보다는, 합의점을 최대한 빨리 찾고,

빠르게 사업이 진행되서, 필요없는 인건비와 사업비를 줄이도록 해야 하겠습니다.

 

참고로, 재건축시의 무상지분율에 대한 계산은 아래링크를 참조해 주세요~.

>>>> 재건축 투자 할 때 이것만은 따져보자 <<<<