본문 바로가기
반응형

부동산 투자/부동산 세금과 규제44

분양가 상한제 의 전매제한 과 거주의무 # 민간택지 적용 부활 분양가 상한제란 특정지역에 분양가를 정해서 그 기준을 넘지 않도록 분양하는 제도인데요. 단순히 가격뿐만이 아니라, 거주의무 및 전매제한 기간까지도 포함되어 있어서, 부동산 투자시장에 크게 영향을 미치는 제도입니다. 분양가 상한제의 기준부터 전매제한 및 의무거주 조건까지 정리해 보도록 하겠습니다. 1. 분양가 상한제 적용기준 먼저 분양가 상한제의 기준에 대해서 국토부의 자료를 보면서 정리하도록 하겠습니다. 아래에 분양가상한제 적용 정량적 요건에 대해서 나와있는데요. 투기과열지구가 대상이며, 그중 선택요건 중 하나이상을 충족하고, 주거정책심의위원회에서 적용이 필요한 단지에 대해 적용한다고 합니다. 투기과열지구에서도 민간택지 분양가 상한제 지역 지정대상이 되는지역과 아닌 지역간에 차이가 생길 것 같습니다. 그.. 2021. 5. 25.
선등기 후잔금 의 양도와 취득 # 잔금보다 등기먼저 드물지만 경우에 따라서, 절세 혹은 대출문제등을 위해서 먼저 등기를 하고, 잔금을 뒤에 하는 경우가 있습니다. 리스크가 있지만, 매수와 매도 양측에 득이 있을 경우는 이러한 방법을 사용하기도 하는데요. 오늘은 선등기 후잔금에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다. 1. 선등기 후잔금 원래는 잔금을 치루고 등기를 하는 것이 보통인데요. 소유권 이전 등기를 먼저하고, 잔금을 뒤에 치루는 것을 선등기 후잔금 방식이라고 합니다. 법적으로 문제되는 경우는 아니구요. 리스크가 많기 때문에, 특수한 경우에만 방식의 거래를 합니다. 아주 예전에는 부동산 경기가 좋지않아 분양이 않되던 때에는 취득세 및 양도세가 면제되던 시기가 있었습니다. 이 시기에 소유권이전 등기를 먼저해주고 잔금은 나중에 치루는 아파트 분양도 나왔었는데요.. 2021. 5. 24.
차주별 DSR 규제 총정리 # 개인별 한도 비율 21년도 7월부터는 개인별 DSR 한도 적용에 따라서 대출한도가 줄어들 수 있습니다. 오늘은 이것에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다. 이 글을 이해하기 위해서는 DSR에 대해서 알고 있어야 하는데요. DSR은 실행되는 대출의 원리금과 기존의 부채에 대한 원리금을 모두 합쳐서 대출시 일정비율로 한도를 정한다는 것 인데요. DSR의 계산방법에 대해서는 아래 글을 읽어주세요. >> LTV , DTI 그리고 DSR 이 무엇인가요? # 신DTI 1. 차주별 DSR 적용 1-1. 차주별 DSR 비율 원래 은행별로 도입되었던 DSR이 이제는 대출을 받는 개인별로 일률적인 비율로 적용되게 됩니다. 그래서 예전에, 은행에서는 A씨와 B씨등에 다르게 DSR을 적용해서, 은행별 평균DSR을 맞추었다면, 모든 사람들에게 동일.. 2021. 5. 23.
분양받은 아파트 취득세 납부 과정 # 취득세 납부 팁 분양받은 아파트의 경우 취득세 납부까지 상당히 시간이 오래 걸립니다. 오늘은 분양받은 아파트의 취득세 납부방법에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다. 1. 취득세 신고 및 납부기간 1-1. 준공일과 납부기간 취득세는 준공일 이전과 이후로 구분될 수 있는데요. 똑같이 60일이내이지만, 준공일 이전에는 준공일을 기준으로 60일이구요. 준공일 이후에는 잔금납부일로부터 60일 이내입니다. 이 기간안에 취득세를 자진신고하고 납부하여야 합니다. 참고로, 준공일이 바로 보존등기가 완료된 시점이구요. 이 시점부터 집단대출이 아니고, 은행에서 개별적으로 대출진행도 가능해 집니다. 준공일 구분 내용 준공일 이전 잔금완납세대 준공일로부터 60일이내 준공일 이후 잔금완납세대 잔금납부일로부터 60일이내 참고로 취득세를 납부하면, .. 2021. 5. 22.
같은 날 아파트 매도 후 매수시 세금 계산방법 # 취득세 양도소득세 주택을 계산할 때 같은 날 매도 후 매수시에 세금 계산이 어떻게 될지 걱정이 되는데요. 요즘같이 중과주택에 대한 세금이 매우 클 경우에는 더욱 그렇습니다. 오늘은 이것에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다. 1. 같은 날 매수와 매도가 이루어진 아파트에 대한 해석 같은 날에 매수하고 매도가 된 아파트에 대해서는, 납세자에 유리하게, 매도하고 매수한 것으로 해석을 해 주는데요. 양도소득세와 취득세를 각각 보도록 하겠습니다. 1-1. 국세인 양도소득세 먼저, 국세인 양도소득세에 대해서 보도록 하겠습니다. 아래는 조금 오래되기는 하였지만, 일시적 2주택 대상자분이 같은 날 양도등기와 취득등기를 한 경우에 대해서 문의를 하였는데요. 답변과 같이, 등기접수 시간과 상관없이, 기존주택을 먼저 양도하고, 다른 1주택을 .. 2021. 5. 21.
토지 및 기타부동산 규제 정리 # 329규제대책 오늘은 3월 29일 정부에서 새롭게 발표한 부동산 투기방지대책에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다. 여러가지 공직자들에 대한 내용들도 많이 있었지만, 토지투자를 중심으로 많은 내용들이 들어가 있는데요. 저희에게 영향이 가는 부분들에 집중해서 정리해 보았습니다. 1. 토지 양도소득세율 개편 1-1. 양도소득세 중과 제일 중요한 부분인데요. 단기보유하고 양도하는 토지에 대해서는 사업용이던 비사업용이던, 아래와 같이 대폭 양도세율이 늘어납니다. 다주택자 규제를 보는듯 하네요. 20%씩 중과세가 들어가게 됩니다. 한가지 더 주목해보아야 할 것은 2년이상 비사업용토지에 대한 추가 중과세 적용여부입니다. 비사업용토지에 대해서는 모두 20%씩 중과세가 붙게됩니다. 기존에는 10%씩 붙고 있었습니다. 게다가, 비사업용토.. 2021. 4. 1.
양도세 및 취득세 중과제외 주택 총정리 # 중과배제 규제지역에서는 다주택자가 주택을 매도하거나 취득할 때는 양도세와 취득세가 중과가 되는데요. 이러한 중과가 적용되지 않는 경우들이 있습니다. 오늘은 이러한 양도세와 취득세 중과를 왜 피해야 하는지 간단히 알아보고, 규제지역에서 양도세와 취득세 중과면제에 해당하는 주택들에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다. 참고로 규제지역(조정대상지역, 투기과열지구) 리스트에 대해서는 아래 글을 참조해 주세요. >> 규제지역 지정현황과 영향 정리 # 신규 규제지역 계속 업데이트 1. 양도세와 취득세 중과를 피해야 하는 이유들 이 부분은 양도세와 취득세를 상기해보면서, 중과를 피해야하는 이유를 짚어보는 부분인데요. 중과제외주택에 대해서는 바로 2. 중과면제 주택으로 넘어가셔도 됩니다. 1-1. 양도세 중과 조정대상지역에 주택이.. 2021. 1. 31.
재산세 와 종합부동산세 총정리 # 보유세 고령자공제 종부세 쉽게 말해서 부동산을 소유하고만 있으면 내야되는 세금이 있는데요. 보유세라고 합니다. 이 보유세에는 재산세와 종합부동산세가 있는데요. 오늘은 이들에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다. 1. 보유세와 과세기준일 보유세는 재산세와 종합부동산세로 이루어져 있는데요. 두 세금 모두 과세기준일을 6월 1일로 정하고 있습니다. 따라서 봄이후에 부동산을 취득하고자 한다면, 6월1일 이후에 취득하는 것 만으로도 절세가 되겠지요. 2. 보유세는 인별과세 양도세나 취득세를 낼 때 세대원의 주택수를 중시하였었는데요. 보유세인 재산세와 종합부동산세는 인별로 과세하는 세금입니다. 자신이 속한 세대와는 상관없이 1인당 얼마를 보유하느냐에 따라서 과세하고, 공제도 각각 해주게 됩니다. 2주택자라도 각각명의이면 1인당 1주택소유로 보.. 2020. 12. 1.
셀프등기 하는 법 # 아파트 등기완료통지서 오늘은 셀프등기하는 방법에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다. 등기를 한다는 것이 법무사에게 맏겨야만 하는것 아닐까 생각하실수도 있는데요. 막상알아보면 그렇게 어렵지 않다는 것을 알 수 있습니다. 권리관계가 복잡하지 않고 시중은행 한군데에만 질권설정이 되어있거나, 아에 대출이 없는 경우는 셀프등기를 해도 전혀 어려움이 없을 것으로 생각합니다. 그럼 필요한 서류들부터 보도록 하겠습니다. 1. 셀프등기시 필요한 서류 총정리 먼저 셀프등기시에 어떠한 서류가 있는지 총정리해 보도록 하겠습니다. 매수인이 본인이므로 매수인란에 있는 것들은 잘 챙기셔서 하면 되구요. 매도인이 필요한 서류만 부동산중개인에게 미리 말해서 잘 챙겨오도록 확인해주시는 것이 중요합니다. 특히 매도용인감증명서의 경우 매수자 인적사항이 정확하게 .. 2020. 11. 30.
규제지역이 되면 고려해야 할 것들 총정리 # 비과세 다주택자 LTV 처분조건 정부에서 부동산 관련 규제정책이 나오고 있는데요. 만약 살고 있는 지역 혹은 이사갈려고 하는 지역이 규제지역이 되면 어떤 것들을 고려해야 할까요? 오늘은 이것에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다. 이 글을 읽기 전에 현재 지정된 규제지역에 대해서는 아래 글을 참고해 주세요. >> 규제지역과 대출규제의 추가 및 강화내용 총정리 1. 양도소득세 변경사항 1-1. 다주택자 양도세 중과 규제지역(조정대상지역, 투기과열지역)에서 주택을 양도하면 양도세가 중과되는데요. 6~42%인 기본세율에 주택수에 따라서 10% 또는 20%의 가산세가 붙게 됩니다. 2주택자는 10%, 3주택이상자는 20%가 가산세로 붙는데요. 복잡하니 아래와 같이, 양도소득세율을 표로 정리해 보았습니다. 예를 들어 1억이 양도소득인 2주택자가 규.. 2020. 11. 22.
장기보유특별공제 총정리 해 보겠습니다 # 1세대1주택 양도세 감면 주택을 오래 가지고 있으면 장기보유에 따라서 양도소득세에 대해 특별공제를 해 주었었는데요. 2021년부터는 거주하지 않고 소유만 하고 있을 때는 공제율이 반으로 줄어들게 됩니다. 오늘은 이것에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다. 1. 장기보유 특별공제율 장기보유한 주택에 대해서는 특별하게 공제를 해주는 소득세법이 존재합니다. 줄여서 장특공제라고 부르기도 하는데요. 최대 10년을 기준으로 오래보유할수록 최대 80%까지 공제를 해주는 특별공제입니다. 납부할 세율에 따른 세액을 결정하는 과세표준금액은 아래와 같이 계산하게 되는데요. 장기보유특별공제금액만큼을 빼 주기 때문에, 과세표준금액이 낮아지게 되고, 따라서 세율 및 세액이 낮아지게 되는 효과를 주게 됩니다. 과세표준금액 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비.. 2020. 11. 20.
임대차 보호 3법에 대한 총정리 # 임대차 3법 임대차 3법때문에 전세를 끼고 매도하기도 힘들고, 매수하시는 분들도 임대가 낀 물건들을 꺼리게 되는데요. 그만큼 여러가지 분쟁의 소지가 있어서 어렵기 때문일 것 입니다. 오늘은 이에 대해서 정리해보도록 하겠습니다. 1. 임대차3법 임대차3법은 계약갱신청구권제 및 전월세 상한제와 그리고 임대차 신고제(전월세신고제)로 이루어져 있는데요. 먼저 전월세 상한제에 대해서 알아 보도록 하겠습니다. 2. 전월세 상한제 전월세 상한제는 같은 세입자에게 전월세 계약갱신시에 5%초과한 증액을 불가능하도록 한 것인데요. 아래에서 정리할 계약갱신청구권에따라서 갱신이 보장되는 두번째 전월세에 대해서 5%이상 초과하지 못하게 하는 것 이지요. 지자체가 별도로 정하지 않으면 5% 이내가 적용되며, 지자체가 별도로 5% 이내에서 설.. 2020. 11. 11.
분양권 세금 에 대한 총정리 # 취득세 양도세 각종규제의 적용일자가 약간 차이가 남에 따라서, 또는 국세인 양도세인가 지방세인 취득세인가에 따라서, 주택수산정에 적용되는 시기가 달라지는데요. 하나씩 보도록 하겠습니다. 1. 분양권과 양도세 1-1. 분양권의 주택수 산정 원래 일시적 2주택계산시 혹은 양도주택계산시에 분양권은 주택수에 들어가지 않았습니다. 그러나, 2021년 1월 1일 이후 매수하는 분양권은 양도세 계산시에 주택수에 포함되게 됩니다. 따라서 21년도에 매수한 분양권을 사고나서, 아파트를 하나 팔려고 하면, 양도세 중과대상이 되게 됩니다. 1-2. 일시적 2주택자의 분양권 주택수 원래는 비과세판단시에는 분양권은 전혀 영향을 미치지 않았었는데요. 위에서 언급한 것처럼 21년도부터 매수하는 분양권은 주택수에 포함되게 되므로, 일시적 2주택 .. 2020. 10. 15.
양도소득세 총정리 # 710대책 양도세 중과 비과세 양도소득세 관련한 세율이나 비과세 조건들이 복잡하게 바뀌었습니다. 머리가 아프기는 하지만, 공부해야 세금도 적게내고 자산도 늘릴 수 있겠지요. 오늘은 21년 1월부터 적용되는 강화된 양도소득세에 대해서 총정리해 보도록 하겠습니다. 1. 단기양도차익 환수강화내용 1-1. 단기양도차익 환수 적용시점 단기양도차익환수의 적용은 2021년 6월 1일부터입니다. 분양권을 팔고자 한다면, 그 이전이 적절한 시점이 되겠지요. 1-2. 단기양도차익 환수 단기양도 차익에 대한 세율이 매우 올라가게 되었습니다. 주택이나 입주권과 분양권은 다르게 적용되는데요. 먼저 주택이나 입주권의 경우 1년미만은 70%, 2년미만은 60%이고, 그 이후에야 기본세율을 적용받을 수 있습니다. 단기로 양도할 경우 차익의 대부분을 세금으로 내야.. 2020. 10. 2.
임대소득 비과세 조건 과 간주임대료 및 건강보험료 # 주택임대소득세 전세나 월세를 끼고 집을 살 때나, 잠시 다른 곳에 이사갔다가 다시 돌아오고 싶을 때 임대를 놓게 되는데요. 비과세가 되는 조건은 어떻게 되는지 정리해 보도록 하겠습니다. 1. 주택수에 따른 임대소득 비과세 여부 우선은 부부합산의 주택수에 따라서 과세여부가 결정되는데요. 비과세 대상의 경우에만 국세청에 신고할 의무가 없는 것으로, 과세대상에 해당하면 매년 5월 신고를 해야만 합니다. 아래표를 참조해주세요. 부부합산 주택수 과세 여부 1주택 임대소득 비과세 대상 다만 월세의 경우, 기준시가(시세의 60,70%)가 9억원 이상의 고가주택이나 해외주택에 대해서만 과세대상 기준시가가 9억원이라면, 시가로는 14, 15억원 정도가 되겠지요. 전세는 이 경우에도 비과세임. 2주택 월세에 대해서만 과세 (전세, 즉 .. 2020. 10. 1.
기준중위소득이 새롭게 발표되었습니다 오늘은 중앙생활보장위원회에서 정한 20~21년도 기준중위소득에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다. 1. 2021년 중위소득 중앙생활보장위원회는 기준이 되는 중위소득을 정해서 매년 2개 년도의 중위소득을 발표하고 있는데요. 2020년 7월 31일 20년도와 21년도의 중위소득이 아래와 같이 정해져서 발표되었습니다. 20년도 3인가족은 387만 577원이구요. 21년도는 487만 6290원 입니다. 2020. 8. 4.
양도세, 취득세와 종합부동산세 강화내용 총정리 # 710 대책 # 일시적2주택 오늘은 7월 10일 정부에서 발표한 양도세 강화내용에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다. 710대책에서 무주택자의 생애최초 특별공급확대 및 취득세 감면이 발표되었는데요, 양도세, 취득세 그리고 종합부동산세가 강화되었습니다. 오늘은 이 부분들에 대해서 정리해 보겠습니다. 참고로 한달전에 발표된 617대책에 대해서는 아래 글을 참조해 주세요. >> 규제지역과 대출규제의 추가 및 강화내용 총정리(#617부동산 대책) 가장 관심이 가는 양도세부터 보도록 하겠습니다. 1. 양도세 강화내용 1-1. 적용시기 매물유도를 위해서 2021년 종부세 부과일인 6월 1일까지는, 강화된 양도세 적용을 유예한다고 하는군요. 즉, 2021년 6월 2일부터 적용된다는 것 이지요. 1-2. 단기양도차익 환수 분양권 양도에 대한 세금이.. 2020. 7. 28.
분양받은 아파트 매도시 양도소득세 계산과 절세방법 오늘은 분양받았던 아파트를 매도시에 양도소득세를 어떻게 계산해서 내야하고, 어떻게 하면 소득세를 더 공제받을 수 있는지 정리해 보도록 하겠습니다. 1. 분양 아파트의 양도 소득세 계산 방법 국세청 홈택스에서 제공하는 양도소득세 모의계산기를 이용하면 대략의 양도소득세를 계산해 볼 수 있는데요. (필요하신 분들은 블로그 좌측하단의 링크를 이용해 주세요) 부동산에서 매매로 매수한 경우는 이것이 명확하게 계약서에 적혀있는데요. 분양으로 산 경우에는 잘 모르게 되는 경우가 많습니다. 오늘은 이 부분에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다. 1-1. 매입가액 주택가격 + 선택사양 품목 가격(옵션 및 확장 금액)인데요. 분양계약서에서는 이 금액을 합산해서 표시하는 곳은 거의 없는 것 같습니다. 이 금액을 아는 한가지 방법.. 2020. 4. 22.

티스토리툴바