임대차 보호 3법에 대한 총정리 # 임대차 3법

임대차 3법때문에 전세를 끼고 매도하기도 힘들고,

매수하시는 분들도 임대가 낀 물건들을 꺼리게 되는데요.

그만큼 여러가지 분쟁의 소지가 있어서 어렵기 때문일 것 입니다.

오늘은 이에 대해서 정리해보도록 하겠습니다.

 

 

1. 임대차3법

임대차3법은 계약갱신청구권제 및 전월세 상한제와 그리고 임대차 신고제(전월세신고제)로 이루어져 있는데요.

먼저 전월세 상한제에 대해서 알아 보도록 하겠습니다.

 

2. 전월세 상한제

전월세 상한제는 같은 세입자에게 전월세 계약갱신시에 5%초과한 증액을 불가능하도록 한 것인데요.

아래에서 정리할 계약갱신청구권에따라서 갱신이 보장되는 두번째 전월세에 대해서 5%이상 초과하지 못하게 하는 것 이지요.

지자체가 별도로 정하지 않으면 5% 이내가 적용되며, 지자체가 별도로 5% 이내에서 설정 가능하도록 하였는데요.

즉, 지자체가 조례로 더 낮게 상승폭을 정할 수 있다는 것 이지요.

 

그래도 한가지 다행인 것은, 새로운 세입자를 받을 때 가격을 올릴 수 있다고 하는 점 인데요.

이는 추미애 법무부장관이 국회에서 신규계약자에 대해서 전월세 상한제를 적용할지는 중장기적으로 검토하기로 하였다고 하면다 확인된 내용입니다.

만약, 이것까지 없었다면, 입주 초기 어쩔수 없이 전세를 낮게 받은 경우,

임대인이 가격을 정상화할 기회조차 없어질 뻔 한 것이지요.

 

 

3. 계약갱신청구권제

3-1. 계약갱신 청구권

현재 전월세를 살고있는 임차인은 최대 2년까지는 전월세 계약기간을 보장받고 있는데요.

 

임차인이 현재2년에 한번더 2년동안의 계약을 갱신할 수 있는 권리가 계약갱신청구권입니다.

즉, 결과적으로는 2+2계약이 가능해서 4년동안의 임대를 보장받게 되는것 이지요.

이 때 임대인은 법이 정한 거부사유에 해당하지 않으면 2년후 계약갱신을 거절하지 못하게 됩니다.

 

다시한번 정리하면, 2년동안 전월세를 살고, 임차인이 원할경우 무조건 2년더 전월세를 살 수 있도록 해 주는 것 입니다.

임대인의 경우, 최대 4년을 전월세를 주어야 한다고 생각해야 하겠습니다.

 

이것은 주택임대차보호법 제6조에 의해 아래와 같이 규정되어 있는데요.

아래표의 규정은 20년 12월10일부터 적용되는 것으로 현재는 임차기간이 끝나기 6개월전부터 1개월전까지의 기간에 임차인에게 통지하여야 한다고 되어있구요. 20년 12월 10일부터 체결된 계약에 대해서는 임차기간이 끝나기 6개월전부터 2개월전까지의 기간에 갱신거절의 통지를 하여야 합니다. 계약일 기준이므로 20년 12월이전에 체결된 계약들은 모두 6개월에서 1개월전까지를 기준으로 하겠지요.

 

 

 

복잡하니 예를 들어보도록 하겠습니다.

계약갱신청구권을 사용하려면, 임차가 끝나는 날로부터 6개월~1개월 전까지 청구해야 하는데요.

만약 2020년 12월30일에 끝난다고 한다면, 6개월 전인 7월부터 11월말일까지는 청구해야 한다는 것 입니다.

반대로 실거주등으로 인해 입주를 하기위해서 갱신을 거절하기 위한 임차인들도 이 기간안에 청구해야 합니다.

 

또한, 위에서 언급한대로, 20년 12월 10일 이후 체결된 계약의 경우도 보겠습니다.

만약 2020년 12월30일에 끝난다고 한다면, 6개월 전인 7월부터 10월말일까지는 청구해야 한다는 것 이지요.

 

3-2. 손해배상 청구

만일 세입자를 내보낸후, 2년 안에 정당한 이유 없이 다른 세입자를 받으면 기존 세입자가 손해배상 청구를 할 수도 있는데요.

세입자는 계약 갱신 당시의 3개월치 월세,

집주인이 다른 세입자에게 전세나 월세를 주고 받은 임대료와 거절한 당시의 임대료 간 차액의 2년분 또는 갱신 거절로 인해서 입은 손해액 중 큰 액수를 청구할 수 있다고 합니다.

다만, 집주인의 개인정보를 동의 없이 활용하면 불법이므로 주민등록등본을 땔수도 없고, 우편물 확인은 주거침입에 해당할 수 있어서, 혹시 집주인이 다른 세입자를 들이지 않았는지 실제로 기존 세입자가 이사간 후 확인하는 것은 무리가 있기는 한 것 같습니다.

 

3-3. 계약갱신청구권의 거부사유

국토 교통부에서는 최근 설명, 반박자료를 통해서 계약갱신청국권의 거절사유에 대해 안내하였는데요.

이것들은 아래와 같이 주택임대차보호법 제6조의3에 정의되어 있습니다.

다행히 집주인과 직계존속 또는 비속이 들어가서 사는 경우에는 임대차 3법의 계약갱신청구권이 적용되지 않도록, 계약갱신청구에 대한 거절가능 사유로 포함하는 법안이 통과되어서 현재와 같이 되었습니다.

다만 한가지 주의할 점은 이러한 계약갱신의 거부도 위에서 언급한 계약갱신청구권 사용기간안에 사용해야 한다는 것 입니다.

임차만료 6개월 전부터~ 1개월 전(20년12월 10일 이후 계약건부터는 2개월전) 사이에 청구되어야 한다는 것 이지요.

 

 

위의 규정중 몇가지 중요한 경우들을 보겠습니다.

 

A. 집주인이나 직계존속 및 직계비속의 실거주

집주인 혹은 그의 직계 존속이나 비속이 실거주 할 경우는 2년 계약후 연장에 대해서 갱신청구를 거부할 수 있다고 합니다.

참고로, 직계 존속은 본인을 위쪽인 아버지와 할아버지 및 할머니, 어머니와 외할아버지 및 외할머니가 뒤구요.

직계 비속은 본인을 기준으로 아래쪽인 아들, 딸, 그리고 그들과 결혼한 며느리나 사위, 여기에 그들의 손자와 손녀들까지 포함됩니다.

가족이 살 집일 경우, 계약갱신 거부가 가능하다는 것 이지요.

다만, 이경우 반드시 2년을 의무적으로 거주해야 한다고 합니다.

 

B. 합의하에 임차인에게 보상을 한 경우

임차인과 합의하여 보상을 하고 갱신청구를 거부할 수는 있다고 합니다.

이런 것을 법적으로 명문화 한 다는 것이 합리적이지 않은 것 같습니다.

마치 권리금같이 받아갈 수 있는 것처럼 느껴지네요.

 

 

C. 재건축 및 멸실

목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우에는,

갱신청구 거부사유가 될 수 있습니다.

물론 이경우 아래와 항목중 하나에 해당해야 합니다.

• 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
• 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
• 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

D. 2기 이상의 임차료 연체

월세의 경우 2달이상 임차료를 연체한 경우 합법적으로 계약갱신을 거부할 수 있습니다.

 

E. 임차인의 전대

임차인이 임대인의 동의없이 집을 재임차하는 전대가 발생한 경우에도 갱신을 거절할 수 있습니다.

 

F. 임차인이 전부 또는 일부를 파손한 경우

임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

 

4. 임대차신고제

계약체결일로부터 임대인은 30일 이내에 주택소재의 시군구청 등 지방자치단체에 전월세의 임대차계약사항을 신고하도록 한 것입니다.

그리고 이러한 임대차 계약 신고시에는 확정일자를 자동으로 부여하도록 되어있는데요.

예전에는 확정일자를 받는 것이 선택사항이었다면,

이제는 임대차 계약신고가 의무이므로,

자동으로 확정일자를 받게 된 것이지요.

 

5. 임대차 3법의 소급적용

그런데 이 법에 대해서 기존의 계약에 대해서도, 위의 3법을 소급적용하기로 한 법안이 통과되었는데요.

예전 1+1의 전세계약기간을 할 때도 전세가가 급등한 사례가 있었기 때문에,

이를 방지하기 위해 소급적용안이 국회를 통과하였습니다.

기존 임대인분들의 경우, 해당 법에 대해서 자세히 알고 대응을 해야겠구요.

임차인분들도 자신의 권리에 대해 자세히 알고 사용을 해야겠지요.

 

 

6. 세입자 낀 주택의 매도

집을 매도하고 싶은 분들이 세입자 갱신청구권을 거절하고 매도를 하려면 어떻게 해야할까요?

단순히 생각하면, 매수자가 갱신청구권을 거절할 수 있는 기간에 잔금을 치루고, 취득후에 실거주목적으로 거절을 해야한다고 생각할 수 있는데요. 이 기간은 임차만료 6개월 전부터~ 1개월 전(20년12월 10일 이후 계약건부터는 2개월전) 사이가 될 텐데요.

 

6-1. 집을 내놓는 사이에 임차인이 계약갱신청구권을 사용하는 경우

그런데, 계약을 하고 잔금까지의 기간동안 임차인이 계약갱신청구권을 청구해 버리면 어떻게 될까요?

기존 임차인은 실거주 목적이 아니므로 이를 거절할 수 없는 상태입니다.

매수자가 취득후에 실거주목적으로 거절할 수 있을 텐데요.

이와 관련해 국토부에서는 계약갱신청구권을 미리 임차인이 신청을 해 버렸고 기존 임차인이 그것을 거절하지 않았다면(못했다면),

새로운 매수인이 거절할 수 없다는 식으로 자료를 배포한 적이 있습니다.

이에 대해서 합법이냐에 관해 논란이 있습니다.

 

만약 매도자가 계약갱신청구권을 사용한 임차인에게 대답을 않하고 있다가,

매도 및 잔금후에 새로운 매수자가 들어와서 실입주를 목적으로 계약갱신을 거절할경우는 어떻게 되는 것 일까요?

임대인이 계약갱신청구에 몇일안에 답해야 한다든가 혹은 바로 답해야 한다는 규정은 없고,

청구기간인 만기 6개월~1개월(20년12월 10일 이후 계약건부터는 2개월전)안에만 대답하면 되는 것이기 문제가 없어보이기는 합니다. 다만 국토부의 의견과는 조금 다르게 가는 것 같아서 조금 불편하기는 하네요.

 

마지막으로 매도자가 임차인에게 실거주를 이유로 계약갱신청구권을 거절한 다음에 매도를 하면 어떻게 될까요?

이렇게 하면 국토부의 의견에 배치되지는 않는 것 같은데 말이지요.

실거주를 이유로 계약갱신청구를 거절한 다음 더 비싸게 다른 세입자에게 임대하는 경우는 손해배상대상이 되지만,

매도의 경우는 규정되어 있지 않아서 여전히 논란은 있어보입니다.

이렇게하든 저렇게 하든 불법이 아닌 방법은 찾을 수 있겠지만, 논란없이 좋은 마음으로 문제를 해결하기가 쉽지많은 않은 것 같습니다.

 

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그래서, 세입자가 있는 주택의 매도시에는 갱신청구권 행사가 가능한 만기 6개월이전에 취득해야 한다는 말도 나오고 있는데요.

복잡한 분쟁이 발생할 소지가 있기 때문에 깔끔하게 만기6개월이전에 미리 취득했다가, 미리부터 혹은 행사기간동안 갱신하지 않겠다고 해서 세입자분을 나가게 하고 매수자는 실입주 하는 것이 마음이 편하겠지요.

 

앞으로는 임대인의 경우 계약갱신청구권의 동의 및 거절에 신중을 기해야 하겠습니다.

갱신청구권 기간인 만기 6개월 전에 임차인이 행사의사를 밝혔을 때,

바로 답할 의무는 없으므로 충분히 고민해보고 자신의 상황에 맞추어서 만기1개월(20년1월10일 이후부터는 2개월)전에만 답하면 법적으로는 문제가 없습니다. 아무생각없이 동의를 해 놓아버리면, 만약 급한 사정이 생겨서 매도를 하더라도 매수인은 선택의 여지없이 계약갱신청구에 따라서 실입주를 못하게 되는 상황이 발생하게 되는데요. 이러면 집을 매도하기가 정말 어려워 지겠지요.

 

7. 주의할 점

7-1. 갱신요구 가능기간

임대차 기간이 끝나기 6개월 전 ~ 1개월 전까지 갱신요구가 가능합니다.

임대차 기간이 1개월 미만으로 남았을 때 요구하는 갱신요구는 유효하지 않습니다.

반대로 집주인이 합법적인 거절사유(실거주 등)에 따라서 거주할 경우에도,

계약만료 6개월 전 ~ 1개월 전 안에 알려야만 합니다.

 

최근 국토교통부에서 배포한 자료에 따르면,

2020년 12월 10일 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 계약기간 6개월 ~ 2개월 전까지만 갱신요구가 가능하다고 합니다.

즉, 2020년 1월 10일 이후 계약건은 2개월 이상 기간이 남아있어야만 한다는 것 이지요.

 

또한 임대인과 임차인이 아무 의사표시를 하지 않고 거주를 이어갈 경우인 묵시적 갱신의 경우는,

갱신요구권의 행사로 보지 않으므로,

갱신을 하고자 할 경우에는 반드시 계약 1개월 전까지 의사표시를 해야합니다.

 

7-2. 전세에서 월세로의 전환

집주인이 전세에서 월세로 전환하기를 원해도 세입자가 원하지 않으면 전환되지 않습니다.

혹시 월세로 변경되더라도 5%상한은 지켜야만 하구요.

예를 들어 1억이면, 1억 500만원까지가 상한선인 것이지요.

법적으로 정해놓은 전환율이 있는데 이를 지켜야 합니다.

법상으로 “10%”와 “기준금리(현재는 0.5%) + 3.5%” 중 낮은 비율을 적용하게 되어 있는데요.

현재는 4%를 적용할 수 있는 것 이지요.

 

국토부에서 제시한 예를 보면 아래와 같은데요. 보증금을 제외한 나머지 금액의 4%를 월세로 받을 수 있는 것 이지요.

ㅇ (전세 5억원) → 보증금 3억원 월세 67만원 or 보증금 2억원 월세 100만원

 

1억 500만원의 4%가 임대인이 월세로 수용했을 경우 받을 수 있는 금액입니다.

아무래도 정부에서는 전세에서 월세로 전환시키면서 임대료를 올리는 방법을 막으려고 하겠지요.

다만, 이 부분은 임대인의 재산권행사와 관련해서 추후 법적인 이슈가 될 수 있을 것 같습니다.

 

 

7-3. 기존계약 소급적용

법률 개정이전에 전세금을 올려주기로 하고 입금한 경우에는 5%가 넘는 금액에 대해서 돌려받을 수 있다고 합니다.

 

7-4. 임차인 거주 주택의 매도

임차인이 거주하고 있는 주택의 매도는 임대차 보호3법과는 관계가 없습니다.

다만 임차인이 거주하고 있는 경우 매도하기가 어려워지는 부분은 있을 것 같구요.

또한 임차인은 새로 매수한 집주인에게도 마찬가지로 1회의 계약갱신요구가 가능합니다.

 

7-5. 기존에 여러번 연장한 경우

기존에 여러번 연장을 한 경우에도,

법 시행이후에 한 번더 계약을 갱신할 수 있는 권리를 가집니다.

 

7-6. 실거주로 계약갱신을 거절한 후, 집을 매각한 경우

만약 실거주를 이유로 계약갱신을 한 후, 집을 매각한 경우는 손해배상의 대상이 아닙니다.

제3자에게 세를 놓았거나, 임대료를 올린 사안이 아니기 때문이지요.

원래는 계약갱신 거절 후에는 2년동안 의무거주해야 하는데요.

매도시에는 이것이 적용되지 않습니다.

(적용되면 자신의 재산을 팔 권리를 제한하는 꼴이 되겠지요)

 

다만, 이 경우 매수인이 잔여기간동안 실거주해야한다고 합니다.

매수인이 기존 집주인의 권리와 의무를 포괄 승계한다고 보기 때문입니다.

 

7-7. 전세자금대출 연장관련 이슈

전세계약 자체는 정부에서 법으로 1번더 갱신할 수 있도록 계약갱신청구권을 보장하고 있는데요.

전세자금대출의 경우는 전세보증시 질권설정을 위해서, 집주인에게 허락을 구해야 합니다.

이 경우 집주인이 대출을 거부하면, 계약이 연장가능하더라도 전세금이 대출이 않되서 살기 어렵게 되는 경우가 발생하는데요.

 

이와 관련해 국토부에서 반박자료를 게재하였는데요. 주택도시보증공사(HUG) 등 보증기관에서 전세대출보증을 받은
임차인이 전세계약 갱신시 기존 전세대출을 그대로 이용(연장)하는 것은 임대인의 동의가 필요하지 않다고 하는군요.

전세대출금액의 증액이 필요한 경우에도 임대인의 동의가 반드시 필요한 것이 아니라고 하구요.

 

일부언론에서는 갱신시에 질권설정과 관련해 임대인의 동의를 얻어야 하는 것처럼 나왔었지만, 아니라고 하는군요.

 

한국주택금융공사(HF) 전세자금보증의 경우, 임차인 신용에 대한 보증으로 임대인에게 통지 불필요하구요.

통지 또는 승낙의 방식은 보증기관 또는 금융기관이 결정하며, 통지의 경우 질권설정통지서 또는 채권양도통지서를 내용증명으로 보내 임대인에게 도달 시 완료되는 것이라고 합니다.

 

결론적으로 집주인이 갱신을 하지않기 위해, 전세대출을 동의하지 않는 방법은 가능하지 않다고 하는군요.

 

 

7-8. 세입자 계약갱신 거절 후, 집주인 의무거주와 관련된 사항들

세입자에게 실거주이유로 계약갱신을 거부한 경우,

세입자가 계약갱신을 거부한 만큼만 실거주하면 된다고 합니다.

예를 들어, 6개월 더 계약 갱신을 원할 경우, 6개월만 실거주의무를 지키면 되는 것 이지요.

 

7-9. 실거주하지 않고, 공실로 비워둘 경우 손해배상 여부

손해배상의 기준은 세입자가 계약갱신을 요구했는데 다른 세입자와 계약했을 경우에 해당합니다.

공실로 비워둘 경우에는 손해배상책임을 지지는 않는다.

다만, 실거주 의무는 여전히 남은 상태로서, 만약 매도시에는 매도자가 해당 의무를 인수하게 됩니다.

 

7-10. 실거주 목적으로 계약갱신을 거절하고, 일정기간 후 매도할 경우

보통 전세를 낀 물건은 매도가 어려워 지게 되는데요.

실거주 목적 계약갱신후 일정기간이 지난 후 매도하는 것을 대표적인 회피전략으로 사용하는데요.

잠시 거주하며 전입신고했다가 매도를 시도하려고 하시는 분들도 있으실텐데요.

 

실거주 목적거절뒤에 정당한 사유없이 제3자에게 매도하게 될 경우,

임대인에게 계속 거주할 의사가 없었다는 고의성이 인정될 경우는 기존 세입자에게 손해배상을 해야할수도 있다고 합니다.

이것을 허위갱신거절로 판단한다는 것 이지요.

특히 매도목적으로 잠깐의 실거주후 매도의 경우가 해당하겠지요.

위에서 언급한 정당한 사유는 근무지 변경이나, 실거주 대상인 직계존비속의 사망 등의 사유가 되겠습니다.

이것들이 아니라면 손해배상대상이 되는 것 이지요.

 

정리해보면, 실거주목적 계약갱신 거절을 한다면, 실제로 실거주 해야한다는 것 입니다.

정상적으로 임대낀 물건을 팔려고 한다면,

갱신거절권이 사용가능한 6개월이 되기 전인 계약만료 7개월전에 소유권이전이 되야할 것 같습니다.

 

7-10. 계약갱신청구권 행사시 임차인은 2년을 거주 여부

계약갱신청구권 행사후에도 반드시 2년을 거주해야 하는 것은 아님.

임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 

임대인이 통지 받은 날부터 3개월 지나야 효력 발생합니다.

즉, 계약해지를 임차인이 통보하더라도 계약만료 전이라면 3개월간의 임대료를 납부하거나,

최소 3개월전에 전세계약해지를 말할 수 있는 것 이지요.

 

8 정리

전문가들은 이 법의 충격으로 인해서 전세시장 물량감소와 매매시장의 가격변동에 대해서 많이 애기하고 있는데요.

피해보는 임대인이나 임차인이 없도록 잘 알아보고 대응해야 하겠습니다.

업데이트 되는 법에 대해서 이 글에서 계속 업데이트 하도록 하겠습니다.