양도세 및 취득세 중과제외 주택 총정리 # 중과배제

규제지역에서는 다주택자가 주택을 매도하거나 취득할 때는 양도세와 취득세가 중과가 되는데요.

이러한 중과가 적용되지 않는 경우들이 있습니다.

오늘은 이러한 양도세와 취득세 중과를 왜 피해야 하는지 간단히 알아보고,

규제지역에서 양도세와 취득세 중과면제에 해당하는 주택들에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다.

 

참고로 규제지역(조정대상지역, 투기과열지구) 리스트에 대해서는 아래 글을 참조해 주세요.

>> 규제지역 지정현황과 영향 정리 # 신규 규제지역 계속 업데이트

 

1. 양도세와 취득세 중과를 피해야 하는 이유들

이 부분은 양도세와 취득세를 상기해보면서, 중과를 피해야하는 이유를 짚어보는 부분인데요.

중과제외주택에 대해서는 바로 2. 중과면제 주택으로 넘어가셔도 됩니다.

1-1. 양도세 중과

조정대상지역에 주택이 있는 경우, 양도세 중과를 피해야 하는 이유들로는 다음과 같은 것 들이 있습니다.

A. 강화된 양도세와 중과

21년 6월부터 적용되는 강화된 양도세는 아래와 같이 설계되어 있습니다.

조정대상지역이라면 20, 30%가 강회되는 것을 알 수 있습니다.

최고 75%까지 양도세를 물어야 할 수 있습니다.

 

과세표준	소득세율	누진공제	2주택자 가산세율	3주택자 가산세율
~1200만원	6%	-	규제지역일 경우 계산된 양도세에 10%를 가산 (21년6월 1일 이후 20% 가산)	규제지역일 경우 계산된 양도세에 20%를 가산 (21년6월 1일 이후 30% 가산)
1200만원 ~4600만원	15%	108만원
4600만원 ~8800만원	24%	522만원
8800만원 ~1억5천만원	35%	1490만원
1억 5천만원 ~3억원 이하	38%	1940만원
3억원초과 ~5억원 이하	40%	2540만원
5억원 초과 ~ 10억원 이하	42%	3540만원
10억원초과	45%	5040만원

 

B. 장기보유 특별공제혜택 미적용

양도세 중과대상이 되게되면, 보유 및 주거로 인해 추가로 받을 수 있는 장기보유 특별공제혜택도 받지 못하게 됩니다.

반드시 일반과세여야만 장기보유특별공제(장특공제)를 적용받을 수 있는 것 이지요.

 

참고로 장기보유 특별공제의 좀 더 자세한 내용에 대해서는 아래 글을 참조해 주세요.

>> 장기보유특별공제 총정리 해 보겠습니다 # 1세대1주택 양도세 감면

 

1-2. 취득세 중과

710대책이후로 나온 취득세 중과내용도 어마어마합니다.

아래와 같이 조정대상지역의 다주택자들은 8~12%의 큰 중과세율을 내게 됩니다.

매수하고 10%에 가까운 마이너스를 기록하기보다는, 중과를 피할 수 있다면 피하는 방법을 선택해야겠지요.

 

	주택수	비규제지역	규제지역 (조정대상지역, 투기과열지역)	비고
개인	1주택자	1~3%	1~3%
	2주택자		8%	규제지역 일시적 2주택자의 경우는  1주택자 취득세를 낸 후,  추후에 실제로 처분하는지 확인
	3주택자	8%	12%	과거에는 4%였음
	4주택자	12%
법인				과거에는 1~3%였음

 

사실 위에는 추가적으로 붙는 농특세나 교육세는 붙어있지도 않습니다. 실제 납부하는 취득세는 더욱 늘어난다는 말이지요.

 

 

먼저, 양도세 중과면제 주택들에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

2. 조정대상지역 양도세 중과면제 주택

조정대상지역이더라도 양도세가 중과가 면제되는 경우가 있는데요.

이것들에 대해서 정리해 보겠습니다.

 

2-1. 수도권과 광역시외의 도지역소재 기준시가 3억원 이하주택

A. 중과배제 주택조건

아래의 두가지 경우를 만족한다면 조정대상지역에서 매도하더라도 양도세중과를 받지 않습니다.

 

• 수도권과 광역시 그리고 특별자치시에 포함되지 않거나, 해당지역의 읍면지역에 소재
• 양도당시 기준시가가 3억원이하의 주택을 매도

예를 들면, 천안시나, 여순광으로 불리는 여수, 순천, 광양시 그리고

청주, 전주, 논산, 공주,포항 남구, 경산시 같은 곳들이 있겠네요.

조정대상지역으로 지정되었지만, 수도권과 광역시 및 특별자치에는 포함되지 않았기 때문에 이들지역에서는,

기준시가가 3억이하라면, 기본세율로 양도세를 내면 되겠지요.

 

 

B. 다른주택 매도시 주택수에 포함되지 않음

이러한 중과배제 주택에 해당한다면 다른 주택을 매도할 때, 주택수에 포함되지 않게 됩니다.

매우 큰 장점인데요. 

예를 들어서, 전주에 있는 기준시가 1억원 이하의 주택3채와 서울에 한채가 있다고 하겠습니다.

이럴 경우, 서울의 한채를 팔 때는 일반과세를 받을 수 있다는 것 입니다.

그럼, 장기보유특별공제도 받을 수 있겠지요.

 

그런데, 한가지 반드시 주의할 점이 있습니다.

일시적 2주택이나 1세대1주택비과세 조건에는 해당하지 않는다는 것 입니다.

일반과세를 받을 때에는 분명 주택수에 포함되지 않았지만,

비과세를 받을 때에는 주택수에 포함되므로 반드시 주의가 필요합니다.

 

C. 주의할 점들

양도시 주의할 점으로 양도당시의 기준시가를 기준으로 한다는 점에 유의해야 한다는 부분이 있습니다.

아시다시피, 기준시가는 임의로 낮출 수 없기 때문에, 

공시지가 3억원이하였다가 다음해에 3억원이상이 되어버리면 중과가 되어버리게 됩니다.

다만, 현재로서는 집값이 오르지 않아도 기준시가는 계속 올라가는 추세입니다.

 

 

그리고, 기준시가 3억원이하의 주택을 매도할 때만 면제되기 때문에,

다른 주택을 매도할 때는 주택수에 포함되어서 중과가 된다는 것을 잊어서는 않되구요.

취득을 할 때도 이 주택은 주택수에 포함되어 중과된 취득세를 내야한다는 것도 알아두셔야 합니다.

또한 21년도부터는 최종1주택의 비과세요건이, 1주택자가 된 날로부터 2년을 채워야 하기 때문에,

단기차익을 노리고 깊은 생각없이 2주택자가 되었다가는 손해가 커질 수 있다는 것을 알아두어야 합니다.

 

오랫동안 팔지않을 기존 주택이 있고, 기준시가 3억원이하의 주택을 취득한 다음,

기존주택은 두고 다시 해당주택을 중과없이 매도하려고 할 때에만 유효한 전략이라고 할 수 있겠습니다.

 

D. 4월을 기억하자

아파트 공시가격은 4월말에 발표가 되는데요.

그래서 1~3월까지는 전년도 공시가격을 적용해 줍니다.

그렇다면, 기준시가 3억원 직전의 아파트들을 매도할 타이밍은 이 때가 되겠지요.

혹여 4월에 발표되는 공시가격이 3억이 넘어가면 양도세 중과를 받기 때문입니다.

이 때가 매수자에게는 매수할 타이밍이 될수도 있겠습니다.

 

2-2. 기타 중과면제 주택

다음과 같은 주택들은 조정대상지역이더라도 중과가 면제되는데요.

 

A. 일시적 2주택조건이 않되는 2주택자의 중과면제

아래에 해당하는 경우, 일시적 2주택조건을 아쉽게 만족 못해서 비과세는 못받겠지만,

양도세 중과는 면제받게 됩니다.

중과가 면제되었으므로, 장기특별공제는 받을 수 있게 되겠지요.

 

• 조정지역의 신규주택 매수후 조정지역의 기존주택을 3년내 매도시
  
  • 원래 조정대상지역에서는 기존주택을 1년내 매도했어야 일시적2주택대상
• 신규주택을 기존주택 매수후 1년이 채 되지 않은 상태에서 매수하고, 기존주택을 3년내 매도시
  • 소득세법시행령 167조의 10에 1세대2주택 제외주택에 대해 나와있으나, 취득시기는 명시되어 있지 않으므로 취득시기는 상관없음

 

 

2주택이 되신분들은 위의조건을 최대한 활용하여서 중과가 되지 않도록 해야 하겠습니다.

 

B. 취학, 근무상 형편, 질병 요양

기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유가 있는경우,

아래의 경우에 해당하면, 양도세 중과면제 대상이 됩니다.

• 수도권과 특별시 및 광역시 외의 다른 시군에 소재한 주택을 취득시
• 취득당시 기준시가가 3억원 이하여야 함
• 취득 후 1년이상 거주
• 사유 해소시에는 3년이내 양도해야 함
• 취득해서 2주택이 될 경우에만 해당

 

C. 혼인주택

신랑과 신부가 모두 1주택자로서, 혼인으로 인해 2주택자가 되는 경우도 양도세 중과가 되지 않습니다.

결혼일 또는 합가일로부터 5년이내 하나의 주택을 양도를 하면 그 주택은 비과세규정이 적용이 가능합니다.

게다가 남은 1주택도 조정대상지역의 비과세 요건을 채운다면 마찬가지로 비과세를 적용받을 수 있겠지요.

 

 

D. 상속받은 주택

상속개시일로부터 5년이내 양도하는 주택에 대해서는 양도세 중과가 되지 않습니다.

 

E. 동거봉양주택

60세가 넘으신 부모님과 자녀가 각각 1주택자였다가, 부모 봉양을 위해서 합가한 경우의 매도시에도 양도세 중과는 되지 않습니다.

합가한 날로부터 10년이 넘지 않아야 합니다. 10년이면 충분한 기간이라고 할 수 있겠네요.

 

F. 장기사원용주택

종업원에게 10년이상 무상으로 제공한 주택

 

G. 장기가정어린이집

지방자치단체에 인가받고, 국세청에 사업자 등록후 5년이상 가정어린이집으로 사용한 주택

 

H. 소송진행중이거나 소송으로 취득한 주택

소송진행중이거나 소송으로 취득하여 2주택자가 된 경우.

소유권에 관한 소송이 진행중이거나 소송결과로 취득한 주택의 경우에 해당합니다.

 

이외에도 농어촌 주택등이 있는데요.

농어촌주택에 대해서는 다른 글에서 좀더 다루어보도록 하겠습니다.

 

3. 취득세 중과 제외 주택

취득세는 양도세와 기준이 조금 다릅니다.

 

3-1. 공시가격 1억원 이하의 소형주택

A. 취득세 중과면제 조건

지방세법 시행령 제28조의 2에 나와있는 내용에 따르면,

취득당시 시가표준액 1억원 이하의 소형주택을 취득할 경우, 취득세 중과대상에 해당하지 않습니다.

또한 다른 주택의 취득세 중과여부 판단시에도 주택수에 포함되지 않습니다.

 

 

그런데 공시가격 1억원 이하라도 적용되지 않는 주택이 있는데요.

정비구역으로 지정된 지역 또는 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 따른 사업시행구역 내의 주택은 제외가 되므로 주의가 필요합니다. 

 

 

B. 주의할 점

취득세가 중과제외된다고 양도세도 중과제외되지 않습니다.

양도세는 위에서 중과제외조건이 다르므로 그에 해당하는 주택인지 잘 알아보고,

취득세에서, 양도세에서 모두 유리한 조건인지 판단해 볼 필요가 있습니다.

 

3-3. 기타 중과면제 주택

취득세 중과가 배제되는 주택들은 다음과 같습니다.

이외에도 여러가지가 있지만, 일반적으로 취득할수 있는 주택은 아래정도일 것 같습니다.

• 상속주택
  • 다만 상속시 2.8%세율 적용
• 가정어린이집
• 농어촌 주택
• 사원용주택

 

4. 정리

조정대상지역이 확대되면서 모든 것이 중과되어 버리는 것 같지만 하나하나 살펴보면 그렇지 않은 경우도 많다는 것을 알 수 있습니다.

양도세와 취득세 모두 중과제외조건을 잘 알아두고 매수나 매도 순서를 적합하게 하는 것이 중요할 것 같습니다.