분양받은 아파트 매도시 양도소득세 계산과 절세방법

오늘은 분양받았던 아파트를 매도시에

양도소득세를 어떻게 계산해서 내야하고,

어떻게 하면 소득세를 더 공제받을 수 있는지 정리해 보도록 하겠습니다.

 

1. 분양 아파트의 양도 소득세 계산 방법

국세청 홈택스에서 제공하는 양도소득세 모의계산기를 이용하면

대략의 양도소득세를 계산해 볼 수 있는데요.

(필요하신 분들은 블로그 좌측하단의 링크를 이용해 주세요)

 

부동산에서 매매로 매수한 경우는 이것이 명확하게 계약서에 적혀있는데요.

분양으로 산 경우에는 잘 모르게 되는 경우가 많습니다.

오늘은 이 부분에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다.

 

 

1-1. 매입가액

주택가격 + 선택사양 품목 가격(옵션 및 확장 금액)인데요.

분양계약서에서는 이 금액을 합산해서 표시하는 곳은 거의 없는 것 같습니다.

이 금액을 아는 한가지 방법은 법무사로 부터 받은,

소유권 이전 비용 영수증에 보시면,

과세 표준액 부분이 있습니다.

이 금액이 바로 법무사에서 기준으로 삼은 매입가액이라고 보시면 됩니다.

 

1-2. 취득세 및 등록세

취득세의 경우 기존에 영수증을 가지고 있다면 그것을 참조하면 되구요.

WeTax등을 통해서 낸 금액에 대한 조회를 할 수 있습니다.

방법은 '조회,납부 >지방세, 세외수입 조회, 납부 > 납부결과확인'로 들어가 보시면 되는데요.

 

아래와 같이, 납부결과확인에서 금액을 확인할 수 있습니다.

 

 

 

1-3. 법무사 비용

이 부분은 분양 후 등기를 받았을 때,

법무사 사무소로 부터 받은 서류에 명시가 되어 있으므로 

이 금액을 적어 넣어주면 됩니다.

 

1-4. 취득 중개수수료 및 기타

분양받아 산 경우 취득 중개수수료는 발생하지 않습니다.

다만 분양권을 사신 분들의 경우는 수수료가 중개수수료가 있으므로 

기존에 받아놓은 영수증을 확인하셔서 액수를 적어넣으면 됩니다.

 

 

1-5. 기타 필요 금액

A. 양도 중개 수수료

이곳에 양도중개수수료 항목이 있는데요.

매도할 때 생기는 부동산 수수료를 적어 넣을 수 있습니다.

한가지 주의할 점은, 반드시 증빙할 수 있는 영수증이 있어야 한다는 점 입니다.

 

보통의 부동산을 매매할 경우, 

매수할 때와 매도할 때 두번 부동산 수수료를 공제받을 수 있는데요.

분양받은 사람은 매도할 때 한번만 받을 수 있으므로,

반드시 부동산 수수료 영수증을 챙겨야만 합니다.

 

B. 자본적 지출

부동산 가치 증대나 용도변경을 위해서 새시설치나 발코니 개조등 을 한 경우는 여기에 금액을 넣어서,

지출을 줄일 수 있습니다.

하지만 수리나 미적인 향상을 위한 벽지나 장판, 조명 등의 실내인테리어 등은 공제대상이 않되는 경우가 많습니다.

 

반면 수선 성격이 강한 비용은 공제 대상으로 인정되지 않는 경우가 많다. 예를 들어 옥상 방수 공사, 싱크대 교체, 벽지, 장판 교체 비용이나 보일러 수리 비용, 타일·욕조·변기·조명 교체 등은 공제 대상에서 제외된다.

 

 

2. 양도소득세 절세 방법

2-1. 일시적 2주택 요건 챙기기

일시적 2주택 요건에 해당하는지 알아보고,

이에 해당한다면 양도소득세를 면제받을 수 있으므로,

이를 꼭 챙기는 것이 좋습니다.

 

가령 예를 들어서 본인이 2주택자이고,

먼저 가지고 있던 주택이 최초의 주택구매일로부터 1년 뒤이며,

규제지역이 아니라면,

일시적 2주택 요건을 충족할 수 있으므로,

양도소득세 면제에 해당합니다.

 

규제지역이라면 실거주 요건이 추가되는데요.

이 조건을 충족한다면 역시 양도소득세 면제에 해당합니다.

 

2-2. 매도 잔금시기를 연간 1건으로 만들기

부동산은 계약후 잔금까지 상당한 시간이 필요한데요.

예를 들면, 10월에 계약하고 다음 해 1월을 잔금일로 하기도 합니다.

 

양도소득세는 년간으로 가중되기 때문에,

양도 차액이 합쳐서 세금이 부과됩니다.

천만원씩 두번 양도하면 양도소득세율이

2천만원에 해당하는 세율로 변경되어 버리지요.

다음해에 팔면 물어도 되지 않을 세금을 내야하게 됩니다.

 

게다가 양도가 2건 이상일 경우 다음해 5월 안에 확정신고를 해 주어야 합니다.

신고 자체도 피곤하지만, 

 

 

2-3. 공동명의

공동명의를 하면 차액에 따른 세율 구간이 낮아져서

양도소득세를 줄일 수  있습니다.

다만, 증여후 5년 이내 해당 부동산 매도시에는,

이에 대한 혜택이 사라지므로 신중하게 결정해야 합니다.

 

2-3. 3년이상 장기보유특별 공제

3년이상의 장기보유인 경우는 장기보유 특별공제에 해당하는지 알아보고,

양도소득세를 절세 받을 수 있습니다.

 

 

4. 양도소득세 분납

세액이 천만원이 넘는다면 분납도 가능한데요.

자신의 자금 상황 및 투자 계획에 맞추어 분납을 해보는것도 생각해 볼 수 있습니다.