분양권 세금 에 대한 총정리 # 취득세 양도세

각종규제의 적용일자가 약간 차이가 남에 따라서,

또는 국세인 양도세인가 지방세인 취득세인가에 따라서,

주택수산정에 적용되는 시기가 달라지는데요.

하나씩 보도록 하겠습니다.

 

1. 분양권과 양도세

1-1. 분양권의 주택수 산정

원래 일시적 2주택계산시 혹은 양도주택계산시에 분양권은 주택수에 들어가지 않았습니다.

그러나, 2021년 1월 1일 이후 매수하는 분양권은 양도세 계산시에 주택수에 포함되게 됩니다.

따라서 21년도에 매수한 분양권을 사고나서, 아파트를 하나 팔려고 하면,

양도세 중과대상이 되게 됩니다.

 

1-2. 일시적 2주택자의 분양권 주택수

원래는 비과세판단시에는 분양권은 전혀 영향을 미치지 않았었는데요.

위에서 언급한 것처럼 21년도부터 매수하는 분양권은 주택수에 포함되게 되므로,

일시적 2주택 계산시에도 영향을 미치게 됩니다.

 

일시적 2주택계산시에도 분양권이 주택수에 들어가기 때문에,

21년도부터는 분양권 매수에 신중을 기해야 합니다.

 

1-3. 강화된 분양권 양도세

2021년 6월 1일 부터는 아래와 같이 강화된 분양권양도세가 적용됩니다.

분양권을 매도하고자 하신다면, 6월 1일전에 파시는것이 조금이라도 이득이겠지요.

분양권에 적용되던 기본세율은 이제 역사속으로 사라지게 되었습니다.

 

소유기간	강화된 분양권양도세 (21년 6월 1일부터 적용)	기존 분양권 양도세 (~21년 5월 31일까지만 적용)
조정대상지역여부	구분없이 적용	비조정대상지역	조정대상지역
1년미만	70%	55%	보유기간 관계없이 50%
1년이상 ~ 2년 미만	60%	44%
2년 이상		기본세율 적용

 

 

2. 분양권의 잔금 후 취득세

이번에 개정된 지방세에 따른 취득세는 기존과 달라진 점이 많아서 신경써서 보아야 하는데요.

하나씩 보도록 하겠습니다.

 

2-1. 분양권 취득세 중과는 최초 계약일로 판단

정말 어려운 부분이고 법이 나오던 혼란한 시기에는 잘 모르셨던 분들도 많았던 부분인데요.

20년 8월 12일 이후 계약된 분양권의 경우 잔금일날의 주택수에 상관없이 계약일 당시의 주택수로 중과를 판단하게 됩니다.

(분양권 전매자의 경우는 전매잔금일)

분양권 취득세에 있어서 가장 먼저 생각할 것은 바로 이 부분입니다.

 

예를 들어보겠습니다.

아래표와 같은 경우 비조정지역의 아파트인 C분양권을 9월1일 전매계약을 통해 취득한 사람은 취득세 중과 대상일까요?

기존에는 취득일날 2주택자이므로, 중과되지 않을 것이라고 생각하실텐데요.

개정된 지방세에 따라서, 취득세 중과대상이 맞습니다.

이것은 계약일 당시의 주택수로 판단하기 때문인데요.

9월1일 분양권 계약당시 이미 2주택자였고, 분양권추가시 3주택자에 해당합니다.

 

날짜	소유 주택
20년 9월 1일 분양권계약	A주택(비조정지역) 소유 B주택(비조정지역) 소유  C분양권(비조정지역 아파트) 매수
21년 5월 1일 (C분양권 잔금일)	(A주택매도) B주택 유지 C주택 잔금

 

 

익숙하지 않으시겠지만 반드시 기억하고 계셔야 합니다.

중과되면 8%또는 12%의 취득세를 내야하는데 매우 치명적이지요.

특히 일시적 2주택자였는데, 분양권을 매수하신 경우는 잔금을 치룰경우 3주택에 해당하는 취득세를 내야하므로 꼭 알고계셔야 합니다.

 

2-2. 7월 11일과 강화된 취득세

2020년 7월 11일 이후에 계약한 분양권을 잔금 후 취득한 경우 아래표와 같이 강화된 취득세율이 적용되게 됩니다.

(다행히 그 이전에 계약한 경우는 종전의 취득세가 적용되게 되구요.)

취득세만 8%, 12%라니 정말 강력한데요. 분양권 살때 주의가 필요합니다.

 

	주택수	비규제지역	규제지역 (조정대상지역, 투기과열지역)	비고
개인	1주택자	1~3%	1~3%
	2주택자		8%	규제지역 일시적 2주택자의 경우는  1주택자 취득세를 낸 후,  추후에 실제로 처분하는지 확인
	3주택자	8%	12%	과거에는 4%였음
	4주택자	12%
법인				과거에는 1~3%였음

 

 

2-3. 8월 12일 이후 취득 분양권의 주택수 산정

위에서 양도세에 대해 다루면서,

2021년도 1월 1일 이후 매수한 분양권을 주택수에 넣게 된다고 하였는데요.

그것은 국세인 양도세 기준이었구요.

지방세인 취득세의 경우는 다릅니다.

취득세는 2020년 8월 12일 이후에 계약하고 취득한 분양권에 대해서 중과주택수에 포함시키게 되었습니다.

행정안전부관할의 지방세인 취득세는 8월 12일부터 계약하고 취득한 분양권을 주택수에 포함되는 것 이지요.

(다행히 8월12일 이전 계약에 대한 경과조치도 포함되었는데요. 이것은 아래 2-3에서 정리하였습니다.)

 

8월12일 이후에는 취득세상 취득된 분양권이 주택수에 들어가게 되는 것을 모르시던 분들이 매우 많습니다.

양도세의 경우 뉴스나 블로그등을 통해서 홍보가 많이 된 반면 취득세는 상대적으로 홍보가 많이 되지 않은 것 같은데요.

 

일시적 2주택을 이용해서 비과세를 받아오신 분이 분양권을 매수하셨을 경우,

위에서 언급한데로 분양권 계약시(분양권 전매시는 잔금일)의 주택수에 따라 취득세가 매겨지므로,

3주택자가 되어서 중과세를 부과받게 됩니다.

분양권 매수시의 주택수에 대해서 각별히 주의해야 합니다.

 

 

2-4. 8월 12일과 분양권 취득세 중과주택수 산정 경과조치

다행히도 8월 12일 분양권 취득세 중과주택수 산정조치에도 경과조치가 개정된 지방세법에도 추가되었는데요.

20년 8월 12일 공포된 법률의 부칙을 보면, 법 시행전에 매매계약을 체결한 경우는 적용하지 아니한다고 나와있습니다.

 

 

 

부칙7조에서 언급한 제13조의3제2호부터 제4호중 제3호가 바로 주택수 판단범위에 관한 법률로서 3번이 바로 분양권의 주택수 산정에 포함됩니다. 따라서, 분양권의 경우는 8월 12일 이전에 매매계약을 하셨다면 분양권이 주택수에 포함되지 않을 수 있습니다.

 

 

20년 8월 12일 이전에 계약을 하고, 그 후에 잔금을 납부해서 취득하신분의 경우는 분양권이 주택수에 포함되지 않으니,

이부분도 꼭 기억하셔야 합니다.

 

그리고 이러한 복잡하고 디테일한 부분은 담당 직원도 잘 모르는 경우가 많습니다.

하급기관의 담당자가 모르면 상급기관의 담당자에게 다시한번 질의하는 것이 좋구요.

 

예를 들면, 김포, 파주, 안성시라면 시청의 지방세 중 취득세 담당이 있을텐데요.

이분들이 부칙제7조를 다르게 해석하실수 있기 때문에 문제가 발생할 수 있습니다.

이럴경우는 상급기관인 경기도의 세정담당자에게 문의하시는 것이 좋구요.

 

행정안전부에서도 이와 비슷한 사례들이 있어서였는지,

9월중에 지침을 통해서 부칙7조에 해당하는 사례가 전달되었다고 하니, 해당하는 경우 주택수 산정에 포함되지 않도록 해야 하겠습니다.

 

2-5. 일시적 2주택자와 취득세 중과

행정안전부에서는 7.10. 주택시장 안정 보완대책 중 취득세 인상과 관련, 일시적 2주택에 대하여는 중과세율 적용을 배제한다고 하였는데요.

분양권을 가지고 있는 사람의 경우는 일시적2주택이 되더라도, 

20년 8월 12일에서 12월 12월 30일 사이에 매수한 사람의 경우는 일시적으로 3주택이 될 수 있는데요.

이 부분에 대해서는 논란이 있기는 하지만, 아래의 7월 14일 행정안전부에서 배포한 보도자료와 같이,

일시적 2주택자에 대해서는 우선 1주택으로 한다고 하였으므로 우선은 중과되지 않는다고 생각해 보아야 할 것 같습니다.

 

그러니, 잔금을 치룬 이후 일시적 2주택요건을 갖추었는지 확인을 하겠다는 것 이지요.

계속 알아보고, 중과대상이 된다면 이 글에서 업데이트하도록 하겠습니다.

 

 

 

3. 주택수 산정에서 취득세와 양도세의 차이

주택수 산정에 관해서 취득세와 양도세의 기준일이 다르기 때문에 주의가 필요한데요.

위에서도 각각 알아보았지만, 일단 아래의 날짜를 반드시 기억해 놓아야 합니다.

구분	국세여부	분양권 주택수 산정 시작일
취득세	지방세	2020년 7월 11일 이후 분양권 취득건에 대해서 중과세 적용 (분양권 취득세 중과시 주택수는 분양권 계약시점당일을 기준으로 함)
취득세	지방세	2020년 8월 12일 이후 분양권 취득 건에 대해서 주택수 산정
양도세	국세	2021년 1월 1일 이후 취득 분에 대해서 양도세중과 주택수 산정
양도세	국세	2021년 6월 1일 이후 양도 분에 대해서 강화된 분양권 양도세 적용 (조정 및 비조정 지역 구분없이 모두 적용)

 

5. 조정대상지역 지정전 분양권 계약과 거주요건

조정대상지역에서는 비과세 요건을 받기 위해서는,

2년 보유와 2년 이상의 거주도 필요합니다.

자세한 1세대1주택의 비과세 요건에 대해서는 아래글을 참조해주세요.

>> 1세대 1주택 비과세에 대해서 정리해 봅니다

 

만약 조정대상지역 지정전에 분양권을 매수했다가,

잔금을 할 때는 조정대상지역으로 바뀌어 있다면,

비과세요건은 어떻게 바뀌는 것 일까요?

 

이때는 무주택자와 유주택자의 조건이 아래와 같이 다르게 됩니다.

주택유무	내용
무주택자	무주택자가 지정전 매수계약하고,  지정후에 잔금을 내었을 경우에는, 거주요건없이 보유요건만으로도 비과세가 가능합니다. 이는 2년거주요건 예외사항으로 무주택자만 해당
유주택자	2년 이상 거주를 해야 비과세를 적용받을 수 있음

 

이상으로 분양권의 세금 에 대해서 정리해 보았는데요.

취득세나 양도세등 규정이 복잡해졌구요.

지방세인 취득세와 국세인 양도세가 주택수산정의 기준일이 서로 달라서 매우 복잡해졌습니다.

한번의 실수로 중과를 맞으면 투자금액 손실이 크므로 잘 알아보고 대처해야 하겠습니다.