양도세, 취득세와 종합부동산세 강화내용 총정리 # 710 대책 # 일시적2주택

오늘은 7월 10일 정부에서 발표한 양도세 강화내용에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다.

 

710대책에서 무주택자의 생애최초 특별공급확대 및 취득세 감면이 발표되었는데요,

양도세, 취득세 그리고 종합부동산세가 강화되었습니다.

오늘은 이 부분들에 대해서 정리해 보겠습니다.

 

참고로 한달전에 발표된 617대책에 대해서는 아래 글을 참조해 주세요.

>> 규제지역과 대출규제의 추가 및 강화내용 총정리(#617부동산 대책)

 

 

가장 관심이 가는 양도세부터 보도록 하겠습니다.

 

1. 양도세 강화내용

1-1. 적용시기

매물유도를 위해서 2021년 종부세 부과일인 6월 1일까지는,

강화된 양도세 적용을 유예한다고 하는군요.

즉, 2021년 6월 2일부터 적용된다는 것 이지요.

 

1-2. 단기양도차익 환수

분양권 양도에 대한 세금이 70%까지 올라가게 되었습니다.

그러니까 1억의 차익이 생겨도 7천만원은 세금이라는 것 이지요.

밑에서 정리하지만, 여기에 다주택자들은 중과세까지 추가되므로,

실질적인 양도세는 매우 커질 수 있겠네요.

 

 

1-3. 규제지역 다주택자 양도세 중과세율 인상

2주택자에게 10%, 3주택자에게 20%이던 다주택자 양도세 중과세율을,

각각 20%와 30%로 인상하였습니다.

기본적인 과세표준과 가산세율이 아래와 같이 변하게 되는 것 이지요.

양도차액이 5억을 넘어가는 경우, 3주택자 이상자는 72%의 큰 양도세를 물어야만 합니다.

 

과세표준	소득세율	누진공제	2주택자 가산세율	3주택자 가산세율
~1200만원	6%	-	규제지역일 경우 계산된 양도세에 10%를 가산함 20%를 가산함	규제지역일 경우 계산된 양도세에 20%를 가산함 30%를 가산함
1200만원 ~4600만원	15%	108만원
4600만원 ~8800만원	24%	522만원
8800만원 ~1억5천만원	35%	1490만원
1억 5천만원 ~3억원 이하	38%	1940만원
3억원초과 ~5억원 이하	40%	2540만원
5억원 초과	42%	3540만원

 

 

1-4. 일시적 2주택자와 양도세

 

2주택자의 경우 일시적 2주택 비과세를 생각하신다면 조건을 꼼꼼하게 생각해서 매수 및 매도 하셔야 할 것 같습니다.

조건은 아래 표와 같은데요. 비조정대상지역의 경우는 2번째 주택을 살때 기존주택 구매후 1년이 경과하고 기존주택을 2년이상 보유하였다면, 새주택 구매후 3년내 매도하면 되었는데요.

913대책이후로 조정대상지역에서는 2년이상 보유하면서 실거주도 해야 하며,

새주택 매수후 기존주택을 1년이내 매도하도록 되어있습니다.

게다가 담보대출을 받았다면 6개월안에 처분한다는 규칙도 따라오기 때문에 정말로 복잡해 졌습니다.

 

	일시적 2주택 조건
	새주택 구매 전  기존주택 보유기간	기존주택 보유기간	새 주택구매 후 양도 기한	전입조건
조정대상지역	1년 이상	2년 이상 보유 +  2년 이상 실거주	새 주택 구매 후 1년 이내 매도 (2019년 12월 17일 이후  취득물건) [*2018년 9월 14~ 2019년 12월 16일 사이 취득물건은 2년 이내 매도]	1년이내 전입신고 (2019년 12월 17일 이후 취득 이후물건에 적용)
비조정대상지역		2년 이상	새 주택 구매 후 3년 이내 매도	없음

 

 

20~30%로 강화된 중과세를 받지 않기 위해서 또한가지 주의할 점은,

강화된 조정대상지역의 일시적2주택은 조정지역에서 조정지역으로 이사갈때에만 적용된다는 점 인데요.

어디에서 어디로 이사가는 것인지 꼭 파악하고,

2번째 집 구매전 보유기간, 기존주택의 총보유기간, 2번째 집의 양도기한에 대해서도 꼭 파악해 놓아야 겠습니다.

 

2. 취득세 강화내용

2-1. 강화된 취득세 적용시기

정부에서 안을 발표하고 있기는 하지만,

국회를 통과해야 하는데요.

목표로 하고 있다는 7월 국회에 통과된다고 가정하면 8월부터는 시행될 것으로 생각됩니다.

8월 4일 국회통과 예정으로, 예정대로라면 8월 5일정도부터 적용될 것으로 예상됩니다.

 

따라서 7월 10일 이후에 계약하신 다주택자라면,

강화된 취득세 적용을 피하기 위해서는, 8월 4일 이전에 잔금을 끝내는 것이 좋을 것 같습니다.

다만, 다행히도 7월 10일 이전에 계약을 하고 계약금을 입금한 경우는, 종던의 취득세율대로 적용해 준다고 합니다.

 

 

양도세 같이 유예기간을 주지 않으므로 더욱 집중해서 바뀐 내용에 대해 알고 있어야 합니다.

 

2-2. 강화된 취득세 내용

정부는 이번발표에서 다주택자, 법인 등에 대한 취득세율을 인상한다고 하였는데요.

2주택자에게도 8%, 3주택이상자에 대해서는 12%를 물린다고 합니다.

두번째 집을 살때는 무려 8%의 취득세를 내야한다는 것 인데요.

법안이 통과될 무렵에는 일시적 2주택자에 대한 보안방법이 구체적으로 나왔으면 좋겠네요.

주택은 주식처럼 언제나 팔고싶을 때 팔수 있는 것이 아니니까요.

 

규제지역인 조정대상지역과 투기과열지역에서는 1주택자에게만 기존의 1~3%의 취득세를 부과하구요.

2주택자에게는 8%, 3주택자이상에게는 12%를 물린다고 합니다.

비규제지역에서는 2주택자까지는 1~3%, 3주택은 8%, 4주택이상자에게는 12%를 부과한다고 하는군요.

복잡하니 아래표로 이해해 주시면 좋겠습니다.

 

	주택수	비규제지역	규제지역 (조정대상지역, 투기과열지역)	비고
개인	1주택자	1~3%	1~3%
	2주택자		8%	규제지역 일시적 2주택자의 경우는 1주택자 취득세를 낸 후,  추후에 실제로 처분하는지 확인
	3주택자	8%	12%	과거에는 4%였음
	4주택자	12%
법인				과거에는 1~3%였음

 

대책이 발표된 7월 10일 이전의 주택에 대한 매매계약이 체결되고, 계약금이 입금된 사실이 증빙되면, 기존 취득세를 적용시켜 준다고 하는군요. 반대로 7월 11이후 계약하고 잔금을 치루는 경우는 위의 강화된 취득세가 적용되겠습니다.

 

 

취득세가 주택수에 따라서 강하게 중과가 되는데요.

이 때도 주의를 기울여야 하는 것이 있습니다.

분양권, 오피스텔, 신탁 부동산도 주택수에 포함시킨다는 부분입니다.

(물론 이 경우도 7월 10일 이전에 계약한 경우는 포함되지 않습니다.)

 

그래도 한가지 알아두면 좋을 것은, 취득세는 양도세 계산시에 법무사비용이나 취득중개수수료와 함께 취득가액에 포함되기 때문에,

취득세를 많이 냈을 경우는 양도차액이 낮아지는 효과를 거둘수 있습니다.

 

2-3. 일시적 2주택자에 대한 적용 및 경과기간

강화된 취득세 발표내용을 듣고 일시적 2주택자는 어떻게 되는지 걱정이 앞서는데요.

다행히도, 7월 14일 일시적 2주택자의 취득세가 8%가 되지 않는다고 행정안전부에서 아래와 같이 보도자료를 배포하였는데요.

특이하게도 행정안전부에서 발표된 내용인데요.

금융위원회도 국토교통부가 아닌 행정안전부에서 발표된 이유는 지방세이기 때문입니다.

 

 

아래와 같이 일시적 2주택에 대해 적용하는 안을 검토중이라고 발표하였습니다. 

그러니까 취득시에 1주택으로 신고 및 납부를 하고, 

추후에 기존 주택을 매각하는지 확인해서 매각하지 않으면 다주택자의 세율을 적용하는 방안을 추진한다는 것 입니다.

그러니까 매매후 관리를 하겠다는 것 이지요.

 

- 직장, 취학 등의 사유로 거주지를 이전하기 위하여 새로운 주택을 취득하는 경우에는 당연히 1주택으로 과세할 예정이다. - 일시적 2주택에 해당하는 경우에는 우선 1주택으로 신고‧납부 후 추후 2주택 계속 소유 여부 등을 확인한 후 종전주택을 처분기간 내에 매각하지 않고 계속 2주택을 유지할 경우 2주택자 세율(8%)과의 차액을 추징하는 방향으로 검토 중이다.

 

 

다만, 이번 발표에 따른 취득세 강화내용을 취득한 시점에 따라서 기존 취득세율을 적용받을 수도 있도록 경과조치를 취한다고 하였는데요.

시행일 이후에 취득하는 주택의 경우는 모두 강화된 취득세율을 적용받게 되지만,

(7월 국회통과된다면, 8월부터 시행될 수도 있을 것 같습니다.)

710대책 발표일인 7월 10일 이전에 매매계약을 하였다면,

일반매매는 3개월, 분양건은 3년안에 취득할 경우 기존의 취득세율을 적용받을 수 있습니다.

물론, 여기서 말하는 계약에는 가계약은 포함되지 않습니다.

 

710대책 취득세 중과세안의 국회통과전의 계약에 대해서는 기존과 같은 지방세법이 적용되도록 하되,

그 이전에 매매계약이 이루어진 경우에 대해서는 7월 10일 이전에 매매계약을 체결한 주택에 대해서는,

시행일 이후 3개월동안에는 기존의 중과되지 않는 규정을 적용시켜 준다고 합니다.

 

《법률 개정시 경과 조치》 □ 향후 「지방세법 개정안」이 국회에서 통과될 경우 시행일 이후 취득하는 주택에 대하여는 원칙적으로 개정된 세법이 적용되나,  - 납세자의 신뢰 보호를 위하여 정부 대책 발표일(7.10.) 이전에 매매계약이 이루어진 경우는 경과규정*을 둬서 개정되기 전의「지방세법」을 적용할 계획이다.  * 대책발표일(7.10.) 이전 매매계약을 체결한 주택을 시행일 이후 3개월(분양은 3년) 이내 취득할 경우 종전 규정 적용

 

최근에는 사례에 대해 보도자료를 행정안전부에서 배포하였는데요.

1주택 소유자가 1주택 추가 취득하는 경우 처분조건을 달아서 1주택 세율을 적용받도록 한다고 합니다.

 

 

2-4. 생애최초 주택에 대한 취득세 경감조치

생애최초주택에 대해서는 취득세를 오히려 아래와 같이 경감시켜준다고 합니다.

수도권의 출퇴근하기 좋은 곳에 4억원짜리 아파트가 있는지는 모르겠지만,

어쨌던 1.5억원에서 4억원 이하까지는 50%를 감면해 준다고 하는군요.

 

금액	감면
1.5억원 이하	100% 감면
1.5억원 ~ 3억원(수도권 4억원) 이하	50% 감면

 

 

3. 종합부동산세 강화내용

3-1. 개인 대상 강화내용

3주택 이상 또는 조정대상지역 2주택에 대해서는

과세표준 구간별로 1.2%∼6.0%의 종합부동산세율을 아래표와 같이 적용한다고 합니다.

핵심이 되는 구간은 아마도 6~12억 정도의 구간일텐데요. 

조정대상지역 2주택자와 3주택이상의 다주택자는 

과표구간 6~12억구간에서  과거에는 1.3%였었는데,

12.16대책으로 1.6이 되었구요. 이제는 2.2%로가 되었습니다.

 

아래표에 12.16 대책이라고 적은 것은, 

12.16대책으로 상향된 종부세는 20대 국회를 통과하지 못해서 적용이 않되고 있었는데요.

이것을 좀 더 강화해서 이번 국회에 통과시키겠다는 것이 이번 대책의 내용인 것 이지요.

 

공시가격 현실화율을 75~85%, 공정시장가율 95%가 적용한다고 되어있는데요.

공시가격이 올라가면서 종부세가 올라가므로 세금적 부담은 크게 느껴질수 있다고 할 수 있습니다.

 

시가	과표	2주택이하 (조정대상지역 2주택자 제외)	3주택이상자 또는 조정대상지역 2주택자
		개정안	개정안	12.16 대책
8~12.2억	3억이하	0.6	1.2	0.8
12.2~15.4억	3~6억	0.8	1.6	1.2
15.4~23.3억	6~12억	1.2	2.2	1.6
23.3~69억	12~50억	1.6	3.6	2.0
69~123.5억	50~94억	2.2	5.0	3.0
123.5억 초과	94억 초과	3.0	6.0	4.0

 

3-2. 법인대상 강화내용

다주택 보유 법인에 대해서는 중과 최고세율인 6%를 적용한다고 하는군요.

617대책에서 주택보유법인에 대해서는 개인최고 세율을 단일세율로 적용한다고 하였는데요.

이러한 규칙을 적용해서 6%라고 하는군요.

또한 법인의 주택분 종합부동산세액에는 기본공제 6억원과 세부담 상한도 적용하지 않는다고 합니다.

법인은 매우 높아진 종합부동산세를 물어야 하는데요.

 

4. 증여 부동산 취득세 강화안

현재 다주택자들이 집을 팔지않고 증여하는 것에 대한 대안으로서,

다주택자의 부동산 증여 취득세를 인상하는 안을 검토하고 있는데요.

아래표에서 우측의 증여취득세율 중 인상검토안을 보시면,

다주택자의 경우 증여하면, 가지고 있는 주택수에 따른 증여취득세율을 매기는 것을 검토하고 있다고 합니다.

 

일반취득세율		증여취득세율
주택수	710대책 취득세율	현행	인상검토안
1주택	1~3%	3.5%	3.5%
2주택	8%		8%
3주택 이상	12%		12%

 

 

사실 증여에 중과를 해야하는 것의 정당성의 여부는 논의가 많이 되고 있을텐데요.

정부에서는 아파트 매물이 증여되지 않고 시장에 나오기를 기대하고 있는 것 같습니다.

아직은 검토안인 상태인데요. 어떻게 될지 지켜 보아야 겠습니다.

 

5. 정리

이번에 발표된 내용은 정부와 여당에서 조율된 내용으로,
향후 야당과의 조율과정을 통해서 어떻게 변경될지는 모르겠지만,
7월 국회 통과를 목표로 조속히 추진한다고 합니다.

 

 

 

이번 대책에서 서울과 같은 좋은 입지에서의 다주택자 매물이 나오기를 기대하는 것 같기는 한데요.

아무래도 주택을 여러개 가지고 있다면, 지방의 소형 매물이나 수도권의 오래되고 가치가 상대적으로 떨어지는 집들이 나오게 되지 않을까 하는 생각이 드는데요. 시장반응이 어떻게 나올지 궁금하네요.

 

변경사항이 있다면 이 글을 통해서 업데이트 하도록 하겠습니다.