전세나 월세를 끼고 집을 살 때나,
잠시 다른 곳에 이사갔다가 다시 돌아오고 싶을 때 임대를 놓게 되는데요.
비과세가 되는 조건은 어떻게 되는지 정리해 보도록 하겠습니다.
1. 주택수에 따른 임대소득 비과세 여부
우선은 부부합산의 주택수에 따라서 과세여부가 결정되는데요.
비과세 대상의 경우에만 국세청에 신고할 의무가 없는 것으로,
과세대상에 해당하면 매년 5월 신고를 해야 합니다.
아래표를 참조해주세요.
| (부부합산) 주택수 |
월세 수입 | 전세 및 월세 보증금 |
| 1주택 | 기준시가(시세의 60,70%)가 12억원 이상의 고가주택이나 해외주택에 대해서만 과세 |
비과세 |
| 2주택 | (보증금 제외한) 월세에 대해서만 과세 |
비과세 |
| 3주택 | (보증금 제외한) 월세에 대해서 과세 |
아래에 조건을 만족하면 과세 - 비소형주택(주거전용 면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억원 이하) 3채이상 보유 - 보증금 합계가 3억원을 초과하는 경우 |
참고로 주택수의 기준은 양도소득세와 다르게 부부합산만 되는데요.
자녀가 소유한 주택은 대상에 카운트되지 않습니다.
그러니까, 부부가2채를 가지고 1채는 자녀가 가지고 있다면, 과세 대상이 되지 않는다는 것 이지요.
하지만, 이것도 언젠가는 바뀔지 모르니 해당 내용에 대해서는 늘 주의를 기울여야 합니다.
2. 전세보증금에 대한 과세
위에서 기준시가 12억원 이상의 주택이나 비소형주택 3채이상의 다주택자의 경우 3억원 이상의 보증금을 초과하면 과세한다고 되어있는데요.
이 때 어떻게 소득을 책정할까요?
우선 3억원까지는 비과세가 되구요. 3억 이상금액에 대해서는 은행 예금 이자정도의 수익이 있다고 가정하고 과세를 하는 것 입니다.
이를 간주임대료라고 하는데요.
아래와 같은 공식에 따라서 계산됩니다.
주의할 것은 은행이자율은 매년 달라지므로 꼭 주의를 기울여야 합니다.
2024년 소득신고시에는 2023년의 정기예금이자율 기준으로 하는데요. 2023년도에는 2.9% 였습니다.
참고로, 등록 임대사업자의 필요경비율은 60%이고, 비등록 일반인의 경우 필요경비율은 50%로 책정됩니다.
| 간주임대료 = (보증금 합계 - 3억원 공제) * 필요경비율 50% *(임대일수/365)* 정기예금이자율 2.9%(2023년 기준) - 금융소득 |
*만약 윤년일 경우는 임대일수/365가 아니라 임대일수/366 으로 계산해야 한다.
여기에 한가지 더 복잡한 것은 12개월 중 3개월만 받을 경우,
3/12를 곱해주어서 받은 만큼에 대해서만 간주해서 임대료를 계산할 수 있습니다.
위의 간주임대료의 25%가 되겠지요.
다주택자의 경우에는 소유하는 모든 주택의 전세나 월세 보증금을 모두 다 더한다음,
3억원을 빼주고, 이의 60%에 대해서 이자율 2.9%를 곱해서 1년간의 간주임대료를 계산해 주고요.
여기에 월세를 더하면 최종 금액이 나오게 됩니다.
한가지 주의할 것은 월세보증금도 이러한 간주임대료 계산 대상에 포함된다는 사실입니다.
3. 과세대상자의 세금과 신고
과세대상인 경우 월세 또는 간주임대료에 대해서 계산해야 하는데요.
합산 금액이 2천만원 이하라면 다른 세금과 분리되어 세율이 적용되는 분리과세 또는 합쳐서 낼 수 있는 종합과세로 선택할 수 있습니다.
이자나 배당, 사업, 근로, 연금, 기타, 양도, 퇴직 소득까지도 모두 합산되어서 대상 소득금액이 올라가므로 대부분의 경우 분리과세가 유리하겠지요. 금액이 2천만원이상이되면 무조건 종합과세 대상이 됩니다.
분리과세에 대한 계산방법은 아래와 같은데요. 참고로 분리과세의 세율은 15.4%이구요.
인정되는 필요경비와 기본공제금액을 임대주택자 등록여부와 세율에 맞게 계산해 주면 됩니다.
공제금액에 대해서 주의를 기울일 것은, 임대사업자 등록 임대주택과 미등록 임대주택에 공제금액이 차이가 있다는 것 입니다.
| 필요경비 인정비율 | 기본공제금액 | |
| 미등록임대주택 | 50% | 200만원 |
| 등록임대주택 | 60% | 400만원 |
따라서 등록한 임대주택의 경우 아래와 같은 계산법에 의해 분리과세금액이 책정되는데요.
소득금액에서 등록자는 60%의 필요경비, 미등록자는 50%의 필요경비를 빼주고요.
여기에 기본공제도 등록여부에 따라 400혹은 200만원을 빼 주고나서, 세율을 곱해주면 됩니다.
| ([2천만원 이하의 소득금액] - [2천만원이하의 소득금액] * 60%(필요경비) - 400만원(기본공제))* 15.4%(세율) |
종합과세는 말 그대로 8가지 소득세 대상금액이 다 합쳐지므로 단순히 계산하기는 어렵겠지요.
마지막으로 주의할 것은, 수입금액 산정시에는 증빙할 수 있는 필요경비가 있을 경우 소득금액에서 제할 수 있으므로 이것들을 활용해야 한다는 것 입니다.
4. 과세 신고 사례
이번에는 조금 복잡한 사례들을 보면서 정리해 보도록 하겠습니다.
4-1. 공동명의자
이경우에는 개인별로 소득금액이 쪼개지게 됩니다.
예를 들어 부부합산 2주택자가 월 200만원씩 월세를 받고 있다면,
총 2400만원으로 종합과세 대상이 되는데요.
공동명의이므로 인별 1,200만원씩 소득이 되므로,
각각 분리과세를 할 수 있는 것 이지요.
아무래도 기본공제를 각각 하게되므로 훨씬 이득이 되겠지요.
4-2. 다주택자
그럼 실제로 예를 들어 계산을 해 보겠습니다.
임대주택으로 등록하지 않은 부부합산 3주택자의 경우를 보겠습니다.
월세를 보증금 3000에 100, 1채는 자가, 1채는 보증금 4억 7천만원의 전세를 받고 있다고 하겠습니다.
먼저 간주임대료를 계산해 주어야 하는데요.
위에서 알아본것처럼, 2채의 보증금인 5억에 대해서 3억은 빼고,
60%에 해당하는 금액에 대한 은행이자율을 하면 연간 348만원의 수익이 나옵니다.
| (5억 - 3억 공제) *60%*2.9%= 348만원 |
이렇게 나온 간주임대료의 수익에 월세인 연간1200만원을 더해주면 연간소득이 나오겠지요.
위에서 정리한 미등록자의 간주임대료 수익을 계산해 보면 아래와 같습니다.
연간 수입이 총 1,452만원이 나오게 되는데요.
2,000만원이하이므로 분리과세 대상이 되겠습니다.
| ([1452만원] - 1452만원 * 50%(필요경비) - 200만원(기본공제))* 15.4%(분리과세 세율) |
계산해 보니 약 81만원 정도가 나오는 군요.
5. 건강보험료
5-1. 건강보험료 피부양자 박탈
위에서 보았지만 전세가 5억이어도 간주임대료는 180만원에 불과합니다.
정기예금이자율 변동에 따라서 약간의 변동은 있겠지만 크게 부담되는 금액은 아닙니다.
그런데 주의할 것은 이것이 아니라 건강보험료입니다.
임대소득으로 인해 세금을 신고하고 납부하게 된다면,
직장가입자 피부양자였다가도 지역가입자로 전환될 수 있으므로,
남편과 공동명의로 주택을 가지고 있을 경우, 임대소득이 발생하신 분들은 꼭 주의를 기울여야 합니다.
예전에는 2,000만원 이하의 임대소득은 과세가 않되었다가,
이제는 2,000만원이하도 전부과세가 되면서 전환될 확률이 더욱 높아졌는데요.
경우에 따라서는 세금보다 건강보험료가 더욱 많이 나오는 경우도 생길 수 있으므로 꼭 알아두어야 합니다.
피부양자자격을 박탈당하고 지역가입자가 되는 6가지의 조건은 아래와 같은데요.
한가지 경우라도 해당되면 자격이 박탈되고 지역가입자로 전환됩니다.
2020년부터는 집을 세주고 월세를 받는 경우 비용을 제외한 소득이 400만원이 넘는다면, 세무서에 사업자 등록을 해야하는데요.
(하지 않을경우 수입금액의 0.2%의 가산세도 부과된다고 합니다.)
사업자 등록을 할경우 아래표와 같이, 1원이라도 소득이 신고되면 건강보험 피부양자 자격을 잃게 되므로, 신중히 결정해야 합니다.
참고로 소득조건은 11월 1일자로 전년도 소득기준으로 갱신되구요.
재산조건은 6월1일자로 국토부에서 평가하는 공시지가 또는 과세표준액을 따라서 갱신됩니다.
| 구분 | 지역가입자 전환사유 |
| 소득 | 이자, 배당, 사업, 근로, 연금, 기타소득의 연간합계액이 3,400만원 초과하는 경우 |
| 세무서에 사업자등록 된 경우, 과세대상 주택임대소득이 1원이라도 발생하는 경우 - 연 소득금액이 1,000만원을 넘어가면 해당됨(지자체와 세무서에 모두 등록한 경우) - 소득금액 신고시 해당연도의 11월에 피부양자 자격박탈 |
|
| 세무서에 사업자 등록되지 않은 경우, 과세대상 임대소득이 500만원을 초과하면 해당 (다만, 종합소득이 2,000만원 이하이면서, 연 소득금액이 1,400만원 이하면 해당않됨. 필요경비50%공제와 종합소득 2천 이하시에, 200만원 추가공제되어서 500만원이 되기 때문임) * 다만 20년 1월 개편에 의해 주택임대사업자일 경우는 사업자 등록과 상관없이 소득금액0원 초과시 피부양자 자격박탈 |
|
| 배우자가 위의 소득 조건 중 한가지라도 충족하게 될 경우 | |
| 재산 | 재산세 과세표준 합계액이 9억원을 초과하는 경우 * 재산세과세표준 = (공시가격 * 공정시정가율60%) |
| 재산세 과세표준 합계액이 5억 4,000만~9억원 사이이면서, 연소득이 1,000만원을 초과하는 경우 |
공동명의가 절세에 대해서는 효과가 있지만, 임대료 소득이 400만원이 넘게 나온다고 하면 사업자 등록을 해야하므로,
피부양자인 배우자의 명의와 공동명의로 하는 것에 대해서는 신중해야 합니다.
1주택이라면 공동명의인 경우 월세를 받아도 되겠지만,
그렇지 않다면 반드시 건강보험료에 대한 부담을 생각해 보아야 하겠습니다.
또한, 나이가 있으신 분들중 자식들의 건강보험 피부양자로 등록되어 있다면, 임대소득 과세대상에 해당하는지 꼭 확인해 보아야 겠지요.
참고로, 사업자로 등록한다는 부분에서 조금 헷갈리는 부분이 있으실 텐데요.
국세청에 등록하는 사업자와, 렌트홈에 등록하는 주택임대사업자로 등록하는 것은 별개의 문제입니다.
주택임대사업자의 혜택은 이제 축소되었고 등록도 더이상 되지 않습니다.
원래 다른 금융소득이 3,400만원이 넘게 생겼다면 피부양자 자격을 잃도록 되어 있는데요.
임대소득에 대해서만큼은 까다로운 기준이 적용되고 있으므로 항상 주의를 해야합니다.
한번 지역가입자로 전환이 되면 1년동안은 보험료를 내야하구요.
소득이나 재산요건이 피부양자자격이 맞으면 다시 복원되기는 합니다.
5-2. 건강보험료의 계산
건강보험료는 아래와 같이 계산하게 됩니다.
| 구분 | 보험료 계산 | 추가소득에 대한 보험료 부과 |
| 직장가입자 | 보수월액보험료(월급)의 6.67% 중 직장에서 1/2, 본인이 1/2 부담) | 타소득이 3,400만원을 초과할 경우 본인에 100% 부담 |
| 지역가입자 | 세대원 전원소득 + 재산을 점수화해서 부과한다. 본인부담 100% |
- |
건보료가 책정되는데 있어서 부동산 재산점수의 기준일은 6월 1일인데요.
사실 이 날자는 재산세나 종합부동산세의 기준일이기도 하지요.
6월정도에 주택을 매수하고자 한다면 되도록 이 날은 피하는 것이 좋습니다.
또한 재산점수를 줄이기 위해서 주택일부를 증여하기도 하는데요.
재산세과표를 9억이 넘지 않도록 맞추어서 피부양자 자격이 박탈되지 않도록 하기도 하겠습니다.
다만, 요즘 증여와 취득세가 있으므로 비용상 효율이 있는지 계산해 보아야겠습니다.
5-3. 건보료 조정신청
소득 감소나 주택매도등으로 인한 재산 변동이 있는데 자동으로 조정되지 않았다면, 건보료 조정신청을 할 수 있는데요.
소득세 신고를 5월에 하게 되므로, 7월에 6월분 건보료를 보고 변동사항이 적용되었는지 확인할 수 있을 것 이구요.
제대로 적용되지 않았다면, 조정신청을 할 수 있겠지요.
소득세 신고한 해의 7월에는 6월달 청구금액을 소급해서 줄어드는 만큼 받을 수 있다고 합니다.
6. 팁
6-1. 소득신고 기간
연간 발생한 임대소득에 대해서는 다음해 5월에 종합소득신고기간에 신고하면 됩니다.
예를 들면, 20년도 발생한 임대소득에 대해서는 21년도 5월에 신고하고 주택임대소득세를 납부해야 하구요.
21년도에 발생한 임대소득은 22년도 5월에 신고하고 납부해야 하는 것 이지요.
임대를 주셨다면 매년 5월 국세청 홈택스를 이용해야 한다는 사실을 잊지 마세요.
6-2. 홈텍스 활용
홈택스에 가면, 간주임대료를 모의계산해 볼 수도 있고,
임대물건 자동불러오기도 되므로 쉽게 개인이 신고할 수 있으므로,
이를 잘 활용해 보면 좋을 것 같습니다.
아래 링크에서 모의계산을 해 볼 수 있습니다.
6. 2020년 11월 건보료 개편예정
20년 11월에 건보료 개편이 예정되어 있고 내용이 나와보아야 알 텐데요.
주택임대사업자일 경우는 사업자 등록과 상관없이 소득금액0원 초과시 피부양자 자격박탈을 하는 내용이 나올 수 있다고 하니,
임대사업자 분들의 경우는 더욱 신경을 써야 할 것 같네요.
변경사항에 대해서 잘 알아보아야 할 것이구요.
이 글에서도 업데이트 하도록 하겠습니다.
7. 정리
말이 많은 임대차3법이 적용되고 나면 임대를 한다는 것이 좀 더 불편하고 꺼려질 수 있을텐데요.
이럴수록 월세에 대해서 좀 더 알고 활용할 필요가 있을 것 같습니다.
특히 월세와 보증금의 비율을 잘 생각해서, 별도과세가 되도록 하는 것이 좋을 것 같습니다.
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