일시적 2주택 총정리 # 조정지역 실거주 비과세

이사를 할 때 언제 어떻게 두번째 집을 매수하고 첫번째 집을 파느냐에 따라서 양도세를 내지 않아도 되는데요.

오늘은 양도시 비과세를 받을 수 있는 방법인,

일시적 2주택의 조건에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다.

 

 

0. 최근 바뀐 내용

22년 5월 새정부 출범전 양도세가 개정이 발표되고,

5월 10일부터 소급적용이 예정되면서 일시적2주택 조건도 바뀌었는데요.

이 글에도 해당 부분에 대해서 수정해서 적용하였습니다.

바뀐 내용은 아래글에서도 적용되었으므로, 바뀌내용은 간단히 보고 내려가시면 됩니다.

 

일시적 2주택과 관련해 간단히 수정된 내용을 살펴보면 다음과 같습니다.

 

구분	바뀐내용	기존
양도세	기존주택 2년내 처분 (22년 5월10일부로 적용) * 전입조건만 사게,  규제지역 거주조건이 사라진것은 아님	1년내 처분과 1년내 전입
취득세	기존주택 2년내 처분 (22년 5월10일부로 적용)	1년내 처분
대출규제	기존과 같음	6개월내 처분과 6개월내 전입

 

우선 양도세에서 1세대1주택 요건에서 1주택이 되는 시점부터 재기산되는 보유와 거주기간리셋이 사라졌다는 것이 가장 큽니다.

이에 따라 기존에 거주기간리셋을 반영한 이 글의 양도 상당히 줄어들었는데요.

 

 

기존에는 조정대상지역에 해당하는경우,

신규주택매수후 기존주택을 1년이내 팔아야 했었습니다.

이제는 2년이내에만 팔면 되도록 바뀌었습니다.

 

 

 

참고로 취득세의 경우,

규제지역인 조정대상지역이나 투기지역에서는 2주택이 되면 8%의 취득세가 중과되는데요.

일시적 2주택자는 중과에서 제외됩니다.

기존에는 취득세만 1년안에 매도해야 일시적2주택으로 인정해 주었1는데요.

22년 5월 30일 기획재정부에서는 정부발표를 통해 양도세와 마찬가지로 2년으로 연장한다고 발표하였습니다.

 

 

어찌보면 당연한 일인데요.

늦게나마 양도세와 같이 2년으로 연장되어서 정말 다행입니다.

적용일도 5월 10일로 소급적용된다고 합니다.

 

1. 일시적 2주택

1-1. 조정대상지역 vs 비조정대상지역

일시적 2주택의 조건에 대해 정리하기 전에 한가지 알아야 할 것이 있는데요.

바로 조정대상지역 여부입니다.

 

정부에서는  투기를 막기위해 규제지역을 지정할 때, 조정대상지역과 투기과열지구라는 구분을 하였는데요.

일시적 2주택 조건을 적용할 때는 조정대상지역을 기준으로만 보면 됩니다.

투기과열지구일 경우, 대부분 조정대상지역에도  포함이 됩니다.

하지만 예외도 있는데요.

21년 3월 기준으로 창원시 의창구의 경우는 투기과열지구이지만, 조정대상지역이 아닙니다.

그래서, 이 지역은 양도세계산시에는 비조정대상지역의 조건을 맞추기만 하면 되는 것 이지요.

 

조정대상지역인가 아닌지가 구분이 되었다면, 각각의 조건에 일시적 2주택조건을 맞추어주면 되는데요.

먼저 비조정대상지역의 일시적 2주택조건을 보도록 하겠습니다.

 

1-1. 비조정대상지역의 일시적 2주택 조건

비조정대상지역에서 일시적 2주택이 되기 위해서는 아래의 조건을 모두 만족시켜야 합니다.

신규주택을 1년후에 취득하고,

기존주택을2년이상보유하고,

기존주택을 신규주택 매수 후 3년내에 매도하는,

123규칙으로 외워두시면 됩니다.

 

구분	새주택 취득 가능 기간	기존주택 보유기간	신규주택 구매후 매도 기한
비조정대상지역만 적용	기존주택 취득후 1년이상 지난 후 새주택 매수해야 함	2년이상 보유	새 주택 취득후 3년이내에 매도

 

 

예를 한번 들어 보겠습니다.

A아파트를 2019년에 1월에 매수하고, 

최소 1년 후인 2020년 2월에 신규주택인 B아파트를 매수하였다고 하겠습니다.

 

 

기존주택인 A주택은 2년이상 보유해야 하므로 2021년 1월부터 매도할 수 있는데요.

새주택인 B아파트를 산지 3년이내인 2023년 2월 이내에 매도해야 비과세 요건울 충족시킬 수 있습니다.

즉, 21년 1월 ~ 23년 2월 사이에 매도를 하면, 요건을 충족시켜서 비과세를 받을 수 있는 것 입니다.

위에서는 21년 3월에 기존주택인 A주택을 매도하였으므로 요건을 충족하는 것 이지요.

 

1-2. 조정대상지역의 강화된 일시적 2주택 조건

이번에는 까다로워진 조정대상지역의 일시적 2주택 조건을 알아보도록 하겠습니다.

 

A. 어디서 어디로 이사했는가

우선 가장 신경써야하는 것은 이사할 때, 어디서 어디로 이사했느냐입니다.

조정대상지역에 대한 일시적 2주택은 조정대상지역에서 조정대상지역으로 이사할 때만 적용되기 때문인데요.

비조정대상지역에서 조정대상지역으로 이사간 경우, 신경쓰지말고 비조정대상지역의 조건을 적용하면 됩니다.

 

중요한 것은 이사간 대체 주택의 취득시기가 강화된 일시적 2주택 적용시기의 기준이 된다는 것 입니다.

만약, 조정주택에서 비조정주택으로 이사갔는데, 취득이후에 이사간 비조정주택이 조정지역으로 바뀐다고 해도 강화된 일시적 2주택은 적용되지 않습니다.

경기도나 입지좋은 지방의 비규제지역들 취득하신 분들의 경우 이 부분이 항상 걱정이실텐데요.

조정대상지역 지정전에 잔금을 치루었다면 강화된 일시적 2주택을 적용받지 않을 수 있다는 것 이지요.

 

이사 지역	강화된 일시적 2주택 적용 여부
조정 -> 조정지역	O
조정 -> 비조정지역	X
비조정 -> 비조정지역	X
비조정 -> 조정지역	X

 

 

B. 강화된 조정대상지역의 일시적2주택

강화된 조정대상지역은 매도기한과 신규주택 전입기한이 취득시기에 따라 달라지는데요.

아래의 시기를 자신의 부동산 취득시기와 비교해서 우선 기억할 필요가 있습니다.

 

	18년 9월 14일 ~ 현재	18년 9월 13일 이전 취득
기존주택 매도기한	2년내 매도	3년내 매도

 

이제, 위에서 보았던 것처럼, 취득가능시기와 보유기간, 양도기한으로 나누어서 보도록 하겠습니다.

기존 주택을 언제까지 매도해야 하는지, 그 기한은 신규주택의 취득시기에 아래와 같이 달라지구요.

19년 12월 17일 이후에 취득하는 물건들에는 모두 아래와 같은 조건들이 적용됩니다.

22년 새정부가 들어서면서 전입조건은 사라졌구요. 아래표에는 그것이 반영되어 있습니다.

다만, 전입조건이 사라졌다고, 거주요건이 사라진 것은 아닙니다.

규제지역에서는 2년이상 실거주를 증빙해야합니다.

 

	일시적 2주택 조건
	새주택 취득 가능 기간	기존주택 보유기간	새 주택구매 후 기존주택 양도 기한
조정대상지역	1년 이상	2년 이상 보유 +  2년 이상 실거주	새 주택 취득 후 2년 이내 매도 *위의 표에서 정리한대로 취득시기에 따라 매도기한이 달라짐 (3년, 2년)
비조정대상지역	1년 이상	2년 이상 보유	새 주택 구매 후 3년 이내 매도

 

 

사실, 기존주택 양도시에는 거주요건과 전입요건이 있었는데요.

새 정부들어서면서 해당 전입요건이 사라져서 많이 간단해 졌습니다.

예전에는 전입하고 최소한 한달은 살아야 한다는 것과 같은 내용들이 있었는데, 훨씬 편해졌네요.

 

2. 강화된 조정대상지역 일시적 2주택이 예외되는 경우들

새주택 매수후 1년내 매도 조건등 강화된 조정대상지역의 일시적 2주택 조건이 적용되지 않는 경우들이 있는데요.

하나씩 보도록 하겠습니다.

 

2-1. 계약전에 신규주택이 비조정지역이었는데, 잔금일날 조정지역이 되었을 때

신규주택에 대해 매매계약을 체결하기 전에는 비조정대상지역이었는데,

취득일인 잔금일날 전에 조정대상지역으로 지정되었다면 어떻게 될까요?

 

원칙적으로는 잔금일인 취득의 시기를 기준으로 해서 강화된 일시적 2주택이 적용되어야 하지만,

이사할 대체주택에 대해서, 계약하고 3년이내까지는 기존의 강화되지 않은 일시적 2주택 적용이 가능합니다.

특히나 분양권이나 입주권의 경우는 입주까지 3년여가 걸리므로, 조정대상이 될지 모르고 계약한 사람도 보호해 주겠다는 의미인데요.

 

예를 들어서, 기존에 조정대상지역에 주택을 가지고 있는 사람이,

2020년 9월에 비조정대상지역에서 분양권을 피를 주고 사고,

2021년 3월이 잔금일이어서 잔금치루고 입주를 하였다면,

이 경우는 비조정대상지역일 때, 계약하고 3년이내 취득하였으므로, 비조정대상지역 기준의 일시적 2주택 적용이 가능하다는 것 이지요.

 

 

이에 대해서 일시적 2주택에 대한 1세대1주택의 특례를 규정하고 있는 소득세법 시행령 제155조1항의 2호에 규정되어 있으므로 참고하셔도 좋습니다. 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규주택 및 신규주택을 취득할 수 있는 권리를 취득하거나,

신규주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우에는 조정대상지역에서 조정대상지역의 신규주택을 취득할 때때의 가와나의 강화된 조건들을 따르지 않아도 된다고 하고 있습니다.

 

 

시행령에서 증명서류에 의해 확인되는 경우라고 하였으므로, 가계약만으로는 인정되지 않으니 이 점도 주의해 주어야 하구요.

계약하고 입금한 입금증명서와 부동산에서 발급받은 영수증이 있어야 겠지요.

(계약금 입금하고 부동산계약서 작성시 꼭 영수증을 받아놓아야 하는 이유입니다.

반드시 계약금은 현금으로 전달하지 말고, 등기부등본상 소유주에게 계좌이체를 해야합니다.

 

2-2. 기존주택이 신규주택 계약전에는 비조정이었다가, 잔금일 전에 조정대상이 되었을 경우

비조정대상지역이었던 A주택을 가지고 있던 김씨가,

조정대상지역의 B주택을 매수하기위해서 계약을 체결하였다고 가정해 보겠습니다.

잔금을 치루기 전에 갑자기 기존주택인 A주택이 조정대상지역이 되면 어떻게 될까요?

청주나 대전처럼 비규제 지역주택을 가지고 있다가, 서울에 주택을 산 경우가 이에 해당될 수 있을 것 같은데요.

 

이 부분은 위의 2-2의 경우와 다르게 시행령등에서 명확하게 제시되어 있지 않습니다.

다만, 2-2와 같이 비조정대상지역에 해당하는 조건으로 비과세를 받을 수 있다고, 기획재정부에서 유권해석이 되었습니다.

이와 관련해서 아래와 같이 질의한 자료가 있었는데요.

 

 

아래와 같이 3년이내인 비조정대상지역기준이 타당하다고 답변이 되엇습니다.

 

 

사실 이 부분은 방송에 나오시는 세무사 분들중에서도 이 경우에는 강화된 1년 보유기간으로 적용된다고 하시는 분들이 계셨었는데요.

기획재정부 해석덕분에 다행히 억울한 일 없이 과세되시는 분들이 없어진 것 같습니다.

 

 

2-4. 조정대상지역으로 변경시 총정리

집값이 올라가고 조정대상지역이 확대되면서 이 경우는 더욱 중요해졌는데요.

조정대상지역으로 변경이 되는 경우는 아래표와 같이 총정리해 볼 수 있습니다.

 

마지막의 비조정에서 비조정으로 이사를 간 케이스도 생각해 볼 필요가 있는데요.

기존주택과 신규주택 모두 비조정대상지역일 때 이사를 갔다고 가정해 보겠습니다.

그런데, 기존주택이 2년 6개월 되었을 때 기존주택과 신규주택모두 조정대상지역이 되어버렸습니다.

그럼, 이분은 비조정대상지역 보유기준인 1년이 넘었으므로 일시적 2주택비과세를 못받는 것 일까요?

아닙니다. 기존의 비조정대상기준으로 적용받아서 3년인데요.

이것은 취득일을 기준으로 조정대상지역 적용여부를 판단하기 때문입니다.

 

다만, 예외가 있는데요. 조정대상지역에서 신규주택을 매수할 때,

계약일과 잔금일 사이에 종전주택(기존주택)이 조정대상지역으로 지정되 버릴 때 입니다.

이 케이스는 위의 2-3에서도 언급하였는데요.

신규주택취득일 기준으로는 이미 종전주택은 조정지역으로 바뀐 상태이므로 조정대상지역기준으로 적용된다고 생각할 수 있었는데요.

다행히 비조정대상기준으로 적용되도록 기재부 유권해석이 나왔었지요.

납세자에게 합리적으로 적용된 예외사항이라고 생각합니다.

 

종전주택	신규매수주택	신규주택 취득일	일시적 2주택 양도기한 (실거주조건은 무관, 아래글 2-5 참조)
비조정 -> 조정	조정	신규주택의 계약일과 잔금일 사이에 종전주택이 조정대상지역으로 지정	비조정대상지역 기준 (유권해석을 통해 비조정대상지역기준으로 적용확인)
		종전주택이 조정대상지역으로 변경되기 전에 신규주택을 취득한 경우	비조정대상지역 기준
조정	비조정 -> 조정	신규주택의 계약일과 잔금일 사이에  조정대상지역으로 지정	비조정대상지역 기준
비조정 -> 조정	비조정 -> 조정	신규주택의 계약일과 잔금일 사이에  조정대상지역으로 지정	비조정대상지역 기준
		종전주택이 조정대상지역으로 변경되기 전에 신규주택을 취득한 경우	비조정대상지역 기준

 

 

2-5. 실거주 기간에 대한 주의사항

일시적 2주택의 보유기간 기준에 대해서는 비조정지역일때 신규주택을 계약하였거나,

조정지역에서 비조정지역으로 이사를 갈 경우에,

비조정대상지역 기준의 보유기간 기준을 충족하면 일시적 2주택 비과세를 받을 수 있다는 것을 위에서 정리해 보았는데요.

실거주 기간에 대해서는 주의를 해 주어야 합니다.

 

이 실거주기간은 2017년 9월 19일 소득세법 시행령 개정을 통해서 시행되었는데요.

일시적 2주택자도 기본적으로는 1세대 1주택자가 일시적으로 2주택자가 되는 것을 말합니다.

소득세법 시행령 제154조를 보면, 1세대1주택의 범위에 대해서 잘 나와있는데요.

아래의 조건들을 만족시켜주어야 합니다.

특히 주의해야 할 것이, 취득당시라는 문구입니다.

• 양도일 현재 1세대 1주택 보유
• 해당 주택의 보유기간이 2년이상
• 취득당시에 조정지역에 있는 주택의 경우에는 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것

 

 

 

A. 조정대상지역 주택 취득시 무조건 거주기간2년

따라서, 취득 당시에 해당주택이 조정지역에 있었다면,

조정대상지역에서 비조정대상지역으로 이동하여서, 기존주택 양도기한이 3년이 된다고 하더라도,

거주기간 2년을 채워야만 합니다.

복잡하게 이런저런 경우를 생각할 필요가 없습니다.

무조건 조정대상지역 주택 취득시 거주기간 2년은 필수입니다.

 

B. 조정대상지역 해제시

이런 경우도 있는데요.

만약, 조정대상지역에서 해제되면 어떻게 될까요?

마찬가지입니다. 복잡하게 생각할 것이 없습니다.

조정대상지역에서 해제되도, 위 시행령을 따라갑니다.

취득당시(잔금일)에 조정대상지역이었다면, 나중에 해제되어도 거주기간 2년은 채워야 합니다.

 

C. 비조정대상지역일때 취득하고, 매도전에 조정지역 지정시

위에서 언급한 것 처럼, 실거주조건은 취득시 조정대상지역인가를 기준으로 합니다.

비조정대상지역일때 취득하였다면, 당연히 실거주조건은 없습니다.

 

D. 비조정 대상지역일 때 취득한 분양권

이 경우는 조금 까다롭습니다.

비조정대상지역일때 취득한 분양권이 주택을 취득한 것은 아니지만,

21년부터는 분양권취득시 주택수에 포함되기 때문에 어떻게 보아야 할 지 어려운데요.

 

국세청에 문의한 결과,

분양계약과 관련해서는 계약금 지급일 현재 유주택자인 경우는 거주요건을 충족해야 하는 것으로 답변받았습니다.

계약금 지급일 현재 무주택 1세대에 한정해서, 조정대상지역전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급시에만 거주요건을 적용하지 않는다고 합니다. (다만, 기존주택의 양도기한에 있어서는 비조정대상지역에 해당하는 요건이 적용된다고 합니다.)

조금 예외적인 사항이라서, 해당되신다면 반드시 세문전문가나 국세청에 실제사례로 상담받아야 합니다.

 

3. 조정대상지역에서 양도세 중과가 제외되는 경우들

조정대상지역에서 2주택자의 경우 어떤 경우는 양도세 중과를 피할 수 있습니다.

일반과세를 받는다는 것 인데요. 비과세만큼은 아니겠지만 이것만으로도 세금을 크게 줄일수 있구요.

더욱 중요한 것은, 장특공제(장기특별공제)를 받을 수 있다는 것 입니다.

이러한 경우를 정리해 보았습니다.

 

3-1. 조정대상지역의 2주택자의 신규주택의 3년내 매도

조정대상지역에서 조정대상지역으로 의 경우 강화된 조건에 따라서 1년이내에 기존주택을 매도해야만 합니다.

그런데 조정대상지역의 일시적 2주택자가 만약 1년이 지나고 나서 매도하면 양도세가 중과되게 될까요?

다행히도 그렇지는 않습니다.

 

양도소득세가 중과되는 1세대 2주택에 해당하는 범위에 대해서 소득세법 시행령 제167조의 10에 명시되어 있는데요.

8번항목을 보시면 1주택을 소유하던 1세대가 양도전에 다른 주택을 취득하여 2주택을 소유하는 경우,

종전주택을 3년이 지나지 아니한 상태에서 매도한 경우는 중과대상에 포함되지 않는다고 하였습니다.

한가지 기억할 부분은 기존주택을 3년이내에 팔아야 한다는 부분입니다. 이것만은 지켜야 하는 것 이지요.

 

여기에 한가지 경우를 더 생각해 볼 수 있는데요.

아래에 보면 2번째 주택의 취득시기가 명시되어 있지 않다는것을 알 수 있습니다.

기존주택 매수한후 1년이후에 2번째주택을 산것이 아니더라도, 나머지 3년이내 매도요건을 맞추면 중과대상에서 벗어날 수 있다는 것 입니다. 여전히 중요한 것은 기존주택을 3년이내에 팔아야 한다는 부분이지요.

 

 

 

다시한번 정리해 보면, 아래와 같은 두가지 케이스의 경우 비과세는 못받지만, 중과대상에서는 제외될 수 있습니다.

 

케이스	중과제외
조정대상지역의 2주택자가 기존주택을 1년이내에 팔지 못한 경우	기존주택을3년이내에만 팔면 중과대상에서는 제외
기존 1주택 유주택자가 신규주택을 1년이내에 취득한 경우

 

3-2. 조정대상지역의 공고가 있는 날 이전에 해당지역의 주택양도를 위해 매매계약을 체결한 경우

조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매도계약을 체결하고,

해당 내역에 대해서 증빙할 수 있는 서류가 있다면 중과대상에서 제외될 수 있습니다.

갑자기 조정대상지역에 지정되었다고 포기하지 말고 이러한 조항을 잘 알고 대처를 하면 되겠습니다.

 

3-3. 중과대상과 장기특별공제

중과를 받지 않는 것이 중요한 이유는 일반과세여야만, 장기보유특별공제를 받을 수 있기 때문입니다.

기본세율에 장기보유특별공제가 더 해진다면 비과세를 못받아서 무거워진 세금이 조금은 가벼워질 수 있겠지요.

장기보유특별공제(장특공제)에 대해서는 아래 글을 참조해 주세요.

>> 장기보유특별공제 총정리 해 보겠습니다 # 1세대1주택 양도세 감면

 

 

4. 분양권과 일시적2주택

4-1. 분양권과 주택수

개정된 소득세법의 시행일인 21년 1월 1일 이후에 새로 취득하는 분양권에 대해서,

양도소득세제상의 주택수 계산시에 포함되게 됩니다.

 

 

다행히 2020년도 이전에 구입한 분양권은 해당사항이 없습니다.

 

기존에는 1개의 분양권과 2개의 주택을 가지고 있어도, 분양권은 주택수로 계산하지 않기 때문에 2개의 주택에 대해서 조건만 맞추면,

일시적 2주택 비과세가 가능했었는데요.

이제는 3주택자로 카운트되어서 중과세 될 수가 있다는 뜻 입니다.

일시적2주택 + 분양권들로 세팅해서 투자하시는 분들은 항상 주의가 필요합니다.

피가 싸다고 샀다가, 매도처리를 못해 주택수에 포함되면서 세금문제가 꼬일 수 있습니다.

 

2020년 세법개정안의 내용중 조정대상지역 다주택자 양도소득세 중과세율 인상 및 주택 수 계산시 분양권도 포함(소득법 §89, 104)부분을 살펴보면 아래와 같은 표가 나와있는데요.

반드시 기억해야 할 것은, 조정대상지역에만 주택 수 산정시 분양권이 포함되는 것이 아니라는 점 입니다.

비규제지역에서도 분양권은 주택수에 들어가게 됩니다.

일시적 2주택을 하시려는 분들은 절대 잊어서는 않되는 부분입니다.

 

개정안	예전
□ 중과세율 인상 및   주택 수 산정시 분양권 포함   ➊ 중과세율 인상      - 1세대 2주택: 기본세율 + 20%p     - 1세대 3주택 이상: 기본세율 + 30%p  (다만, 22년 5월10일부터 1년간 다주택자 양도세 중과 한시면제가  1년간 시행되므로 23년 5월까지 중과세는 무시하셔도 됩니다.)  ➋ 주택 수 산정시 분양권 포함     - 주택 및 조합원입주권 수 뿐만 아니라 분양권도 포함  □ 분양권도 포함   ㅇ 1주택+분양권 보유시에도 1주택 비과세 미적용    - 대체주택 취득을 위한 1주택ㆍ1입주권 등 예외적인 경우는 제외  ※1주택ㆍ1분양권 중 예외적인 경우의 구체적인 요건은 시행령에 규정	□ 조정대상지역 다주택자에 대한 양도소득세 중과세율   ➊ (세 율)      - 1세대 2주택: 기본세율 + 10%p     - 1세대 3주택 이상: 기본세율 + 20%p   ➋ (주택 수 산정방법)      - 주택 및 조합원입주권 수  □ 주택 수 산정방법 : 주택과 조합원입주권 포함   ㅇ 1세대 1주택+조합원입주권 보유시 1주택 비과세 미적용     - 대체주택 취득을 위한 1주택ㆍ1입주권 등 예외적인 경우는 제외
개정이유 -> 조합원입주권과 분양권 간의 과세형평 제고  적용시기 -> (세율 인상) ‘21.6.1. 이후 양도하는 분부터 적용(주택수에 분양권 포함) ’21.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용

 

 

4-2. 비조정에서 조정대상지역으로 변경된 분양권의 일시적 2주택

만약 아래와 같은 조건에 해당하는 경우는 어떻게 될까요?

분양권 매수할 때는 비조정대상지역이었는데, 아파트가 준공되기 전에 조정대상지역으로 바뀌어 버린 경우입니다.

 

2018.3.1 - 기존주택 취득  (조정대상지역 아파트) 2019.3.3 - 분양권 취득(취득당시 비조정대상지역) 2022.3.3 - 신규아파트 취득(아파트 준공이 되기 전 조정대상지역으로 바뀌어 버림)

 

다행히 이 경우에는 비조정대상지역에 해당하는 3년의 양도기한이 주어집니다.

위에서 실거주요건에 대해서 언급할 때 잠깐 보았었는데요.

무주택자는 실거주 요건이 없지만, 분양권 계약당시 유주택자는 실거주요건이 있습니다.

따라서, 실거주 요건은 있지만, 양도기한은 3년인 조금은 복잡한 케이스가 되기는 하지요.

 

한가지 주의할 점은, 위의 요건은 21년 이전에 취득한 분양권에만 해당이 되는 것 입니다.

왜냐하면, 21년 이후에는 분양권 취득시 주택수로 계산하기 시작했기 때문입니다.

 

4-3. 21년 이후로 취득한 분양권과 일시적 2주택

21년 이후에 취득한 분양권은 분양권 취득시기가 주택의 취득시기가 되어버리는 데요.

대신, 조정대상지역이더라도 분양권에 대해서는 비조정대상지역과 같은 조건이 주어집니다.

즉, 아래의 조건을 만족하면 일시적2주택 비과세를 받을 수 있습니다.

 

- 기존주택 취득 후 1년 뒤 분양권 취득 - 기존주택은 2년 보유(취득당시 조정대상지역이라면 2년거주도 포함) - 분양권 취득 후 3년 이내에 기존주택 매도

 

 

예를 들어, 21년3월에 매수한 분양권이 있다면, 기존주택은 24년 3월전에 팔아야 하는 것 이지요.

다만, 분양권의 경우 다음과 같은 조건을 만족할 경우에는, 아파트 준공 후 2년내에 기존주택을 팔면 비과세를 받을 수 있습니다.

 

- 2년내 준공된 아파트로 세대전원이 이사 - 이사후 1년이상 계속하여 실거주

 

기존의 분양권과는 많이 달라졌으므로, 미리 이러한 부분에 대해서 숙지할 필요가 있습니다.

 

참고로 1주택을 가지고 있다가 21년도 이후에 분양권을 샀을 경우,

분양권을 먼저 팔게되면, 최종1주택 조건때문에 1세대 1주택 보유기간이 재산정되버립니다.

자세한 내용은 아래 글의 "3-4. 분양권과 1세대 1주택"을 참조해 주세요.

>> 1세대 1주택 비과세에 대해서 정리해 봅니다 # 거주요건

 

4-4. 당첨된 분양권의 양도세 기준 취득일

청약을 넣어서 당첨된 취득일은 언제일까요?

분양권의 당첨일을 취득일로 본다고 합니다.

따라서, 비과세요건 계산할 때, 청약당첨일에 주의가 필요합니다.

 

참고로 전매를 통해서 피를 주고 매수한 분양권은,

잔금일이 취득기준일이 됩니다.

 

5. 주의할 점과 팁

5-1. 같은 날 매수하고 매도할 때

일시적 2주택을 계속 이어가고자 하다보면, 매도한날 다음 주택을 취득하는 경우가 생길 수 있습니다.

예를 들어서 A주택을 18년 1월 1일 매수하고, B주택을 19년 1월 2일 매수한 후에,

일시적2주택에 맞추어 20년 1월 3일에 A주택을 매도함과 동시에 C주택을 취득했다고 하면 어떻게 될까요?

 

1월 3일 당일로 보자면, A주택과 B주택 그리소 C주택을 가지고 있다가 B주택을 매도하는 것 인데요.

법에서 매도순서를 어떻게 보느냐에 따라서는 B주택의 매도시에 일시적 2주택적용이 않될수도 있을텐데요.

 

다행히도 양도 또는 취득의 시기를 규정하는 소득세법 시행령의 162조에 따라서,

취득시기가 불분명한 경우에는 먼저 취득한 자산을 양도한 것으로 보게 됩니다.

 

 

 

5-2. 주택의 취득일 관련한 주의할 점

일시적 2주택을 계산할 때 중요한 것이 바로 주택의 취득일입니다.

매도일은 명확한데요. 취득일이 애매한 경우가 있습니다.

 

특히 분양권을 산 아파트의 취득일이 조금 애매해 보이는 경우가 많은데요.

세법상으로 주택의 취득일은 잔금일 또는 소유권 등기접수일 중 빠른 날입니다.

둘중 빠른 날을 기준으로 하게되는 것 이지요.

분양받은 아파트의 등기는 3개월 정도가 걸리지만, 재개발 아파트는 이보다 훨씬 오래걸리므로 잔금일을 기준으로 해야하겠지요.

그렇지 않으면 일시적2주택의 대체주택취득가능 시점이 너무 늦어지겠지요.

 

선등기 후잔금의 경우도 있습니다.

이 경우에는 소유권 등기접수일이 더 빠른 날이므로, 이 날이 취득일입니다.

이와 관련한 자세한 사항은 아래 글을 참조해주세요.

>> 선등기 후잔금 의 양도와 취득 # 잔금보다 등기먼저

 

또한, 특이하게 매도자가 돈이 필요하다고 중도금을 지나치게 많이 요구할수도 있는데요.

중도금으로 거의 모든 금액을 지불해버리면 나중에 중도금지급일이 잔금일로 인정되버릴수도 있으므로,

어느정도는 잔금일날 낼 수 있도록 남겨놓을 필요가 있습니다.

 

5-3. 일시적 2주택으로 비과세 양도후 남은 신규주택의 취득일

일시적 2주택을 사용해 비과세를 하시는 분들에게 조금 헷갈리는 것이,

일시적 2주택으로 기존주택을 비과세 받고 양도하였다면,

남은 신규주택의 취득일은 언제인가에 관한 것 이냐인데요.

 

혹시나 이것도 최종적으로 1주택이 된 날이 취득일이 되는,

최종 1주택을 적용받는 것 아닌가 하실수도 있지만,

다행히도 그렇지 않습니다.

 

기존주택 비과세를 받은경우,

신규주택은 실제 취득일로부터 계산 받게 됩니다.

일시적 2주택을 계속 유지한다면, 

양도하는 주택의 취득일은 계속 실제 취득일입니다.

그렇게 하지 않으면 이사를 하기 어려워 지겠지요.

 

5-4 국세청 양도소득세 체크리스트 

아래 이미지는 국세청에서 비과세 거주요건 적용여부를 판단하는데 도움을 주기위해 예전에 사용하던 체크리스트인데요.

이제는 너무 복잡해진 규정때문에 이것만으로는 판단해서는 않됩니다.

하지만 가장 기본적인 비과세판정에 대해서 기준을 잡는데는 도움이 됩니다.

 

 

6. 정리

일시적 2주택에 대해서 정리해 보았는데요.

정말로 복잡한데 계속 변하기까지 하네요.

하지만 비과세혜택을 얻는다는 것은 매우 중요하므로 잘 이해하고 시기를 잘 선택해서 적용받을 수 있도록 해야겠습니다.

법이나 시행령도 계속 바뀌고 있으므로 변화에 대해 항상 귀기울여야 하겠구요.

이제는 부동산에서는 세무에 대한 정확한 내용을 물어보는 것은 않될 것 같습니다.

복잡한 케이스는 경험이 있는 세무사분에게 문의가 필요한 것 같네요.

 

이 글에서 변동사항에 대해서 업데이트 하도록 하겠습니다.