재개발 및 재건축 취득세 총정리

재개발 및 재건축에 투자하기 위해서는 총 2번의 취득세를 내야합니다.

한번은 재개발 물건을 사기위해 내구요.

나머지 한번은 새로 준공된 아파트를 위해서 취득세를 냅니다.

그런데 이것이 일반 분양아파트처럼 간단하지 않은데요.

하나씩 알아보도록 하겠습니다.

 

1. 원조합원과 승계조합원

재개발 및 재건축 취득세에 대해서 알기 위해서는 원조합원과 승계조합원의 차이를 알고 계셔야 하는데요.

정비구역 지정일을 기준으로 다음과 같이 구분할 수 있습니다.

이것을 구분하는 이유는 둘간에는 취득세에서 차이가 발생하기 때문이지요.

 

구분	내용
원조합원	정비구역 지정일 현재까지의 부동산 소유자
승계조합원	정비구역 지정일 이후 원조합원으로부터 승계받은 소유자

 

2. 관리처분계획인가와 입주권

재개발 사업중 관리처분계획인가가 나게 되면,

이제 그 주택은 더이상 주택이 아니라 입주권이 됩니다.

입주권과 주택은 취득세에서 차이가 나게 되는데요.

 

먼저, 주택의 경우는 아래와 같이 부여되는데요.

아래의 취득세에 농특세(0.2%)와 교육세(0.4%)가 붙게됩니다.

 

	주택수	비규제지역	규제지역 (조정대상지역, 투기과열지역)	비고
개인	1주택자	1~3%	1~3%
	2주택자		8%	규제지역 일시적 2주택자의 경우는  1주택자 취득세를 낸 후,  추후에 실제로 처분하는지 확인
	3주택자	8%	12%	과거에는 4%였음
	4주택자	12%
법인				과거에는 1~3%였음

 

관리처분계획인가 이후의 입주권의 경우는 아래와 같이 4.6%의 취득세율을 받게 되구요.

주택보다 더 많이 내게 되지요.

구분	취득세	농특세	교육세	합
입주권	4%	0.2%	0.4%	4.6%

 

3. 준공후의 취득세

재개발 및 재건축의 취득세는 완공되고 나서 또 내게 도는데요.

아래와 같이 구분됩니다. 일반분양자들은 일반주택의 취득세를 부여받구요.

조합원들만 아래의 기준으로 취득세를 내게 됩니다.

눈에 띄는 것은 전용면적 85m²이하의 원조합원 입니다.

취득세가 무료 면제네요.

정비구역 지정이전에 살던 원주민을 위한 혜택이겠지요.

 

		전용면적	취득세	농특세	교육세	총합	과세표준 기준
재개발	원조합원	85m²이하	-	-	-	면제
		85m²초과	2.8%	0.2%	0.16%	3.16%
	승계조합원	85m²이하		-		2.96%	승계취득가액 기준
		85m²초과		0.2%		3.16%
재건축	원조합원	85m²이하		-		2.96%	건축비를 기준
		85m²초과		0.2%		3.16%
	승계조합원	85m²이하		-		2.96%
		85m²초과		0.2%		3.16%

 

 

4. 특수물건의 취득세

도로, 상가, 무허가 건축물등의 취득세는 주택외 취득세율을 아래와 같이 적용받습니다.

 

구분	취득세	농특세	교육세	합
도로, 상가, 무허가 건축물 (뚜껑 매물)	4%	0.2%	0.4%	4.6%

 

 

 

 

5. 주의할 점

5-1. 취득이 불가능한 조합원

투기과열지구 지정후에 일반분양을 받게 되면, 

당첨제한에 걸려서 5년이내에는 해당조합원은 분양을 받을 수 없습니다.

 

5-2, 전매 제한

취득하기 전에 전매가 가능한지 알아두어야 합니다.

투기과열지구내에서 재건축은 조합설립시점부터 조합원지위 양도가 금지됩니다.

재개발의 경우는 관리처분계획인가 이후 소유권 이전등기시까지 입주권 전매가 금지되구요.

 

 

 

 

 

 

 

 

이들은 아래와 같이 취득할 때도, 주택외 취득세율을 적용받는데요.