규제지역 지정현황과 영향 정리 # 신규 규제지역 계속 업데이트

이번 글에서는 신규로 규제지역으로 지정된 지역 및 해제 된 지역을 정리하도록 하겠습니다.

정부에서 규제지역을 계속 지정하고 있어서 기존글에서의 규제지역을 기준으로 투자 및 세금대응을 하기가 어려워졌습니다.

이 글은 규제지역 현황에 대해서 지속적으로 업데이트할 예정인데요.

투자를 하시는 분들에게 도움이 되었으면 좋겠습니다.

 

이 글이 업데이트 된 시기는 마지막 규제지역 지정시기인,

2021년 8월 30일을 기준으로 하였습니다.

업데이트하면서 날짜도 계속 수정하도록 하겠습니다.

 

1. 규제지역 지정현황

20년 12월 18일에 신규로 지정된 지역은 36곳이나 되는데요.

부산 9곳, 대구7곳, 광주광역시, 울산2곳 및 파주, 천안, 전주, 창원, 포항, 여수, 순천, 광양, 논산, 공주, 경산이 추가되었습니다.

청주와 양주는 모두 해제될 것으로 생각되었는데요.

인천 중구‧양주시‧안성시 일부 읍면지역만 조정대상지역에서 해제되었습니다.

특이한 점은 동지역단위로 지정을 많이 하였다는 부분을 들 수 있겠습니다.

예를 들어, 파주의 경우는 동단위 지역만 전부 지정되었네요.

 

21년 3차 주거정책심의위원회 결과를 통해, 8월 30일부터 동두천시가 추가 되었습니다.

반대로 창원시의 일부지역인 의창구 북면과 동읍일부지역은 투기과열지구에서 해제되었습니다.

 

 

지역	투기과열지구	조정대상지역
서울	전지역	전지역
경기	과천(’17.8.3), 성남분당(’17.9.6), 광명, 하남(’18.8.28), 수원,  성남수정,  안양, 안산단원,  구리, 군포, 의왕,  용인수지·기흥, 동탄2(’20.6.19)	과천, 성남, 하남, 동탄2(’16.11.3),  광명(’17.6.19), 구리, 안양동안, 광교지구(’18.8.28),  수원팔달, 용인수지‧기흥(’18.12.31), 수원영통·권선·장안, 안양만안, 의왕(‘20.2.21) 고양,  남양주(화도읍, 수동면 및 조안면 제외),  화성, 군포, 안성, 부천, 안산, 시흥, 용인처인,  오산, 평택, 광주, 의정부(’20.6.19), 양주, 김포(20.11.20), 파주(20.12.18, 읍면지역 제외, 동지역만 포함) 동두천시(21.8.30)
인천	연수, 남동, 서(’20.6.19)	중, 동, 미추홀, 연수, 남동, 부평, 계양, 서(’20.6.19)
대전	동, 중, 서, 유성(’20.6.19)	동, 중, 서, 유성, 대덕(’20.6.19)
대구	대구수성(’17.9.6)	수성(’20.11.20) 중구, 동구, 서구, 남구, 북구, 달서구, 달성군(‘20.12.18)수성(’20.11.20)
경북	-	포항남(동지역), 경산(동지역, ‘20.12.18)
경남	창원의창(‘20.12.18)	창원성산(‘20.12.18)
부산	-	해운대, 수영, 동래, 남, 연제(’20.11.20) 서구, 동구, 영도구, 부산진구, 금정구, 북구, 강서구, 사상구, 사하구(‘20.12.18)
울산	-	중구, 남구(‘20.12.18)
광주	-	동구, 서구, 남구, 북구, 광산구(‘20.12.18)
세종	세종(’17.8.3)	세종(’16.11.3)
충북	-	청주(’20.6.19)
충남	-	천안동남, 서북, 논산(동지역), 공주(동지역, ‘20.12.18)
전북	-	전주 완산, 덕진(‘20.12.18)
전남	-	여수(동지역 + 소라면), 순천(동지역 + 해룡, 서면), 광양(동지역 +광양읍, ‘20.12.18)
제외 지역들	경기도 남양주 -  화도읍, 수동면 및 조안면 제외 경기도 김포 - 통진읍, 대곶면, 월곶면, 하성면 제외 경기도 양주 - 백석읍, 남면, 광적면 및 은현면 제외 경기도 파주 - 문산읍, 파주읍, 법원읍, 조리읍, 월롱면, 탄현면, 광탄면, 파평면, 적성면, 군내면, 장단면, 진동면 및 진서면 제외 경기도 안성 -  일죽면, 죽산면 죽산리, 용설리, 장계리, 매산리, 장릉리, 장원리, 두현리 및 삼죽면 용월리, 덕산리, 율곡리, 내장리, 배태리 제외 경기도 용인 처인 -  포곡읍, 모현면, 백암면, 양지면 및 원삼면 가재월리, 사암리, 미평리, 좌항리, 맹리, 두창리 제외 경기도 광주 -  초월읍, 곤지암읍, 도척면, 퇴촌면, 남종면 및 남한산성면 제외 경기도 화성시 동탄 - 화성시 반송동ㆍ석우동, 동탄면 금곡리ㆍ목리ㆍ방교리ㆍ산척리ㆍ송리ㆍ신리ㆍ영천리ㆍ오산리ㆍ장지리ㆍ중리ㆍ청계리 일원에 지정된 동탄2택지개발지구에 한함. 나머지 지역들은 제외됨. 인청시 중구 - 을왕동, 남북동, 덕교동 및 무의동 제외 충북 청주 -  낭성면, 미원면, 가덕면, 남일면, 문의면, 남이면, 현도면, 강내면, 옥산면, 내수읍 및 북이면 제외 세종 - 신행정수도 후속대책을 위한 연기·공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법 제2조제2호에 따른 예정지역을 제외한 지역 충남 천안 동남- 목천읍, 풍세면, 광덕면, 북면, 성남면, 수신면, 병천면 및 동면 제외  충남 천안 서북 - 성환읍, 성거읍, 직산읍 및 입장면 제외 충남 논산 - 강경읍, 연무읍, 성동면, 광석면, 노성면, 상월면, 부적면, 연산면, 벌곡면, 양촌면, 가야곡면, 은진면 및 채운면 제외 충남 공주 -  유구읍, 이인면, 탄천면, 계룡면, 반포면, 의당면, 정안면, 우성면, 사곡면 및 신풍면 제외 대구광역시 - 가창면, 구지면, 하빈면, 논공읍, 옥포읍, 유가읍 및 현풍읍 제외 부산광역시 - 기장군, 중구 제외 경상북도 포항남구 - 구룡포읍, 연일읍, 오천읍, 대송면, 동해면, 장기면 및 호미곶면 제외 경상북도 경산 -  하양읍, 진량읍, 압량읍, 와촌면, 자인면, 용성면, 남산면 및 남천면 제외 경상남도 창원의창 - 대산면, 동읍, 북면 제외 전라북도 여수 - 돌산읍, 율촌면, 화양면, 남면, 화정면 및 삼산면 제외 전라북도 순천 - 승주읍, 황전면, 월등면, 주암면, 송광면, 외서면, 낙안면, 별량면 및 상사면 제외 전라북도 광양 - 봉강면, 옥룡면, 옥곡면, 진상면, 진월면 및 다압면 제외

 

2. 규제지역 지정효과

규제지역 지정으로 인한 규제들은 아래와 같이 간단히 정리해볼 수 있습니다.

 

	조정대상지역	투기과열지구
주택담보대출 허가여부	2주택이상 다주택자 주택신규 구입을 위한 주담대 금지(LTV 0%) 다만, 주택 구입시 실거주목적 제외 주담대 금지  - (예외) 무주택세대가 구입 후 6개월내 전입, 1주택세대가 기존주택 6개월내 처분 및 전입 시
LTV와 DTI	LTV : 9억이하 50%, 9억초과 30%  - (서민·실수요자) 10%p 우대 DTI 50%  - (서민·실수요자) 10%p 우대	LTV : 9억이하 40%, 9억초과 20%, 15억초과 0%  - (서민·실수요자) 10%p 우대 DTI 40% - (서민·실수요자) 10%p 우대
세금관련 규제	다주택자 양도세 중과·장특공 배제 - 2주택 +20%p, 3주택 +30%p(‘21.6.1 이후 시행) * 분양권도 주택수에 포함 ‧ 2주택이상 보유자 종부세 추가과세  - +0.6~2.8%p 추가과세 ‧ 2주택이상 보유자 보유세 세부담 상한 상향 - 2주택자(300%), 3주택자(300%) ‧ 일시적 2주택자의 종전주택 양도기간   - 1년이내 신규주택 전입 및 1년 이내 양도 ‧ 1주택이상자 신규 취·등록 임대주택 세제혜택  축소   - 양도세 중과, 종부세 합산과세	-
재건축 재개발  규제	-	‧ 재건축 조합원 지위양도 제한  - 조합설립인가 이후부터 소유권이전등기까지 ‧ 재개발 조합원 분양권 전매제한 - 관리처분계획인가부터 소유권이전등기까지 ‧ 정비사업 분양 재당첨 제한 ‧ 거주요건을 갖춘 경우에만 조합원 분양권 분양 신청 허용(수도권 재건축 적용)
자금조달계획서 관련	‧ 주택 취득 시 자금조달계획서 신고 의무화  - 기존 주택보유현황, 현금증여 등   * 투기과열지구는 증빙자료 제출	주택 취득 시 자금조달계획서 신고 의무화  - 기존 주택보유현황, 현금증여 등  - 증빙자료 제출 의무

 

 

이외에 더욱 디테일한 내용들은 아래 글을 참조해 주시면 더욱 좋습니다.

>> 규제지역이 되면 고려해야 할 것들 총정리 # 비과세 다주택자 LTV 처분조건

 

3. 규제지역 지정기준들

정부의 보도자료를 보면, 규제지역을 지정하는데 있어서,

여러가지 정량적인 수치도 보지만, 외지인 매수비율도 많이 보고 있는 것 같습니다.

아래 표를 제시하면서 외지인 매수비율이 늘었으므로 이것도 지정의 근거로 보고있다고 하였는데요.

이전에 김포를 지정할 때도 외지인 매수비율을 근거로 사용하였지요.

 

 

이번 지정하면서 지정의 기준들을 설명하였는데요.

광역시나 인구50만이상의 도시들은 정량요건 충족시는 지정을 하는 방향으로 하고,

50만 미만의 중소도시는 인근지역 연계성등을 따져서 지정한다고 하였습니다.

 

 

4. 규제지역 지정 반기마다 재검토

20년 12월 28일 국무회의를 통과한 주택법에 따르면,

조정대상지역으로 지정된 지역의 주택가격 안정 여건의 변화를 고려해서,

그 지정의 유지 여부를 매 반기마다 재검토한다고 발표하였습니다.

조정대상지역으로 유지할 필요가 없는 경우 그 지정을 해제하도록 함으로써 주택 실수요자의 피해를 최소화하도록 하였다고 하는데요.

경기도 주요지역 및 서울전지역이 규제지역이 된 지금, 향후 어떤식으로 전개될지 보아야 하겠습니다.

 

규제지역 지정범위가 작은 경우는,

주거정책심의위원회 결과와 같은 단순한 제목으로 보도자료를 배포하기도 하기 때문에,

주거정책심의위원회와 관련된 내용은 필수로 보아야 겠습니다.

 

5. 정리

이번 규제지역지정에서도 볼 수 있었던 것은, 섯불리 예측하고 들어가서 투자하는 것은 위험하다는 것 입니다.

규제지역지정은 많은 분들이 예상하신 지역들이 되었지만,

해제는 생각보다 범위가 좁은 것 같은데요.

현재로서는 서울과 수도권 그리고 지방광역시가 다 규제가 되었고, 남아있는 비규제 지역이 얼마 없는 상황이 되었습니다.

앞으로 어떻게 대응할지 잘 생각해 보아야겠네요.