2주택자의 보유기간 계산시점에 관한 기재부 자료 정리 # 일시적2주택

최근에 기획재정부에서 보도자료, 정확히는 반박자료를 배포하였는데요.

다주택자의 최종1주택 보유기간의 기산시점에 관한 내용이 들어있습니다.

그리고, 21년 11월 이와 관련하여서 기재부에서 유권해석을 명확하게 내렸습니다.

오늘은 이 부분에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다.

 

1.  자료의 배경

최근에 화재가 되었던 기사가 있었는데요.

이에 대한 반박자료를 기획재정부에서 배포한 것인데요.

 

내용을 요약하면 다음과 같은데요.

다주택인 2주택자가 양도세를 줄이기 위해 공시가 1억이하 주택을 추가 매수하는 상황이 발생하였다.
서울과 인천의 2주택자가 지방 원주의 공시가 1억이하 주택을 매수하여 3주택자가 된 다음
1번주택은 과세하고, 나머지 2주택을 일시적 2주택으로 세팅해 비과세를 받는 방법이다.

 

이렇게 되는 배경은 1세대 1주택의 보유거주기간이 최종 1주택이 되는 시점부터이기는 하지만,

일시적2주택자에 대해서는 예외로 해주기 때문인데요.

대체주택의 취득시기를 최종1주택시기가 아니라, 실제 취득시기로 해 주기 때문입니다.

최근인 21년도에 원주주택을 매수하고, 인천주택을 매도함으로서 일시적 2주택자가 되어서,

인천주택 매도 시점으로부터 보유시기가 리셋되어 새롭게 기산하는 것이 아니라,

서울 주택의 실제 취득시점(소유권이전 등기 또는 잔금일 중 빠른 날)을 실제 취득시기로 인정받는다는 것 이지요.

그럼으로서 9억이하금액에 대해서는 비과세를 받게되는 것 이지요.

 

구분	일시적2주택 해당여부	규제지역여부
과세주택A (규제지역_인천)	비해당(과세)	해당
기존주택B (규제지역_서울)	해당(9억이하 비과세)	해당
대체주택C (비규제지역_원주) 21년 매수	해당	비해당

 

 

생각해보면 이 방법이 될 것 같은데요.

기재부에서는 비과세에 해당하지 않는다고 반박자료를 내어 놓았습니다.

아래에서 어떠내용인지 보도록 하겠습니다.

 

2. 기획재정부 반박자료 내용

기재부가 반박하는 포인트는 크게 2가지인데요.

첫번째 부분은 이미 충족되지 않았을까 생각해보구요.

두번째 부분은 명확하지 않던 부분이었기에 다주택자들에게 영향이 있을 것 같습니다.

2-1. 기존주택B의 양도시 1세대1주택 요건 충족

취득당시 규제지역이던 서울의 주택B에 대해서는,

1세대 1주택요건이 충족되어야 한다는 것 입니다.

거주와 보유의무가 있다는 것 입니다.

 

이 부분에 대해서는 개인적으로도 여러번 이전에 지역 세무서와 국세청에 문의를 완료했던 건데요.

일시적2주택이라는 것이, 기본적인 1세대1주택 요건은 지켜야 하기 때문에, 

이 부분은 저도 알고 있었고, 이미 규제발표시에 많은 분들이 검증을 하셨을 것이라고 생각하기에 특별하게 영향을 주지는 않을 것 같습니다.

다만, 케이스가 많이 알려져 있지 않아서 뉴스화 되지 않았나 생각합니다.

 

2-2. 보유와 거주시기

사실 이번 보도자료의 핵심부분이 여기라고 생각이 되는데요.

 

보유와 거주시기를 계산함에 있어서,

21년도 1월 1일 시점에서 일시적 2주택자가 아닌 다주택자라면,

1주택외의 주택을 모두 처분하고 최종1주택자가 된 날부터 보유와 거주기간을 리셋한다고 해석하였습니다.

 

 

 

근거로 제시한 제154조 제5항을 보면, 2주택이상자(일시적2주택 제외)가 주택을 처분한 경우,

1세대 1주택 외의 모든 주택을 처분후에, 1주택이 된 날로부터 보유기간을 기산한다고 나와있습니다.

또한 거주기간도 기획재정부 예규에 따라서, 최종1주택을 보유한 날로부터 기산한다고 나와있구요.

 

실제로 154조 제5항을 보면, 아래와 같이 2주택 이상 보유한 세대가 1주택외의 모두 처분하고 매수해서 일시적2주택이 된 경우는,

일시적2주택이 되더라도 예외로 하지 않는다고 명확하게 나와있습니다.

 

 

그러니까, 위의 배경에서 보았던 것처럼,

21년도부터 일시적2주택을 제외한 다주택자 분들은, 

B와 C를 일시적 2주택조건을 맞추어서 3주택자가 되고 A주택을 팔더라도,

A주택의 양도시점부터 B 주택의 보유와 거주기간이 새롭게 리셋되서 계산되므로,

C주택을 매수해서 B주택의 취득시점을 실제 취득한 시기로 만들려고 하는 전략은 실패하게 됩니다.

 

 

최종1주택 기산시기의 해석에 대해서는 많이 몰랐던 내용이라, 영향이 있을 수 있겠네요.

다주택자들은 세금부분에 대해서는 발표가 나올때마다 계속 찾아보고 정리해야만 하는 것 같습니다.

 

2-3. 2021년 1월1일 현재 다주택자인 경우만 해당

20년도에 다주택자에서 벗어나기 위해서 매도하신 분들의 경우는,

해당하지 않으므로 걱정하실 필요는 없습니다.

발빠르신 분들은 20년도에 다주택을 정리하고,

21년도1월1일부터는 일시적 2주택으로 세팅하셨을 것 같네요.

 

21년도 1월 1일 현재, 다주택자라면,

일시적2주택자로서의 취득일을 최종1주택이 아닌 실제취득일로 계산받을 수 없기 때문입니다.

만약, 현재 다주택자라면, 이러한 부분을 잘 이해하고,

매도시점을 잡아야 한다고 생각이 듭니다.

 

 

기재부 반박자료가 되었던 배경건의 경우도,

원주아파트를 21년도에 취득하였기 때문에 문제가 된 것입니다.

따라서, 20년도까지 정리하신 분들은 걱정이 없구요.

21년도에 혹시나 이런 전략을 생각하셨다면 멈추셔야 합니다.

 

3. 21년 11월의 유권해석

21년 11월에는 국세청의 유권해석이 등장하였는데요.

아래와 같이 케이스들을 보여주면서 사례2와 3의 B주택 양도시의 세무상 취득일은 15년이 아니라,

최종 1주택이 된 시기부터라고 해석하였습니다.

 

사례2,3 모두 정답은 제2안인 A주택 양도일입니다.

사례2에서는 A주택의 양도시기가 21년도여서 그렇구요.

 

사례3도 C를 취득해서 3채로 만든다음,

A를 과세하고 팔아서, 나머지 B와 C를 일시적 2주택으로 도전한 사례인데요.

 

이 경우에도,

A주택 양도일도 21년도 이후이고, C주택의 취득일도 21년도 이후이므로,

B주택의 취득일은 A주택의 양도일이 됩니다.

 

위에서 보여주었던 보도자료와 같은 논리로 유권해석이 되어 진 것이지요.

 

 

 

무엇보다 잘 살펴보아야 할 부분이 사례2입니다.

세번째인 C주택을 21년도의 최종1주택 적용전에 취득하였는데요.

A를 21년도에 양도했다는 이유로, B의 취득시점이 A양도시점으로 바뀌어 버린다는 것 입니다.

 

참고로, 기재부는 세무상 상급기관으로 국세청보다 우위에 있습니다. 해석의 효력도 그렇구요.

기존에는 이와 관련한 국세청의 상반된 해석이 있었다고 하는데요.

다행히 소급적용해서 추징하지는 않구요.

아래와 같이 11월 2일날 회신한 이후 양도분부터 이 해석으로 적용한다고 하였습니다.

 

 

추가로, 위에 나오지 않은 내용중,

B주택을 양도시에는, 신규주택인 C를 매수후 3년안에 B를 파는 것이므로,

비과세는 못받지만, 중과세 대상은 아닙니다. 기본세율로 팔수 있는 것 이지요.

중과세대상이 아니므로, 장기특별공제도 적용이 가능하구요.

 

4. 정리

날이 갈수록 세금문제가 복잡해지는 것 같습니다.

언젠가는 법이 명료하고 간단하여서 불안감을 주지 않는 방향으로 정리가 잘 되었으면 좋겠네요.

이제 비과세는 시험치르는 각오로 접근해야하는 수준이 된 것 같습니다.

모범답안과 오답사례까지 철저히 체크해야 하겠네요.