2주택자 월세 임대료 종합소득세

기존집을 팔고 이사하는 경우도 있지만,

월세나 전세를 받고 기존집을 임대로 내주는 경우도 있습니다.

2주택자의 경우 다주택자라는 인식이 없기에,

이정도 주택수 가지고 월세로 세금을 내야하나 생각하게 될 수도 있습니다.

하지만 그렇지 않은데요.

오늘은 2주택자의 임대료에 대한 소득세 신고에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

1. 과세대상에 대한 이해

임대소득에 대한 과세는 다음과 같은 기준으로 하게 되는데요.

2주택자는 전세까지는 비과세이고, 월세부터 과세가 됩니다.

 

부부합산 주택수	과세 여부
1주택	월세는 기준시가 9억원 이상의 고가주택이나 해외주택에 대해서만 과세대상 전세는 비과세
2주택	월세에 대해서만 과세 (전세, 즉 간주 임대료에 대해서는 비과세)
3주택이상	월세와 전세에 대해서 과세 (다만 전세는 보증금 3억원 이상일 경우만 과세)

 

 

2. 종합소득세 신고

2-1.  임대료에 따른 과세방법

2주택자인데 월세를 받고 있다면, 위에서 본 것처럼 월세를 종합소득세 신고를 해야 합니다.

이 때, 총 금액이 2천만원 이하인지가 중요한데요.

월세가 166만원 이하라면 2천만원이하가 됩니다.

 

임대료 구분	내용
2,000만원 이하	다른 세금과 분리되어 세율이 적용되는 분리과세 또는 합쳐서 낼 수 있는 종합과세로 선택가능 (다른 소득에서 마이너스가 난 경우가 아니라면 분리과세가 유리)
2,000만원 초과	무조건 종합과세 대상

 

 

종합과세는 이자나 배당, 사업, 근로, 연금, 기타 소득까지도 모두 합산되어서 대상 소득금액이 올라가므로,

대부분 분리과세가 유리합니다.

따라서 월세를 170만원 받을바에는 150이나 160을 받는 것이 훨씬 합리적인 선택이 될 것입니다.

 

참고로 분리과세의 세율은 15.4%이구요.

인정되는 필요경비와 기본공제금액을 임대주택자 등록여부와 세율에 맞게 계산해 주면 됩니다.

 

2-2. 공제금액

모든 사업이나 세금에는 필요한 경비등을 공제해주는데요.

임대사업자로 등록한 사람과 그렇지 않은 사람사이에 경비로 인정되는 금액비율에 차이가 있습니다.

주택임대사업자는 세무서와 시, 군, 구청에 사업자등록을 한 사람을 말합니다.

무엇보다 기본공제에서 2배의 차이를 보여줍니다.

 

	필요경비 인정비율	기본공제금액
미등록임대주택	50%	200만원
등록임대주택	60%	400만원

 

참고로 기본공제는 다른 종합소득금액(사업소득 등)이 2천만원을 넘지 않을때만 가능합니다. 

 

사업자 등록을 않했다면 다음과 같은 공식으로 계산을 해야하는데요.

월세를 100만원씩 받았다고 가정해보겠습니다.

(1200-600-200))*15.4% = 61.6 만원이 나오네요.

한달치의 절반좀 넘는 금액을 세금으로 신고하고 납부해야하는 것 이지요.

 

([2천만원 이하의 소득금액] - [2천만원이하의 소득금액] * 50%(필요경비) - 200만원(기본공제))* 15.4%(세율)

 

 

사업자등록을 하지 않은 개인의 경우,

1년 월세의 총합이 400만원을 넘어가면 적은 금액이라도, 세금이 발생하게 됩니다.

 

임대사업자로 등록한 사람의 경우를 보도록 하겠습니다.

이 경우, 분리과세로 계산할 경우 아래와 같은 식을 이용하면 되는데요.

(1200-720-400)*15.4% = 12.32만원이 세금으로 나옵니다.

임대사업자 등록하지 않은 사람과는 50만원정도나 차이가 나게 됩니다.

 

([2천만원 이하의 소득금액] - [2천만원이하의 소득금액] * 60%(필요경비) - 400만원(기본공제))* 15.4%(세율)

 

물론 이것때문에 임대사업자로 등록을 해야할 것은 아닌것 같구요.

 

2-3. 국세청 홈택스 신고

세금을 신고하지 않으면 가산세가 붙기 때문에 꼭 챙겨야 하는데요.

매년 5월이 종합소득세 신고기간이므로 잊지말고 꼭 챙겨야 합니다.

 

국세청 홈택스의 앱인 손택스 앱을 통해서 손쉽게 신고할 수 있는데요.

분리과세자의 경우 아래와 같이 '신고납부 > 종합소득세 > 종합소득세 분리과세 주택임대신고' 를 선택해서 들어가 신고내역을 입력해주면 됩니다.

 

 

이상으로 2주택자의 종합소득세 신고에 대해서 정리해 보았습니다.