선등기 후잔금 의 양도와 취득 # 잔금보다 등기먼저

드물지만 경우에 따라서, 절세 혹은 대출문제등을 위해서 먼저 등기를 하고, 잔금을 뒤에 하는 경우가 있습니다.

리스크가 있지만, 매수와 매도 양측에 득이 있을 경우는 이러한 방법을 사용하기도 하는데요.

오늘은 선등기 후잔금에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다.

 

1.  선등기 후잔금

원래는 잔금을 치루고 등기를 하는 것이 보통인데요.

소유권 이전 등기를 먼저하고, 잔금을 뒤에 치루는 것을 선등기 후잔금 방식이라고 합니다.

법적으로 문제되는 경우는 아니구요.

리스크가 많기 때문에, 특수한 경우에만 방식의 거래를 합니다.

 

아주 예전에는 부동산 경기가 좋지않아 분양이 않되던 때에는 취득세 및 양도세가 면제되던 시기가 있었습니다.

이 시기에 소유권이전 등기를 먼저해주고 잔금은 나중에 치루는 아파트 분양도 나왔었는데요.

지금은 12억대인 답십리 래미안위브도 그런 아파트중 하나였습니다.

 

2. 선등기 후잔금의 리스크

2-1. 잔금 미지급에 대한 리스크

소유권이전만 되고, 잔금이 지급되지 않았을 때의 리스크는 매우 크다고 할 수 있는데요.

소유권이전을 먼저하고 잔금을 나중에 치루는 것은,

매도자 입장에서는 리스크가 매우 큰 것입니다.

그렇게 해야 할 만큼의 이유가 있는지 반드시 판단을 해 보아야 합니다.

 

3. 리스크의 헷지

이러한 리스크에 대해서 100%안전한 방법이라는 것은 존재하지 않지만,

다양한 방법으로 보완을 하고 있습니다.

3-1. 근저당의 설정

받지 못한 금액만큼 근저당을 설정하고, 잔금을 받고나서 설정을 해지하는 방식입니다.

만약 잔금을 못받은 경우, 설정한 근저당을 근거로 경매로 넘겨 잔금을 회수할 수 있게 됩니다.

당연히 설정과 말소에 대한 비용은 매도자가 부담하게 됩니다.

 

 

다만, 매수인이 근저당을 설정을 허락해 줄 정도로 집값을 저렴하게 해주거나,

구하기 힘든 매물의 아파트여야 하겠지요.

주로 잔금이 큰 금액이고, 잔금을 받아야 하는 기간이 길수록 이러한 방법을 사용하는 것 같습니다.

 

4. 양도와 취득의 기준일

등기일과 잔금일이 달라지면, 양도와 취득의 기준일이 조금 모호해질 수 있는데요.

양도와 취득의 기준에서 각각 보도록 하겠습니다.

 

4-1. 양도세 기준일

원래 양도시기는 잔금의 청산일을 기준으로 합니다.

하지만, 잔금의 청산일이 불분명하거나, 잔금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 하는 경우,

소유권 이전 등기일, 즉 등기접수일을 양도의 기준일로 보게됩니다.

 

이에 대해서는 소득세법 시행령 제162조에 아래와 같이 명확하게 나와있습니다.

대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부, 등록부 도는 명부등에 기재된 등기접수일을 양도또는 취득의 시기로 본다고 나와있네요.

 

 

예를 들어서, 2021년 5월 20일날 소유권이전등기를 접수하였고,

5월 30일날 잔금을 청산하였다면, 

양도세의 기준일은 5월 20일 입니다.

 

 

4-2. 취득세 기준일

공매나 국가와 지방자치단체로부터의 취득이 아니라면,

취득세의 기준일은 계약서상 잔금지급일입니다.

취득세의 경우, 특이하게도 계약보다 잔금이 더 빨리 치루어졌다하더라도, 취득세 기준일은 계약상의 잔금일입니다.

하지만, 소유권이전 등기를 먼저하고, 잔금을 나중에 치룬다면, 이때도 취득세 기준일은 등기일 입니다.

 

4-3. 선등기 후잔금에서는 등기일이 기준

양도세이건, 취득세이건,

선등기 후잔금에서는 등기일(등기접수일)이 기준일이 됩니다.

따라서 이 점에 주의를 기울여서 양도 및 취득의 기준일을 잡으시면 됩니다.

 

예를 들어보면, 5월 20일날 선등기하고, 5월 30일날 후잔금 하였다면,

매도자에게 양도일은 5월 20일이구요.

매수자에게 취득일도 5월 20일 입니다.

 

5. 분양권과 선등기 후잔금

분양권의 경우는 소유권이전 등기를 하지 않습니다.

선등기라는 말 자체가 성립하지 않구요.

그래서 건설사 명의변경한 날을 양도시기로 보고,

선등기 후잔금이 가능하지 않을까 생각할수도 있는데요.

실제로는 그렇지 않습니다.

 

분양권 양도 또는 취득의 시기에 관한 국세법령정보시스템의 해석을 보면 다음과 같이,

아파트 분양권의 경우에는 등기, 등록, 명의개서를 요하는 자산에 해당하지 아니하므로,

분양권의 양도시기는 대금을 청산하는 잔금일이 기준일이 됩니다.

따라서, 분양권의 경우는 선등기 후잔금이 불가능합니다. 

 

 

이상으로 선등기 후잔금에 대해서 정리해 보았습니다.