규제지역 vs 비규제지역 세금과 규제 비교 총정리 # 청약자격 종부세 자금조달계획서 거주의무

22년 11월 10일을 기준으로 해서, 많은 지역들이 규제지역에서 해제되었습니다.

이렇게 규제지역에서 해제될 때 변경되는 세금이나 규제들을,

개인적으로 보는 중요순서대로 정리 해 보았습니다.

 

1. 양도세 

1-1. 비과세 기준변경

규제지역에서 비과세 양도를 하기위해서는2년 실거주 의무기간이 필요했었는데요.

해제되면 이러한 의무거주기간이 완전히 사라집니다.

 

기준	비규제지역	규제지역(조정대상 + 투기)
실거주기간	거주의무 삭제	2년 실거주 의무

 

1-2. 양도세 중과해제

규제지역에서 다주택자는 양도시에 중과세(20~30%)가 추가로 붙는데요.

비규제지역이 되면 모두 사라지고, 보유기간이 2년을 넘으면 기본세율(6~45%)을 받게 됩니다.

 

기준	비규제지역	규제지역(조정대상 + 투기)
2년 이상 보유 후 다주택자 양도세 중과	양도세 중과 삭제 (2년 보유후 기본세율)	2주택 = 기본세율 + 20% 3주택 = 기본세율 + 30%
2년 미만	40%	60%
1년 미만	50%	70%

 

 

참고로 규제지역에서 다주택자에 대한 중과세율은 23년 5월 9일까지 유예가 되었는데요.

하지만, 22년 11월 비규제지역이 대폭 확대되면서 사실상 중과세는 많이 약화되었다고 봐야겠습니다.

 

2. 취득세

규제지역의 취득세는 8~12%였는데요.

비규제지역에서는 1~8%가 됩니다.

구체적으로는 다음과 같습니다.

 

기준	비규제지역	규제지역(조정대상 + 투기)
다주택자 취득세 중과	~2주택: 1~3% 3주택: 8% 4주택 ~: 12%	1주택(+처분조건 2주택): 1~3% 2주택: 8% 3주택~: 12%

 

 

3. 종합부동산세 ( 종부세 )

규제가 해제되면 종부세 중과 기준도 2주택에서 3주택으로 낮아집니다. 

 

기준	비규제지역	규제지역(조정대상 + 투기)
종부세	3주택 이상인 경우 중과	2주택이상인 경우 중과

 

현재 종합부동산세의 세율은 다음과 같은데요.

공시가격 현실화율을 낮추겠다고 하니, 비규제지역으로 전환과 함께 되면, 세부담이 더욱 줄어들겠지요.

다주택자들에게는 영향이 있을 수 밖에 없겠습니다.

 

 

 

4. 장기보유특별공제

장기보유 특별공제에 대해서도 비규제지역이 되면 다주택자도 받을 수 있게됩니다.

장특공제에 대해서는 아래 글에서 자세히 다루고 있으므로 참조해주세요.

>> 장기보유특별공제 총정리 해 보겠습니다 # 1세대1주택 양도세 감면

 

기준	비규제지역	규제지역(조정대상 + 투기)
장기보유특별공제	다주택자 가능 (다주택자 최대 30%)	다주택자 불가능

 

5. 분양권 매매 제한 ( 전매 제한 )

분양권 매매시에도 규제지역과 아닌 곳의 차이가 있는데요.

규제지역은 사실상 분양권 매도를 금지한 것으로 볼 수 있는데요.

분양가상한제가 적용되지 않는 공공택지가 아닌 곳 에서의 전매제한은 다음과 같습니다.

 

기준	비규제지역	규제지역
분양권 전매제한	아래 해당지역 : 소유권 이전 등기 이후(최대 3년)                         - 수도권 과밀억제권역 - 수도권 성장관리권역 - 지방광역시 도시지역 수도권 자연보전권역: ~6개월 (이천, 광주, 가평,  양평, 여주, 남양주, 용인과 안성일부) 이외 도시: 제한 없음, 즉시 가능	- 조정대상지역 : 소유권이전등기 이후에 가능(최대 3년) - 투기 지역 및 투기과열지구: 소유권이전등기 이후에 가능(최대 5년)

 

 

 

분양가 상한제가 적용되거나 공공주택인 경우는 아래와 같습니다.

상한제 적용여부나 공공주택여부 그리고 최종 적용된 분양가에 따라서 규제종류가 정말 많습니다.

 

 

다만, 전매시의 양도세율은 아래와 같이 높기 때문에 주의가 필요합니다.

 

기준	비규제지역	규제지역
분양권 전매세율	60%	70%

 

6. 청약 

6-1. 1순위 자격

청약시 사용할 수 있는 1순위 자격조건도 달라지는데요.

다음과 같이 다주택자나 세대원도 거주기간요건을 맞춘다면 1순위 청약이 가능해 집니다.

청약통장 가입기간도 2년에서 1년 또는 6개월로 줄어들게 됩니다.

 

기준	비규제지역	규제지역
거주기간	수도권 12개월 이상 해당지역 거주자 지방 6개월 이상 해당지역 거주자	24개월(2년) 이상 해당지역 거주자 우선 공급
다주택자	다주택자 및 세대원 가능	무주택 세대주만 가능 (1주택자는 처분조건 걸고 가능)

 

 

 

6-2. 재당첨 제한

당첨이력과는 또 다른, 재당첨 제한이라는 것도 있는데요.

비규제지역은 이것또한 없습니다.

 

기준	비규제지역	규제지역
재당첨 제한	없음	조정대상지역: 당첨일로부터 7년 투기 및 투기과열지구: 당첨일로부터 10년

 

6-3. 추첨제 비율 

규제지역의 청약개선은 개속 변경된 안이 나오고 있는데요.

투기과열지구나 조정대상지구 둘다 가점제 중심이다, 추첨제를 높이고 있는 상황입니다.

 

비규제 지역의 경우는 아래와 같이 정해진 가점 및 추첨비율을 가지고 있는데요.

추첨제 비율이 높은 편이기 때문에, 가점이 낮은 분들에게 기회가 돌아갈 확률이 높아집니다.

특히 85m2 초과의 경우, 추첨제로만 100%로 진행되게 되는 점이 큰 특징입니다.

 

면적	구분	비율
85m2 이하	가점제	40%
	추첨제	60%
85m2 초과	추첨제	100%

 

7. 재개발 조합원 지위 양도

재개발 입주권을 매수한 경우에도 규제지역이 해제되면,

조합원 지위양도가 가능하게 됩니다.

 

기준	비규제지역	규제지역
입주권 지위 양도	없음	조정대상지역: 없음 투기과열지구: 재건축 -  조합설립인가후 양도 불가 재개발 - 관리처분인가 후 양도 불가 + 재당첨제한 5년

 

8.  대출규제

8-1.  LTV 적용

대출과 관련해서는 다음과 같이 바뀌게 되는데요.

DSR40%가 지역관련없이 일관되게 적용되는데,

소득이 5000만원이어도 금리가 6%가 넘으면 3.5억도 받기 힘든상황입니다.

대출규제의 효과는 적다고 할 수 있겠습니다.

DTI 관련한 규제도 있지만, 훨씬 강력한 DSR때문에 사실상 별 효과가 없어서 이글에서 언급은 제외하였습니다.

 

기준	비규제지역	규제지역
LTV	60%  (1주택이상자 50%)	50%
중도금 대출	보증건수 세대당 2건	보증건수 세대당 1건 (전입의무는 기존에 있었으나 사라짐)

 

 

다만, 규제지역 LTV50%는 아직 적용된 것은 아니구요.

22년 11월 10일 대책에 발표된 것으로 12월 초부터 시행 예정이라고 합니다.

 

8-2. 중도금 대출

중도금 대출규제는 아래와 같이 정하였는데요.

비규제지역이 되면 중도금대출에 대한 보증건수가 세대당 2건이 됩니다.

분양권을 2개살수 있다는 것 이지요.

 

기준	비규제지역	규제지역
중도금 대출	보증건수 세대당 2건	보증건수 세대당 1건 (전입의무는 기존에 있었으나 사라짐)

 

비규제지역이 되면서 경기도 지역에 분양권을 2건을 살수 있게 되었지만,

양도세나 취득세계산시에 주택수에 들어가게 된다는 것에 주의가 필요합니다.

 

8-3. 2주택자 처분조건

1주택자가 추가로 주택구매를 위해 대출시에,

기존주택 처분조건이 들어가게 되는데요.

비규제지역으로 바뀌면 이러한 조건을 걸 필요가 없습니다.

 

기준	비규제지역	규제지역
2주택자 처분조건	없음	기존주택 2년내 처분조건으로 대출

 

은행과 약정서를 통해서 정한 처분조건은, 비규제 지역으로 바뀌면 사라진다고 합니다.

양도세나 취득세의 경우 취득일기준으로 규제지역이면 해당 규제사항을 규제지역에 준해서 지켜야 하는데요.

은행의 처분조건은 은행내 규제사항으로 비규제지역으로 변화되면 적용됩니다.

 

직접 이에 관해 겪어보지는 못하여서 확신할 수는 없으니,

해당하시는 분은 은행에 문의해 볼 필요가 있을 것 같습니다.

 

 

9. 자금조달계획서 제출 의무

아쉽게도 이것은 크게 바뀌지 않습니다.

비규제지역이어도 6억이상주택의 경우, 자금조달계획서 제출의무가 있습니다.

 

기준	비규제지역	규제지역
자금조달계획서	6억원 미만 주택: 제출의무 해제 6억원 이상 주택: 제출	조정대상지역 : 3억원 이상 주택일 경우 제출 투기 지역 및 투기과열지구: 모든 주택 자금조달계획서 + 증빙자료 제출

 

20년 3월부터 아래와 같이 바뀌었기 때문입니다. 

 

 

참고로 법인의 경우는 지역이나 거래가격과 상관없이 모든 주택거래에 있어서 자금조달계획서의 제출이 의무화 되어 있습니다.

 

이상으로 규제지역에서 해제되면 변경되는 것들에 대해서 정리해 보았습니다.