1세대 1주택 비과세 에 대해서 정리해 봅니다 # 거주요건 12억

주택 하나만 가지고 있다가 팔면 비과세 되지 않을까 생각하시는 분들이 있으실 텐데요.

비과세를 받기 위해서는, 충족시켜야 되는 여러 조건들이 있습니다.

오늘은 1세대 1주택 비과세를 받기위한 조건들에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다.

 

 

1. 비과세

비과세라고 하는 것은 세금을 부과하지 않는 것으로,

사실 신고에 대한 의무도 부여되지 않습니다.

보통 양도하고 나서 신고를 하게 되는데요.

특히, 1세대 1주택 비과세처럼 명확한 비과세의 경우는 신고하지 않아도 되는 것 입니다.

 

2. 1세대 1주택 비과세 요건 

아래의 요건들은 1세대가 1주택일 때 비과세를 받기 위한 요건입니다.

주의할 것은 비조정대상지역과 조정대상지역여부에 따라서 거주요건이 추가된다는 점 입니다.

 

	조건
비조정대상 지역	- 1세대를 유지할 것 - 2년이상 주택을 보유(21년도부터는 1주택자가 된 시점으로부터 2년)  - 계속 1주택만 보유 - 실거래가 기준 12억 초과할 경우 12억까지만 비과세하고, 12억 초과분은 과세 * 12억 초과분에 대해서만 기본세율로 과세함.
조정대상지역	- 비조정대상지역의 조건을 모두 충족해야 함(1세대, 2년 보유, 1주택만 보유) - 2년 이상 실거주할 것(최종1주택 시점으로부터 2년보유 및 거주) * 무주택자 -> 조정대상지역으로 지정전에 취득한 경우는 거주 요건이 없다.   유주택자 -> 조정대상지역으로 지정전 취득해도 거주요건 있다. * 분양권의 경우, 조정대상지역 지정전에 무주택자로서 계약 및 계약금을 지불한 경우에만 거주요건이 없다. 유주택자는 2년실거주요건 존재함.

 

 

예전에는 9억원까지가 양도세 비과세 였는데요.

이것이 21년 12월 8일 양도분 부터는 12억원까지로 상향 조정되었습니다.

아래는 기획재정부의 보도자료입니다.

 

 

 

3.  2021년부터 적용되는 비과세 적용시점

한가지 반드시 기억해야 할 부분이 있습니다.

2021년부터는 1세대 비과세 적용시점의 기준이 달라지는데요.

예전에는 취득시점으로부터 2년 이었습니다.

하지만, 이제는 1주택자가 된 시점으로부터 2년입니다.

 

특히, 일시적 2주택을 하시는 분들이 이런 실수를 할 가능성이 높은데요.

일시적2주택요건을 통해 기존주택을 비과세 받고 나머지 주택을 2년넘게 보유했으니 팔겠다고 생각할 수 있습니다.

예전과 달리, 기존주택을 판 시점으로부터 2년을 보유하고 거주해야 비과세 받을 수 있다는 것을 잊으면 않됩니다.

 

 

예를 들어 정리해보면,

박씨가 2017년에 A주택을 사고나서, 2019년 3월에 B주택을 사게 되었다고 가정해 보겠습니다.

A주택을 2020년 5월에 팔았고, 남은 B주택을 2021년 5월에 팔면 비과세를 적용받을 수 있을까요?

 

기존의 규정대로라면, B주택은 취득시점으로부터 2년이 넘었으니 비과세 대상이 될텐데요.

21년부터의 규정대로라면, 1주택자가 된 시점으로부터는 1년밖에 되지 않았으니,

비과세 대상이 아니라는 것 입니다.

 

여기에 한가지 주의할 점이 더 있습니다.

국세법령정보시스템에 질의회신 사례가 등록된 것이 있는데요.

아래와 같이 최종주택이 된 날로부터, 보유기간 뿐만 아니라, 거주기간도 새롭게 계산된다는 점 입니다.

 

 

 

예를들어, 조정대상지역의 2주택자가 기존주택을 정리하고,

매도전에 2년 살았었기 때문에 전세내주고 2년보유한 후 매도해서 비과세 받아야겠다고 생각하면 않된다는 것 입니다.

 

이제는 비과세가 절대로 쉽지 않습니다.

한걸음 한걸음 매도 및 매수시에 돌다리도 두드려 본다는 마음으로 항상 조심하고, 

세무서 및 국세청에 두번세법이고 명확해질 때까지 문의해 보는 것이 좋습니다.

(특히 부동산에 간단히 물어보고 답을 정해버리시는 분들도 있는데요. 이제는 부동산분들도 명확히 알기 어려울만큼 복잡해졌으니 항상 확인해주세요)

 

4. 비과세 요건 적용시 주의할 점들

4-1. 1세대 성립요건

마지막의 1세대인 것을 유지하는 것에 주의를 기울일 필요가 있는데요.

여기서 1세대라고 하는 것은 주민등록상의 기준이 아니고 세법의 기준에 따라 갑니다.

세법상에서 1세대가 되려면,

아래의 요건 중 하나를 충족해야 합니다.

• 혼인을 한 자
• 만 30세가 넘은 사람
• 만 30세 미만이지만, 독립세대이면서 주택을 영위할 일정한 소득을 가진자(중위소득 기준의 40%이상으로 약 70 ~ 80만원 정도가 해당합니다.)

다만 혼인을 하였다가, 이혼을 하였다가, 배우자가 사망하게 된 경우도 1세대로 보게 되므로 이 경우에도 1세대로 해당합니다.

 

만약 부부에게 1주택이 있고,

부부와 분리된 고등학생 자녀에게 1주택이 있을 경우는 어떻게 될까요?

그냥 생각해보면 각각 1세대 1주택일것 같지만,

자녀가30세를 넘지도 못했고, 일정소득을 가지지 못하였으며, 혼인도 하지 않은 고등학생이므로,

1세대 2주택으로 카운트 되는 것 입니다.

 

4-2. 조정대상지정 시점과 2년이상 거주요건

조정대상지정에 따른 거주요건은 취득시 조정대상지역이었는지 여부에 따라 달라지는데요.

만약 취득시에 조정대상지역이 아니였다면, 2년이상 거주요건은 적용되지 않구요.

반대로, 양도할 때 해제되었어도, 취득시에 조정대상지역이었다면 2년이상 거주요건을 채워야 합니다.

 

한가지 더 보아야 할 케이스가 있는데요.

조정대상지정전에 계약했다가 잔금때 바뀐 경우에는 거주요건이 어떻게 되는 것 일까요?

이 때는 무주택자와 유주택자가 다르게 적용됩니다.

무주택자는 거주요건이 없구요.

유주택자는 2년 거주요건이 발생하게 됩니다.

다만, 여기서 계약의 의미는 정식으로 계약금을 이체하고 해당 영수증이 있는 경우를 말 합니다.

 

4-3. 분양권과 1세대 1주택

위에서 알아본 최종 1주택조건때문에 분양권 매수시 고민해 보아야 합니다.

아래와 같은 경우인데요.

 

- 19년 1월 조정지역 A아파트 매수하고 계속거주  - 21년 3월 비조정지역 B아파트 분양권 매수  - 21년 6월 비조정지역 B아파트 분양권 매도

 

위 케이스의 경우,

B아파트의 분양권은 21년 이후에 매수한 분양권이므로,

취득을 하지 않았음에도 주택수에 산정되게 됩니다.

이 상황에서, 21년 6월에 분양권을 매도해 버리게 되면,

1세대 1주택요건인 최종1주택의 산정시점이,

21년 6월로 리셋되버린다는 것 입니다.

 

 

기존 방식이었다면, A아파트를 21년 7월에 매도해도 비과세를 받을 수 있었을 것 입니다.

그런데, 21년 3월에 분양권을 매수한 시점부터 2주택자가 되고 맙니다.

그래서, 21년 6월 B아파트 분양권을 매도하게 되면, 

A아파트의 보유와 거주요건을 다시 충족시켜야 하는 것 이지요.

 

분양권이 주택이 아니라는 생각은 21년도부터는 반드시 버려야만 비과세를 받을 수 있습니다.

주의가 필요하겠습니다.

 

4-4. 거주자 요건

1세대 1주택 비과세요건은 소득세법상 거주자여야만 합니다.

소득세법상 거주자이려면, 국내에 주소를 두거나, 1년 이상의 거소를 둔 개인을 말하는데요.

외국인이라면 비과세를 받을 수 없다는 것 이지요.

국세법령정보에는 아래와 같이 거주자판단에 대해서 설명하고 있습니다.

 

 

다만 아래와 같이 소득세법시형령 제154조에 나와있는 것처럼,

근무상의 형편으로 출국하는 경우, 출국일 현재 1주택을 보유하고 출국일로부터 2년이내 양도하는 경우는 보유 및 거주기간의 제한을 받지 않는다고 나와있습니다.

 

4-5. 1주택자의 분양권 매매시 거주 및 보유기간의 계산

만약 1주택자가 중간에 분양권을 사고 팔았다면 기존 주택의 보유 및 거주기간은 어떻게 될까요?

분양권을 양도한 시점부터 다시 리셋되어서 계산됩니다.

이제는 분양권도 주택처럼 양도세에서 취급하기 때문입니다.

혹여서 작은 수익에 취해서 분양권 매매를 하다가 기존주택 비과세 양도시점이 밀려버리는 일이 없도록 잘 알아두어야 하는 부분입니다.

 

 

4-6. 강화된 보유기간 예외 조건

일시적 2주택 비과세요건에 해당하는 경우에는,

1주택자가 된 시점으로부터 2년이라는 보유기간에 대한 조건을 예외로 봐주게 됩니다.

그렇지 않으면, 일시적2주택 성립이 어려워져서 거주이동의 자유가 제한되게 되기 때문이지요.

1년이상 보유한 집이라면, 일시적2주택을 위해 다음 집을 사는 것이 비과세를 더 빨리 받을 수 있게 되는 것 이지요.

 

5. 정리

간단한 것 같지만, 중요한 조건들을 맞추지 못하면 아무리 1주택자이더라도 비과세 혜택을 받지 못하므로,

변경되는 부분이 없는지 항상 잘 체크해 두어야 하겠습니다.

특히나 위에서 정리한 주의할 점에 관한 부분들은 더욱 세심하게 들여다 볼 필요가 있습니다.