잔금대출 및 주택담보대출시 적용되는 LTV, DTI 그리고 DSR # 집단 대출

주택구입목적의 담보대출은 소유권 이전 등기일로 부터 3개월 이내 혹은 분양주택의 잔금대출등을 가르키는데요.

여러가지 규제가 나와 대출한도가 줄어들어서 대출이 나오지 않는경우도 있습니다.

분양권 잔금도 마찬가지이구요.

 

오늘은 잔금의 집단대출시 적용되는 LTV, DTI 그리고 DSR 비율에 에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다.

규제지역이냐 아니냐에 따라서 대출규제가 달라지는데요.

먼저 비조정대상지역(비규제지역)에 대해서 보도록 하겠습니다.

 

1. 비조정대상지역

1-1. DSR비율

비조정대상지역의 경우 잔금 및 주택담보대출시에 DSR비율을 적용받게 되는데요.

DSR(Debt Service Ratio)은 DTI보다 더 강화된 지표로,  DTI가 기존 대출의 이자 상환부담만을 대상으로 계산했던 것과 달리 DSR은 원리금 상환 부담까지 감안하여 계산하게 됩니다.

참고로 규제지역의 경우는 신DTI가 적용되어서 다주택자에 대해서 더욱 한도가 적게 나오게 되는 계산법을 취하고 있습니다.

DSR, DTI, 신DTI등에 대한 계산방법은 아래 글을 참조해 주세요.

>> LTV , DTI 그리고 DSR 이 무엇인가요? # 신DTI

 

다주택자의 경우 한가지 주의해야할 점이 있는데요.

분양권의 잔금대출시에 중도금대출을 받았던 은행에서 받지 않으면, 신규대출로 취급되어서 2주택이상이 되어 잔금대출이 불가하게 된다는 점 입니다. (다만 이 부분은 공식문서에서는 찾아보기 힘든 내용인데요.)

 

	LTV	DSR 적용비율
1주택자 (종전주택 처분조건시만 적용)	70%	70%	- DSR요건 충족 않되면 잔금대출 불가 - 잔금대출시 은행 자체신용등급도 평가요소 (6등급 미만일 경우 문제될수 있음) - 82대책 이전 원분양자는 DSR적용 않됨
다주택자	60%	70%
주택담보없음	70%	70%

 

 

1-2. DSR과 단기신용대출

DSR은 원리금을 보는 것이 특징이기 때문에 주의할 것은 단기대출입니다.

주택담보대출같은 장기대출의 경우는 DSR이 상대적으로 낮게 나오는 반면,

단기로 빌려서 원리금이 크게 계산되는 대출을 받으면 DSR이 급등하게 됩니다.

 

특히 주의해야 할 것이 신용대출인데요.

직장유지시 1년마다 이자만 잘 내면, 갱신이 쉬운 마이너스 통장의 경우 가볍게 생각하기 쉽습니다.

신용대출의 경우 매년 연장하는 것을 감안해서 10년 분할상환의 단기 대출로 인식하도록 되어있는데요.

장기 주택담보대출보다는 매월 원리금을 계산하는 DSR비율을 높게 만듭니다.

 

 

그런데, 최근 정부에서 DSR비율 책정에 신용대출을 5년분할 단기대출로 인식하는 것을 검토하고 있습니다.

DSR비율이 2배가 높아지게 될 텐데요.

20년말 혹은 21년도 초 잔금대출을 생각하시는 분들이라면 이 부분에 대해서 잔금전까지 주의를 기울이셔야 합니다.

 

따라서, 2번째 주택을 대출받아야 하는데 소득이 적거나 추정소득을 이용한다면,

DSR을 계산해서 신용대출같은 단기대출의 비율을 반드시 줄여주어야 합니다.

 

1-3. 예적금담보대출DSR은 이자만 적용

2019년 5월 금융위원회에서 보도자료로 배포한 제2금융권 DSR 관리지표 도입방안에 따르면,

예적금담보대출의 경우는 이자만 적용하도록 변경되었습니다.

원래는 예적금담보대출도 DSR산정시에 원금과 이자를 모두 적용하였는데요.

다행히도 이부분이 개선되었으니 청약저축등이 있으신 분들은 담보대출로 활용해볼수 있을 것 같네요.

 

1-3. 2금융권과 DSR

대출은 가능하다면 1금융권을 이용해야 하지만,

보험사의 주택담보대출의 경우 신용도에 큰 악영향을 미치지 않는 반면에, DSR비율에 있어서는 조금 여유롭습니다.

 

2금융권의 경우는 비규제지역의 경우 DSR90%가 적용되고 있기 때문인데요.

LTV는 같지만, DSR부분에서 대출한도가 나오지 않으신다면 2금융권의 보험사 대출도 알아볼 수 있습니다.

주택담보대출을 취급하는 생명보험사는 굉장히 많은데요.

삼성생명, 한화생명, 교보생명, NH농협생명, 신한생명, 흥국생명 등 매우 많습니다.

( 투기과열지구의 경우는 9억원 초과주택의 경우 DSR은 60%로 줄어듭니다. 그래도 1금융권보다는 여유가 있는 편이지요.)

 

다만, 2금융권의 경우도 정부규제에 따라서 매년 DSR이 점차 낮아지도록 되어있으므로 이 점에 주의를 기울여야 합니다.

 

 

2. 비규제지역이었다가 규제지역이 된 경우

 

20년 7월 13일 주택시장 안정 보완대책이라는 제목의 보도자료를 금융위원회에서 발표하였는데요.

내용은 아래와 같습니다.

규제지역 지정 및 변경전까지 입주자 모집공고된 사업장의 무주택자 및 처분조건부 1주택자 잔금대출에 대해서는 규제전의 대출규제를 적용한다는 내용입니다. 규제지역지정에 대해 모르고 계약하신 분들에 대한 구제이니 어찌보면 당연한 내용인데요.

 

주의할 점은 다주택자는 지정 및 변경전까지 대출(중도금대출)받은 범위내에서만 대출된다는 점 입니다.

이 부분이 다주택자들은 아쉬울수는 있겠지만, 그래도 대출이 가능하다는 점에서는 의미가 크다고 생각합니다.

 

 

 

아래와 같이 예시도 같이 들어주었습니다.

 

 

다주택자의 경우에 대해서도 아래와 같이 예시를 들어주었는데요.

중도금대출이 LTV40%인 2.4억을 받았다고 하면, 2.4억까지만 잔금대출이 가능하다는 것 입니다.

기존 비규제 아파트 계약시, 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%인 경우가 많은데요.

그래도 60%정도는 받을 수 있는 것입니다. 

 

 

그럼 분양권을 전매한 경우는 어떻게 될까요?

금융위원회 발표자료를 보면 규제지역 지정 및 변경 전까지 전매된 경우는 가능하다고 합니다.

다만, 무주택자 및 처분조건 1주택자와 다주택자가 다르게 적용된다는 사실을 잊으시면 않됩니다.

(위에서 알아본대로 다주택자는 중도금대출시 받은 금액까지만 대출이 됩니다.)

 

 

 

2. 규제지역 잔금대출

2-1. 신규주택담보대출

규제지역은 투기과열지구와 조정대상지역으로 나눌 수 있는데요.

규제지역의 잔금대출도 신규 주택담보대출의 하나이므로 현재기준의 주택담보대출을 이해한다음, 잔금대출을 보면 더욱 이해하기 좋습니다.

 

규제지역에서는 2주택이상 다주택자는 주택신규 구입을 위한 주택담보대출이 금지됩니다.

1주택 세대도 기한내 처분 및 전입조건일 경우만 대출을 해 주는데요.

조정대상지역은 2년내, 투기 과열지구의 경우는 1년내 처분을 해야 합니다.

시가 9억원 초과의 고가주택의 경우는 실거주목적을 제외하고 주택담보대출이 금지되구요. 되어도 20%만 됩니다.

15억초과는 아예대출이 나오지 않구요.

 

	투기지역 및 투기과열지구		조정대상지역		비규제지역 수도권
	LTV	DTI	LTV	DTI	LTV	DTI
무주택자	40% 9억초과: 20% 15억초과: 0%	40%	50% 9억초과: 30%	50%	70%	60%
서민실수요자 (투기과열지구 5억이하, 조정대상지역 6억이하, 소득조건 만족되는 무주택자)	50%	50%	60%	60%	70%	60%
처분조건 1주택자	40%	40%	50%	50%	60%	50%
2주택이상 다주택자	0%	-	0%	-	60%	50%
- 수도권 외지역은 DTI적용 없이 LTV만 적용 - 주택매매 및 임대사업자 주택담보대출 금지 (규제지역 뿐만 아니라 비귲지역을 포함해 모든 지역의 법인, 개인등 주택매매사업자 및 임대사업자의 주택담보대출 금지. 다만, 비영리법인 및 공익법인은 예외를 인정해 주택담보대출 가능

 

 

현재 금융업 감독규정에 따른 서민실수요자 기준은 아래와 같습니다.

 

 

잔금대출의 경우는 계약일자에 따라서 기존의 대출규제가 적용되는 부분이 있으므로 계약일별로 다르게 적용되는 대출가능여부나 LTV 및 DTI를 살펴보아야 하는데요. 하나씩 보도록 하겠습니다.

 

2-1. 2018년 9월 14일  ~ 2020년 3월 2일 계약 및 분양권 매수

1주택초과 다주택자에 대한 대출이 금지되기 시작한 시점인 18년도 9월인데요.

주택 담보대출이 있는 경우 2년내 처분조건으로만 진행이 가능합니다.

그래도 이때 분양권 계약하신 분들은 2년내에 처분하면 되었지요.

 

	LTV	DTI
1주택 이상 보유자	한도 없음	한도없음
처분조건 1주택자	60%	50%	2년내 처분약정
주택담보없음	60%	50%
서민실수요자	70%	60%

 

2-2. 2020년 3월 2일과 7월 1일 이후 현재까지

20년도 3월2일 이후에는 위에서 정리된 신규주택담보대출과 같은 조건으로 대출가능여부나 LTV 및 DTI조건이 붙습니다.

다만 한가지 알아두면 좋을 날자가 있는데요. 2020년 7월 1일 이후에는, 처분과 전입에 의무사항이 붙습니다.

이전에 계약을 하신분들이라면 종전주택 처분의무없이 매도가 가능한 것이지요.

 

참고로 처분조건 이행을 하지 않을경우는, 대출회수 및 신용도하락과 향후3년간 주택담보대출 금지 페널티가 존재합니다.

 

유주택여부	처분 및 전입의무 및 조건들	기타조건
무주택자	(7월 1일이후) 6개월내 신규주택 전입의무
처분조건 1주택자	(7월 1일이후) - 6개월내 종전주택 처분 - 6개월내 신규주택 전입의무
무주택 서민실수요자	(7월13일부터 적용) 투기과열지구 6억이하 및 조정대상지역 5억이하의 주택이면서, 서민실수요자 소득조건이 맞을때만, 규제지역 LTV와 DTI 10%씩 우대
1주택이상 유주택자	대출않됨

 

 

4. 대출관련 팁

4-1. 대출 상환방식의 차이

대출시 상환방식에는 아래와 같이 크게 3가지가 있는데요.

이 때 한도의 계산은 조금씩 틀려질 수 있습니다. 만기일시가 가장 한도가 많이 나오는데요.

아쉽게도 이제 만기일시 대출은 사라졌습니다.

 

대출종류	내용
만기일시	만기에 전액 상환하고 그 전까지만 이자만 납입합니다. 이제는 집단대출에서 만기일시는 존재하지 않습니다.
원금균등분할	매월 같은 비율로 원금을 상환합니다. 이자를 남은 잔액만큼 내게 되므로 원금이 상환되면서 이자는 줄어듭니다. 아무래도 초기 불입액이 많고, 시간이 지날수록 납부금액은 줄어드는 구조입니다. 원리금균등분할에 비해서는 상대적으로 이자가 적게 나오지만, 매월금액이 달라지니 관리가 어렵습니다
원리금균등분할	이자와 원금을 매월 균등하게 납부해서 갚아나가는 방식입니다. 매월 금액이 동일하고 초기불입액도 적으므로 현금흐름을 관리하기가 좋습니다. 다만, 원금균등분할에 비교해서는 상대적으로 이자가 많습니다.

 

 

원리금 균등분할을 대부분 선택을 많이 하는데요.

초기비용도 적고 관리가 쉽기 때문입니다.

여기에 원리금균등분할을 선택하면 조금이라도 한도가 더 많이 나올수 있다는 장점도 있구요.

 

다만, 원리금 균등분할이 원금균등분할보다는 이자를 많이 내게 되므로,

이자를 적게 내고 싶다면 원금균등분할을 선택하는 것이 좋습니다.

 

그런데, 한가지 고려해야 할 것이 있습니다.

중도상환수수료가 나오는 기간은 보통 3년입니다.

이기간이 지났는데 금리가 낮다면 보통 대환을 하게 되지요.

그런데 원리금 균등분할이나 원금균등분할이나 3,4년정도의 시간을 기준으로 비교해보면 이자도 크게 차이가 나지 않습니다.

따라서, 대환의 생각이 있다면 관리가 편한 원리금 균등분할이 더 낳은 것 같습니다.

 

4-2. 대출한도와 KB시세

대출한도는 KB시세를 기준으로 하게 됩니다.

호가나 실거래가가 올랐는데 KB시세가 따라오지 못하는 경우가 있는데요.

KB에서 시세를 조사할 대 대상이되는 시세부동산에 문의를 해서,

시세가 언제 적용되는지 문의를 해보아서 시세가 적용되는 대에 대출을 신청하면,

상승된 KB시세에 따라 한도가 적용되므로 더욱 유리할 수 있을 것 같습니다.

 

이상으로 잔금대출 시에 적용되는 LTV, DTI 그리고 DSR에 대해서 알아보았습니다.