가계부채 관리방안 총정리 # DSR 확대적용 대출 규제

21년 4월 29일 금융위원회에서 가계부채 관리방안을 발표하였습니다.

얼마나 대출을 줄인다는 것인지 보도록 하겠습니다.

 

1. 가계부채 관리 목표

이번 발표에서 가계부채관리의 목표가 나왔는데요.

21년부터 5~6%대로 관리를 시작해서 22년도에는 코로나 이전인 4%대로 복원시키는 것을 목표로 하고 있다고 밝혔습니다.

한마디로, 부채를 줄여나가겠다는 의미 인데요.

어떻게 줄여나가고자 하는지 정리해 보겠습니다.

 

이 글을 보시기 전에, 

20년11월에 발표된 대출규제 내용도 보고오시면 이해하시는데 도움이 될 것 같습니다.

>> 신용대출 규제 총정리 # 가계대출 관리방안 차주별DSR

 

또한 DSR에 대한 이해도 필요한데요.

이것은 아래 글을 참조해 주세요. LTV, DTI, 신DTI, DSR 중, 왜 DSR이 가장 대출이 어려워지는 계산 방법인지 알 수 있습니다.

>> LTV , DTI 그리고 DSR 이 무엇인가요? # 신DTI

 

2. 개인별 DSR 적용

2-1. 차주별 DSR의 적용

원래는 금융회사별로 DSR에 대한 규제가 있었습니다.

다만, 이것은 일률적으로 적용되는 것이 아니라, 모든 대출받은 사람의 평균을 가지고 규제하는 것 이었습니다.

그러니, 은행에서 DSR대비해서 여유가 있는 사람과 그렇지 못한 사람에게 모두 대출을 해 줄 수 있었겠지요.

그런데, 이제는 단계별로 아래와 같이 개인별로 DSR을 적용하도록 한다고 합니다.

 

구분	DSR 비율
은행권	40%
비은행권	60%

 

21년 7월부터는,

모든 규제지역의 6억원 초과주택과, 1억원초과하는 신용대출에 모두 DSR이 적용되는데요.

기존에는 투기과열지구의 9억원 초과주택에만 적용이 되었었는데,

이제는 조정대상지역을 포함해서 6억원 초과주택으로 범위가 크게 확대되었네요.

 

22년 7월부터는 모든규제지역과 1억원초과 신용대출 1억원 초과와 총대출액 2억원 초과의 경우 ,

23년 7월부터는 총대출액 1억원 초과에 적용된다고 하는군요.

 

 

 

이렇게 개인별로 DSR이 적용되게 되면 아래와 같은 효과가 나온다고 하는데요.

만기30년 주택담보대출로, 현재는 구하기어려운 2.5%금리에 타대출이 없이 잡았음에도,

연소득5천만원인사람은 4.2억까지 밖에 대출이 않되는 것 이네요.

참고로, 신용카드나 건강보험료등을 통한 추정소득의 최대한도치가 5,000만원입니다.

규제지역에 계시는 분들은 현재 매수하고자 하는 주택이 있다면 잘 알아보셔야 하겠네요.

 

 

아래는 실수요자 및 다주택자에 대한 비교입니다.

아마도, 실수요자는 영향이 없고, 다주택자나 토지투자의 경우에만 제한받을 것이라고 알리고자 한 것 같습니다.

 

 

2-2. 중도금 집단대출은 예외

중도금대출의 경우는 향후 잔금대출을 통해 대환하는 것이 관행이므로,
소득 外 상환재원 존재라는 적용배제기준에 따라 적용대상에서 제외해 준다고 합니다.

 

3. 좀 더 타이트해진 신용대출 DSR 산정 방법

사실 신용대출은 원래 1년 단위인데요. 실제로는 특별한 일이 없으면 매년 갱신되기에,

10년상환으로보고, DSR을 계산해 왔습니다.

 

그런데, 21년 7월부터 이것을 7년 상환으로 계산한다는 것 이구요.

22년 7월부터는 5년 상환으로 본다는 것 이구요.

매년 더 타이트해지는 신용대출의 DSR 산정방법은 아래와 같습니다.

 

구분	기존	21년 7월 ~	22년 7월 ~
신용대출	10년 상환으로 산정	7년 상환으로 산정	5년 상환으로 산정

 

 

이해하기 쉽도록, 예를 들어보겠습니다.

1억 4000만원을 빌린 사람이 있습니다.

기존에 이 사람은, 1년에 1,400만원을 갚는 것을 전제로 DSR이 계산되었겠지요.

그런데 올해 7월부터는 1년에 2,000만원을 갚는 것을 전제로 DSR이 계산됩니다.

내년 7월부터는 1년에 2,800만원을 갚는 것을 전제로 DSR이 계산되어집니다.

 

신용대출부터 조이겠다는 것으로 볼 수 있을 것 같네요.

 

예외적으로 분할 상환구조를 갖는 신용대출은 아래와 같이 적용한다고 합니다.

 

 

4. 개인별 DSR적용제외 예외의 경우

다음과 같은 경우는 개인별 DSR적용이 제외 된다고 합니다.

대표적으로 DSR적용이 제외되는 대출이 예적금담보대출이지요.

돈을 담보로 하는 것이므로 문제가 생길소지가 아예없지요.

정책대출이나 300만원미만의 소액대출도 제외된다고 합니다.

 

 

5. 비주택 담보대출 LTV한도 규제

5-1. LTV 70%

토지, 오피스텔, 상가등에 대해 최대 70%로 LTV를 규제함.

적용범위도 현재는 상호금융권 까지였는데요. 이제는 전 금융권으로 적용시킨다고 합니다.

 

 

 

5-2. 토지거래허가지역

토지거래허가지역내 신규 토지, 오피스텔, 상가등 비주택의 경우,

LTV40%로 적용한다고 합니다.

LH사태가 여기까지 영향이 가는 것 같습니다.

 

예외적으로, 기존 농업인의 경우 농지원부, 농업경영체 확인서등의 확인을 통해 적용이 예외된다고 합니다.

 

6. 서민과 청년 지원

이 부분은 조금 완화되는 부분인데요.

특히 관심이 가는 부분은 만기 40년대출인 초장기모기지의 적용입니다.

금년 하반기중에 보금자리론과 적격대출에 도입한다고 하는군요.

 

• 청년층(만39세이하)와 신혼부부대상 정책모기지에 만기40년 대출 도입해 원리금상환부담완화
• 청년층등에 대해서는 DSR산정시 장래소득 인정기준을 활용
• 버팀목대출등 정책상품의 나이를 만34세 -> 만39세로 연장

 

 

장래소득을 인정하면 아래와 같이 대출한도가 늘어날수가 있다고 합니다.

그런데, 정확히 어떤 기준으로 하는 것인지는 아직 않나와있네요.

향후에 명확한 기준을 제공한다고 합니다.

 

6. 유연한 소득인정방법 적용

소득파악이 어려운 사람에 대해서 조금 유연하게 소득을 인정해 준다고 하였는데요.

어떤 내용인지 보도록 하겠습니다.

 

• 소득세 납부자료 등 증빙소득 외에 국민연금과 건강보험료 납부자료등을 통한 인정소득 활용
• 임대소득·금융소득·매출액·카드사용액·저축액 등 소득추정방식의 지속적인 보완 추진

아래는 이번 발표에 나온 신용대출 한도 사례입니다.

 

 

 

참고로, 국민연금과 신용카드 사용액에 대한 추정소득 계산방법은 아래 글을 참조해 주세요.

>> 신용카드 및 건강보험료 추정소득 계산방법 총정리

 

7. 서민 실수요자 금융우대 검토

이 부분은 검토중으로서, 확정되지는 않은 부분인데요. 

아래와 같은 혜택을 검토하고 있다고 하는군요.

서민실수요자의 혜택 범위나 적용기준이 주요 대상입니다.

 

추후 확정되면 글을 통해서 정리해 보겠습니다.

 

 

8. 정리

이번 대출규제방안에 대해서 정리해 보았는데요.

이제 주택담보계획이 있다면, 기존의 신용대출등에 대해서도 잘 관리를 해야 할 것 같습니다.

그리고, 조금은 완화되는 부분도 있으므로 해당되시는 분들을 적용받을 수 있으면 좋을 것 같네요.