안심전세대출에 대해서 #HUG

오늘은 청년, 신혼부부들이 많이 사용하는 HUG 안심전세대출에 대해서 정리해보도록 하겠습니다.

공사에서 보증하는 대출보증서를 담보로 하는 대출인데요.

조건이나 특징을 잘 알아두면 필요하신 분들에게 많은 도움이 될 것 같습니다.

 

1. 안심전세대출의 특징

1-1. 무소득자 및 저소득자도 보증가능한 상품

HUG의 안심전세대출은 소득을 대비로 하는 것이 아니므로, 신용등급만 4등급이상이면,

전세보증금의 80%, 최대4억원까지 전세대출이 가능한 보증상품입니다.

요즘 KCB신용등급은 카카오뱅크나 토스같은 인터넷은행에서 쉽게 조회해 볼 수 있는데요.

KCB나 NICE 둘 중 유리한 등급을 사용해주므로, 조회해 본 신용등급이 4등급이상이라면 그것만으로 진행이 가능합니다.

 

신용만으로 4억까지 전세대출을 해 주므로, 소득이 비정기적인 프리랜서 분들이나 경제적 형편이 어려운 분들에게 유리한 상품이라고 할 수 있겠네요.

역시 평소에 신용관리를 하는 습관이 필요하겠네요.

 

1-2. 청년 및 신혼부부 우대

청년 및 신혼부부의 경우에는 전세보증금의 90%까지 최대 4억원의 대출이 가능한 전세대출입니다.

전세의 10%만 내 돈이 있다면 보증금 대출이 가능하다는 것이므로,

초기자금이 부족하신 이제 사회생활을 시작하시는 분들에게 도움이 될 것 같습니다.

 

1-3. 보증금 반환안심

이름에 안심이 들어있는 것처럼, 전세반환금의 보증이 보장되는 안전한 보증상품입니다.

사실 80,90%를 대출해주는 상품이므로, 저희가 돌려받을 돈 자체가 적기도 합니다.

 

2. 안심전세대출 조건 및 보증범위

안심전세대출의 조건 및 보증범위는 아래와 같습니다.

무소득자에게도 전세대출이 가능하긴 하지만, 신용등급에 따라서 보증금액에 제한이 있습니다.

또한 신규건축물인 새아파트에 대해서도 소유자가 등기후 3개월이상 소유하여야 하므로,

무소득자는 대출보증을 받을 수 없으니 이러한 점들을 확인해 보면 좋습니다.

 

구분	조건
나이	만19세 이상
신용등급	신용불량, 조세체납, 채무불이행(연체) 기록상 없어야 보증이 가능 아래 신용등급 기준은 HUG의 보증기준은 아니며, 은행에서 사용하는 보증보험사의 기준이므로, 절대적인 것이 아님. 1~4등급: 수도권 4억원, 비수도권 3.2억원 5~6등급: 최대 1억5천만원까지 7~8등급: 최대 7천만원까지 가능 KCB와 NICE에서의 신용등급 중 유리한것을 기준으로 한다.
보증대상 매물금액	수도권(서울, 경기, 인천)은 7억원 이하 비수도권은 5억원 이하
보증대상 주택유형	단독 ·다중 · 다가구, 연립 · 다세대, 아파트, 주거용 오피스텔
신축건물 제한 (주택소유기간 3개월 이하의 경우)	- 무소득자 및 사업자는 임대인의 주택소유기간이 3개월이하로 짧을 경우는 대출이 불가능합니다. 분양잔금을 치루려고 맞추는 신축아파트같은 임대매물에는 안심전세대출보증이 불가능한 것 이지요. - 급여소득이 있으신 분들의 경우는 1년이상 재직한 경우에만 신축아파트에 보증이 나오므로, 재직기간이 짧다면 보증이 되지 않습니다. - 신축아파트의 경우 전세가가 분양가의 90%이하일 경우에만 안심전세대출이 가능합니다. 만약, 아파트분양가가 3억인데, 전세가 4억이라면 보증이 나오지 않겠지요.
보증한도	- 전세보증금의 80%까지 최대 4억원까지 대출 - 다만 만34세이하의 청년(연소득 5천만원 이하)과 결혼한지 7년이내의 신혼부부(연소득 6천만원 이하)는 90%까지 대출이 가능. 이 때 3개월이내 결혼예정자도 포함이 되므로 예비 신혼부부도 관심을 가져볼 수 있습니다. * 전세보증금반환보증금액 한도 = 주택가격(100%) - 선순위채권 * 선순위 채권 = 전세보증금보다 우선변제권이 인정되는 담보채권, 단독, 다중, 다가구 주택의 경우에는 보증신청인보다 우선하는 선순위 전세보증금의 합계를 포함) 또한, (선순위채권 ≤ 주택가격의 60%)의 조건도 만족시켜주어야 합니다. *주택가격은 KB부동산시세, 한국부동산원의 부동산테크(www.rtech.or.kr/), 등기부상의 최근1년간 매매가 순으로 선택합니다. 이러한 가격정보가 없다면 공시가격의 150%를 사용하게 되는데요. 아파트는 부동산공시가격알리미(www.realtyprice.kr)에서 오피스텔은 국세청 홈택스 기준시가조회(teht.hometax.go.kr/websquare/websquare.html?w2xPath=/ui/sf/a/a/UTESFAAM13.xml)에서 조회가 가능하다. *준공1년이내의 아파트나 오피스텔은 분양가격의 90%
신용등급
연소득	무주택이면서, 연소득 5천만원 이하 신혼부부(7년이내)의 경우는 부부합산 연소득 6천만원 이하 단, 1주택자의 경우 부부합산소득 1억이하이면서, 보유주택이 9억원이하인 경우만 해당 * 투기지역 및 투기과열지구 내 3억원 초과아파트 보유자는 보증대상에서 제외
소득증빙	이 상품은 소득을 기준으로 하는 것이 아니므로, 소득증빙이 필요하지 않습니다. 신용등급과 위에서 정리한 연소득 조건만 맞추면 됩니다. 따라서 무소득자, 대학생, 프리랜서도 모두 지원 가능합니다.
취급기관	신한은행, 국민은행, 우리은행, NH농협, KEB하나은행, 부산은행, 광주은행, 기업은행, 수협은행 등 대부분의 1금융권이 취급중
대출신청기간	신규임차계약 : 입주일과 주민등록전입일 중 빠른날로부터 3개월 이내 갱신임차계약 : 계약갱신일로부터 3개월이내
유의할 보증조건	건축물대장에 위반건축물로 기재되어 있지 않을 것 보증대상 주택 소유권에 대한 권리침해 (경매신청, 압류, 가압류, 가처분 및 가등기 등)가 없을 것 전세계약기간이 1년 이상일 것 대출을 받은 임차인은 대출실행일 당일에 임차주택 주소지로 전입신고를 마친 후 주민등록등본을 은행으로 제출 (대출실행 당일[주말 또는 공휴일 이사시 익영업일까지] 임차주택 주소지로 전입신고를 마친 후 주민등록등본을 은행으로 제출해야 합니다. 만약, 전입신고를 하지 않은 경우에는 대출금을 상환해야 합니다.) 전세금 안심대출보증(임차인용)은 임대인이 법인, 외국인, 외국국적동포인 경우 취급이 불가능
보증기간	25개월 이내 (보증부대출 실행일 ~ 대출원금의 상환기일[전세계약기간 만료일 후 1개월])

 

 

예를 들어서 아래정도의 대출과 이자가 나오겠습니다.

전세가가 2억원일 경우는 1억6천에서 1억8천까지 가능하구요.

월이자는 3%기준으로 40만원이구요. 필요자금은 4천만원이겠네요.

 

전세가	대출가능금액	대출 월이자(3%기준)	필요자금
3천만원	2천4백만원	6만원(2년144만원)	6백만원
1억원	8천만원	20만원(2년 480만원)	2천만원
2억원	1억6천만원	40만원(2년 960만원)	4천만원
3억원	2억4천만원	60만원(2년 1440만원)	6천만원
4억원	3억2천만원	80만원(2년 1920만원)	8천만원

 

2주택이상자는 안심전세대출 보증대상이 되지 않구요. 1주택자의 경우 다음과 같은 제한사항이 있으므로 주의를 해야 하는데요.

위에서 정리한데로 보증범위는 2억원으로 제한이 되구요.

무엇보다, 서울과 같은 투기지역의 3억원초과 아파트 보유자는 보증대상에서 제외된다는 점은 주의가 필요합니다.

 

• 부부합산 소득 1억원 이하이면서 보유한 주택이 9억원 이하인 경우에만 보증취급 가능
• 1주택자도 무소득자는 동일하게 대출가능
  • 다만 보증최대금액은 2억
• 투기지역 및 투기과열지구 내 3억원 초과아파트 보유자는 보증대상에서 제외

다만 한가지 주의할 점은,

보증서 발급은 위와같은 조건을 따르지만,

대출을 하는데 있어서는 은행에서의 조건을 따르므로 주의가 필요합니다.

 

참고로 월세인 경우 한도에 대해서 궁금하실텐데요.

보증부 월세계약(전세보증금이 있는 월세계약)인 경우 보증기간 전체에 해당하는 월세 합계액을 대출한도에서 차감해서 산정됩니다.

 

3. 안심전세대출 매물찾기

3-1. 부동산 중개소 방문 및 전세 찾기

가장 먼저 전세대출을 받을 수 있는 집을 찾는 것이 우선이겠지요.

전세대출이 가능한 매물로 소개받도록 합니다.

당연히 대출이 많이 끼어있는 집은 빼놓고 봐야겠구요.

전세들어오면 대출갚는 조건도 빼 놓습니다.

 

전세매물이 많이 없는 시기에는 안심전세대출이 가능한 매물도 많이 없으므로,

전세들어가기전에 미리미리 알아두는게 좋다고 할 수 있겠습니다.

 

반대로, 대출이 어느정도 있으면서도 HUG에서 지정한 조건에 들어가는 빌라매물같은 경우, 

HUG 안심전세대출을 하면 보증금을 100%돌려받을 수 있으므로,

오히려 안심전세대출하시는 분들이 일반전세대출받으시는 분들보다 안전하게 계약을 할 수 있겠습니다.

 

3-2. 은행방문

등기부등본을 부동산에서 받아서 은행에 가서 안심전세대출이 가능한지여부와 얼마까지 나오는지를 확인해 봅니다.

아래와 같은 시중은행 대부분에서 안심전세를 취급하고 있는데요.

 

안심전세 취금은행

신한은행,    국민은행,  우리은행,  NH농협,  KEB하나은행,  부산은행,  광주은행,  기업은행,  수협은행

 

 

예를들어, 우리은행의 경우 아래와 같은 이름으로 취급을 하고 있습니다.

부수거래에 따른 금리인하 조건들이 붙을 수 있으므로,

청약통장등이 있는 주거래은행에서 문의하는 것을 추천드립니다.

 

 

이제 부동산 계약을 하면 되겠습니다.

사장님께 전화드리고 집주인과 시간을 맞춘후에 부동산에 가서 계약을 하면 됩니다.

 

4. 부동산 계약과 주의할 점

4-1. 특약사항

안심전세를  이용해야하므로, 가장 중요한 부분중 하나가 특약인데요.

전세자금대출이 불가할 시에는 계약금을 반환한다는 특약을 반드시 추가해야 합니다.

은행에서 확인을 해보긴 하였지만 정식으로 진행한 건은 아니므로,

혹시나 모를 상황에 대해서 준비가 필요한 것 입니다.

아무래도 직접 주인과 말하기보다는 중개를 해주시는 분에게 잘 부탁드려서 꼭 들어갈수 있도록 해 주세요.

 

 

만약 특약사항의 문구가 너무 강해서 협조가 잘 않될 때는 같은의미의 다른 말로 조금 돌려서 쓸수도 있을 것 같습니다.

임대인의 대출협조가 되지 않거나 건축물상의 문제로 대출이 불가할 경우 계약금을 반환한다 정도로 말이지요.

그런데 이러한 문구는 대출신청자 본인의 과거 신용내용등의 문제로 인해 대출이 불가할 경우는 방어가 않되므로,

과거 혹시모를 신용불량, 조세체납, 채무불이행(연체) 등의 내용이 없는지 신용등급은 계약전 또는 대출실행전 변동될일이 없는지 확인을 하고나서, 

 

4-2. 집주인 확인

대출실행하는 과정에서 집주인에게 확인전화가 가게 됩니다.

이 부분에 대해서도 계약과정에서 잘 협의되어서 대출과정에 무리가 없도록 해 두어야 합니다.

 

5. 은행방문해 전세대출신청 하기

5-1. 안심전세대출 보증신청

계약한 계약서와 계약금 입금영수증을 가지고 은행에 가시면 되는데요.

은행에서 HUG안심전세대출 보증을 신청하면 됩니다.

얼마의 기간후에 심사후 승인이 나게 될 것입니다.

 

5-2. 대출실행과 보증료

대출시에 주택도시공사에서 보증을 하는 것에 대해서 보증료를 납부해야 하는데요.

아파트 기준으로 대략 0.12%정도이어서 크게 부담되는 금액은 아닙니다.

게다가 6개월로 분할납부까지 가능하므로, 상황이 어려우신분들은 이를 활용하면 되겠습니다.

 

6. 보증금 반환절차

보증금을 반환받을 경우 가만히 있으면 되는 것은 아닙니다.

집주인 또는 본인으로부터 집을 나가겠다고 통보하고 답변받을 것을 증명하는 문자내역등이 필요합니다.

그런데, 연락이 않되거나 한다면 내용증명을 발송해야 하구요.

계속 반송되더라도 이러한 노력을 계약종료 한달이전까지는 해야 합니다.

만기일 다음날부터는 임차권등기명령신청이 가능하구요.

보증보험의 이행신청은 계약만료 한달 후부터 가능합니다.

 

이행신청이 들어가게 되면, 보증공사에서 돈을 받아 이사를 갈 수 있게 되는데요.

이경우 집주인의 집에는 보증공사의 채권추심이 들어가서 등기부등본에도 기록되고, 신용등급에도 좋지 않으며,

이자를 지급하는 상황에 이르게 되므로, 보증금을 받지 못할경우 이러한 상황을 집주인이 알도록 하는 것이 서로 편하겠지요.

그렇지만 이런 상황을 해결하는데 도움이 되도록, 보증금반환대출이 은행 대출상품에 있어서 이를 이용해서 보증금을 돌려주는 경우도 있습니다. 다만, 집주인이 이러한 대출을 받을 수 있는 신용상황이 되어야 하겠지요.

 

 

한가지 더 알아둘 것이 있는데요.

만약, 대출만기일 한달전까지도 반환이 어려워 보이면,

대출 만기 3주전에는 은행에 연락해서 단기대출연장의사를 밝혀놓아야 합니다.

그렇지 않으면 만기가 연장되지 않아서 연체가 되기 때문이지요.

또한 실제로는 다음에 이사들어오시겠다는 분들의 일정이 만기일보다 한두달 뒤일경우도 있을텐데요.

이럴때도 이런 단기 연장이 꼭 필요합니다.

 

중요한 것은 안심전세라고 가만히 앉아서 안심하면 되는것이 아니라,

보증금 반환시기가 오면 미리미리 사전에 주인과 의사를 교환해서 기록을 남겨두고,

그에 따라서 변화는 상황에 대응할 수 있도록 해 놓아야 한다는 것 입니다.

특히, 대출이 많은 집이나, 전세가 잘 않나가는 지역에 계시다면 더욱 주의가 필요합니다.

 

 

6. 팁과 주의할 점 

6-1. 은행직원도 모르는 안심전세대출

은행직원중에서도 안심전세대출에 대해서 모르는 직원이 있습니다.

모르는 직원에게 어렵게 하지 마시구요.

잘 알고 있는 직원이 있는 은행에 가서 신청하는 것이 좋습니다.

 

또한, 부동산에서 HUG안심전세대출을 할수 있는 대출상담사가 있다면 소개받는 것도 방법이 될 수 있습니다.될 수 있습니다.

 

6-2. 은행별로 구체적 대출내용은 다르다

은행마다 구체적인 대출내용이나 한도 및 조건등이 다를 수 있습니다.

HUG에서 보증을 해주기는 하지만, 은행에서는 HUG의 보증이외에도 대출보증보험도 이용하기에,

그에 따른 추가적인 가입조건이나 기준드이 있을 수 있구요.

은행 자체적인 기준도 있을 수 있습니다.

물론 HUG의 기준은 무조건 충족해야할 것이구요.

 

되도록 해당은행의 대출조건을 잘 알고있는, 대출사분을 부동산이나 은행에서 소개받아서 진행하는 것이 편하겠지요.

그리고, 되도록 많은 은행에 문의해서 금리나 부수조건등을 보고 선택하는 것이 좋습니다.

 

6-3. HUG안심전세 알선중개사

아무래도 안심전세를 모르는 중개사분들도 계실수 있기 때문에, 잘 알고계시는 중개사분들에게 물건을 소개받는것이 편하실텐데요.

HUG에서 제공해주고 있는 부동산리스트에 전화하시면 알고계실 확률이 크겠지요.

필요할 경우 아래의 HUG알선중개사 리스트를 참조해주세요.

>> HUG알선중개사 리스트

 

6-4. 전세대출 완료 후 실사

안심전세에 대출을 완료하고 나면 담당자가 실제로 거주하는지 실사를 나옵니다.

불쑥 찾아오는 것은 아니구요. 일정을 잡고 오는데요.

전세만 계약해놓고 이사는 몇주후나 몇일후로 생각하시는 분들은 실사가 있으니 일정들을 조정하시는것이 좋습니다.

 

6-5. 전세계약시 최소 계약금

보통 계약금으로 10%를 요구하는 경우가 많은데요.

5%만 납입하고 대출을 진행해도 무리가 없습니다.

여유가 없으신 분들은 집주인에게 사정을 애기하고 5%로 진행하실수도 있으니 참고해 주세요.