규제지역의 대출규제 및 강화내용 총정리 # 617규제 710규제 1119대책

오늘은 2020년 6월 17일 및 7월 10일 주택시장 안정을 위한 관리방안으로 추가된 규제지역과 대출규제 내용에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다.

 

1. 추가된 규제지역과 LTV및 DTI비율

1-1. 추가된 규제지역들

새로운 규제지역이 많이 추가되었는데요.

20년 6월에 경기, 인천, 대전, 청주에 대해서 조정대상지역과 투기과열지구로 추가 지정되었었는데요.

20년 11월에 경기 김포시, 부산 해운대, 수영, 동래, 남, 연제구와 대구 수성구 7개 지역이 추가로 지정되었습니다.

특히 경기도의 경우는 파주, 여주 등을 제외하고 대부분의 지역이 규제지역으로 지정된 상황인데요.

인천도 강화, 옹진을 제외하고는 모두 추가 지정되었습니다.

수도권은 이제 대출로 집사기가 너무나 힘들어진 것 같습니다.

 

20년 11월 기준으로 규제지역으로 지정된 지역에 대해 정리해 보면 아래와 같은데요.

이 표에 나와있지 않더라도, 국토부에서 모니터링하고 있는 지역에서 급격한 가격상승이 일어날 경우 빠르게 추가로 지정될 수 있습니다.

 

지역	투기과열지구	조정대상지역
서울	전지역	전지역
경기	과천(’17.8.3), 성남분당(’17.9.6), 광명, 하남(’18.8.28), 수원,  성남수정,  안양, 안산단원,  구리, 군포, 의왕,  용인수지·기흥, 동탄2(’20.6.19)	과천, 성남, 하남, 동탄2(’16.11.3),  광명(’17.6.19), 구리, 안양동안, 광교지구(’18.8.28),  수원팔달, 용인수지‧기흥(’18.12.31), 수원영통·권선·장안, 안양만안, 의왕(‘20.2.21) 고양, 남양주(화도읍, 수동면 및 조안면 제외), 화성, 군포, 안성, 부천, 안산, 시흥, 용인처인, 오산, 평택, 광주, 양주, 의정부(’20.6.19) 김포(‘20.11.20)
인천	연수, 남동, 서(’20.6.19)	중, 동, 미추홀, 연수, 남동, 부평, 계양, 서(’20.6.19)
대전	동, 중, 서, 유성(’20.6.19)	동, 중, 서, 유성, 대덕(’20.6.19)
대구	대구수성(’17.9.6)	수성(’20.11.20)
부산	-	해운대, 수영, 동래, 남, 연제(’20.11.20)
세종	세종(’17.8.3)	세종(’16.11.3)
충북	-	청주(’20.6.19)
제외 지역들	경기도 남양주 -  화도읍, 수동면 및 조안면 제외 경기도 김포 - 통진읍, 대곶면, 월곶면, 하성면 제외 경기도 안성 -  일죽면, 죽산면 죽산리, 용설리, 장계리, 매산리, 장릉리, 장원리, 두현리 및 삼죽면 용월리, 덕산리, 율곡리, 내장리, 배태리 제외 용인 처인 -  포곡읍, 모현면, 백암면, 양지면 및 원삼면 가재월리, 사암리, 미평리, 좌항리, 맹리, 두창리 제외 경기도 광주 -  초월읍, 곤지암읍, 도척면, 퇴촌면, 남종면 및 남한산성면 제외 충북 청주 -  낭성면, 미원면, 가덕면, 남일면, 문의면, 남이면, 현도면, 강내면, 옥산면, 내수읍 및 북이면 제외 세종 - 신행정수도 후속대책을 위한 연기·공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법 제2조제2호에 따른 예정지역을 제외한 지역

 

 

국토부에서 제공한 규제지역 지정도를 보면 아래와 같습니다.

수도권의 주요 지역들은 대부분 지정되었다고 보시면 되겠네요.

(김포는 11월에 추가되었지만 표시는 되지 않았습니다.)

 

 

1-2. 규제지역에 따른 LTV와 DTI비율

규제지역 추가지정에 따라서 주택을 구매하실 분들은 고려해야하는 부분들이 많은데요.

특히 LTV와 DTI가 그렇습니다.

아래 표와 같이, 규제지역(투기 및 투기과열지구, 조정대상지역)에서는 처분조건없이는 1주택자도 새로 주택을 구매할 수 없습니다.

 

담보대출시 적용되는 LTV와 DTI의 적용비율은 아래와 같습니다.

참고로 지방의 비규제지역에서는 LTV만 적용되고, DTI는 적용되지 않습니다.

 

아래에서 말한 서민 실수요자는 시세 6억 이하의 소득 8,000만 원 이하인 무주택자를 가르킵니다.

이 분들은 규제지역에서 LTV와 DTI에 10%를 더 받을수 있습니다.

 

		투기지역 및 투기과열지구		조정대상지역		비규제지역
		LTV	DTI	LTV	DTI	LTV	DTI
	서민실수요자	50%	50%	60%	60%	70%	60%
	무주택세대	40%	50%	50%	50%
9억원 이하  주택	1주택자	X	x	x	x	60%	50%
	기존주택 6개월 내 처분  및 전입 1주택자	40%	40%	50%	50%
	2주택이상  다주택자	X	x	x	x
9억원 ~  15억 이하 고가주택	6개월내 전입 무주택자	9억원까지는 40%, 9억원 초과분은 20%	40%	9억원까지는 50%, 9억원 초과분은 30%	50%
15억 초과 초고가 주택	예외없음	X	X	X	X	X	X
- 수도권 외지역은 DTI적용 없이 LTV만 적용 - 주택매매 및 임대사업자 주택담보대출 금지 (규제지역 뿐만 아니라 비귲지역을 포함해 모든 지역의 법인, 개인등 주택매매사업자 및 임대사업자의 주택담보대출 금지. 다만, 비영리법인 및 공익법인은 예외를 인정해 주택담보대출 가능

 

 

1-3. 시가 9억원 초과 아파트

이제는 서울에 시가 9억원 넘는 아파트가 너무 많아졌지요.

9억원 까지는 9억원 이하와 대출이 같다가, 9억원 초과분에 대해서만,

투기과열지구는 LTV의 20%, 조정대상지역은 30% 만 대출이 나오도록 규제되어 있습니다.

그리고, 주의할 것은, 시가 15억원 초과하는 아파트에 대해서는 대출이 나오지 않는다는 점 입니다.

 

참고로 여기서 말하는 시가는 매매가격이 아닌, KB시세의 일반 평균가나 함국 감정원 시세 중 높은 것을 기준으로 합니다.

 

복잡하니 예를 들어보면, KB시세 10억 짜리 서울 아파트 매수시, 

9억까지는 LTV 40%인 3.6억과 9억초과금액인 1억에는 LTV 20%인 0.2억이 더해져서, 3.8억까지만 대출이 나오는 것 입니다.

15억초과가 아니니 대출은 나오는데요.

여기에, 강화된 신DTI로 40%를 충족해야만 하구요.

 

1금융권 은행에서 9억초과아파트의 담보대출을 할 경우 DSR도 40%를 맞춰내야 하는데요.

단기로 갚아야 하는 신용대출이 많으면 DSR을 맞추기가 힘듭니다. 보험사의 경우는 DSR이 100%까지도 나오는 경우가 있으니,

보험사 대출도 시도해 보는게 좋을 것 같구요. 단위농협이나 2금융권은 DSR을 300%까지도 봐 줍니다.

다만 금리는 조금더 나올 수 있습니다.

 

DTI나 DSR에 대해서는 아래 글을 참조해 주세요.

>> 잔금대출 및 주택담보대출시 적용되는 LTV, DTI 그리고 DSR # 집단 대출

 

한가지 생각해 볼 수 있는 점은, 15억원 초과 아파트여서 대출은 않되더라도, 

나중에 주택 매수를 하지 않는다는 조건으로 하는 연간1억원씩의 생활안정자금 대출은 받을 수 있다는 점 입니다.

다만, 이것은 매수시에 어느정도 현금여력이 있으신 분만 해당되겠지요.

 

		투기지역 및 투기과열지구		조정대상지역		비규제지역
		LTV	DTI	LTV	DTI	LTV	DTI
시가 9억원 초과 (고가주택)	9억원  구간	40	40	50	50	시가 9억원 이하와 동일하게 적용
	9억원 구간	20		30
시가 15억원 초과	아파트만 해당 (빌라나 단독주택은 가능)	0 (대출 않됨)	-	9억원 초과 규제로 적용

 

 

위의 표에서 9억원 이하 아파트에서 LTV와 DTI가 10%씩 우대 되었던, 서민 실수요자가 되기 위해서는 아래 조건들을 만족해야 합니다.

(아래는 2020년 7월 13일부터 시행되는 최근 기준입니다.)

 

	부부합산 소득기준	주택가격	주택보유여부
투기지역 및 투기과열지구	8,000만원 이하 (생애최초 구입 9,000만원 이하)	6억원 이하	세대구성원 전체가 무주택인 무주택 세대주
조정대상지역		5억원 이하

 

1-4. 조정지역으로 바뀐 분양권 매수자 대출

규제 발표전 비규제지역이였다가 규제지역으로 신규지정된 지역에서, 분양권을 가지고 있는 분들에 대한 LTV 및 DTI 적용이 궁금해지는데요. 7월13일 금융위원회의 발표에 따라서 다음과 같이 보완되었습니다.

아래와 같이 적용된다는 것 인데요.

 

처분조건에 있어서, 비조정대상지역일때의 기준을 적용하기 때문에 2년처분약정이 가능합니다.

(비조정대상지역에서의 처분약정기한은 2년)

원래 규제지역은 6개월 처분약정이므로 타이트한데요. 2년처분약정이므로 조금 여유가 있습니다.

 

주택유무	내용	처분조건의 기준
무주택자  및 처분조건 1주택자	규제지역 지정전 LTV를 적용 (기존 비규제지역 LTV적용) 무주택자 70% / 처분조건 1주택자 60%	비규제지역일때의 기준을 적용하므로, 2년 처분약정
다주택자	(처분조건 없이) 규제지역 지정 전까지 대출받은 범위 내에서 잔금대출 가능

 

주의할 점은 다주택자는 지정 및 변경전까지 대출(중도금대출)받은 범위내에서만 대출된다는 점 입니다.

이 부분이 다주택자들은 아쉬울수는 있겠지만, 그래도 대출이 가능하다는 점에서는 의미가 크다고 생각합니다.

 

 

해당 보도자료에서는 아래와 같은 예시도 들어주었습니다.

무주택자 및 처분조건 1주택자는 비규제지역의 LTV가 적용된다는 이야기입니다.

 

 

 

다주택자에 대해서 예시를 아래와 같이 들어주었습니다.

중도금대출까지인 2.4억원내에서 가능하다고 하는 군요.

 

 

분양권을 전매해서 매수한 분도 해당이 된다고 합니다.

 

 

정리해보면, 무주택 및 처분조건 1주택자의 경우는 비규제지역을 기준의 LTV만큼 받을 수 있구요.

다주택자는 기존 중도금대출분까지는 받을 수 있다는 것 입니다.

 

다만 한가지 주의할 점은, 비규제지역에서의 DSR기준이 적용되므로,

신용대출등이 많거나 하시는 분들은 은행과 상담해보고 문제가 되면 정리해 두는 것이 좋을 것 같습니다.

 

2.  자금조달계획서 제출대상 확대

투기과열지구나 조정대상지역내의 3억원 이상 주택 거래 시에는 자금조달계획서를 제출하도록 되어있었는데요.

이제는 3억원이라는 제한 없이 해당지구내에서는 모두 자금조달계획서를 제출하게 되었습니다.

 

또한 투기과열지구 9억원 초과 주택 거래신고 시에,

자금조달계획서 기재내용에 대해서 예금잔액증명서, 소득금액증명원 등의 증빙자료를 제출하도록 되어있었는데요.

이것또한 거래가액과 무관하게 자금조달계획서 작성 항목 별로 예금잔액증명서나 소득금액 증명원등의 증빙자료를 첨부하도록 변경되었습니다.

증빙자료 확인을 통해서 불법 증여나 대출규정 위반등을 가려내겠다고 하는군요.

 

다만 이것의 실행시기는 부동산거래신고법 시행령이 개정되는 9월경이라고 하는군요.

 

3. 주택담보대출 및 전세자금대출 규제 강화

주택을 사는데 가장 큰 역할을 하는 주택담보대출이나 전세자금대출 관련해서도 규제가 강화되었는데요.

먼저 담보대출 규제부터 보도록 하겠습니다.

3-1. 규제지역내 주택담보대출시 전입 및 처분 요건 강화

주택담보대출을 받게 되면 전입 및 처분요건의 규제를 받게 되는데요.

이 부분도 아래표와 같이 변경됩니다.

개선안에서는 1년내 전입의무이던 것이, 6개월내로 더욱 짧아졌네요.

게다가 모든 규제지역에 동일하게 전입의무가 부과되게 되었습니다.

 

	무주택자	1주택자
개선안	- 주택가격과 관계없이 6개월내 전입 의무 부과 - 규제지역내 동일 적용(투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역)	- 6개월내 기존주택 처분 및 신규주택 전입 의무 부과 - 규제지역내 동일 적용(투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역)
변경전 과거규제	- 투기지역 및 투기과열지구 내 시가 9억원 초과 주택의 담보대출의 경우 1년내 전입 의무를 부과 - 조정대상지역은 2년내 전입 의무 부과	- 투기지역 및 투기과열지구내 1년내 기존주택 처분 및 신규주택 전입 의무 부과 - 조정대상지역은 2년내 기존주택 처분 및 신규주택 전입 의무 부과

 

 

다만 시행시기는 행정지도 시행을 위해 전산개발 및 준비 등을 감안하여 20년 7월 1일부터 시행될 예정인데요.

시행이후 신규대출 신청 분부터 적용됩니다.

다만, 행정지도 시행 전에 주택매매계약(가계약 불포함)을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 경우,

대출 신청접수를 완료한 경우는 종전규정이 적용됩니다.

 

3-2. 보금자리론 대상 실거주 요건 부과

 

보금자리론을 받을 경우 실거주 요건이 아래와 같이 강화되는데요.

전입의무같은 것이 없었는데 3개월내 전입을 해야하도록 변경되었습니다.

 

	내용
개선안	- 3개월 내 전입 및 1년 이상 실거주 유지 의무를 부과 - 의무 위반 시 대출금 회수
변경전 과거규제	- 전입 의무 없음

 

적용은 주택금융공사 내규 개정 시행일인 20년 7월 1일 이후의 보금자리론 신청 분부터 인데요.

실거주가 아니신 보금자리론이 필요하신분들은 빨리 신청하는 것이 좋겠지요.

 

3-3. 전세자금대출 보증요건 강화

A. 강화된 전세자금대출 보증요건

예전에는 시가 9억원 초과주택 보유자에 대해서 전세대출의 보증이 제한되었다면,

이제는 투기 및 투기과열지구의 3억원이상의 아파트 대상자에 대해 제한이 됩니다.

투기 및 투기과열지구의 3, 4인 가족 기준의 실거주 아파트 중 3억원 미만의 아파트가 얼마나 될지 생각해 보면,

사실상 투기 및 투기과열지구 대부분이 해당되겠지요.

이제 서울에서 아파트를 가지고 있다면, 다른지역에 전세 대출을 받기 어렵다는 이야기 입니다.

 

	내용
개선안	- 투기지역 및 투기과열지구의 시가 3억원 초과 아파트를 신규 구입하는 경우도 전세대출 보증 제한 대상에 추가  - 전세대출을 받은 후 투기지역 및 투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 구입하는 경우 전세대출 즉시 회수 - 투기 및 투기과열지구내 3억원 초과 아파트를 신규 구입 시 대출 연장 제한(기존 전세대출 만기까지만 인정)
변경전 과거규제	- 시가 9억원 초과 주택 보유자에 대해서 전세대출 보증 제한 - 전세대출을 받은 후 9억원 초과 주택 구입 시 대출 즉시 회수

 

 

적용시기는 투기 및 투기과열지구에서 새롭게 3억원 초과 아파트를 구입하는 시점부터 적용됩니다.

 

B. 전세자금대출 제한 예외조건

이번에 적용된 규제안에는 케이스에 따라서 예외가 필요한데요.

국토부에서 발표한 예외사항들에 대해서 정리해 보았습니다.

 

B-1. 직장이동·자녀교육 등 실수요로 전세대출을 받고자 할 경우

먼저 직장 및 교육등 실수요로 인해서 기존 집외에 다른 곳에서도 주거를 할 경우에 예외가 되는데요.

아래의 3가지 조건을 모두 만족해야만 합니다.

• 직장이동, 자녀교육, 부모봉양, 요양‧치료, 학교폭력 피해 등 실수요 일 것 
• 구입아파트 소재의 특별시 또는 광역시를 벗어나 전세주택을 얻는 경우(같은 행정구역이 아니어야함)
• 구입아파트와 전세주택 모두에서 세대원 실거주시 전세대출을 허용

B-2. 구입 아파트의 기존 임대차 계약 잔여기간이 남은 경우 회수규제 예외

이 경우는 어찌보면 당연한 예외조건인데요.

구입한 아파트에 기존 임차인이 살고 있어서 남은 임대차 계약기간동안에는 회수를 하지 않겠다는 것 입니다.

구체적으로는 본인의 전세대출 만기 또는 구입한 아파트의 기존 임대차계약 만기 중 먼저 도래하는 시기까지 전세대출 이용이 가능하다고 합니다.

 

B-3. 아파트 구입후 3억원이 초과한 아파트에 대한 규제적용

3억원을 초과한 아파트를 구입한 것이 아니므로 규제대상이 아니라고 하는군요.

 

B-4. 규제시행일 전에 이미 규제대상 아파트를 구입한 경우

규제시행일 전에 분양권, 입주권 및 아파트 구입계약 체결을 하였을 경우에는 규제대상에서 제외됩니다.

규제를 모르고 계약하거나 분양권을 산 것이므로, 규제대상에서 제외됩니다.

다만 가계약의 경우는 해당되지 않는다고 하네요.

 

B-5. 규제시행일 이후 전세대출 신청하여 이용 중인 자가 규제대상 아파트 분양권 및 입주권 구입시 전세대출 회수 예외

아파트의 구입시점을 아파트 등기 이전완료일로 보기때문에 즉시 전세대출이 회수되지는 않는다고 합니다.

다만, 등기가 이루어지면 회수가 된다고 하니 주의가 필요합니다.

보통 새아파트 살아보신분들은 아시겠지만, 등기가 되기까지는 2개월정도는 걸렸던것 같구요.

재개발아파트의 등기는 오래걸리기로 악명이 높지요.

 

이런것들이 완벽하게 문제를 해결해주지는 않겠지만 대응할 수 있는 시간여유가 조금 있을 것 같습니다.

 

 

B-6.  빌라 및 다세대 주택 등 아파트외의 주택 구입시 규제 제외
갭투자 우려가 높은 아파트를 대상으로 하므로 규제대상이 아니라고 합니다.

 

3-4. 주택도시보증공사(HUG) 전세대출 보증한도 축소

규제시행되기 전의 주택금융공사와 주택도시보증공사의 전세대출 보증한도는 아래와 같았는데요.

주택도시보증공사쪽을 보시면, 최대 보증한도가 수도권기준 4억원이였습니다.

 

 

여기서 2주택자이상의 다주택자에 대한 대출제한은 그대로 유지가 되구요.

바뀐것은 주택도시보증공사(HUG)의 1주택자 대상 전세대출보증 한도를 주택금융공사와 같게 2억원으로 인하한 것 입니다.

 

다만, SGI서울보증보험의 경우는 아직은 5억원인 상태인데요.

민간기업인 SGI서울보증보험의 경우도 언젠가 변경될수도 있겠네요.

SGI서울보증보험의 경우도 1주택자 이상의 유주택자에 대해서는 전세자금대출 한도가 3억원으로 축소되었다고 합니다.

수도권 전세보증대출을 받을 때 한도에 주의를 기울여야 하겠습니다.

 

4. 정리

6월 17일 대책의 변경사항으로 인해서,

수도권의 대부분의 지역이 규제지역으로 편입되었고,

실거주 요건이나 증빙서류 제출요건도 강화되었네요.

7월 10일 대책으로 인해서 LTV와 DTI를 10%씩 우대해주는 서민 실수요자요건은 조금 완화되었구요.

11월 19일에는 김포와 대구 및 부산이 신규로 규제지역으로 지정되었습니다.

 

더욱 복잡해지고 강화된 조건들을 잘 알고 대처해야 할 것 같습니다.