LTV와 DTI에 대해서 총정리 해 봅니다. #2020년 # 주택담보대출

오늘은 주택담보 대출시에 적용되는 LTV와 DTI에 대해서 정리하려고 하는데요.

날로 복잡해져가서 은행직원들도 외우기 힘들다고 하는데요.

규제 및 비규제지역들에 적용되는 주택구입용 대출시의 LTV와 DTI에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다.

 

참고로, LTV와 DTI의 의미 및 계산법에 대해서는 아래 글을 참조해 주세요.

>> LTV , DTI 그리고 DSR 이 무엇인가요?

 

1. LTV와 DTI 

1-1. 수도권 및 규제지역 지방들 LTV와 DTI

아래의 LTV및 DTI표에서 말하는 서민실수요자에 대해 무엇인지 궁금하실 텐데요.

아래 조건을 만족해야 합니다.

• 무주택 세대주이면서 부부합산소득 6,000만원 이하(생애최초구입자는 7,000만원 이하)
• 투기과열지구에서 6억원 이하의 주택
• 조정대상지역에서의 5억원 이하의 주택

서민실수요자가 조정대상지역에서 디딤돌 대출이나 보금자리론을 받을 경우에는 특수하게 LTV를 70%로 받을 수 있습니다.

다만 디딤돌 대출의 한도금액은 2억원 입니다. 

아주 작은 소형주택이 아니고서는, 조정대상지역에서 2억원으로 LTV70%까지 가기는 쉽지 않지요.

참고로 여기서 말하는 주택가격은 KB시세 및 한국주택감정원의 가격 중 높은 가격을 기준으로 합니다.

 

규제 및 비규제지역들에 대해서 LTV와 DTI를 표로 총정리 해 보면 아래와 같습니다.

 

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		투기지역 및 투기과열지구		조정대상지역		비규제지역
		LTV	DTI	LTV	DTI	LTV	DTI
	서민실수요자	50%	50%	60%	60%	70%	60%
	무주택세대	40%	50%	50%	50%
9억원 이하 주택	1주택자	X	x	x	x	60%	50%
	기존주택 2년내 처분  1주택자 / 타지역 거주중인 60세이상 부모 별거봉양	40%	40%	50%	50%
	2주택이상 다주택자	X	x	x	x
9억원 ~  15억 이하 고가주택	기본	X	X	X	X
	2년내 전입 무주택자 (투기과열지구는 1년) / 2년내 처분후에 전입 조건의 1주택자 (투기과열지구는 1년)	9억원까지는 40%, 9억원 초과분은 20%	40%	9억원까지는 50%, 9억원 초과분은 30%	50%
15억 초과 초고가 주택	예외없음	X	X	X	X	X	X

 

1-2. 비규제지역 지방

지방의 경우는 LTV는 비규제지역과 같지만,

DTI에 대해서는 기준없이 대출이 가능합니다.

좋은 입지의 비규제지역이 있다면, 

지방에서는 대출걱정을 조금 덜 수 있겠지요.

 

2. 주택구입용 대출 적용 조건

이번에는 위에서 말하는 LTV와 DTI가 적용되는 주택구입용 대출의 적용조건에 대해서 알아보겠습니다.

이것을 알아야 하는 이유는 정부에서 주택 매수시에만 대출이 적용되고,

이미 살고 있는 집의 추가 대출의 경우 생활안정자금 목적으로 최대 1억원까지만 대출받을 수 있도록 막아 놓았기 때문입니다.

 

주택 구입용으로서 대출을 받기 위해서는 아래의 조건을 만족해야 하는데요.

• 매수한 집의 등기일로부터 3개월 이내 실행된 대출

 

3. 다주택자와 신 DTI

1주택을 초과하여 주택담보대출을 받을 때 고려해야 하는 문제가 있습니다.

규제지역과 수도권에서는,

두번째 대출부터는 원리금 상환기간을 15년으로 책정한다는 것 인데요.

실제로 15년으로만 대출받는 것은 아니구요. 원래대로 35년 대출이 가능하기는 하지만,

DTI계산시에 두번재 주택은 15년안에 원리금을 갚는 것으로 계산하기 때문에,

한도가 매우 적게 나오게 됩니다.

 

예를 들어 신용카드 혹은 건강보험료 기준으로 5000만원의 추정소득이 나왔다고 하겠습니다.

금리에 따라서 구체적인 계산은 달라지기는 합니다.

만약 처음에 1억 8천정도를 대출받았고,

다음에 2억 2천정도를 받으려고 한다면 예전기준으로 하면 충분히 가능합니다만,

신 DTI에서는 DTI비율 초과로 대출을 받을 수 없습니다.

5,6천만원 정도를 줄여서 1억5~6천정도 해야 DTI를 맞출 수 있지 않을까 합니다.

 

물론, 비규제지역의 경우, 처분조건을 이용해서 이러한 대출규제를 피할 수는 있지만,

투자하시는 분이라면 처분조건을 쉽사리 선택하기 어려우므로,

대출하시기 전에 항상 은행원분에게 신DTI까지 꼼꼼히 계산해서 대출여부 알려달라고 하시는 것이 좋습니다.

(물론, 은행원분들 중에서도 다주택자 대상의 신DTI에 대해서 모르고 계시는 분들도 있는데요.

이런 분들에게 진행했다가는

 

3. 정리

날로 복잡해져가는 규정때문에