주택담보대출과 방공제 그리고 MCI, MCG # 최우선변제금액

오늘은 주택담보대출시에 알게 되는 방공제와 MCI 및 MCG 대출에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다.

사실 방공제라는 것은 분양받고하는 집단대출시에는 잘 모르게 되는데요.

일반 은행에 가서 보금자리론이나 디딤돌대출같은 정부의 정책대출을 받지 않는다면, 방공제라는 말을 들을수도 있습니다.

특히나 요즘에는 은행자체적으로 대출을 줄이고 있어서, 방공제되는 대출만 가능한 경우도 지점에 따라서 있을 수 있는데요.

오늘은 이것들에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

먼저, 방공제라는 것이 무엇인지부터 알아보도록 하겠습니다.

 

1. 방공제

실거주를 하려고 주택담보대출을 하려는데 느닷없이 방공제라는 녀석을 만나게 됩니다.

방공제란 실거주를 하려는데 경매시 임대인들에 대한 최소보증금 지급을 위해서 그 금액들을 제한다는 것 인데요.

주택임대차보호법에 따라서 대출금에서 최우선변제금액을 빼고 대출을 해 준다는 것 입니다.

실제로 주택담보대출을 해주었는데 경매에 넘어가게 될 경우,

은행은 순위상 가장 먼저여도 임대차보호법에 의해 임대인에게 최우선변제금액만큼을 먼저 주고 남은 금액을 배당받게 됩니다.

사실 방공제라는 것은 최우선변제금액을 가르키는 것 이지요.

 

현재 각 지역별 최우선 금액은 2018년 9월18일날 개정된 금액에 따라서 아래와 같이 설정되어 있습니다.

 

지역	소액보증금 범위	최우선 변제금액
서울특별시	1억 1,000만원 이하	3,700만원
수도권(과밀억제권역) 용인, 세종, 화성 포함	1억원 이하	3,400만원
광역시(인천, 군지역 제외) 안산, 김포, 파주, 경기도 광주	6,000만원 이하	2,000만원
그외의 모든 지역	5,000만원 이하	1,700만원

 

 

위의 표에서 나온 최우선변제금액을 대출가능금액에서 빼버리게 되니,

1억이하의 소형아파트를 대출하고 사기가 너무 어려워져 버리게 됩니다.

그래서 필요한 것이 MCI와 MCG대출인데요.

 

2. MCI대출과 MCG 대출

위에서 정리한 방공제 금액을 빼지 않는 대출이 바로 MCI와 MCG대출인데요.

대출의 종류라기 보다는 소액임차보증금을 공제하지 않고도 LTV한도까지 모두 대출을 받을수 있도록 해주는 보증보험입니다.

 

둘의 차이는 아래표와 같은데요.

MCI가 비용면에서도 사용한도면에서도 좋은 것 같습니다.

 

구분	대출기관	특징	사용한도
MCI	서울보증보험	금융기관에서 금액을 부담함 분양후 받는 집단대출이 MCI가 대부분이다.	1인당 2건까지 가능
MCG	주택금융공사	은행방문시 따로 서류를 작성하고,  해당 보험상품의 금액을 채무자가 부담하게 되며, 대출금과 함께 상환하도록 되어 있다.	세대당 2건 가능

 

 

3. MCI와 MCG의 취급

원래는 대부분의 은행들이 취급을 하고 있습니다. 

실거주하시면서 주택담보대출하는데 방공제를 하고 대출받으시는 분들은 거의 못 본것 같네요.

그런데, 20년 말현재에는 가계대출량이 문제시 되면서 은행중에서는 MCI 및 MCG대출취급을 일시적으로 중단하는 경우도 발생하고 있습니다. 물론 지점마다 확인을 해 보아야 하지만, 시중은행중 H와 W은행의 경우는 연말까지 혹은 일시적으로 MCI 및 MCG대출취급을 중단한다고도 나와있습니다. 아마도 대출실행시점을 내년초로 할 경우는 가능하지 않을까하는 생각이 드는데요.

 

연말이라서 은행에서는 대출금액을 줄이기 위해서 금리도 낮추지 않고, MCI도 취급을 중단하는 경우가 많아 조금은 어려운 상황이라고 하겠네요. 대출은 역시 연초에 하는 것이 유리합니다.

그렇지만 연말에라도 실거주 목적으로 대출이 필요하신분이라면 신용에 영향이 적은 보험업계의 주택담보대출을 알아보시는 것도 대안이 될 수 있을 것 같습니다. 상대적으로 1금융권보다는 대출에 대해서 유연하면서도 신용영향은 적은 편인것 같습니다.