신용대출 규제 총정리 # 가계대출 관리방안 차주별DSR

2020년 11월 13일 금융위원회에서 새로운 대출규제에 대해서 가계대출 관리방안이라는 이름으로 보도자료를 배포하였는데요.

자료에는 은행자체적인 관리방안과 차주별 DSR적용등 규제내용등이 실렸습니다.

그럼 하나씩 알아보도록 하겠습니다.

 

1. 은행자체적 신용대출 관리 노력 강화

2-1. 자체 신용대출 취급 관리목표 수립과 준수

정부에서는 은행에서 자율적으로 목표를 설정하고 관리하라는 지침을 아래와 같이 발표 하였는데요.

신용대출이 급증하기 이전 수준으로 관리되도록 취급관리목표를 수립하고 준수하도록 하였는데요.

신용대출을 줄이라는 의미이지요.

 

 

또한 연소득대비2배를 초과하는 신용대출이 취급되지 말라고 명시하고 있습니다.

이에 대해서는 상시점검을 한다고 하는군요.

회사원들보다는 자영업자 같이 소득이 줄어드신 분들에게는 타격이 있지 않을 까 합니다.

 

 

은행 자율적으로 신용대출을 조절하라고 하였기 때문에,

기존에 신용대출을 조회해보면 한도가 나오던 분들도 경우에 따라서는 이제는 받기 어려울 수 있습니다.

 

2-2. 시행일

이러한 자율적인 관리강화는,

2020년 11월 16일부터 즉시 시행됩니다.

 

3. 주요 규제 내용

3-1. 신용대출 총액 1억원 초과인 차주의 주택담보대출시 신용대출 회수

규제시행 이후에 신용대출 총액이 1억원을 초과하는 차주가,

1년 이내에 규제지역 내 주택을 구입할 경우 해당 신용대출을 회수한다는 조치입니다.

쉽게 애기해서, 신용대출 1억초과해서 규제지역 집사지 말라는 것 이지요.

다만, 1억이하는 괜찮은것으로 생각됩니다.

 

보통 영끌해서 집산다고 하면, 신용대출과 주택담보대출을 모두 사용해서 주택을 구매할 대를 가르키는데요.

이러한 경우를 막기위해서 이런 규제를 하는 것으로 생각됩니다.

 

 

 

주의할 것은 여기서 말하는 신용대출1억은 모든 총신용대출금액의 총 합이구요.

마이너스통장은 설정금액을 기준으로 하기 때문에,

1억2천마이너스통장에서 1천만원만 썼어도 총신용대출금액은 1억2천입니다.

 

3-2. DSR 관리기준 하향 조정

DSR 70%초과 및 90%초과이던 대출비중의 관리기준을 하향 조정하기로 하였습니다.

이게 무슨말인지 어려우실 수 있는데요.

DSR에 대해서는 아래 글을 참조해 주세요.

 

우선 21년말 현행 DSR관리 기준과 상태를 보도록 하겠습니다.

 

아래표를 보면 첫번째 줄에서 각 금융사별 평균DSR기준을 볼 수 있습니다.

시중/특수/지방은행이 있는데요. 저희가 아는 5대금융지주사의 은행들(국민, 우리, 신한 등등)이 시중은행입니다.

이들의 평균DSR은 21년말현재 40%라는 것을 볼 수 있는데요.

이표에서 이들의 DSR70%초과대출과 90%초과대출의 비율도 볼 수 있습니다.

시중은행의 DSR70%초과는 15%, DSR90%초과는 10%정도로 관리하고 있다는 것을 알 수 있네요.

 

 

 

위와 같았던 것을 아래와 같이 은행내 DSR70%와 90%의 비중을 더욱 하향한다는 것입니다.

한마디로 DSR70%이상의 소득대비 과다 대출비율을 기존보다 줄이라는 것 인데요.

시중은행의 경우 아래와 같이 낮추어서 21년3월까지 준수하도록 지도한다고 합니다.

 

기존DSR70% 비율	권고된 DSR70%비율	기존DSR90%비율	권고된 DSR90%비율
15	5%	10	3%

 

대출을 받는 저희 입장에서 생각해보면,

은행에서 DSR70%비율을 더이상늘리지 않고 계속 줄여나가겠구나 하고 생각할 수 있습니다.

 

3-3. 고소득자 신용대출 1억원초과시 차주단위 DSR 적용

A. 규제내용

연봉 8천만원을 초과하는 고소득자가, 총 신용대출 1억원 초과시에는 차주단위로 DSR을 적용키로 하였습니다.

현재는 규제지역의 시가 9억원 초과 주택담보로 대출실행시에만 차주단위 DSR을 적용하였는데요.

이것을 신용대출 1억원 초과의 고소득자의 경우에도 적용한다고 합니다.

 

 

B. 차주단위 DSR이란

DSR은 연수익에 대비해서, 연간 총이자와 원리금을 합한 금액의 비율을 말하는데요.

그런데 차주단위 DSR이 도대체 무엇이길래 이렇게 하는 것 일까요?

 

원래 DSR은 금융회사 평균으로 관리되어 왔었습니다.

예를 들어서 A고객의 DSR이 20%이면, B고객에게는 60%까지 대출해주면 영업점내의 평균 DSR은 40%가 되는 것 이지요.

참고로, 현재 시중은행의 평균DSR은 40%입니다.

 

이것을 바꾸어서 차주별 DSR을 적용한다는 것은,

금융회사 평균으로 관리하던 DSR을 대출을 개인별로 관리하라는 것 입니다.

은행 영업상황에 따라서 좀더 많이 대출해 줄 수 있던 것이 융통성이 더욱 사라지게 되는 것 이지요.

 

 

그런데, 이것은 위에서 언급한 것처럼, 주택담보대출의 경우, 시가9억원 초과 주택매수자에게는 이미 적용되고 있었습니다.

서울의 9억이상 아파트를 매수하시는 분들은 이미 차주별 DSR을 적용받고 있지요.

(비규제지역에서는 조금 여유있게 DSR70%로 차주별로 적용되고도 있구요)

 

아래는 금융위원회에서 제시한 사례인데요.

차주단위 DSR40%를 적용하면 아래정도의 한도로 추가대출을 받을 수 있다고 나옵니다.

주택담보대출의 2억원이고, 신용대출이 1억원인경우는 소득에 따라서 아래와 같이 다르게 추가대출금액이 나온다고 합니다.

(참고로 보통 신용대출의 경우는 만기를 감안해서 10년상환으로 보고 있지만, 이를 5년으로 단축하는 방안도 추진중이라고 하네요.)

 

 

여기서 핵심은 1억원이라는 금액인데요.

총 신용대출이 1억원을 초과했다가 신용대출을 상환해서 1억원이하가 되면 차주단위 DSR이 적용되지 않습니다.

 

 

 

C. 기존 신용대출 만기의 경우

한가지 다행인 점은 아래와 같이 기존 신용대출의 만기에 대해서는 적용되지 않는다고 합니다.

 

 

다만, 기존 신용대출의 한도를 추가할 경우에는 새로운 약정의 체결대상이 되는데요.

1억원을 초과하게 되면 차주단위 DSR적용대상이 되겠지요.

 

 

 

D. 제도 시행전 신용대출자도 적용대상 아님

제도 시행전에 1억원을 초과하는 신용대출 보유자에게도 차주단위 DSR적용대상이 아니라고 하는 점입니다.

기존에 받아놓으신 분은 이를 피할수 있게 되었습니다.

그리고 차주단위 DSR적용대상이 아니므로, 이 분들이 주택담보대출을 받을 때에도 차주단위 DSR은 적용되지 않습니다.

 

 

 

E. 대환대출의 경우

또 한가지로 기존신용대출의 대환대출의 목적인 경우는, 상환예정금액을 신용대출 누적잔액에서 제외해 줍니다.

 

 

F. 주의할 점들

한가지 주의할 것은 차주단위 DSR적용대상의 기준은 신용대출의 총금액을 기준으로 한다는 점 입니다.

신용대출을 여러건 나누어서 한다고 제외되지는 않습니다.

신용대출금액이 1억원이상이라면 차주단위 DSR적용대상입니다.

 

또한 마이너스통장과 같이 사용하지 않고 설정된 금액이 있으신 분도 있는데요.

이럴 때는 설정한도 기준으로 계산된다고 합니다.

즉, 기존의 마이너스통장이 1억5천만원이면 천만원만 쓰고 있어도 차주단위 DSR적용대상입니다.

 

3-4. 차주단위 DSR적용대상 제외 대출

차주단위 DSR적용대상 에서 제외되는 대출은 다음과 같습니다.

이중 주목할 것은 중도금 대출과 서민금융상품 그리고 3백만원 이하의 소액 신용대출이 있습니다.

3백만원 이하의 소액신용대출의 경우는 이러한 차주단위 DSR적용대상에서는 포함되지 않는다는 것 이지요.

또한 너무나 당연하게도 예적금담보대출도 마찬가지입니다.

 

• 분양주택에 대한 중도금대출
• 재건축‧재개발 주택에 대한 이주비 대출, 추가분담금에 대한 중도금대출
• 분양오피스텔에 대한 중도금대출 등
• 3백만원 이하 소액 신용대출
• 전세자금대출(전세보증금담보대출은 제외)
• 예적금 담보대출
• 할부,리스 및 현금서비스, 카드론
• 보험약관대출
• 서민금융상품
• 주택연금(역모기지론)
• 정책적 목적에 따라 정부, 공공기관, 지방자치단체 등과 이차보전 등 협약을 체결하여 취급하는 대출
• 자연재해 지역에 대한 지원 등 정부정책 등에 따라 긴급하게 취급하는 대출
• 상용차 금융

 

 

3-5. 신용대출 연소득의 증빙

신용대출 심사 과정에서 연소득은 증빙소득(근로소득원천징수영수증, 소득금액증명원, 사업소득원천징수영수증, 연금증서)으로 산정하는 것이 원칙이지만, 없는 경우에는 정해진 규정에 따라 인정소득이나 신고소득으로도 산정이 가능하다고 합니다.

특별한 사유없이 소득자료 제출을 거부하거나 제출하지 않을시 고소득 차주로 간주해 차주단위 DSR이 적용된다고 합니다.

 

3-6. 시행시기

전산시스템 정비등을 거쳐서 11월 30일 시행하기로 하였습니다.

다만 은행 자체적으로 차주단위 DSR을 적용 운영하도록 권고한다고 하네요.

 

 

4. 끝이 아닌 시작

대책회의에서 나온 발언을 살펴보면, 아래와 같이 내년 1분기 중 가계부채 관리방안을 마련한다고 합니다.

아무래도 대출규제에 가까운 방향이 될 것 같습니다.

 

 

차주단위 DSR도 전면도입을 목표로 가고 있기는 한데요.

단계적으로 변화해 간다고 하며, 국내 금융 및 경기상황등을 고려하여서 그 시기가 결정된다고 합니다.

 

 

앞으로 나올 가계부채관리 선진화 방안들은 다음과 같다고 하는데요.

21년 1분까지 세부과제 및 이행꼐획을 마련할 계획이라고 합니다.

주담대시에 현재 적용중인 신DTI에서 DSR로 대체하는 것도 눈에 띄네요.

 

 

5. 정리

위에서 정리한 것들을 기준으로 생각해 보면, 아래와 같은 정도의 생각을 해 볼수 있을 것 같습니다.

우선 기존 신용대출은 적용을 않받으므로 섣부르게 갚는 일은 없어야 할 것 같아요.

마이너스통장의 경우는 기존 대출을 최대한 활용해야 하겠습니다.

그리고 1억원이라는 기준금액이 있으므로 그 이하까지는 여전히 활용이 가능하겠네요.

부부라면 둘이 합쳐서 2억원 미만까지는 사용이 가능하겠네요.

 

앞으로도 대출과 관련된 변동사항이 있을 것으로 생각되므로,

금융위원회와 금융감독원의 발표에 귀를 귀울여야 하겠습니다.

이 글에서도 계속 업데이트 하도록 하겠습니다.