LTV , DTI 그리고 DSR 이 무엇인가요? # 신DTI

부동산 구매를 하는데 있어서, 대출은 매우 중요한 요소입니다.

잘 쓰면 내집 마련할 시간을 단축해주고, 좋은 물건을 원하는 시기에 사주도록 도와주는데요.

 

이 대출을 하기 위해서, 정부나 은행에서는 여러가지 기준으로 심사를 거치도록 하고 있습니다.

오늘은 그 기준이 되는 몇가지 조건들을 보려고 하는데요.

바로 LTV, DTI 그리고 DSR 입니다.

여기에 최근 추가된 신DTI까지 알아보도록 하겠습니다.

 

1. LTV

LTV는  Loan to Value Ratio 의 약자입니다. 

직역하면, 가치에 대한 대출 비율이라는 뜻인데요.

(외국에서는 LTV Ratio라고 많이 하는 것 같습니다.)

 

주택에 대해서 LTV라고 하면, 보통 주택담보대출비율 이라고 부르는데요.

해당 주택담보가치의 몇 퍼센트를 대출해 줄 것이냐는 뜻이기 때문에,

담보인정비율이라고도 부릅니다.

 

주택담보대출비율이라는 것은, 해당 주택의 가치를 담보로 대출을 어느 비율까지로 해줄것인가인데요.

이것이 60%라면, 1억짜리 아파트의 담보 한도는 6천만원이 되는 겁니다.

3억가치의 아파트라고 하면, 1억 8천만원까지가 되는거죠.

 

그리고 이 부동산 시세는 KB시세를 기준으로 하는 경우가 많습니다.

>> KB시세 사이트

 

참고로, 정부에서는 2014년 8월 LTV를 70%로 완화 후에 계속 유지하고 있는데요.

KB시세 x 0.7 을 하면, 대출하려고 하는 아파트의 LTV기준 가능금액을 알 수 있겠습니다.

참고로, 이제 서울과 같은 투기과열지구의 LTV는 40%입니다.

규제지역 및 비규제지역에 따른 LTV수치는 아래 글을 참조해 주세요.

>> 잔금대출 및 주택담보대출시 적용되는 LTV, DTI 그리고 DSR # 집단 대출

 

2. DSR

2016년 12월 9일부터 정부에서 은행에 대출시 자율적으로 추가 적용하도록 권고한 기준이 DSR인데요.

Debt Service Ratio의 약자입니다.

이것은 수도권비규제지역의 대출시에 기준으로도 적용되고 있는데요.

 

Debt Service라는 것은 특정기간동안 이자와 원리금을 갚는데 필요한 금액을 말하구요.

여기에 Ratio(비율)를 붙여서,  연수익에 대비해서, 연간 총이자와 원리금을 합한 금액이 몇%인가 라는 것입니다.

 

공식적으로는 총체적 상환능력 심사제 라고도 부르더군요.

실행하려는 담보대출에다가, 기존에 가지고 있는 기타대출의 원금과 이자를 추산하여 더해서 책정하기 때문에,

연 수익대비해서, 총체적으로 갚아야 할 돈을 비율로 추정하기 때문인데요.

공식을 정리해보면 다음과 같습니다.

 

 

 

예를들면, 

연간소득이 1천만원이고, 실행하려는 담보대출의 연간 대출 상환금액이 150만원이고, 기존대출들의 원금 + 이자의 총합이 150만원이라면,

(150+150)/1000=0.3 x 100을 해서, 

DSR은 30%가 되겠습니다.

 

3. DTI

이번에는 DTI에 대해서도 알아보겠습니다.

DTI는 Debt To Income 의 약자입니다. 수입에 대한 대출이라는 뜻인데요.

DTI Ratio를 DTI로 줄여서 총부채 상환 비율이라고도 부릅니다.

 

대출하는 사람이, 자신의 소득에 비해서, 연간 갚아야 하는 원금과 이자의 양이 어느정도 되는냐 하는 것인데요.

DTI를 구하는 공식을 정리해보면 아래와 같습니다.

주택담보대출의 연간원리금과 기타대출의 이자를 더한 값을 연소득으로 나눈값이지요.

 

 

한가지 주의해야 할 것은, 기타대출 상환 금액인데요.

해당 담보대출이외의 다른 대출들의 이자의 합을 이야기 합니다. 

 

예를 들어 인정되는 연간소득이 1천만원이고, 

실행하려는 담보대출의 연간 대출 상환 원리금액이 150만원이면서,

기존대출들의 이자금액의 총합이 50만원이라면,

(150+50)/1000=0.2 x 100을 해서, 

DTI는 20%가 되겠습니다.

 

현재, 정부에서 제시하고 있는 DTI는, 규제지역이나 비규제지역별로 차이가 있는데요.

실제로 보통 1억정도의 대출을 끼고, 집을 많이 산다고 생각하면,

비규제지역에서 4%로 대출을 기준으로 연간 400만원의 이자에, 원금을 매년 600만원씩 상환한다면,

연봉 3천만원인 경우, 1000/3000 x100 = 33.33%가 DTI로 잡힙니다.

따라서, 비규제지역의 정부 DTI기준인 50% 미만으로 대출이 가능하다고 볼 수 있겠네요.

 

참고로, 연소득 추정이 어려운 자영업자나 은퇴자들을 위해서,

은행에 따라서 연소득금액 추산시에, 전년도 신용카드 사용총액이라든가, 지역 건강보험 납부액을 사용하기도 합니다.

 

4. DTI vs DSR

아래에서 볼 수 있듯이, 차이가 나는 부분은 기타대출 상환금액인데요.

원금과 이자로 되어 있으면 DSR이구요, 이자로만 되어 있으면 DTI입니다.

 

 

 

DSR에 기타 대출의 원금을 더하기만 하면되서, 계산이 복잡하지는 않네요.

대출에 있어서는 기타대출의 원금이 추가적으로 대출한도안에서 소진되므로, 기존대출이 있으신 분에게는 대출가능금액이 줄어들게 되지요.

결론적으로 DSR이 DTI보다 한도가 더 적게 나오는 것인데요.

그래서 더 쎈 녀석이 다주택을 방지하기 위해 나옵니다. 바로 신DTI인데요.

아래에서 보도록 하겠습니다.

 

5. 신DTI

원래는 위에서 본 것처럼 DSR이 DTI보다 한도가 적게 나오는 구조를 가지고 있는데요.

다주택자를 겨냥해서 DSR보다 더 한도가 적게 나오는 쎈 녀석이 등장합니다.

바로 신DTI라는 녀석인데요.

 

DTI와 계산공식은 위에 본것과 똑 같습니다.

그런데, 두번째 주택담보대출에 대해서 15년상환으로 계산을 하는 것이 특징입니다.

원래 주택담보대출은 30년 혹은 35년도 있었는데요.

금액이 억대로 커도 30년 상환이기 때문에 매월나오는 원리금이 적었습니다.

(1억도 360개월로 나누면 매월갚아야 할 원금은 27만원입니다.)

 

그런데 이것을 절반인 15년으로 줄어들게 하므로 원리금이 2배로 커져서 한도가 줄어들게 되는 것이지요.

예를 들어, 3억이라면 30년기준으로 원금만 81만원이겠지요. 여기에 이자가 몇십만원 붙을테구요.

그런데, 이것이 절반으로 줄어들면, 원금만 매월 162만원입니다. 여기에 이자도 붙구요.

추정소득의 최대치인 5000만원인 사람의 월소득은 416만원입니다.

DTI가 50%라면, 원리금과 기타이자가 208만원을 넘어서면 않되는데요.

 

 

두번째 대출부터는 원리금 부담이 확 늘어나서 문제가 될 수 있는 것 이지요.

물론, 이것도 모자라 투기과열지구는 주택담보대출을 세대당1건으로 제한되었습니다.

(그렇다면 굳이 이것을 적용했어야 하는지 개인적으로는 잘 모르겠네요.)

 

비조정지역에서 DSR로 대출가능한 사람도 규제지역전환시 신DTI에 따라서 한도가 나오지 않는경우도 많은데요.

대환대출시에는 주택안정자금이라는 명목으로 신DTI가 적용되어집니다.

그래서 비규제지역이라도 대환대출이 않되시는 분들이 생겨나게 됩니다.

 

6. LTV와 신DTI를 이용한 아파트 담보 대출 가능금액 계산하기

A씨의 추정소득이 5,000만원이고 투기과열지구인 서울에서 9억원짜리 아파트를 사고자 한다고 하겠습니다.

이분은 기존신용대출이 3%에 1,000만원이 있었는데요.

(다행히 두번째주택이 아니므로 신DTI에 적용되는 두번재 담보대출에 대한 15년상한페널티는 없습니다)

LTV와 신DTI를 이용하면 자신이 받을 수 있는 대출가능금액을 어느 정도 산출 할 수 있습니다.

먼저 LTV를 계산해 보겠습니다.

 

6-1. LTV

투기과열지구인 서울의 LTV는 40%이므로,

9억의 40%인 3억6천만원까지 대출을 받을 수 있겠지요.

 

6-2. DTI

LTV가 3억6천만원으로 나왔으므로, 이를 기준으로 계산해 보아야 하는데요.

이분이 서울에서 3억6천만원을금리 2.5%로 대출 받고자 한다고 계산해 보겠습니다.

 

 

1. 위에 나온 DTI공식에 따라서 3억6천만원을 빌릴 때, DTI를 계산해봅니다.
• 신용대출의 이자3%의 연간이자: 30 
• 3억6천만원의 30년대추르이 연간원금 상환액 + 2.5% 연이자 : 1200 + 900
• DTI = 2130/5000 = 42.6%입니다. 

 다만 위에서 계산한 연간원금 상환액은 원금균등이나 원리금균등에 따라서 조금씩 다르게 나올수는 있습니다.

 

 

투기과열지구인 서울의 DTI는 40%인데요.

이분은 42.6%로서 DTI한도를 초과하게 됩니다.

대출금액을 줄여야 하는 것 이지요.

 

7. 대출계산 팁 

7-1. 신용대출은 상환기간 7년으로 계산

신용대출의 상환기간은 사실상 1년입니다.

그런데 이렇게 하면 대부분의 사람들이 대출을 받기 힘들어지는데요.

실제로 신용대출의 대부분은 소득유지시 연장이 되므로,

연장이 10년가능하다고 생각하고, 10년동안의 원금과 이자를 계산해서 DSR등에 적용하게 됩니다.

21년도 7월부터는 7년동안 원금을 상환한다고 가정하고 원금과 이자를 DSR에 적용하게 됩니다.

다만 이러한 신용대출을 부동산자금으로 사용하는 것을 막기위해, 상환기간을 5년으로 줄이는 방법도 나올수 있다고 하니 주의가 필요합니다.

이렇게 적용하는 7년도, 22년 7월부터는 5년으로 상환한다고 가정하고 DSR을 적용하게 됩니다.

그러니, 신용대출을 받을 때는 다른 대출에 대한 영향등을 고려해서 받아야 할 것 같네요.

 

이상으로 LTV와 DTI 및 DSR 그리고 신DTI에 대해서 정리해 보았습니다.