본문 바로가기
반응형

분류 전체보기175

등기부등본의 불편한 진실과 주의할 점들 # 근저당 해지 오늘은 최근 한 커뮤니티에서 논란이 된 서류조작사건과 관련하여서 등기부등본의 진실과, 이와 관련하여 주택매수시 주의할 점들에 대해서 정리해 보았습니다. 1. 서류조작해서 등기부등본 근저당 말소한 사건 커뮤니티에서 논란이 되었던 사건은 다음과 같이 정리할 수 있는데요. 매수인 -> 대출을 끼고 빌라를 구매 하였음. 시간이 지나고 나서, 전주인(매도자)이 대출을 갚지않고 은행서류를 위조해, 등기소에 근저당 해제서류를 제출해 말소시키고, 잔금을 받았던 것을 알게됨. 은행 -> 기존대출을 갚지 않고, 중복으로 담보 대출을 하게 된것을 알게된 1금융권 은행이, 기존의 대출을 근거로 근저당을 회복시키는 소송을 진행하였음. (우연히도 전주인(매도자)와 매수인의 은행은 같은 1금융권 은행이었음.) 소송 결과 = 서류위.. 2022. 11. 5.
배액배상 예방법 및 대응법과 세금 총정리 # 중도금 매매 계약파기 부동산 계약을 하다보면 시세가 급상승해서 배액배상을 당하는 경우가 있는데요. 오늘은 이것에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다. 1. 배액배상과 민법제565조(해약금) 배액배상에 관한 것은 민법 제565조에 명시되어 있습니다. 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지, 교부자는 이를 포기하고, 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다는 것 인데요. 여기서 이행의 착수는 무엇일까요? 매매계약에서의 착수는 중도금의 지급을 말합니다. 중도금이 들어가면 그것이 아무리 작은 소액이라고 할지라도 계약해지가 불가능하다는 것 이지요. 즉, 계약하고 바로 다음날 오전이라도 계약금을 넣는 것이 가장 확실한 방법이 되겠지요. 반대로 보면, 매도자 측에서 시가상승을 이유로 중도금을 않받으려는 움직임이 보인다면, 미리 송금해놓고 여.. 2022. 7. 27.
자금조달계획서 총정리 # 미제출사유서 증빙자료 규제지역이 확대되면서 자금조달계획서를 제출하는 대상이 크게 확대되었는데요. 오늘은 이것의 작성방법과 관련된 세금상의 주의할 점들에 대해서도 정리해 보도록 하겠습니다. 먼저, 제출 대상에 대해서 정리해보도록 하겠습니다. 1. 자금조달계획서 및 증빙자료 제출 대상 자금조달계획서의 제출대상은 아래와 같이 강화되었는데요. 강화된 내용은 20년 10월 27일부터 시행을 하게 됩니다. 핵심은 규제지역에서는 1억이하의 아파트라 할지라도 모두 자금조달계획서를 제출해야한다는 것 입니다. 그리고 서울과 같은 투기과열지구에서는 금액과 무관하게 모두 증빙자료를 첨부해야한다는 것 이지요. 자료종류 구분 강화된 내용 기존 내용(과거) 자금조달계획서 규제지역 (조정대상지역, 투기과열지구) 모든거래 3억이상 비규제지역 개인 - 6억.. 2022. 7. 26.
상생임대인 특례 제도 정리 # 621대책 오늘은 6월 21일 발표된 대책에 따라 바뀐 상생임대인 제도에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다. 1. 상생임대인 제도 1-1. 상생임대인 제도 상생임대인은 직전계약시와 동일한 임대인으로서, 임대 갱신시 임대료를 직전계약에 비해서 5%이내로 올려서 전월세 계약을 맺어주는 임대인을 말하는데요. (당연히 임대료를 인하하거나, 그대로 유지한 경우도 포함됩니다.) 이에 대해 비과세나 장기특별공제의 거주요건을 면제하는 혜택을 주는 제도가 상생임대인제도 입니다. 갱신계약은 21년 12월 20일부터 24년 12월 31일 사이에 이루어져야 상생임대인으로 인정받을 수 있습니다. 22년 6월 21에 발표된 621대책에서는 아래와 같이, 기존보다 요건은 완화되고, 혜택은 늘어나도록 업그레이드 되었습니다. 구분 개선사항 기존 .. 2022. 6. 23.
2주택자 월세 임대료 종합소득세 기존집을 팔고 이사하는 경우도 있지만, 월세나 전세를 받고 기존집을 임대로 내주는 경우도 있습니다. 2주택자의 경우 다주택자라는 인식이 없기에, 이정도 주택수 가지고 월세로 세금을 내야하나 생각하게 될 수도 있습니다. 하지만 그렇지 않은데요. 오늘은 2주택자의 임대료에 대한 소득세 신고에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 1. 과세대상에 대한 이해 임대소득에 대한 과세는 다음과 같은 기준으로 하게 되는데요. 2주택자는 전세까지는 비과세이고, 월세부터 과세가 됩니다. 부부합산 주택수 과세 여부 1주택 월세는 기준시가 9억원 이상의 고가주택이나 해외주택에 대해서만 과세대상 전세는 비과세 2주택 월세에 대해서만 과세 (전세, 즉 간주 임대료에 대해서는 비과세) 3주택이상 월세와 전세에 대해서 과세 (다만 전세는.. 2022. 6. 23.
우선매수권에 대한 정리 # 경매 및 공매 공유자 우선매수청구권 오늘은 물건의 공유자가 행사할 수 있는 우선매수권에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 1. 공유자 우선매수권 공유자 우선매수권은 민사집행법 제140조에 나와있는데요. 압류재산이 공유지분인 경우 기존 공유자에게 우선매수권을 주어 재산적 가치를 보전하고, 기존 공유자에게 해당 재산을 활용한 지속적인 경제활동을 보장하기 위해서 나온 권리입니다. 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지는, 최고매수신고가격과 동일한 가격으로 매수할 것을 신고하고, 즉시 보증금을 제공하면 적법한 우선매수권이 행사될 수 있습니다. 경매와 공매 모두 이 우선매수권을 실행할 수 있는데요. 공매의 경우는 기존에는 없다가 2006년도부터 실행되게 되었습니다. 먼저 경매에서의 우선매수권에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 2. 경매에서의 .. 2022. 6. 16.
일시적 2주택 총정리 # 조정지역 실거주 비과세 이사를 할 때 언제 어떻게 두번째 집을 매수하고 첫번째 집을 파느냐에 따라서 양도세를 내지 않아도 되는데요. 오늘은 양도시 비과세를 받을 수 있는 방법인, 일시적 2주택의 조건에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다. 0. 최근 바뀐 내용 22년 5월 새정부 출범전 양도세가 개정이 발표되고, 5월 10일부터 소급적용이 예정되면서 일시적2주택 조건도 바뀌었는데요. 이 글에도 해당 부분에 대해서 수정해서 적용하였습니다. 바뀐 내용은 아래글에서도 적용되었으므로, 바뀌내용은 간단히 보고 내려가시면 됩니다. 일시적 2주택과 관련해 간단히 수정된 내용을 살펴보면 다음과 같습니다. 구분 바뀐내용 기존 양도세 기존주택 2년내 처분 (22년 5월10일부로 적용) * 전입조건만 사게, 규제지역 거주조건이 사라진것은 아님 1년내.. 2022. 5. 30.
재건축 초과이익환수제 산정방법 과 시뮬레이션 결과 # 초과이익부담금 오늘은 재건축 초과이익환수제에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다. 국토부에서는 세금의 형식을 피하기 위해서인지, 재건축 부담금이라는 이름을 정식으로 사용하고 있는데요. 먼저 이것의 부담금에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 1. 재건축 부담금의 산정 재건축 부담금은 다음과 같이 계산을 하게 됩니다. 재건축부담금 =〔종료시점 주택가액-(개시시점 주택가액+정상주택가격상승분 총액+개발비용)〕×부과율 각각의 의미는 다음과 같은데요. 공식을 보면, 개시시점주택가액, 개발비용이 높을수록 재건축부담금을 줄일수는 있습니다. 주택가액은 임의로 올릴수 없지만, 개발비용은 높여서 고급스럽게 지을수는 있는데요. 그렇지만, 개발비용은 높이면, 오히려 조합원에 추가분담금이라는 양날의 검이 될수가 있으므로, 함부로 높이기는 어려울 것 .. 2022. 5. 30.
장래인구추계 자료 정리 # 노령화 인구감소 오늘은 통계청에서 나온 장래인구추계자료에 대해서 정리해 보겠습니다. 1. 시도별 장래인구추계 나라의 국력의 가장 기본은 인구수이구요. 부동산의 가장 기본은 해당지역의 인구증가라고 할 수 있습니다. 지금보다 미래에 인구수가 늘어나는 지역에 투자하는 것은 가장 기본적인 부동산 투자방법이겠지요. 지금보다 30년뒤에 인구수가 압도적으로 증가하는 도시는 어디가 있을까요? 통계청에 자료에 따르면 바로 세종시 입니다. 원래인구보다 180%가 조금 못되는 28만명이 증가하는 모습을 보여줍니다. 다만, 늘어난 이후의 절대적 인구수가 압도적으로 많은 것은 아니구요. 제주도 정도의 인구수라고 할 수 있겠습니다. 서울은 오히려 170만명이나 줄어드는 것으로 나오는데요. 천만인의 수도로서의 명성은 잃게 되겠네요. 경기도가 90.. 2022. 5. 27.
기준금리 인상 발표 # 22년 5월 금융통화위원회 22년 5월 26일 한국은행은 기준금리 상승을 발표하였는데요. 오늘은 오늘은 그 내용에 대해서 간단히 정리해 보도록 하겠습니다. 1. 기준금리 인상 22년 5월 26일 한국은행은 기준금리를 1.75%로 상향하였습니다. 사실 0.25%상승은 여러 언론을 통해서 예고된 내용이었기에 큰 충격은 아닙니다. 미국이 0.5%씩 크게 금리를 상승시키며, 자산시장보다는 물가를 잡는데 중점을 잡고 있다는 뉴스를 접하는 상황에서는, 오히려 이것이 당연하게 느껴지기까지 합니다. 이런상황에서, 수치보다는 인상을 한 한국은행의 경제인식이나 인상배경등의 디테일이 중요하다고 생각하는데요. 이번 금리인상에서 여전히 중요하게 발표된 것이 물가에 대한 인식이었던 것 같습니다. 2. 소비자 물가 한국은행에서는 이번 금리상승에 큰 원인이 .. 2022. 5. 26.
재무상태표에 대한 이해 # 재무제표 대차대조표 오늘은 손익계산서에 이어서 재무상태표에 대해서 정리해 보고자 합니다. 참고로 손익계산서에 대해서는 이전에 정리해 놓은 아래 글을 참조해 주세요. >> 손익계산서 와 좋은 기업의 재무제표 1. 재무상태표 재무상태표라는 것은 말 그대로 현재 기업의 재무상태를 보여주는 것 입니다. 얼마나 자산이 많은지, 그리고 그중 빛은 얼마나 되는지를 볼 수 있다는 것 입니다. 물론 여기에 미래가치라는 것을 더하면 조금 복잡해지기는 하지만 말이지요. 1-1. 재무상태표의 두축 재무상태표에서 중요한 두축은 자산과 부채입니다. 회사의 재무상태표는 굉장히 긴 것 같지만, 사실은 이둘에 대해서 좀더 구체적으로 나태낸 것들에 불과합니다. 자산에서 부채를 빼면 회사의 자본이 나오게 되는데요. 반대로 자본에다 부채를 더하면, 자산을 구.. 2022. 4. 14.
층간소음 사후 확인제 # 바닥충격음 오늘은 입법예고가 되어 시행예정인 층간소음 사후확인제에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 1. 주택건설기준에 층간소음 기준 규정 1-1. 바닥충격음 성능검사기준 22년 8월 4일부터 아파트 완공후에 층간소음 차단 성능을 확인하는 사후확인제가 실시되는데요. 소음의 종류에 따라서 아래와 같은 바닥충격음 성능검사기준을 마련하여서 적용하기로 하였습니다. 소음종류 의미 기준 경량충격음 비교적 가볍고 딱딱한 충격에 의한 바닥충격음 49dB 중량충격음 무겁고 부드러운 충격에 의한 바닥충격음 49dB 3. 정리 층간소음 전문가가 아니라서 정확히는 모르겠으나, 위에서 나온 소음기준인 49DB이 획기적으로 개선된 기준은 아닌것으로 생각이 되는데요. 공법상의 한계등을 고려한 결과이겠지요. 그래도, 사후확인제라는 확인절차를 명시.. 2022. 3. 29.
재개발 및 재건축 취득세 총정리 재개발 및 재건축에 투자하기 위해서는 총 2번의 취득세를 내야합니다. 한번은 재개발 물건을 사기위해 내구요. 나머지 한번은 새로 준공된 아파트를 위해서 취득세를 냅니다. 그런데 이것이 일반 분양아파트처럼 간단하지 않은데요. 하나씩 알아보도록 하겠습니다. 1. 원조합원과 승계조합원 재개발 및 재건축 취득세에 대해서 알기 위해서는 원조합원과 승계조합원의 차이를 알고 계셔야 하는데요. 정비구역 지정일을 기준으로 다음과 같이 구분할 수 있습니다. 이것을 구분하는 이유는 둘간에는 취득세에서 차이가 발생하기 때문이지요. 구분 내용 원조합원 정비구역 지정일 현재까지의 부동산 소유자 승계조합원 정비구역 지정일 이후 원조합원으로부터 승계받은 소유자 2. 관리처분계획인가와 입주권 재개발 사업중 관리처분계획인가가 나게 되면.. 2022. 3. 24.
재개발 권리산정일 정리 # 공공재개발 신속통합기획 새롭게 재개발 지역으로 지정되는 지역의 경우, 권리산정일이 정말로 복잡해 졌는데요. 오늘은 이들지역의 권리산정일에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다. 1. 권리산정기준일 1-1. 권리산정기준일 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례에 권리산정일은 아래와 같이 나와있습니다. 도정법 제 77조에도 다음과 같이 나와있는데요. 권리산정기준일의 다음날을 기준으로 분양받을 권리를 산정하므로, 아래에 나와있는 것처럼, 입주권을 여러개 받기 위해 지분쪼개기나 다세대주택 전환등이 되지 않습니다. 3. 정리 재개발 물건을 매수하기 전에, 공공주택 복합사업이어서 현금청산대상인지 가장 먼저 확인해야 하구요. 이것이 아닌 공공재개발이라면, 권리산정일이 지났으므로 위의 권리산정일을 참고하여서, 이 후에 준공되었거나, 소유권이 변경되.. 2022. 3. 23.
스티븐 킹의 시간 관리법 오늘은 소설가 스티븐 킹의 시간관리법에 대해서 정리해 보겠습니다. 먼저, 스티븐 킹이 누구인지에 대해 간단하게 보도록 하겠습니다. 1. 스티븐 에드윈 킹(Stephen Edwin King) 스티븐 킹은 미국의 스릴러 및 SF 소설의 대표 작가입니다. 1947년 생으로 70대이신데요. 이분에 대해 단편적인 설명보다는 잘 아시는 작품들을 알려드리는 것이 나을 것 같습니다. 영화화된 소설로는 다음과 같은 작품들이 있는데요. 무엇보다 세기의 대작인 쇼생크 탈출의 원작 작가라고 하면 바로 알 수 있을 것 입니다. 리타 헤이워드와 쇼생크 탈출(영화 쇼생크 탈출의 원작) 미저리 다크타워 그린마일 드림캐처 2. 스티븐 킹의 글쓰기 2-1. 글쓰기 스티븐 킹은 그의 저서 "On Writing"에서 다음과 같이 말하였는.. 2022. 3. 7.
미국 및 해외주식 세금 정리 # 기본공제 배당소득 및 양도세 오늘은 미국 및 해외주식들의 세금과 그 팁에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다. 해외주식하면 피곤하게 생각되는 부분이 바로 세금문제인데요. 국내주식의 경우 연간 2000만원이 넘지 않는 경우 세금에 대해서 걱정할 필요가 없습니다. 해외주식의 경우는 모든 차익이 세금의 대상이 되지 않을까 걱정하시는 분들이 있을 텐데요. 가장 먼저 배당소득에 대한 세금부터 알아보도록 하겠습니다. 1. 배당소득에 대한 세금 1-1. 현금 배당의 경우 현금배당의 경우는 국내주식의 그것과 마찬가지로 원천징수 됩니다. 다만 원천징수되는 곳에 국내가 아니라 해당주식 현지라는 것만 차이가 있는데요. 현지세율이 국내세율보다 낮을 경우에는, 그만큼을 추가적으로 국내에서 원천징수되므로 굳이 원천징수율이 낮은곳을 찾을 필요도 없습니다. 참고로.. 2022. 2. 24.
선물과 옵션에 대한 정리 # 네 마녀의 날 오늘은 선물과 옵션에 대해서 이해해 보도록 하겠습니다. 1. 선물 1-1. 선물의 의미 선물은 상품을 미래의 만기전까지의 시점에 특정가격에 미리 거래하기 위한 방법입니다. 상품의 미래가격으로 미리 계약하고, 그것과의 차이로 이익 혹은 손해를 보는 것 입니다. 가격이 올라갈 것 같으니 현 가격에서 미리 계약을 하고, 미래에 해당 가격이 되면 그 차액에 따라 이익을 보려고 하는 상품입니다. 말이 좀 복잡하니 실제 사례로 이해해 보겠습니다. 예를 들어서, 김씨는 달러가 1,300원이 될것이라고 예상을 하였습니다. 그래서 1,200원 가격으로 미리 선물을 매수해서 계약하였습니다. 여기까지는 예상이구요. 실제로 1,300원이 될 때와 1,100원이 될 때로 나누어 생각해 보겠습니다. 현재가격 미래가격 내용 1,2.. 2022. 2. 23.
무허가주택 과 재개발 입주권에 관한 정리 # 뚜껑 오늘은 무허가주택인 뚜껑 매물과 재개발 입주권에 관해서 정리해 보도록 하겠습니다. 1. 무허가 주택과 뚜껑 그리고 입주권 원래는 건축허가를 신고하고 착공한다음, 준공후에 허가를 받은 다음 건축물대장과 등기에 올리는 것이 주택을 건축하는 순서인데요. 과거에, 피난민등이 대지의 소유권없이 국공유지나 사유지를 점거해서 무단으로 주택을 짓고 살아왔던 적이 있습니다. 이러한 주택을 건축물대장이나 등기에 올라가 있지 않아, 허가받지 않은 건물이므로 무허가 주택이라고 하는데요. 다행히도 이러한 허가받지 않은 주택도 재개발하게 되면 입주권을 얻을 수 있도록 하였는데요. 이렇게, 토지지분없이 무허가 건물로 입주권을 얻을 수 있는 매물을 뚜껑매물이라고 합니다. 2. 뚜껑매물의 특징들 뚜껑매물은 아래와 같은 특징을 가지고 .. 2022. 2. 18.

티스토리툴바