자금조달계획서 총정리 # 미제출사유서 증빙자료

규제지역이 확대되면서 자금조달계획서를 제출하는 대상이 크게 확대되었는데요.

오늘은 이것의 작성방법과 관련된 세금상의 주의할 점들에 대해서도 정리해 보도록 하겠습니다.

먼저, 제출 대상에 대해서 정리해보도록 하겠습니다.

 

1. 자금조달계획서 및 증빙자료 제출 대상

자금조달계획서의 제출대상은 아래와 같이 강화되었는데요.

강화된 내용은 20년 10월 27일부터 시행을 하게 됩니다.

핵심은 규제지역에서는 1억이하의 아파트라 할지라도 모두 자금조달계획서를 제출해야한다는 것 입니다.

그리고 서울과 같은 투기과열지구에서는 금액과 무관하게 모두 증빙자료를 첨부해야한다는 것 이지요.

 

자료종류	구분	강화된 내용	기존 내용(과거)
자금조달계획서	규제지역 (조정대상지역, 투기과열지구)	모든거래	3억이상
	비규제지역	개인 - 6억이상거래  법인 - 모든 거래	6억이상
증빙자료	투기과열지구	모든거래	모든 거래

 

 

20년10월 20일을 기준으로 규제지역은 아래와 같습니다.

투기과열지구에 해당한다면 자금조달계획서와 증빙자료가 모두 필요하겠는데요.

상당히 많은 지역이 포함됩니다.

현재 규제지역에 대해서는 아래글에서 정리하고 업데이트하고 있으니 참조해 주세요.

>> 규제지역 지정현황과 영향 정리 # 신규 규제지역 계속 업데이트

 

참고적으로 법인의 경우는 모든 지역의 주택거래시에 무조건 자금조달계획서를 제출해야 합니다.

투기과열지구의 경우에만 증빙자료를 제출해야하기는 한데요.

다만, 법인 자체는 보통 세무사에서 기장을 하고 자금에 대한 과정이 정확하므로, 특별히 문제될 경우는 없는 것 같습니다.

 

2. 자금조달계획서 제출시기와 금액

자금조달계획서의 제출시기는 아래와 같은데요.

주의할 점은, 잔금일 기준 30일이 아니고, 계약을 체결하고부터 30일입니다.

 

구분	내용
제출시기	부동산 계약을 체결하고 30일 이내에 증빙서류(해당지역의 매수자에 한함)와 함께
제출처	아래 둘 중 하나의 곳에 제출 - 해당하는 지자체(시군구청)의 신고담당부서 - 부동산거래관리시스템(https://rtms.molit.go.kr/) 사이트 이용해 제출
미제출시 과태료	- 30일 이내 신고하지 않으면 500만원 이하의 과태료 부과 - 허위신고의 경우는 3,000만원의 과태료 부과
제출대상금액	부동산 취득대금 및 취득세와 수수료

 

 

사실 자금조달계획서의 경우 보통은 공인중개사의 도움을 받아서 제출하는 경우가 많은데요.

공인중개사가 실거래 신고를 하면서 자금조달계획서와 증빙서류를 제출하면 되기 때문입니다.

 

참고로 청약에 당첨된 경우에는,

건설사에서 자금 조달계획서를 대리로 제출해주는 경우가 대부분이어서,

계약시에 자금조달계획서를 제출 하게 되는데요.

 

각 건설사마다 양식이 있고, 그에 따라서 작성을 해주면 됩니다.

특별히 공식문서와 큰 차이가 있지는 않습니다.

 

3. 자금조달 계획서

아래는 분당구청의 주택취득자금 조달 및 입주계획서 입니다.

먼저 큰 그림을 한눈에 보면 다음과 같습니다.

자금조달계획서라는 것이 실제로는 주택취득자금 조달 및 입주계획서 라는 이름으로 되어있구요.

보시다시피 한장짜리로 비교적 간단합니다.

 

 

증여나, 신용대출 같은 것 없이 은행대출과 기존자금으로만 매수하는 경우는 특별히 복잡할 것이 없습니다.

특히나 기존집을 처분하고 남은 매도대금이 있고, 그 금액에 대출을 해서 들어가거나,

전세보증금을 받아서 매수하는 경우라면 별로 복잡할 것이 없습니다.

 

3-1. 자기자금

먼저 자금조달계획의 자기자금 부분을 보도록 하겠습니다.

 

 

 

작성시에는 아래와 같은 사항들을 참조해보시면 됩니다.

 

구분	주의할 내용
2 -금융기관 예금액	자기 소득에 대비해서 이유없이 너무 높은 금액이 있을 경우는 그에 대한 합당한 이유가 있어야 하겠습니다. 마이너스통장에서 받은 신용대출금액은 차입금란의 신용대출에 적어주셔야 합니다. 신용대출금액은 자기자금이 아닙니다.
4- 증여 상속	부모님에게 5천만원 이하, 부부간에 6억이하의 금액은 무상으로 증여할 수 있는 금액이지만, 증여금액으로 신고해야 하는지에 대한 여부는 의견이 갈리는 부분이 있습니다. 필요하다면 증여신고를 하는 것이 확실할 것으로 보입니다.
5- 현금 등 그 밖의 자금	A. 현금의 경우 비정상적으로 높은 금액 또한 문제가 될 수 있습니다. 귀찮아서 현금으로 다 적어버리면 추후소명등이 복잡해질 수 있으니, 주의가 필요합니다. 특별한 사유가 없으면, 보통은 은행에 현금을 넣어놓는 것이 보통이기 때문이지요. 억단위의 현금을 집에 가지고 있는 것은, 일반적이지는 않다고 할 수 있는데요. 따라서 소명의 대상이 될 수 있습니다. B. 펀드나 보험상품등의 경우도 포함시킬 수 있으니, 이용하실 분들은 이 곳을 사용하고, 하단의 "그 밖의 자산"에 종류를  적어주면 됩니다. C. 분양을 받는 경우, 연봉에 따른 향후소득을 이곳에 적어줄 수도 있습니다. 분양은 당장 모든 금액을 납부하지 않기 때문인데요. 대신 소득을 입증할 소득금액증명원 또는 원천징수증등이 있어야 하겠습니다. 입주까지 3년 남은 경우, 3년동안의 소득의 60~70%정도를 적는다면 문제되지 않을 것 같습니다.
6- 부동산 처분대금	기존 주택의 매도대금이나, 돌려받을 전세 보증금을 이용할 경우에 적습니다. 나중에 받을 전세보증금은 아래의 차입금란에 적어야 합니다.

 

3-2. 차입금등

가장 주의를 해서 작성하셔야 할 부분으로 차입금 작성부분입니다.

대출이나 임대보증금 같은 경우는 크게 걱정할 필요가 없지만,

가족 또는 타인에게 개인적으로 돈을 빌린 경우는 주의를 해서 작성을 해야하겠구요.

차용증도 자금조달전 혹은 조달시에 작성이 되야만 합니다.

 

 

 

아래와 같은 점들에 주의해주시면 되구요.

예상금액을 적을 때는 미제출 사유서도 작성해 주어야 합니다.

 

구분	주의할 내용
8- 그 밖의 대출	중도금 대출 등 주택담보대출이나 신용대출이 아닌 금융기관의 대출에 대한 내역과 종류를 적습니다. 대부분 중도금 대출이 대상이 되겠습니다.
9 - 임대보증금	전세를 줄 경우 받을 보증금을 적는 란 실제로 받지 않은 금액이므로 예상금액을 작성해 줍니다.
10- 회사지원금 사채	회사에서 회사대출을 받거나, 사채를 이용한 경우
11 - 그 밖의 차입금	위에서 작성하지 못한, 금융기관 대출, 임대보증금, 회사지원금, 또는 대부업체의 사채를 제외한 차입금에 대해 적습니다. 가족간의 차용증을 작성하고 받는 차입금도 여기에 해당하는데요. 대신 아래의 부모자식간의 거래에서 다룬 것처럼, 일정한 요건들을 갖춰주어야 합니다.

 

위에서 적은 금액들에 대해서는 아래와 같은 서류들로 증빙해 주면 되는데요.

아래와 같은 서류들로 증빙해주면 됩니다.

증여상속을 할 경우는, 증여상속세의 세금신고서를 제출해야 한다는 것을 알 수 있습니다.

 

 

증빙자료 제출 대상 주택의 경우는,

매수인이 자금조달계획서에 기재한 항목에 따라서, 제출서류 들이 위와같이 정해져 있으므로 같이 제출해주시면 되구요.

임대보증금처럼 미래에 받을 계획 금액에 대해서는 미제출사유서등을 제출해 주기만 하면 됩니다.

참고로 예금잔액증명서의 경우 인터넷으로 발급가능한 경우가 많으니 은행사이트에서 확인해보시면 좋습니다.

잔액증명서의 발급기준년월일은 계약이전일로 하면 됩니다.

 

다만, 조정대상지역의 경우 6억원 이하주택은 미제출 대상이기는 합니다.

하지만, 집값이 급등하거나 투자자가 많이 유입될 경우, 제출대상이 아니여도 소명요청대상이 될 수 있으므로,

미리미리 이러한 자료들을 제출할수도 있구나 생각하고 자금계획을 잘 짜셔야 합니다.

 

3-3. 자금조달지급방식과 입주계획

이 부분은 위에서 조달하기로 한 자금을 어떤 방식으로 지급할 것인지를 적는 것 입니다.

계좌이체금액과 대출이나 전세보증금등의 금액등을 나누어서 잘 적으시기만 하면 됩니다.

현금으로 지급한 경우는 보통은 흔하지 않는 방법인데요.

지급 사유까지 적어주어야 합니다.

 

 

 

마지막으로 18번 입주계획에 입주에 관한여서 적어주고 제출인과 제출날자를 적고 서명을 하면 되는데요.

입주계획은 아래와 같이 구분할 수 있습니다.

규제지역은 실거주요건이 붙게 되므로, 본인입주인 경우가 많겠습니다.

 

구분	내용
본인입주	매수자 및 주민등록상 동일 세대원이 함 께 입주하는 경우
본인 외 가족입주	매수자와 주민등록상 세대가 분리된 가족이 입주하는 경우를 말하며, 이 경우 입주 예정 시기 연월을 적어야 합니다.
그 밖의 경우	재건축 추진 또는 멸실 후 신축 등 해당 주택에 입주 또는 임대하지 않는 경우에 해당합니다.
임대	전월세를 놓는 경우

 

3-4. 미제출 사유서

위에서 언급한데로 분양받을 아파트의 향후에 받을 보증금이라든지에 대해서는 미제출 사유서를 제출하면 되는데요.

미제출 사유서는 아래와 같은 양식으로 되어 있습니다.

 

 

 

항목별로 제출여부에 각각 O와 X를 작성해 주어야 하는데요.

아래와 같이 구분해서 작성해 주시면 됩니다.

 

구분	내용
해당없음	자금조달계획서에 작성하지 않은 항목은 해당없음으로 작성
O	증빙서류를 첨부하여 제출한 경우는 "O"
X	자금조달계획서에는 작성하였지만,  제출시점에는 서류를 제출할 수 없는 경우는 X로 표시하고, 우측에 사유를 작성해 줍니다. 예> 7월 증여예정 특히 아래의 경우는 미제출사유서 제출로 해도 무리가 없습니다. - 자금조달계획서 제출 시점에 부동산의 매도계약이 아직 체결되지 않은 경우 - 금융기관 대출 신청이 아직 않된 경우

 

분양권 같은경우는 임대보증금과 잔금대출을 매수시점에 결정하게 되는데요.

우선 매수시점에는 계획서만 제출하고,

실제 입주시기에는 그 때 내역으로 보완을 해서 다시 제출하면 됩니다.

몇년후의 미래의 가격을 지금 알수 없는 부분은 모두 이해할 수 있기 때문입니다.

 

다만, 이 경우에도 잔금지급 등 거래가 완료된 후에는,

증빙자료 제출을 요청할 경우 이에 응하여야 한다고 명시되어 있습니다.

 

4. 검증 프로세스

자금조달 계획서는 무조건 국세청으로 가서 조사받는 과정을 거치지 않습니다.

제출 자체는 관할 시군구청으로 제출하게 되구요.

해당 자료가 한국부동산원에 이관되게 됩니다.

이 과정에서 입증요구가 있을 수 있는데요.

이 과정에서 적절하게 소명이 부족하면, 국세청으로 이관되게 되는 것 이지요.

 

국세청에서는 금융계좌에 대해서 추적이 가능한데요.

특히나, 사후관리대상이 될 경우에는 차입한 금액에 대한 이자를 갚는지, 또한 원금을 갚았는지 등이 모니터링 될 수 있습니다.

 

5. 가족간의 거래와 차용증

5-1. 부모자식간 거래와 차용증의 사용

부모 자식간에 돈을 준 경우 기본적으로 증여라고 추정을 하고,

차용증 등 일정한 금전대차의 형식을 갖춘 경우는 예외로 금전대차로 인정을 해주는데요.

 

차용증을 이용한 가족간의 대출과 관련해서는 아래 글에서 디테일하게 정리하고 있으므로 참조해 주세요.

>> 차용증 을 사용한 가족간의 대출 # 대여 금전대차 계약서

 

6.  부부의 자금소명

부부의 경우 무상으로 증여할 수 있는 금액이 연간 6억원으로 여유가 있는 편입니다.

 

아내명의로 계약했거나 청약에 당첨되었을 경우,

세대의 돈이 남편통장에 저축되어 있거나 한 경우는,

어떻게 해야할까요? 그냥 가족의 돈이니 남편것으로 소명해버리면 되는 것일까요?

 

부부간에는 6억이하의 금액에 대해서는 크게 문제가 되지 않기 때문에,

남편의 자금을 가지고 이체한 내역으로 소명한다고 크게 문제가 되지는 않는다고 하는데요.

이 부분은 소득이 누구이건 한사람의 통장에서 돈을 관리하는 관습적인 부분이 있기 때문에 이해가 되기도 한 부분인데요.

 

다만, 원칙적으로는 6억까지도 증여는 증여이므로 증여로 적는 것이 정석이긴 하므로, 세무사분들에게 상담이 필요할 것 같습니다.

되도록이면, 남편돈은 남편통장에서, 와이프돈은 와이프 통장에서 나오도록 미리미리 준비하는 것이 좋습니다.

 

6억을 넘는 금액의 경우는 증여에 대한 공제 금액을 넘어가므로,

반드시 증여로 신고하고 적어야 하겠구요.

 

참고로, 공동명의로 구입한 경우 자금조달계획서도 2장이 작성되어야 하는데요.

이러한 부분도 매수시에 충분히 검토가 되어야 하겠습니다.

10억짜리 아파트를 매수하였는데, 공동명의라면,

각각 5억씩에 대한 자금조달계획서가 제출되어야 한다는 것 이지요.

 

7. 20% (80%)

10억이 넘는 고가 아파트가 아닐경우,

소명 해야할 금액에서 80% 정도만 맞으면 문제가 없다는 말들이 많은데요.

정확히는 20% 또는 2억중 적은 금액에 미달하면 문제가 없는 것입니다.

 

이러한 수치는 재산 취득자금 등의 증여 추정에 대해 상속세 및 증여세법 시행령에 다음과 나와있는 내용을 기준으로 하는데요.

아래 나온것처럼, 입증되지 아니한 금액이 취득재산의 가액의 20% 또는 2억중 작은 금액에 미달할 경우는 제외한다고 나와 있습니다.

 

 

 

다만, 20%의 금액 또는 2억중 작은 금액정도의 차이는 문제가 없다고 생각해도 된다라는 것과는 조금 결이 다른 말입니다.

실질적으로 보자면,

자금조달계획서상으로는 100%를 맞춰내는 것이 정석이구요.

소명요구가 올 경우, 20%의 금액 또는 2억중 작은 금액을 제외한 금액에 대해서는 확실하게 소명해야 하고,

나머지는 소명이 부족하더라도 문제삼지 않는다는 의미입니다.

 

매매금액이 10억이하일때와 그 이상일때로 나누어지는데요.

10억이하일경우는 20%로 생각하면되구요.

10억 초과일경우는 2억원차이까지는 소명시에 문제가 없다고 보는 개념입니다.

7.6억이라고 하면 20%인 1.52억이 되겠습니다.

 

다만, 이런식으로 일부금액에 대해서는 소명이 안되어도 문제가 없다고 본다는 개념에 대해 좀더 깊게 생각해봐야하는데요.

명백하게 증여로 보여지는 부분이 있거나 어떤 사유로 조사해 보았는데 문제가 있었다면,

그것에 대해서 증여를 추징한다든가 한다는 것 입니다.

 

일부 소명이 안되어도 증여로 추정을 하지 않겠다는 것이지,

문제가 있는데도 놔두겠다는 의미는 아니라는 것 입니다.

 

이러한 접근 방식은 일반인들이 이해하기에는 조금 생소한 개념인데요. 

부동산에서는 증여를 추정한 상태에서 증빙을 하도록 하는데,

20%금액 또는 2억 중 작은 금액에 대한 미소명되는 것에 되해서는 증여로 추정하지 않는다는 것 입니다.

그럼에도 불과하고, 추정을 하지 않고 보는데,

문제가 뻔히 보이거나 어떤 사유로 해당 문제를 인식하게 되면 조사에 들어가게 됩니다.

 

되도록 자금조달계획서 자체에서 문제가 없게 작성하고 나서,

소명요청이 왔을 때에는 최소 80%정도는 문제가 전혀없도록 꼼꼼하게 소명을 해야하겠습니다.

 

8. 세무 조사가 나오는 경우

8-1. 차입금 과다거래

자기자금은 조금이고 대부분이 차입금인 고가아파트의 경우도 의심의 대상입니다.

아래는 국토부에서 제시한 의심사례인데요.

50억이다되는 아파트의 자기자금은 10%밖에 되지 않는군요.

 

아래는 20대여서 아직 돈을 많이 모으기 어려운 경우임에도 불과하고,

차입금이 12억이나 되는 경우입니다.

아무리 연봉이 좋다고 하더라도, 영끌에도 한계는 있겠지요.

현재 담보대출의 정상적인 LTV는 투기과열지구의 경우 40% 또는 50%입니다.

게다가 9억이상에 대해서는 LTV의 20%밖에 대출이 되지 않는데 말이지요.

 

 

8-2. 증빙자료와 실제취득금액에 차이가 있는 경우

실제로 취득하는 내역과 자금조달계획서의 금액이 차이가 있는 매수자들은 소명안내문이 나갈 수 있습니다.

 

8-3. 자녀의 고액전세에 돈을 해주는 경우

고액 전세를 사는데 돈을 부모가 주고, 자녀가 집을 살때 그 전세금을 사용하는 경우

 

8-4. 세금에 대한 추징 가능기간

보통 세금의 경우는 아래와 같은 추징기간을 갖습니다.

상속 및 증여세는 추징가능기간이 꽤나 길다는 것을 알 수 있는데요.

증여와 관련된 법에 따라 확실하게 해두고 문제가 되지 않도록 하는 것이 좋겠습니다.

 

구분	추징가능 기간
상속세 및 증여세	- 누락된 세금: 10년 이내 - 신고하지 않은 세금: 15년 이내 - 사기 등 부정한 행위로 인한 탈세의 경우: 15년 이내
상속세 및 증여세 외의 세금	- 누락된 세금: 5년 이내 - 신고하지 않은 세금: 7년 이내 - 사기 등 부정한 행위로 인한 탈세의 경우: 10년 이내

 

9. 경매와 공매 낙찰물건

경매와 공매의 경우는 자금조달계획서 제출 대상은 아닙니다.

그러나 이상한 거래등이 나올경우에는 세무조사대상이 될 수는 있겠지요.

그래도 의무대상은 아니므로 이 경우는 자금조달계획서에 대한 걱정을 할 필요는 없습니다.

 

10. 팁 및 주의할 점

10-1. 부동산 거래용 통장을 사용할 것

오얏나무 밑에서 갓 끈 고쳐서 매지말라는 옛 속담이 있습니다.

저희의 의도와 상관없이 의심가는 거래가 있다면 조사해보는 것이 조사하시는 분들의 일이지요.

의심받는 행위가 없도록 부동산 거래를 위한 통장은 따로 사용하는 것이 좋습니다.

경기도권은 이제 자금조달계획서없이는 집을 구매할 수 없습니다.

 

부동산 거래용통장을 사용하면,

부동산 거래와 관련된 각종 자금의 증명이 쉽고 거래가 투명하게 보이므로 의심을 살 여지도 없습니다.

 

혹여 누군가로부터 돈을 차용할 때도, 

이 통장을 통해서 돈을 받고 이자를 지불한후 이체내용을 증빙한다면 깔끔하겠지요.

 

 

10-2. 자금준비는 미리미리

항상 자금준비는 미리미리해 놓는것이 좋습니다.

위에서 언급한 부동산용통장등을 이용해서 미리 준비하는 것이 좋겠지요.

급하게 신용대출을 끌어다 쓰면 문제가 될수도 있기 때문입니다.

신용대출의 경우, 대출실행시에 투기과열지구 고가 아파트 구입시 자금을 사용하면 안된다고 안내를 받는데요.

기존에 받아놨던 마이너스 통장등은 어떻게 적용되는지에 대해서는 아직 알려져 있지는 안습니다.

다만, 가능하다면 신용대출 건으로 자금이 들어가는 것은 피하는 것이 소명요청 가능성을 줄일 수 있겠지요.

 

주택을 매수하려고 한다면, 적어도 몇달전부터 자금계획을 짜고 깔끔하게 거래해야 합니다.

아무생각없이 주변 사람에게 빌려다가 대충대충하건,

신용대출등으로 영끌해서 급하게 매수하다가, 소명요청을 받고 문제가 복잡해질 수 있습니다.

 

10-3. 급하게 작성하지 말라

자금조달계획서는 계약일로부터 30일이내에 지자체에 신고를 하면 되는데요.

한번 내고 나서는 수정하기가 어렵기 때문에 충분히 고민하고 문제가 없는지 확인하고 제출해야 합니다.

 

혹시나 중요한 부분에 수정이 필요하다면,

신고자체를 취소하고 재신고를 하는 방식을 취해야 합니다.

 

10-4. 자기자금과 차입금 구분

자기자금과 차입금을 항상 명확하게 구분해서 사용하시는 것이 좋습니다.

특히 차입금이 금융권이 아니라, 타인에게 또는 가족에게 받은 것이라면, 증빙서류를 미리미리 준비해서 향후 문제가 없도록 하구요.

부동산처분대금인 자기자금과 은행차입금만으로 매수하는 것이 가장 깔끔하다고 할 수 있겠습니다.

 

10-5. 부동산은 중개인이지 세무사가 아니다

증빙과 관련해서 경험많은 부동산에 조언을 구하는 것은 좋다고 생각합니다.

하지만, 이분들은 경험이나 주변사람들의 이야기를 들은 것을 다시 전달해 주는 것으로,

현행 법이나 규칙과 정확하게 맞는지 보장되지 않습니다.

 

혹여나, '이렇게 하면 괜찮더라'라는 것을 믿고 하다가 문제가 되지 않도록,

세무사등에 확실하게 확인해보거나 작성을 의뢰하는 것이 좋습니다.

요즘은 규제가 너무도 복잡하므로, 세무사에 상담도 한분만 하기보다는 두분이상 해서 더블체크하는 것이 더욱 확실합니다.

 

11. 부동산 거래 소명자료 제출요청 받을 경우

비조정대상지역이더라도 특정거래들에 부동산 거래 소명자료를 제출하도록 요청받는 경우가 있습니다.

꼭 문제가 있을 경우만 그렇지는 않구요.

공시가1억이하 주택매수하신분들도 요청받은 경우가 있었구요.

비규제지역 랜드마크 아파트를 매수했던 분들도 요청을 받았습니다.

당황할 필요없이 잘 준비해서 제출해주시면 됩니다.

 

어쩌면 이제는 상승하는 지역이라던가, 투자자들이 관심이 있는 지역이라면,

이러한 요청을 받기가 쉬울지도 모르겠습니다.

 

12. 정리

자금조달계획서에 대해서 정리해 보았는데요.

항상 부동산 거래를 하기전에 적법한 자금에 대한 계획을 먼저 세우고 매수를 해야하겠습니다.

사정이 있어서 그랬을 지라도, 괜히 의심받을 상황을 만든다음에,

자금조달계획서를 쓰는 것은 고통스러운 결과를 초래할 수 있습니다.

 

자금조달계획서에 관련하여서 더욱 궁금한 사항들은 부동산거래관리시스템에서 안내되어있는,

거래관련 콜센터번호가 존재하기 때문에 아래 번호를 참조하시면 도움이 될 수 있습니다.

>> 1588-0149