우선변제권과 최우선변제권에 해당하는 임차인 # 경매투자

경매에서 임대차 관계를 파악하는 것이 매우 중요한데요.

특히 대항력을 가지면서, 특정 조건을 만족하면,

우선적으로 변제되야 하는 권리가 발생하기 때문입니다.

오늘은 임대차 관계에서 우선적으로 변제되어야 하는,

우선변제권과 최우선변제권에 대해서 정리해 보겠습니다. 

1. 우선변제권

1-1. 우선변제권이란

우선변제권은 말 그대로, 임대차 관계가 종료될 경우, 

발생하게 되는 보증금 반환채권을 후순위 권리자 보다 우선하여 받을 수 있는 권리를 의미합니다.

여기서 중요한 것은, 후순위 권리자 보다 우선한다는 것인데요.

말소기준권리보다 앞서지 못하면,

말소기준권리와 선순위 권리보다 배당금 순위가 낮은 것은 동일합니다.

예를 들면, 2010년 1000만원의 저당권을 가나은행에서 설정하고,

2011년에 1000만원의 저당권을 다라은행에서 설정했으며,

임차인이 보증금 500만원에 확정일자를 2012년에 받고 점유하였다고 하겠습니다.

이 경우, 2010년의 가나은행의 저당권이 말소기준권리가 되구요.

2012년의 임차인이 배당요구를 한 경우 우선변제권의 조건에 해당한다면,

다라은행보다 우선하여서 배당을 받을 수 있는 것입니다.

하지만, 가나은행은 여전히 배당순위에서 높으므로,

가장 먼저 1000만원의 배당금을 받구요,

낙찰금에서 가나은행이 받은 배당금을 받은 나머지 금액에 대해서,

임차인의 보증금이 먼저 받게 되는 것인데요.

남은 배당금이 부족할 경우, 역시 보증금을 다 못 받을 가능성도 있습니다.

1-2. 우선변제권의 해당 조건

우선 변제권에 해당하려면, 아래의 조건을 갖추어야 하는데요.

• 배당종기일 전까지 배당요구를 해야한다.
• 확정일자를 받아야 한다.
• 대항요건을 갖추고, 대항 요건을 배당요구 종기 때 까지 유지 해야한다.

첫째 조건은, 배당요구를 해야한다는 것인데요.

우선변제권이라는 것 자체가, 배당금을 후순위 권리자보다 우선하여 지급한다는 개념이므로,

배당요구를 해야합니다.

둘째 조건은, 확정일자인데요.

확정일자는 임차인이 동사무소에 가면 받을 수 있습니다.(요즘엔 인터넷으로도 가능하지요)

물론, 등기소나 공증사무소에 가서도 할 수 있구요.

부동산 임대차 계약서가 정한 날짜에, 계약서가 존재한다는 것을 공증하는 것인데요.

이것이 말소기준권리보다 늦은 날짜에 된다면, 후순위가 되어서,

우선변제권을 받더라도, 말소기준권리 다음으로 밀리게 됩니다.

세번째 조건은, 대항요건의 유지인데요.

전입신고, 즉 주민등록주소지를 이전하고 점유를 해야한다는 것입니다.

특히 대항요건이 우선변제권이 발생하는 시점이 된다는 점에서,

가장 중요한 요건이라고 할 수 있겠습니다.

이 대항요건에 관해서는 아래글을 참조해주세요.

>>> 경매 에서 임차인이 대항력을 가지는 조건 <<<

1-2. 우선변제권의 적용시점

위에서, 우선 변제권은 확정일자를 받고 배당을 요구하였다는 가정하에,

대항요건을 갖추는 날을 기준으로 발생한다고 하였는데요.

확정일자나 대항요건 중 늦어진 하나가, 우선변제권의 적용시점이 됩니다.

예를 들어, 확정일자가 2011년 10월, 전입신고가 2012년 1월에 하고 대항요건울 갖추었다면,

우선 변제권의 발생시기는 2012년 1월입니다.

또한,  확정일자가 2015년 1월에, 전입신고를 2014년 10월에 하였다면,

우선변제권은 둘 중 늦은 날자인, 2015년 1월이 됩니다. 

 

1-3. 우선변제권 주의 사항

우선변제권과 관련해서는, 몇가지 주의할 점 들이 있는데요.

첫째로, 보증금이 증액을 할 경우는, 증액한 것에 대해서 확정일자를 다시 받아야 합니다.

임차하고 들어가면서 한 확정일자는 최초 보증금에 대해서만 공증한 것으로,

증액된 금액에 대해서도 확실하게 확정일자를 받아야 합니다.

둘째로, 개인사정으로 잠시 다른 곳으로 주민등록 주소를 이전하였다가,

다시 전입신고를 하면, 우선 변제권은 재전입한 다음날 0시가 기준이 됩니다.

따라서, 근저당이 설정되어 있는 경우, 전입일이 근저당보다 우선하여 설정되어 있다면, 

함부로 이전했다가 재전입하는 일은 없어야 겠네요.

셋째로, 선순위 가압류가 있는 경우인데요.

이 경우에는  선순위 가압류 채권자와 임차권자의 채권액을 평등하게 배당받는 것으로 되어 있습니다.

흔한 경우는 아니라고 할 수 있겠네요.

2. 최우선변제권

1-1. 최우선변제권이란

이름에서 느낄 수 있듯이, 최우선 변제권은 다른 권리보다 최우선하여 변제한다는 권리인데요.

선순위 권리자와 말소기준권리자보다 우선하여 배당받을 수 있는 권리입니다.

하지만, 최우선 변제권에 해당한다고, 항상 모든 보증금을 최우선하여 변제 받는 것은 아니구요.

보증금마다, 최우선 변제액은 정해져 있어서 그 금액만큼만 해당이 됩니다.

예를 들면, 서울에서 보증금 1억원이라면, 소액임차인에 해당하지만, 

최우선 변제액은 3,400만원에 불과합니다.

아래에서 좀 더 알아보도록 하겠습니다.

1-2. 최우선변제권의 해당 조건

최우선변제권의 해당조건은 크게 세가지로 정리할 수 있는데요.

우선 변제권과의 차이는, 확정일자가 필요하지 않다는 점과

소액임차인에 해당해야 한다는 점입니다.

• 임차인의 보증금이 아래 표에 해당하는 수준의 소액일 것
• 배당종기일 전까지 배당요구를 해야한다.
• 경매개시전에, 대항요건을 갖추고, 대항 요건을 배당요구 종기 때 까지 유지 해야한다.

아래 표에서 볼 수 있듯이, 서울에서 주택의 소액임차인이 되려면, 보증금 1억원 이하여야 합니다.

1-2. 최우선변제권에 대해 주의할 점들

최우선변제권이 매우 막강한 권리이므로, 적용이 된다면 매우 주의해서 보아야 하는데요.

첫째로, 최우선 변제권은 우선변제권과는 달리, 확정일자를 필요로 하지 않는다는 점입니다.

따라서, 확정일자가 없다고 권리가 없다고 판단하는 일이 없도록 해야합니다.

모든 권리에 우선하는 최우선변제권이니까요.

둘째로, 소액임차인 적용의 기준은, 앞서는 기준권리에 따라 다르다는 점인데요,

조금 복잡할 수 있으니, 예를 들어보겠습니다.

가나은행에서 2011년도에 저당권을 설정하였고, 

임차인이 2017년도에 보증금 8,000만에 전입하였다면(서울), 

2010년의 소액 기준인 7,500만원을 초과하여서, 최우선 변제권에 해당하지 않습니다.

무조건 현재 소액임차인 기준으로 판단하면 않되는 것이지요.

그런데, 여기에 2014년도에 다라은행에서 저당권을 설정한 것이 하나 더 있다면,

임차인의 보증금은 2014년도 기준인 9,500만원에 해당하여, 최우선 변제권을 적용받게 됩니다.

정리해보면, 2011년도의 저당권인 가나은행에 대해서는,

최우선변제권이 해당하지 않아서 배당순위에서 임차인은 밀리구요.

하지만, 2014년도의 저당권인 다라은행에 대해서는,

최우선변제권이 적용되어, 더 우선하여 배당을 받게 됩니다.

즉, 가나은행 -> 임차인 -> 다라은행 순으로 배당을 받게 되는 것이지요.

세번째로, 다가구 주택의 경우를 주의해야 합니다.

보통 다가구 주택의 경우 소액임차인에 적용되는 대상이 많아집니다.

이럴경우, 모든 보증금액을 최우선변제액으로 인정하면,

배당후에 경매를 신청한 기준권리자가 받을 금액이 없어질 수도 있겠지요.

따라서, 소액임차인이 여러사람이고, 보증금의 합계가 주택가의 50%를 초과한다면,

주택가액의 50%에 해당하는 금액을 평등하게 분배합니다.

예를 들면, 1억원의 주택에, 보증금 2,500만원의 임차인이 4명이라고 하겠습니다.

이 경우, 주택가의 50%를 초과하므로, 절반인 5,000만원에 대해서,

4명이서 평등하게 분배하여, 각각 1,250만원의 최우선변제액을 가지게 됩니다.

다가구 주택에 들어갈 경우에는, 소액보증금액의 합과 주택가의 가격과의 비율도 생각해 보아야 하겠습니다.

4. 정리

우선변제권과 최우선변제권은 이름은 비슷하지만,

그 권리나 적용에 있어서 차이가 있기 때문에 잘 알아보아야 겠습니다.

특히나 최우선변제권은 선순위 권리자의 권리에 우선하므로,

여러사례들을 잘 생각해보고 적용해봐야 겠네요.