전세권에 대한 정리 # 다가구 선순위 후순위

오늘은 부동산 등기에 등재되는 권리중 하나인 전세권에 대해서 정리해 보겠습니다.

전세권은 그렇게 흔한 권리는 아니지만, 선순위인 경우 인수해야 할 권리 중 하나이므로,

경매 입찰자라면 잘 정리할 필요가 있다고 생각이 되는데요.

하나하나 정리해 보도록 하겠습니다.

 

1. 전세권

전세권이란 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여서,

민법에 의해서 후순위 권리자나 기타 채권자들보다 전세금을 우선 변제 받을 수 있는 권리를 애기하는데요.

선순위가 될 경우에 전액 낙찰자가 인수해야 하는 권리가 됩니다.

등기에 명시적으로 등재되는 권리가 되므로,

임대인에게 동의를 얻어야 하구요. 보통 비용은 임차인이 부담하게 됩니다.

 

2. 전세권의 기간

전세권은 최단 1년~최장 10년 범위내에서 당사자의 약정을 통해서 정하는데요.

기간을 정하지 않으면, 언제든지 전세권의 소멸을 통고받을 수 있고,

받은 날로부터 6개월이 지나면 전세권이 소멸한다고 합니다.

 

전세권의 경우 기간 만료전 1~6개월 전에 전세권자에게 갱신여부에 대해서 미통지할 경우에는,

전세권의 존속기간을 정하지 않은 전세권으로 봅니다.

 

한가지 재미있는 점은, 임차인으로서의 권리를 보장받는 요건중 하나인 전입신고는 다음날 0시부터 효력이 발생하는데 반해서,

전세권은 등기즉시 그 효력이 발생되게 됩니다.

 

3. 경매로서의 전세권

3-1. 말소기준 권리보다 후순위인 경우는 소멸

전세권이 말소기준권리보다 후순위인 경우는 낙찰자에게 인수되지 않습니다.

전세권 설정전에 기존에 선순위 권리가 있는지 확실히 따져보아야 합니다.

따라서, 말소기준권리보다 후순위인 경우는 경매 낙찰자로서는 걱정하지 않아도 됩니다.

 

 

3-2. 인수하지 않아도 되는 전세권

전세권이 선순위가 될 경우에는, 낙찰자가 인수를 해야합니다.

따라서, 상당히 부담히 되는 권리인데요.

다음과 같은 두가지 경우에는 선순위여도 전세권은 인수하지 않아도 됩니다.

• 전세권자가 경매를 신청한 경우
• 전세권자가 배당요구 종기일까지 배당요구를 한 경우

하나씩 보도록 하겠습니다.

 

A. 전세권자가 임의 경매를 신청 한 경우

전세권자의 경매신청으로 건물이 경매로 넘어갔다면,

낙찰자는 전세권을 인수하지 않아도 됩니다.

(임의 경매를 신청할 수 있다는 것은, 법원의 판결등을 거쳐서 시간이 걸리는 강제 경매와 다르게,

경매를 바로 신청이 가능하다는 것입니다.)

 

 

B. 전세권자가 배당요구를 한 경우

배당요구를 배당요구 종기까지 한 경우라면,

배당받지 못한 금액이 있더라도 낙찰자가 인수할 필요가 없습니다.

이렇기 때문에, 실제로 배당요구를 하지 않는 

 

역시 매각물건 명세서를 꼼꼼히 봐야 한다는 것을 다시 한 번 느끼게 됩니다.

 

3-3. 임차인으로서 대항력있는 전세권자

전세권자가 전입신고와 확정일자를 받고 실제로 점유하고 있어서 임차인으로서의 대항력을 가지고 있는 경우가 있는데요.

이럴 때는 전세권자로서의 권리와

주택임대차보호법에 따라, 대항력있는 임차인의로서의 권리를 동시에 사용할 수 있습니다.

입찰자는 두가지 경우의 수 모두 생각하고 있어야 되겠습니다.

 

먼저 배당의 관점에서 보도록 하겠습니다.

이해하기 쉽게 예를 보면,

1억원의 전세권자가 건물이 경매에 넘어가서, 배당요구를 신청하였다고 가정해 보겠습니다.

배당순위에서 밀려 5천만원만 배당을 받았다면,

남아있는 5천만원에 금액에 대해서는 전세권이 소멸되어 버립니다.

하지만, 이때 주택임대차보호법에 따라 임차인으로서의 보호가 되어서,

받지못한 보증금에 대해 대항력이 유지될 수 있습니다.

 

다음은, 임차인으로서 보아야 할 경우를 보겠습니다.

전세권보다 강한것이 임차인으로서의 권리이므로 동시에 해당한다면 이렇게 생각하는 것이 좋겠지요.

이 경우, 기준권리보다 선순위 임차인인지 후순위 임차인인지에 따라서 달라질텐데요.

선순위 임차인이라면, 낙찰자가 인수해야 하는 권리가 되어서 거주할 권리와 보증금 반환을 낙찰자에게 요구할 수 있습니다.

후순위 임차인이라면, 낙찰자가 인수할 의무는 없습니다.

이럴 경우, 배당요구 여부에 따라 다음과 같이 나누어 집니다.

 

구분	최우선변제금 배당	낙찰자 인수
배당요구 한 경우	요건에 해당할 경우 배당가능	낙찰자 인수대상 아님
배당요구를 하지 않는 경우	배당 못받음	낙찰자 인수대상 아님

 

 

위에서 정리한 것처럼, 배당요구 기일전에 배당요구시에,

최우선변제금 요건에 해당할 경우 그 금액에 대해서는 배당을 받게 됩니다.

간혹 기일을 넘겨서 배당을 신청하지 않는 후순위 임차인의 경우도 발생하게 되는데 매우 아쉬운 상황이지요.

 

후순위 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수할 의무가 없으므로, 최우선변제금을 제외한 금액의 경우는,

현실적으로 받기가 어렵습니다.

나머지 금액은 기존 집주인에게 받아야 하지만, 경매로 집이 넘어간 사람에게 다른 재산이 있을 가능성은 낮기 때문입니다.

게다가 거주권리도 없으므로 최대한 빨리 집을 빼주는 것이 원칙입니다.

보통은 낙찰자가 이사비와 이사갈 시간을 주기는 하지만 말이지요.

 

4. 다가구에서의 전세권

다가구 임차인이 전세권 설정등기를 하였더라도,

다른 임차인보다 전입신고와 확정일자가 늦거나 하지 않은경우는 어떨까요?

임차인으로서의 대항력이 없다면, 전세권은 임차인의 권리보다 순위가 밀리구요.

임차인으로서의 대항력이 있기는 하지만, 전입신고와 확정일자가 늦었을 경우에도,

전입신고와 확정일자를 먼저한사람이 선순위로 배당이 되게 됩니다.

 

전세권보다는 임차인의 권리가 우선하고, 누가 먼저 대항력있는 임차인이 되었는냐가 배당의 순위가 된다는 것 이지요.

 

한가지 더 알아둘 것은, 전세권은 다가구에서 매우 취약한 점을 드러냅니다.

전세권은 주택 즉 건물에 대해서만 설정이 되게 됩니다.

대지부분에 대해서는 권리를 갖지 못해서 배당금도 그 비율만큼 줄어들게 된다는 것 이지요.

 

낙찰자가 다가구를 인수하고자 하는 시점에서 본다면,

전세권 설정이 임대차권리보다 훨씬 수월한 권리가 되는 것 입니다.