가계부채 종합대책(10.24대책)과 부동산에 대한 영향 총 정리

10월 24일 오후 정부에서는,

새로운 가계부채의 종합대책을 발표했습니다.

이 대책이 향후 부동산 시장에 어떤 영향을 끼치게 될 지 관심이 매우 큰데요.

오늘은 이번 대책의 주요한 내용들 중 부동산과 관련된 부분에 대해서, 정리해 보도록 하겠습니다.

먼저, 정부의 종합대책에 대해서 보고 가겠습니다.

1. 정부의 가계부채 종합 대책

이번에 발표된 가계부채 종합대책의 목표는 3대 목표와 아래 7가지 핵심과제를 가지고 입니다.

이중 부동산 시장에 영향을 주는 중요한 부분은 총량측면 리스크 관리,

그 중에서도 4번 과제라고 할 수 있습니다.

1번은 2번을 통해서 달성한다고 볼 수 있겠네요.

그럼 2번의 새로운 DTI와 DSR이 어떤 것인지

아래에서 하나씩 보도록 하겠습니다.

2. 새로운 DTI와 DSR의 적용

이번 10.24 가계부채 종합대책의 중심중 하나가,

새로운 DTI와 DSR입니다.

혹시, DTI와 DSR이 무엇인지 잘 모르시겠다면, 

아래 글의 링크를 참조해 주세요~.

>> LTV , DTI 그리고 DSR 이 무엇인가요?

2-1. 먼저 새로운 DTI는 어떻게 바뀌는 것일까요?

먼저 기존의 DTI를 보고 가겠습니다.

그런데 아래와 같이 바뀌게 됩니다.

연간 대출 상환 금액이 => 모든 주택담보대출 상환 금액 으로 바뀐 것을 볼 수 있는데요.

원금과 이자는 해당 담보대출건에 대해서만 산정했었던 것을,

주택담보대출의 경우는 모두 원금+이자로 산정하도록 한 것입니다.

다주택자의 경우, 예전에는 이자만 산정되던 기존 담보대출에 대해,

연간 원금 상황액까지 대출한도 산정에 포함시킨다는 것이지요.

다시 말하면, 김씨가 A물건에 대해서 주택담보대출을 받을 때,

예전에는 A물건에 대해서만 원금과 이자를 DTI에 산정하고, 나머지는 기타대출로 이자비용만 산정했었는데요.

이제는, 김씨가 소유하고 있는 B나 C물건 대출에 대해서도 상환해야 할 원금과 이자를 같이 산정한다는 것입니다.

김씨가 받을 수 있는 한도가 연간 상환원금만큼 더 줄어든다는 것이지요.

2-2. 새롭게 적용되는 DSR이라고 하는 것은 어떻게 되는 것인가요?

이번에 새롭게 적용되는 DSR은 다음과 같습니다.

담보대출이건 마이너스 통장, 신용대출 등 모든 대출에 대해서,

연간 상환해야 할 원금과 이자를 더해서,

한도를 산정하게 되는데요.

기존에 주택 담보 대출이외에 다른 대출을 가지고 있다면,

그 다른 대출의 연간 상환해야 하는 원금만큼,

1-1에서 적용된 신DSR 보다 더욱 한도가 적게 나오게 됩니다.

이것도 결론적으로, 한도가 더 줄어들게 하는 제도 라는 것이지요.

새로운 DTI 보다도 한도가 적게나오도록 하는 제도라고 할 수 있습니다.

2-3. 새로운 DTI적용 대상 지역은?

DTI는 기존 DTI적용지역에 대하여서만 시행하고,

향후의 가계대출 추이를 보아가며, DTI적용범위 확대에 대한 여부를 검토하겠다고 합니다.

따라서, 전국적인 적용은 아니므로, 지역에 따라 선별적인 접근이 필요합니다.

2-4. 새로운 DTI와 DSR은 언제부터 적용되는 것 인가요?

위에서 읽으신대로,

DTI보다는 DSR이 한도가 덜 나오는 강력한 제도입니다.

그렇다면, 각각의 시행은 언제가 될까요?

먼저, 새로운DTI는, 내년 1월부터 입니다.

멀지 않았죠. 이미 10월 말이므로, 

3개월이면 적용되게 됩니다.

DSR은 원래 2019년부터 적용한다는 애기가 나왔으나,

앞당겨서 내년 하반기부터 적용한다고 합니다.

아직 몇월이라고 구체적으로 나타나지는 않았지만,

새로운 DTI의 시장반응이나 효과에 따라 달라질 수 있겠습니다.

새로운 DTI와 DSR이 외에도, 

가계부채를 줄이기 위한 다른 대책들도 이번 종합대책에 들어있는데요.

하나씩 보도록 하겠습니다.

3. 복수 담보대출에 대한 만기도입

연간 상환할 원금과 이자를 늘린다고 해도,

주택담보 대출의 경우 20년이상 30년도 가능하므로,

이렇게 해서, 원금과 이자를 줄일 수 있을텐데요.

이것도 막기 위해서,

복수 담보대출의 경우 만기 제한을 두겠다는 것입니다.

예를 들면, 30년 대출이 가능한 집단 담보대출을,

만기를 15년으로 제한한다면, 월상환금이 훨씬 늘어나므로, 

대출한도도 적게 나오게 되겠지요.

한가지 다행인 것은, 대출한도 산정시에만 만기를 15년으로 잡는 것이고,

실제 대출시에는 15년을 초과를 해도 됩니다.

4. 추정소득에 대한 감소

아파트 중도금이나 잔금 집단 대출같은 경우, 

급여소득 같은 것이 없을 경우 추정소득을 사용하는데요.

대표적인 것이, 신용카드 사용액이나 연금 납부액등입니다.

카드사용액을 예로 들면, 공제대상 금액 기준으로 상하반기합산하여,

천만원이면, 2500만원, 천오백만원이면 3700여만원,

이천만원정도를 채우면 4800만원정도로 추정소득을 볼수 있었구요.

의료보험료 기준으로는, 월 10만이면 추정소득을 4600정도로 보고,

3억대 대출이 가능한 수준이었습니다.

(물론 은행마다 기준은 다르겠지만요)

그런데 이러한 추정소득에 대해서, 소득산정시 일정 비율을 차감하도록 하였습니다.

아직, 어느정도로 차감할 지 구체적으로 발표되지는 않았으나,

차감비율이 높아질수록, 추정소득이 적어져서 대출한도가 적게나오므로,

예전처럼 카드 사용액이나, 의료보험료 기준으로 대출에 걱정없던 분들도,

정부나 은행에서 구체적인 차감비율이 나오면, 신경을 써야 하게 되었습니다

5. 소득산정시 최근 2년간 소득 기록 확인

대출 심사를 위한 소득 산정시에는 전년도 세금 납부 내역을 기준으로 하였는데요.

최근 2년간의 소득기록을 확인한다고 합니다.

6. 새로운 대책의 보완 사항들

이번 강력한 대책에 대한 보완 사항들이 있는데요.

다음과 같습니다.

6-1. 기존 주택담보 대출의 만기연장시에는 새로운 DTI 적용 배제

기존 다주택자의 경우, 만기연장시 새로운 DTI적용을 하게 된다면,

곤란한 상황이 올 수 있을텐데요.

이럴경우를 대비해, 만기연장시에는 새로운 DTI가 배제 됩니다.

6-2. 일시적 2주택 담보 대출자

두가지 조건이 있습니다. 하나는 즉시 기존주택을 처분하겠다는 것과, 2년내에 처분하겠다는 것인데요.

즉시처분조건으로, 새로운 DTI가 아닌 기존 DTI방식의 이자만 산정하는 방식으로 적용을 할 수 있습니다.

(물론, 즉시 처분이 몇개월 정도를 기다려 준다는 것인지는 나와있지 않습니다.)

2년내에 처분조건으로는, 복수주택담보대출에 만기를 제한하는 것을 풀어준다는 것입니다.

한도에 따라서, 즉시 혹은 2년내 처분조건을 선택해야 하겠습니다. 

6-3. 청년층 및 신혼부부 대책

이제 집을 새롭게 마련하는 청년층(40대 미만 무주택 근로자)이나 신혼부부에 대해서는,

2년간 소득기록 확인을 배제하고,

현재 10%한도로 설정할 것으로 예상되는 장래예상소득 증액한도도 두지 않도록 한다고 합니다.

7. 82대책의 리마인드

새로운 DTI나 DSR의 산정방식 적용과 함께,

82대책에서 나왔던 LTV나 DTI 같은 정책도 여전히 적용되는 것이므로,

이것또한 잊어버리면 않되는데요.

몇가지 중요한 포인트들을 짚어보고 가겠습니다.

7-1. LTV와 DTI비율

다시한번 82대책때의 LTV에 대해서 정부가 발표한 비율을 보면 아래와 같습니다.

핵심은 주택담보대출을을 1건이상 받은 경우에는 10%프로씩 비율을 낮춘다는 것인데요. 

참고로 LTV와 DTI 10% 완화대상인, 서민 실수요자는 아래와 같은 조건을 모두 만족해야 합니다.

• 무주택 세대주
• 부부합산 연소득 7천만원 이하(생애최초 구입자자는 부부합산 8천만원)
• 주택가격이 투기과열지구·투기지역 6억원 이하, 조정대상지역은 5억원 이하

7-2. 중도금 대출보증 건수 제한

82대책에서, HUG·주금공 중도금 대출보증을, 

1인당 통합 2건 이하에서 세대당 통합 2건이하로 제한하였던 것을 기억하시지요.

여기에 추가로, 투기지역 및 투기과열지구, 조정대상지역에 대해서는 세대당 1건으로 강화하였습니다.

7-3. 양도소득세 

82대책의 양도소득세에 대해서는 아래 글에서 정리가 되어 있습니다.

자세한 내용은 아래 글을 참조해주세요.

>>청약조정대상지역 과 82부동산대책의 양도소득세

핵심 내용은 아래표와 같이, 

청약조정대상지역에 대해서, 다주택자에 양도소득세를 중과한다는 것입니다.

8. 정리

이번 정부대책의 핵심은 주택담보 대출 건수가 많으면 많을수록 대출이 어려워지게 된다는 것인데요.

82대책과도 연계해서 생각해 본다면, 다주택자의 경우 이번 대책의 영향이 꽤 클 것이라고 생각이 됩니다.

피치 못하게 일시적 다주택자가 된 경우, 이번 대책에 대해 잘 알고, 피해를 받지 않도록 해야하구요.

투자자 분들께서도, 계약하고 대출이 않되서 어려움을 겪지 않도록 주의를 기울여야 하겠습니다.