부동산 매매의 계약 파기 또는 매매 해지에 관한 정리

부동산 거래를 하면서 매매 해지를 해야하는 상황이 발생하거나,

혹은 매매 해지를 당하게 되는 경우가 있는데요.

이러한 경우는 어떻게 되는지 한번 정리해 보도록 하겠습니다.

 

부동산 계약에 있어서는 가계약, 계약, 중도금, 잔금의 단계를 거치게 되는데요.

단계별로 각각 다른 의미와 계약 해지의 가능성 그리고 계약이행의 책임을 갖습니다.

이것들을 하나씩 정리해 보도록 하겠습니다.

 

1. 가계약과 계약

부동산 계약은 통상 10%를 지불하는 계약금이 지불됨으로서 매매거래가 시작되는 동시에,

상호간에 거래에 대한 책임을 지기 시작하는 것 인데요.

 

가계약금은 이러한 부동산 계약을 하기전에 관습적으로,

서로의 약속으로서 일정금액을 지불하도록 하기 위한 것 입니다.

본계약이 아닌 가계약은 용어자체도 법률적으로 정의되어 있는 것이 아니지만,

가계약시에 매매내용에 대한 구체적인 협의등을 거쳤다면,

계약의 효력이 있는 것으로 보는 것이 일반적이기는 합니다.

 

다만, 가계약자체가 법률에 정확하게 정의되어 있지 않고,

상황에 따라 보는 관점에 대한 해석이 달라서 분쟁의 여부가 있다는 점이 있기는 합니다.

분명한 것은, 본계약이 되고 계약금이 지불되었다면,

계약에 대한 책임이 명확하게 시작되었다고 볼 수 있습니다.

 

 

 

다만, 계약단계에서 중도금 입금 전까지는

매수자이건 매도자이건, 일방적으로 계약을 파기하는 것이 가능한 단계입니다.

계약을 파기하는 의사를 밝히고,

민법 제565조에 근거하여, 배액배상을 하여서 합법적으로 계약파기가 가능한 것인데요.

 

매우 위험한 방법이지만, 이러한 배액배상을 노리고 단기상승지역에

투기하시는 분들도 있다고 하지요.

어쨌던, 이 단계에서는 배액배상을 통해, 합법적인 일방적 계약파기가 가능합니다.

 

2. 중도금

2-1. 법적 기준점이 되는 중도금

부동산 계약에 있어서 중도금 이행의 여부는

일방적으로 계약을 해지 할 수 있느냐 없느냐에 있어 매우 중요한 의미를 가집니다.

이는 민형사상 계약의 책임을 갖는 기준점이 되기 때문입니다.

중도금을 받게되면, 계약금의 두배를 지불하는 등의 해약금을 통한

계약 해제는 할 수 없게 됩니다.

 

반대로 애기하면, 중도금이 이행되기 전이라면,

계약파기 의사를 확실히 밝히고, 

배액배상(계약금의 두배)을 통해서 계약파기가 가능하다는 것 이지요.

 

물론, 현실적으로 소송으로 가게 된다면,

(특히 기존에 세입자가 있다면) 문제가 복잡하게 되는데다가,

매수자 역시 새로운 집을 구해야 하므로,

소송비용과 시간이 들므로 포기하게 되는 경우가 발생하기도 합니다.

 

 

2-2. 중도금을 계약보다 일찍 지급한 경우

이러한 경우에도 중도금을 정상적으로 계좌를 통해 받았다면,

효력이 발생하는 것으로 판례는 보고 있습니다.

중도금을 정한 것을 매수인을 위한 기한 이익으로 보고,

미리 착수된다고 하더라도, 중도금이 지불되면 이행에 착수한 것으로 법에서는 보고,

계약금의 배액을 지불하더라도 계약해제는 이루어지지 않는다고 보는 것 이지요.

 

다만 매도자가 중도금을 미리 받기전에,

계약취소를 알렸다면 이것은 유효하지 않을 수 있습니다.

따라서 매도자가 송금기록보다 먼저 계약포기 의사를 근거와 함께 확실히 전달하고 남긴다면,

중도금을 받았더라도 유효하지 않는 것 이지요.

 

이러한 경우가 발생하기에,

매매계약서에 중도금 시기 이전에 지불할 수 없다는 규정을 명시하게 하거나,

특정 날짜에만 계좌를 열어서 받도록 하는 경우도 있습니다.

 

2-3. 중도금 지불을 하지 않는 경우

중도금 지불이 정한 시기에 되지 않을 경우,

매도자는 일정시간안에 지불할 것을 통보하며 그것의 근거를 남기고,

그 기한안에 지불되지 않았을 경우,

계약을 파기할 수도 있습니다.

 

2-4. 분쟁을 방지하기 위한 방법들

계약 관련 분쟁을 방지하기 위해서는 중도금 이행에 관하여,

명확하게 계약서에 적어넣는 것이 좋습니다.

함부로 중도금 날짜전에 입금할 수 없게 한다던가 하는 것 이지요.

 

한편으로는 중도금 자체가 계약 해지 방지목적이 크다고 할 수 있으므로,

아예 이러한 계약 파기 문제로부터 벗어나기 위해서,

계약금 자체를 아주 크게 잡아서, 배액배상이 발생할 경우,

손실이 크도록 대응하는 방법도 있을 수 있겠습니다.

 

또한 계약파기 의사 전달등은 구두로만 전달하기 보다는,

문자나 카톡등으로 증거로 남길 수 있는 방법을 이용하는 것이 

추후의 분쟁을 막는데 도움이 될 것 같습니다.

 

3. 잔금

만약 잔금일에 매수자가 대금을 납부하지 못하면 어떻게 될까요?

이럴 경우에는 매수인에게 기한을 정해 내용증명등 통보를 하구요.

그 기간안에 지불되지 않았을 경우에는 계약해지가 가능합니다.

물론 계약해지 후에는 계약금은 주지 않아도 되고,

중도금만을 매수자에게 돌려주면 됩니다.

 

 

4. 계약파기와 부동산 수수료

계약이 파기되더라도 중개수수료는 지불되어야 합니다.

전세나 월세같이 수수료가 크지 않을경우, 

계약이 파기되면 중개수수료를 지불하지 않고 끝나는 경우가 있겠지만,

매매의 경우에는 가격이 급등하거나 급락하여 계약을 파기하는 경우,

중개수수료는 지불되어야 합니다.

 

계약파기를 요구한 사람이 전부 내는 경우도 있을 것이고,

부동산에서 계약이 파기당한 사람에게는 않받는 경우도 있을 것이구요.

상황에 따라 합의가 필요한 부분입니다.

 

5. 공탁

부동산 거래를 하면서 알아두어야 할 제도 중 하나가 바로 공탁입니다.

공탁은 법령의 규정에 따라서 금전, 유가증권, 기타 물품등을 공탁소(은행 또는 창고업자)에게 맡기는 것을 의미하는데요.

받기로 한 돈을 계좌를 해지해 막거나,

주기로 한 돈을 피하면서 받지않는 경우를 방지하기 위해서,

이러한 공탁제도를 이용하면 문제를 풀 수 있는 경우가 있습니다.

 

6. 정리

부동산 투자에 있어서

계약파기의 리스크를 생각하는 것은 매우 중요하다고 생각합니다.

갑자기 급등하였다고 하여도 중도금등에 대한 준비나 대응이 되지 않았다고 하면,

기회비용에 대한 손실을 입을 수도 있겠지요.

 

참고로 생활법령정보 사이트에 부동산매매에 대해 아래와 같이 나와있으므로,

아래링크를 참조해 볼 수도 있습니다.

http://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=649&ccfNo=5&cciNo=1&cnpClsNo=1

 

부동산 계약파기와 관련된 더 좋은 내용이 있으면, 이 글을 통해서 업데이트 하도록 하겠습니다.