스트레스 DSR 의 모든 것: 1227 대출규제와 금리

23년 12월 27일 금융위원회에서는 새로운 대출규제인,

스트레스 DSR을 발표하였습니다.

이름만으로도 스트레스가 느껴지는데요.

오늘은 이 규제와 금리변화에 대해서 총정리해 보겠습니다.

 

참고로 이 글을 읽기 전에, 

기존의 DSR에 대해서 알고 싶으신 분들은 아래 글을 참조해 주세요.

>> LTV , DTI 그리고 DSR 이 무엇인가요?

 

1. 스트레스 DSR 의 목적

기존의 DSR 규제 라는 것도 매우 강한 규제였습니다.

스트레스 DSR 은 이름부터 기존 DSR규제보다 업그레이드 되었다는 의미가 확 느껴집니다.

 

이렇게 까지 강한 규제를 하게된 것은 무엇 때문일까요?

다음 2가지가 주된 이유입니다.

• 가계대출 증가세 완화
• 고정금리로의 변경 유도

가계대출증가에 관해서는 언론에 과하다 싶을 정도로 많이 나왔는데요.

(이것이 진짜 문제인지 생각해 볼 부분이긴 합니다.)

이번 대책은 가계대출 증가를 제어하는 데 초점을 맞추고 있다고 생각합니다.

 

또한, 변동금리를 선호하는 우리나라 상황에서 이번과 같은 급격한 금리상승 시에,

가계위축으로 이어질 수 있기 때문에 이와 같은 경우를 대비하기 위한 목적도 있어보입니다.

 

 

금융위원회의 자료에 따르면,

해외 고정금리 비율에서 한국은 24.7%로 가장 낮으며,

이는 독일의 88.4%, 영국의 94.9%, 프랑스의 99.2%에 비해 현저히 낮은 수치입니다.

 

 

2. 스트레스 DSR

이제 본격적으로 스트레스 DSR에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

2-1. 스트레스 DSR

금융위원회의 보도자료에서 스트레스 DSR을 아래와 같이 정의하고 있는데요.

극단적으로 줄여보면, 고정금리가 아닌 대출 시 가산금리를 붙이는 제도를 뜻합니다.

 

 

변동금리, 혼합형 금리, 주기형 대출은 모두 금리변동 시에 영향을 받는 대출들이기 때문에,

스트레스 금리인 가산금리가 추가로 계산됩니다.

 

스트레스 DSR에서 언급되는,

혼합형 금리와 주기형 대출이 무엇인지 궁금하실 수 있을 것 같은데요.

표를 보면서 구분해 보겠습니다.

 

구분	내용
혼합형	일정기간(대부분 5년) 동안 고정금리가 적용되고, 이 후에는 변동금리가 적용되는 상품 즉, 고정과 변동금리의 혼합형
주기형	일정주기(5년)로 금리가 변경되어 고정되는 상품. 첫 5년 3%였고, 이 후 4%가 됬다면, 그 다음 5년은 4%가 적용되는 것과 같습니다.

 

 

현재 1금융권에서의 선택가능한 낮은 금리의 상품은, 대부분 혼합형인데요.

고정금리대출은 나와있지 않는 것으로 알고 있습니다. 

 

아래 "2-3. 혼합형과 주기형의 완화적용" 에서 자세히 보겠지만,

혼합형보다는 주기형이 이번 스트레스 DSR에 따른 가산금리가 적어져서 대출한도가 많아지기 때문에,

향후 공급이 늘어날 것도 같네요.

 

이전에는 변동으로 할지 고정(실제로는 혼합형이었던 상품)으로 할지만 고민했었는데요.

이제는 변동, 혼합, 주기형 중 하나를 선택해야 할 수 있습니다.

 

2-2. 스트레스 DSR 계산방법

스트레스 DSR 계산의 핵심은 다음과 같습니다.

변동금리 대출에 최소 1.5%~3% 사이의 가산금리를 넣겠다는 것입니다.

• DSR에 따른 한도 계산 시 가산 금리를 추가적으로 적용
  • 하한 1.5%, 상한 3%로 적용
  • 과거 5년 중 최고금리와 현재금리 간의 차이로 산정
    • 차이가 1.5% 이하여도, 1.5%로 적용
      (무조건 1.5% 이상 가산된다고 생각하면 됨) 
    • 한국은행에서 발표되는 가중평균금리를 기준으로 함(은행마다 같은 기준 사용한다는 뜻)

 

 

스트레스 DSR의 계산법은 다음과 같습니다.

분자에 위치한, 스트레스 가산금리가 올라갈수록 DSR이 높아지고,

1금융권 기준 40%를 맞추기 위한 한도는 더욱더 줄어들게 됩니다.

 

DSR = [모든 대출 원리금(실제대출금리 + 스트레스 가산금리)]/연간 인정 소득액

차주별 DSR한도 = 은행권 40%, 2금융권 50%

 

금융위원회에서 나온 공식 자료를 보면 다음과 같이,

현재 1금융권에서 자칭 고정금리라고 부르는, 혼합형(5년 고정 후 변동금리) 한도의 경우 아래와 같이 변동된다고 하는군요.

 

아래는 금융위원회에서 발표한 추정치인데요.

추정소득(인정소득)을 기준으로 최대치인 5,000만원을 기준으로 하였을 때,

변동금리 기준으로 25년도에는 5,000만원정도의 한도가 줄어들고요.

혼합형 고정상품의 경우는 3,000만원정도의 한도가 줄어들게 됩니다.

 

아래는 30년 만기, 분할상환 대출 시의 가정입니다.

(참고로 문재인정부에서 분할상환을 무조건 하도록 규제를 했기 때문에, 모든 대출은 최대 1년 거치만 하고, 이후에는 분할상환해야 합니다.)

 

소득	금리  (23년 10월, 5.04% 기준)	기존한도	24년 상반기 적용 (25%만 적용) = 0.375%	24년 하반기 적용 (50% 적용) = 0.75%	25년 = 1.5%
5,000만원	혼합형(5년) [5년 고정 후 변동]	3.3억	3.2억	3.1억	3억
	변동금리		3.15억	3억	2.8억

 

 

2-3. 혼합형과 주기형의 완화적용

그리고 한 가지 유심히 봐야 할 것이,

혼합형 또는 주기형에 따른 가산금리 완화입니다.

이번 대책을 이해하는데 매우 중요한 부분 중 하나라고 할 수 있을 것 같은데요.

 

변동금리는 가산금리를 그대로 다 받는데요.

(24년까지 시기에 따른 완화는 적용됩니다. 이후는 100% 가산금리 적용되고요)

 

 

혼합형과 주기형은 25년 이후에도 아래와 같이 완화되어 적용됩니다.

왜냐하면 둘 다 부분적으로 고정금리형태이기 때문입니다.

 

예를 들어 5년 고정인 경우,

혼합형은 스트레스 금리의 60%만 적용되고요. 

주기형은 스트레스 금리의 30%만 적용되게 됩니다.

 

스트레스 금리만 비교했을 때,

한도가 더 많이 나오는 건 주기형이 됩니다.

 

 

 

2-4. 신용대출

신용대출은 우선 아래 조건을 만족하는 경우에만 스트레스 DSR을 적용합니다.

• 신용대출 전체 잔액(기존대출+신규대출)이 1억원을 초과하는 경우에 한해 적용
• 스트레스 DSR 제도 안착상황 등을 보아가며 적용범위를 점차 확대할 예정

신용대출은 대출만기 기간에 따라서,

아래와 같이 나누어서 적용합니다.

• 만기 5년 이상 고정금리 대출: 스트레스 금리 적용하지 않음
• 만기 3년 이상 5년 미만인 고정금리 대출: 주담대 변동금리의 Stress 금리의 60%를 적용
• 이 외 모든 신용대출 - 주담대의 변동형 대출에 준하여 스트레스 금리 부과

따라서, 만기 5년 이상의 고정금리 대출만 스트레스 금리의 영향을 받지 않게 됩니다.

 

3. 스트레스 DSR의 단계별 도입 일정

3-1. 도입일정

스트레스 DSR로 인해서,

금리가 낮아져도 대출한도가 줄어들게 될 것으로 보이는데요.

급격한 한도감소로 인한 혼란을 줄이기 위해, 

이를 단계적으로 확대해서 시행한다고 합니다.

 

우선 24년 2월 26일부터 1금융권 주택담보대출에 적용되기 시작합니다.

아래와 같이 2금융권에서는 24년 6월부터 시행된다고 하는군요.

24년 말부터는 전면적으로 시행될 것으로 보입니다.

 

 

 

 

3-2. 초기에는 완화된 비율로 적용

한 가지 다행인 점은 아래와 같이,

초기에는 적용비율을 조금 완화해 주는데요.

24년도에는 가산금리의 50%만 적용하고, 25년부터는 전면적으로 시행됩니다.

 

시기	적용비율
24년 상반기	가산금리의 25%만 적용
24년 하반기	가산금리의 50%만 적용

 

또한 대출한도 증액 없이 같은 은행에서 대환 하거나, 재약정하는 경우,

24년 말까지 적용을 유예해 줍니다.

한 가지 주의할 점은, 여기서 유예되는 대상은 대출받은 은행과 같은 은행에서 대환 할 경우에 한 합니다.

 

 

4. 24년도 스트레스 금리 예상치

금융위원회에서는 이번 스트레스 DSR을 발표하면서,

내년에 적용될 스트레스 가산금리 예상치를 미리 자료에 넣어주었는데요.

물론 예상 치므로 바뀔 수는 있겠지요.

 

구분	스트레스 금리	영향	비고
24년 상반기	0.375%	2~4% 한도 감소	하한선인 1.5%에서, 초기 완화조치에 따른 25%적용
24년 하반기	0.75%	3~9% 한도 감소	하한선인 1.5%에서, 초기 완화조치에 따른 50%적용
25년	1.5%	6~16%	하한선인 1.5% 100% 적용

 

 

 

4. 정리

만약 대출을 해야 한다면, 24년 2월 26일 전에 빠르게 알아보는 것이 좋을 것 같습니다.

만약 잔금일이 조금 길어지더라도, 

가능하면 2월 26일 전에 매매계약을 체결하는 것이 유리할 것으로 생각이 되네요.

 

특히 25년부터는 재약정이나 자행대환의 경우도 예외가 아니라고 하므로,

재약정이나 대환계획이 있다면, 24년에 하는 것이 좋을 것 같습니다.

 

이제 대출조건의 복잡성이 크게 올라가서,

소득이 부족하여 한도를 최대로 받고자 할 경우,

개인이 스스로 정확한 대출최대금액을 계산하는 것이 어려워질 것 같네요.