특례 보금자리론 총정리 # DSR 저금리 9억이하 5억대출

금융위원회에서는 저금리로 대출받을 수 있는 특례보금자리론을 23년 1월 11일 시기와 금리를 확정해 발표하였습니다.

그리고 1월 27일 금리인하도 추가 발표하였습니다.(0.5% 인하 로 인하여 4%초중반대로 가능)

오늘은 이것에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

이 글은 다음과 같은 순서로 작성되었습니다.

금리와 신청 시기에 관해서 빠르게 보고 싶으신 분들은 아래에서 3. 금리와 4. 신청시기를 보시면 됩니다.

1. 특례보금자리론 주택가격 한도
2. 대출 신청 용도
3. 금리 와 빨리 신청해야 하는 이유
4. 신청시기 및 처리기한
5. 중도상환수수료 ( 조기상환수수료 )
6. DSR 미적용과 DTI 및 LTV
7. 주택 수 및 처분조건
8. 추가주택구입금지
9. 보금자리론의 대출만기와 체증식 상환
10. 보금자리론과 추정소득
11. 팁 및 주의할 점

 

 

1. 특례보금자리론 주택가격 한도

기존 보금자리론의 주택가격은 최대 6억원이하인 경우에만 지원이 가능하였는데요.

그래서 집값이 높으면 보금자리론을 받을 수 없는 것이 현실이었습니다.

 

그러던 것이 특례보금자리론이라는 것이 발표되면서,

23년 초부터 1년간은 9억 원을 한도로 그 이하인 주택도 보금자리론을 받을 수 있게 되었고요.

대출한도 또한 5억 원으로 늘어나게 되었습니다.

 

주목해 볼 것은 소득한도도 없다는 것인데요.

소득이 적은 사람만 받을 수 있는 것이 아니라,

모든 사람이 받을 수 있습니다.

 

 

 

참고로 주택가격의 기준은 다음 순서대로 보게 되는데요.

모두 9억 이하여야 합니다.

1. KB시세
2. 한국부동산원 시세
3. 주택공시가격
4. 감정평가액

 

 

단독주택처럼, KB시세가 없다면,

주택공시가격을 우선으로 하고, 없으면 감정평가액이 적용되는데, 

대출받는 사람이 원할 경우 감정평가액으로 진행할 수 있습니다.

 

시세가 없는 신축분양아파트의 경우,

분양가액을 적용하거나, 그것이 적절치 않으면 감정평가액이 적용될 수 있는데요.

여기서 적절치 않다는 것은, 아래에 해당하는 경우입니다.

• 규제지역이거나,
• 분양계약서상 300세대 미만
• 대출실행일이 (임시)사용승인일로부터 6개월을 초과한 경우

 

 

그리고 주의할 점은, 

주택가격의 적용시점이 대출승인일이라는 것 입니다.

 

 

2. 대출 신청 용도

이번 특례보금자리론은 아래와 같이 다양한 용도로 대출이 가능해집니다.

• 구입 용도
• 기존대출 대환
• 임차보증금 반환 목적 (전세퇴거 시 대출)

 

 

한가지 주의할 것은,

대환용도의 경우는 기존의 대출잔액이상으로 대출할수는 없다는 점 입니다.

 

 

따라서, 대환용도의 경우 하루라도 빨리 신청하는것이 좋습니다.

(원리금상환하면서 잔액이 계속 줄어들기 때문입니다.)

 

3. 금리 와 빨리 신청해야 하는 이유

3-1. 금리

금리 부분은 시장금리보다 약간 낮은 수준인 4% 대가 예상되었는데요.

아래 표와 같이 4% 후반대로 발표되었습니다.

아쉽지만 이 정도라면, 시중 금융권의 가장 낮은 금리와 크게 차이는 없을 것 같네요.

1월 27일 추가로 금리인하 0.5%가 발표되었습니다.

그래도 이 정도 금리라면, 6억이하에서는 4.45%를 받을 수 있게 되었습니다.

 

소득이나 주택가격에 따른 차이를 두어서 적용을 하였습니다.

결과적으로는 아래와 같이 적용이 되었네요.

10년 20년 금리는 각각 0.2%, 0.1% 낮지만, 표에는 적지 않았습니다.

(개인적인 생각에 10년, 20년 주택담보대출을 받는 사람이 있을까 싶네요)

 

구분	10년 금리	20년 금리	30년 금리	40년 금리	50년 금리
우대형 주택가격 6억이하 면서, 부부합산 소득 1억이하 (둘 다 만족)	4.15%	4.25%	4.35%	4.4%	4.45%
일반형 주택가격 6억 초과 또는 부부합산 소득 1억 초과 (둘 중 하나만 만족해도 적용)	4.25%	4.35%	4.45%	4.5%	4.55%

 

 

다만, 한 가지 눈여겨볼 부분은 우대금리 부분인데요.

아래 조건을 모두 만족시킬 경우 0.8%를 받을 수 있습니다.

 

따라서 우대금리가 적용되면, 최대 3.25% ~ 3.55%가 되기는 하지만,

이렇게 받기는 어렵다고 생각이 됩니다.

 

게다가 9억 이상 주택은 전자약정만 하면 받을 수 있는 아낌e우대로 0.1%만 우대를 받을 수 있습니다.

 

구분	요건			중복 적용여부
	주택가격 기준	소득기준	우대금리	중복 가능
아낌e (전자약정 및 등기시 전원 가능)	9억원	없음	0.1%	모두 합쳐 최대 0.8% 까지 우대 가능
저소득청년 (만39세이하, 주택가격6억이하, 부부합산6천만원이하)	6억원	6천만원	0.1%
사회적배려층 (한부모,장애인,다문화, 다자녀[3명이상])		6천만원 (다자녀의 경우 7천만원)	0.4%
신혼가구 (혼인신고후 7년이 도과하지 않은 부부)		7천만원	0.2%
미분양주택		8천만원	0.2%

 

3-2. 빨리 신청해야 하는 이유

특례 보금자리론의 경우 아래와 같이,

대출신청시점과 실행시점의 기본금리 중 더 낮은 금리를 적용해 줍니다.

따라서, 지금처럼 금리인상기에는 최대한 이른 시간에 신청해 놓는 것이 유리합니다.

 

 

주의할 점은 위에 나오는 것 처럼,

우대금리는 대출신청일의 주택가격을 기준으로 한다는 점 입니다.

기본금리는 실행시점을 기준으로 하고, 우대금리는 대출신청일 기준으로 한다는 것 인데요.

조금 복잡한 듯 하지만, 조건 될 때 빨리 신청하는 것이 정답인 것은 달라지지 않습니다.

 

4. 신청시기 및 처리기한

4-1. 신청 시기

23년 1월 11일 특례보금자리론의 신청시기가 구체적으로 나왔는데요.

아래 일자부터 신청을 접수받는다고 합니다.

 

• 23년 1월 30일부터 1년간 한시운영

 

 

 

4-2. 보금자리론 처리기한

보금자리론은 대출승인과 실행 2가지 단계로 나누어지는데요.

일반 은행보다 훨씬 많은 기간이 소요됩니다.

보통 승인은 신청일로부터 40일 이내이고, 실행은 승인일로부터 30일입니다.

따라서, 70일 정도의 기간을 두고 여유롭게 계획을 짜서 신청하는 것이 좋은데요.

 

보도자료상으로 보면, 빠르면 30일이후 신청이 가능한 것으로 안내되어 있습니다.

현실적으로 3월잔금분부터 신청이 가능할 것 같네요.

 

 

참고로, 구입용도의 대출일 경우는,

잔금일로부터 3개월 이내에 신청이 가능하고요.

신청일로부터 70일 이내 실행이 되므로,

최대한 느리게 대출받을 경우, 잔금일로부터 약 5개월 정도 이후에 실행되게 할 수는 있을 것 같습니다.

 

5. 중도상환수수료 ( 조기상환수수료 )

원래 보금자리론은, 3년 이내 상환될 경우, 경과 일수별로 0.9% 한도로 중도상환수수료를 부과하였습니다.

그런데, 이번 특례 보금자리론은 조금 다른데요.

무려, 중도상환수수료를 면제해 준다고 합니다.

 

단순히, 특례보금자리론을 조기에 상환하는 중도상환수수료만 면제해주는 것이 아니구요.

 

기존 대출상환에 따른 중도상환수수료도 모두 면제되는 것으로 나오고 있는데요.

기존 일반대출 상품을 상환하면서 내야할 수수료를 완전히 면제시켜준다는 것으로 보입니다.

 

 

중도상환수수료가 낮으므로,

원래는 생각하지 않는 10년 또는 20년 상환담보대출을 받아서, 

금리를 낮추는 전략도 생각해 볼 수 있을 것 같습니다.

금리가 언제까지 고금리로 있을 수는 없을 테니까요.

물론, 이 경우 갚아야할 원리금 증가로,

대출한도가 크게 줄어들 수 있습니다.

 

개인적으로는 이번 발표에서 중도상환수수료 부분이 가장 크게 다가오는 것 같습니다.

 

6. DSR 미적용과 DTI 및 LTV

1-1. DTI60

5000만 원 연봉인 사람이 최대 받을 수 있는 대출이 최대 3억 일 정도로,

현재의 고금리와 DSR은 강력한 규제책이 되고 있습니다.

서민금융상품인 보금자리론은 DSR 계산대상에서 제외가 되고,

비규제지역 기준 DTI만 60%를 적용하게 되는데요.

DTI 및  LTV 기준은 다음과 같습니다.

규제지역은 50%이므로 이에 주의해야 합니다.

 

구분		DTI	LTV
규제지역 (강남3구, 용산)	아파트	50%	70%
	기타주택		65%
비규제지역	아파트	60%	60%
	기타주택		55%

 

이것은 기존의 대출규제를 조금은 풀어주는 형식으로 이해할 수도 있을 것 같습니다.

대략적인 계산이지만,

연봉 5000만 원을 기준으로 DTI60%를 기준으로 할 경우,

4억 후반까지도 대출이 가능해집니다.

DSR기준으로는 4억정도 였는데, 대출 한도가 크게 향상되었다고 할 수 있겠습니다.

 

참고로 주의할 것은,

오피스텔이나 생숙이라고 불리는 생활숙박시설의 경우는 특례보금자리론에 지원할 수 없습니다.

 

1-2. DSR 미적용의 파워

DSR적용시에 신용대출이 있다면 한도가 크게 낮아집니다.

그래서 보통 담보대출시에는 대출시 신용대출 상환조건이나, 상환후 대출심사를 들어가게 되는데요.

특례보금자리론에서는 어느정도의 신용대출은 그대로 두더라도 한도만큼 나오는 경우가 많습니다.

 

7. 주택 수 및 처분조건

보금자리론의 혜택을 받으려면 무주택자 또는 처분조건의 1 주택자여야 합니다.

 

수도권에 비규제지역이 크게 확대되어서 주택구입 시 처분조건을 걸지 않아도 되는 지역이 많은데요.

하지만, 특례보금자리론의 경우 대출을 받으면 주택이 있으신 분들은 일정기간 안에 처분을 해야 합니다.

아래는 현재 일반 보금자리론 기준의 주택보유수에 따른 처분기한인데요.

일반지역은 2년 내 처분을 해야 합니다. 서울 같은 규제지역은 1년 내 처분해야 하고요.

 

 

8. 추가주택구입금지

만약 특례보금자리론 대출을 실행하면 추가주택을 구입하는 것이 금지됩니다.

만약 추가주택구입이 확인이 될 경우,

확인된 날로부터 6개월 이내 추가로 취득한 주택을 처분하거나 대출을 상환해야 합니다.

 

만약 그렇지 않을 경우, 아래2가지 조치가 취해집니다.

• 기한이익 상실로 채무전액 변제
• 향후 3년간 (특례)보금자리론을 이용 금지

다만, 대출을 상환할 경우 처분조건도 같이 사라집니다.

예전의 일반주택담보대출의 경우, 대출을 상환해도 처분조건이 남아있어서 골치아팠었는데요. 

특례보금자리론은 갚기만 하면 됩니다.

 

 

 

다만, 분양권이나 입주권으로 추가주택을 취득한 경우는 검증기간으로부터 3년 이내에 처분하면 되는 것이,

기존 보금자리론의 규칙이었는데요.

특례보금자리론에도 같이 적용될 것으로 생각합니다.

 

 

예를 들어 22년도 말에 분양권을 매수하였고 몇 개월뒤에 추가주택 매수가 검증이 되었다면,

그로부터 3년 뒤인 26년도 정도까지 이 것을 처분하거나,

보금자리론 자체를 상환하면 될 것입니다.

 

9. 보금자리론의 대출만기와 체증식 상환

9-1. 대출 만기와 거치기간

시중 은행이나 보험사의 최대 대출만기는 40년인데요.

보금자리론은 기본적으로는 30년인데,

아래 조건을 만족하면 40년 또는 50년 까지도 가능합니다.

 

구분	조건
40년	만39세이하 또는  혼인 7년이내
50년	만 34세이하 이면서 혼인 7년이내

 

그에 따라서 갚아야 하는 원금도 크게 줄어들게 됩니다.

원리금 부담이 줄어드는 것이지요.

 

그리고 다르게 거치기간도 둘 수 있는데요.

거치를 1년까지 할 수 있습니다.

거치라는 것은 원금을 갚지않고 이자만 내는 기간을 말합니다.

 

9-2. 체증식 상환

문재인정부들어서 대출규제를 한 것 중 하나가,

대출을 하면 무조건 원금과 이자를 갚도록 한 것 인데요.

 

이를 조금 완화해주는 방식이 체증식 상환방식입니다.

초기에는 상환액이 적어지다가 시간이 지날수록 원금의 상환액이 증가하는 방식입니다.

대신 39세이하의 고객만 선택할 수 있구요. 

체증식을 선택하면 50년 대출만기는 선택할 수 없고, 40년까지만 선택할 수 있습니다.

 

 

 

개인마다 느끼는 것은 다르겠지만,

체증식 분할상환을 하셨던 분들 중에는 원금부담이 확실히 적다고 하신분들이 있는 것 같습니다.

 

10. 보금자리론과 추정소득 (인정소득, 대체소득)

보금자리론은 부부합산소득 2,400만원 이하인경우 인정소득이라는 것을 통해 소득을 추정해 주는데요.

이 때 추정소득은 일반은행과 같이 카드사용액은 사용할 수 없구요.

건강보험료 납부액이나 국민연금 소득을 가지고만 할 수 있습니다.

 

 

따라서, 보금자리론을 준비하시는 분이라면 추정소득(인정소득)의 경우,

건강보험료와 연금소득만 인정되므로 이에 맞추어서 조건이 되는지 보고 준비하시면 되겠습니다.

 

또한 아래와 같이 추정된 소득액의 경우는,

아무리 높아도 5천만원이 추정소득의 한도임을 잊으시면 안됩니다.

무리하게 국민연금 납부금액을 높이거나 하는 것은 효과적이지 못합니다.

 

 

11. 팁 및 주의할 점

11-1. 배우자의 대출 대환 가능여부

특례보금자리론 또는 보금자리론은 추정소득사용에 있어서 카드사용액을 사용하지 않습니다.

따라서 기존 일반대출을 와이프명의로 카드사용액에 의한 추정소득기준으로 대출을 받은 경우,

와이프 명의로 대환이 어려울 수 있는데요.

다행히도 와이프의 대출도 남편의 특례보금자리론으로 상환할 수 있는 것으로 보입니다.

다만, 실행전 구체적인 조건에 대해서 반드시 더블체크가 필요하겠습니다.

 

 

11-2. 디딤돌 대출과 함께 대출받기

무주택자를 대상으로 하는 디딤돌 대출의 경우 한도가 적은 편인데요.

디딤돌 대출을 받고 나머지 한도에 대해서, 특례보금자리론을 받는 하이브리드 방식도 가능합니다.

 

 

11-3. 거치가 불가능

흔하지는 않지만, 일반 대출중에는 거치를 최대 1년까지 해줄수도 있습니다.

정부대출규제에 따라서 최대1년으로 정해졌기 때문인데요.

다만 특례보금자리론은 거치가 불가능합니다.

 

11-4. 전입의무 없음

특례보금자리론은 전입의무가 없습니다.

실질적으로 세입자의 전입이 없고, 1순위여야 하므로,

세입자를 끼고 사는 것은 실질적으로 어렵고,

특례보금자리론을 끼고 집을 사서, 세를 내줄수는 있습니다.

이 때 주의할 것은 세입자의 전세자금대출보다 선순위 대출이어야 한다는 점이므로,

임차인을 구해서 계약할 때 이 점에 대해서 명확하게 해 두어야 하겠지요.

기존대출이 있으므로, 실질적으로 전세보다는 월세가 가능성이 있겠지요.

 

12. 정리

이상으로 특례보금자리론에 대해서 정리해 보았습니다.

우대금리를 받지 못하는 경우라면, 특례라는 말이 조금은 아쉬운 느낌의 금리이기는 한데요.

그래도 중도상환 수수료 면제라든가, DSR이 아닌 DTI적용등으로 인한 대출한도 증가에 있어서는,

분명 장점이 있는 것 같습니다.