주택가격대비 대출 한도 금액 정리 # 규제지역 DSR LTV

오늘은 대출 금액별로 한도를 정리해 보도록 하겠습니다.

 

이 글을 작성하면서 참고한 글은 다음과 같습니다.

아래글들을 읽어야 이해할 수 있는 것은 아니므로, 금액만 보고자 하시는 분들은 바로 아래로 넘어가주세요.

 

규제지역 대출규제에 대한 글은 아래에서 정리되어 있구요.

>> 규제지역이 되면 고려해야 할 것들 총정리 # 비과세 다주택자 LTV 처분조건

 

21년 7월1일부터 실시되는 DSR규제에 대한 글은 아래 글을 참조해 주시구요.

>> 차주별 DSR 규제 총정리 # 개인별 한도 비율

 

정리하고보니, 정말 규제며 완화며 정신이 없네요.

 

1. 대출 불가아파트

금액별 한도를 정리한다고 했는데, 대출불가부터 짚고 넘어가겠습니다.

 

1-1. 15억 초과의 규제지역아파트

다음에 해당하는 투기과열지구 및 조정대상지역 아파트들에는 대출이 불가합니다.

• 15억 초과 규제지역 아파트

따라서 다른 방법으로 자금을 조달해야 하는데요.

아시다시피, 신용대출도 주택자금으로 사용하기 어렵게 만들었기 때문에, 쉽지가 않습니다.

현금을 가지고 계신분들의 영역이라고 할 수 있겠습니다.

 

15억초과가 대출을 받지 못하므로, 

13억이상아파트들이 더 올라갈 여유도 별로 없게 됩니다.

물론, 반대로 생각하면 실가치는 15억대이지만, 

대출불가에 따른 수요부족으로 14억대로 억눌려있는 단지도 있을텐데요.

이런 경우는 가치보다 가격이 저렴한 경우로 투자할 가치가 있다고 생각해 볼 수 있습니다.

투자하실 때 이런부분도 생각을 할 필요가 있겠지요.

 

1-2. 대출신청일 당시 KB시세 및 부동산원 시세 기준

15억을 초과하면 대출이 않되지만 기준이 있습니다.

대출신청 당시에 KB시세 또는 한국부동산원 시세상으로 15억을 초과하지 않으면 됩니다.

따라서 호가가 15억을 초과했다고 대출이 않나온다고 미리 포기할 필요가 없다는 것 입니다.

계약서상 15억이 넘더라도, KB나 부동산원시세기준으로 15억이 넘지 않느다면 대출이 가능합니다.

(아주 드물게 이를 잘 모르시는 대출담당자분들도 계시지만, 확인해봐 달라고 요청하면 됩니다.)

 

다만, 잔금일 한참전에 대출신청하는 것도 방법이라고 생각할 수 있는데요.

보통은 2,3달전에 대출 서류신청을 받아주지는 않으므로, 실질적으로는 어렵습니다.

 

2. 투기과열지구 및 조정대상지역 대출 금액대별 한도 정리

DSR과 LTV한도를 기준으로 해서 대출 금액대별 한도를 정리해 보도록 하겠습니다.

이젠 개인별 DSR(차주별 DSR)이 대출한도 설정의 중요한 잣대가 되는데요.

3.2%로 30년 주택담보대출을 기준으로, 방공제없이 대출을 받는다고 가정하고,

최대 한도를 DSR과 LTV중 낮은 금액을 기준으로 계산해 보도록 하겠습니다.

 

2-1.  LTV한도

9억원을 넘어가면 대출의 효율이 절반으로 떨어집니다.

투기과열지구와 조정대상지역에서 각각 20%와 30%만 LTV가 나오기 때문입니다.

 

주택가격	투기과열지구 대출한도 (40% + 9억원이후 20%)	조정대상지역 대출한도 (50% + 9억원이후 30%)
6억	2억4천만원	3억
7억	2억8천만원	3억5천만원
8억	3억2천만원	4억
9억	3억6천만원	4억5천만원
10억	3억8천만원	4억8천만원
11억	4억원	5억1천만원
12억	4억2천만원	5억4천만원
13억	4억4천만원	5억7천만원
14억	4억6천만원	6억
15억	4억8천만원	6억3천만원

 

 

좋은 입지에 서울아파트를 사려면 12억정도는 있어야 하는데요.

그럼 7억8천만원의 현금을 가지고 있어야 합니다.

10억정도되는 아파트로 눈을 낮추면, 6억 2천만원의 현금을 가지고 있어야 매수가 가능합니다.

5억을 모았다고 해도, 살수 있는 서울아파트는 없습니다.

6억짜리 아파트를 사려고 해도, 5억 6천만원을 가지고 있어야 합니다.

 

2-2. DSR 40% 규제

이제 더 큰산이 남아있습니다.

개인별로 DSR을 계산해서 40%비율 아래로 맞춰야 된다는 것 인데요.

7월 1일부터 시행하며, 은행권은 40%, 비은행권은 60%로 맞춰야 합니다.

30년주택을 3.2%로 이율로 사려고 할 때 DSR비율이 어떻게 되는지 계산해 보도록 하겠습니다.

(다만, 아래 계산은 매월 갚는 원금으로 인해 변하는 이자에 대해서는 계산이 되지 않았으므로, 실제한도는 은행에 문의해야합니다.)

 

위에서 본것처럼, 효율이 좋은 9억원짜리 주택을 조정대상지역에서 매수한다고 가정해 보겠습니다.

최대한도는 4.5억입니다. 추정소득으로 진행하시는 분들의 경우, 5000만원이 추정소득 한도금액인데요.

이 소득에 대한 최대한도는 3억6백10만원입니다. 얼마나 대출이 작은지 실감하실수 있으시겠지요?

신용대출등을 포함한다면 그 한도는 훨씬 더 줄어들게 될 것입니다.

 

소득	DSR40% 한도 이하
5,000만원	306,100,000
6,000만원	367,300,000
7,000만원	428,500,000
8,000만원	489,700,000
9,000만원	550,900,000
1억원	612,100,000

 

 

2-3. 소득대비 LTV와 DSR 에 따른 매수가능 주택가격

이것은 최대효율이 나오는 가격대를 찾기위해서 계산한 것인데요.

위와 마찬가지로 3.2%에 30년상환을 기준으로 하였을 때, LTV와 비교해서 어느정도 대출이 가능한지 소득을 기준으로 계산해 보겠습니다.

 

소득 5000만원을 기준으로 해 보겠습니다.

그럼, 7억6천5백만원가격의 주택을 매수해서 대출을 받을때 가장 효율이 좋게 됩니다.

반면, 조정대상지역에서는 오히려 더 낮은 6억1천 2백만원짜리을 받을때 최대 효율로 DSR을 다 받게 되는 것 입니다.

소득이 8천만원만 되어도, DSR을 다 받으려면, 15억원 대출을 받아야 합니다.

 

소득	DSR40% 한도	투기과열지구 LTV상 대출효율 Max 주택가격 (대출금액)	조정대상지역 LTV상 대출효율 Max주택가격 (대출금액)
5,000만원	306,100,000	765,000,000 (3억 6백만원대출)	612,000,000 (3억 6백만원대출)
8,000만원	489,700,000	15억원 (4억8천만원 대출)	1,032,300,000 (4억8천9백69만원)
1억원	612,100,000	15억원 (4억8천만원 대출)	14억 4천만원 (6억 1천2백만원)

 

 

추정소득의 경우 최대값이 5천만원인데요.

기존에 카드사용액이나 지역건강보험 납부금액으로 추정소득을 인정받으시는 분들의 경우,

10억짜리 서울집을 사려면, 6억4백만원정도의 현금을 가지고 있어야 하구요.

12억짜리는 8억 4백만원,

9억짜리는 5억 4백만원을 가지고 있어야 매수할 수 있습니다.

물론, 위의 계산은 3.2%에 30년 원금균등상환을 기준으로 한것이므로,

 

위에서 적은 것처럼, 위의 계산은 어느정도의 금액대를 찾기위한 것으로서,

매월 갚는 원리금에 대한 이자변동에 대한 계산 하지 않은 것이므로,

정확한 계산은 은행에 문의를 해야합니다.

 

2-4. 비은행권은 60%

그래도 아직 비은행권의 경우는 DSR한도가 60%입니다.

대표적으로는 보험사 대출이 있겠지요.

금리상승기이므로 향후에는 한도가 더 줄겠지만, 마찬가지로 3.2%로 30%상환기준으로 보겠습니다.

40%보다는 훨씬 한도가 많이 나오는 것을 알수 있습니다.

물론, 투기과열지구에서의 한도가 4.8억, 조정대상지역이 6.3억이므로, 더이상의 한도는 무의미하다고 볼수 있지만,

신용대출등 타대출로 인해서 DSR을 깍아먹으므로 여유있는 것이 좋겠지요.

 

소득	DSR60% 한도
5,000만원	459,100,000
8,000만원	734,600,000

 

 

3. 정리

실제로 금액대를 보면서 정리해 보면, 7월부터 시행하는 DSR규제가 얼마나 강력한지 알수가 있었네요.

대출효율이 매우 떨어지게 됩니다.

다만, 정부에서 실수요자 완화정책도 발표하였는데요.

이에 대해서는 아래 글을 참조해주시구요.

 

>> 실수요자 LTV 확대 발표안에 대한 정리 # 21년 7월

실수요자 LTV 확대 발표안에 대한 정리 # 서민 대출 완화

 

위의 LTV완화글에서도 볼 수 있지만,

DSR규제로 LTV완화효과는 그리 크지 않습니다.

게다가, 서민실수요자 대상은 무주택자이므로, 집을 옮겨서 사실려고하시는 분들은 대상이 되지 않습니다.