아파트 전세 대출 과 보증기관 총정리

오늘은 전세대출을 받기위해서 알아야 하는 전세 대출의 종류와 보증기관들에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다.

 

 

1. 전세대출 보증 대상과 시기

전세자금을 1금융권에서 대출 받으려면, 보증기관들에서 보증서를 발급받아야 하는데요.

전세자금 보증 대상과 그 시기에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

1-1. 자금 대출대상

전세자금 대출은 무주택자 혹은 1주택자만 대상이 됩니다.

아래에 해당하는 경우 규제에 따라서 전세자금대출이 되지 않습니다.

• 2주택이상의 다주택자(배우자 포함 - 배우자에 대해서도 검증하므로 한세대내 부부라면 다 안됨)
• 투기과열지구 3억원 초과 아파트(전세대출 이용자가 3억초과 아파트 매수할 경우, 전세대출 회수) 소유자
• 9억원이상 고가주택 소유자(KB시세 기준): 가능하도록 바뀜

23년 3월부터 규제가 풀리면서,

9억원이상 고가주택소유한 1주택자의 경우,

전세자금대출이 안되었었는데요.

이제는 가능하도록 바뀌었습니다.

 

또한,

양도세 계산시에 주택수에 포함되는 분양권이나 입주권은

전세자금 대출시의 주택수에는 포함되지 않습니다.

 

1-2. 대출 신청가능시기

임대차계약서 상 잔금지급일과 주민등록전입일 중 빠른 날로부터 3개월 이내

만약, 연장을 하였다면, 계약연장후 3개월이 됩니다.

3개월이내라는 것을 반드시 기억해야합니다.

3개월이 1일이라도 지난 후에 신청해서는 계약을 재연장하지 않고서는 대출이 불가능합니다.

 

2. 보증기관에 따른 대출차이

전세대출을 위해서 보증서를 발행해주는 기관은 아래와 같이 3가지 입니다.

이중 SGI서울보증보험의 경우는 민간기업이구요.

나머지 둘은 이름에서 알 수 있듯이 공사입니다.

• 주택금융공사(HF) - 안심전세
• 주택도시보증공사(HUG)
• SGI서울보증보험

이 들은 신청가능 금액부터, 한도, 월세공제여부나 임대인 동의부분에서 아래와 같이 차이가 있습니다.

참고로 HUG와 SGI는 증빙할 소득이 없을 경우, 신용이 중요한데요.

신용점수가 800중반정도가 되시면 크게 문제가 없습니다. 이런 신용을 유지할려면, 

현금서비스나 카드론, 연체 같은 것들이 없도록 잘 관리를 해 주어야 합니다.

 

보증서 기관 구분	신청가능 전세 보증금	대출 최대한도	소득증빙	임대인 동의	보증료 징수
주택도시보증공사 (HUG) - 안심전세	보증금 7억 까지 *단 지방은 5억	무주택자 - 최대4억 (지방은 3.2억) 1주택자 - 최대2억	소득증빙없이 안심전세 신청가능 (대신 신용중요) * 연봉1억이상인 1주택자는 대상않됨 (추후 허용예정)	동의 필수	보증료 대출자 부담
주택금융공사 (HF)	보증금 7억까지 *단 지방은 5억	최대 4억 (1주택자는 2억원) * 최대한도내 소득의 3.5배까지  대출가능	실제소득이 반드시 필요 (추정소득 안됨) * 연봉1억이상인 1주택자는 대상않됨 (추후 허용예정)	임대인동의 필요없음 법인  임대인일때도 신청 가능	보증료 대출자 부담
서울보증보험 (SGI)	제한 없음	보증금의 80%이내 무주택자 - 최대5억 1주택자 - 최대3억	(신용점수 중요) 카드이용금액이나 건강보험료로  추정소득 인정	동의 필수	보증료 은행 부담

 

 

금리는 대체적으로 HUG인 주택도시보증공사가 저렴한 것으로 알려져 있습니다.

반대로 규제가 덜한 서울보증보험이 상대적으로 높은 편입니다.

다만, 보증료 부분에서 HUG나 HF는 대출자가 직접 내구요.

서울보증보험은 은행이 부담하지만, 그만큼 대출이자가 비싼 차이가 있습니다.

 

서울보증보험(SGI)과 주택도시보증공사(HUG)의 경우,

세대주가 아니라 세대원이라도 전세자금대출이 가능합니다.

DSR때문에 대출명의가 중요하므로, 이런 부분도 고려를 해 볼 필요가 있겠습니다.

 

3. 주택보증금 반환보증 가입여부

주택도시보증공사인 HUG에서하는 안심전세의 경우,

주택보증금 반환보증보험이 자동으로 가입되도록 되어있습니다.

그래서 임대인 동의도 반드시 필요합니다.

HF(주택금융공사)와는 이런 점에서 다릅니다.

 

4. 분양권과 입주권

4-1. 주택수 포함 안됨

위에서 본 것처럼 1주택자는 대출한도를 줄이고,

다주택자는 정부보증 전세자금대출이 불가능합니다.

 

그런데, 2가지 예외가 있습니다.

분양권이나 입주권의 주택담보대출시,

전세자금대출에서 주택수에 포함되지 않습니다.

다만, 입주권의 경우 멸실이 되어있는지 확인이 필요합니다.

 

4-2. 잔금 후에도 취득하기 전까지임

분양받은 아파트의 경우,

보존등기가 나와서 실질적으로 취득하기 전까지는 주택수에 포함되지 않습니다.

그런데, 한가지 주의할 점이 있습니다.

분양받은 아파트의 잔금에 대해서 주택담보대출을 받게 되면,

그 즉시 마찬가지로 주택수에 포함되게 됩니다.

 

 

5. 팁 및 주의할 점

5-1. 주택구매제한

규제지역 아파트 매수시 전세 대출을 회수하는데요.

전세는 정기적으로 주택매수여부를 확인하므로 항상 조심해야 합니다.

 

대출을 받으면 더 이상 집을 구매하지 않겠다는 각서도 쓰게 되는데요.

투기과열지구 3억이상 아파트를 구입시에는 전세대출의 보증이 제한되며,

주택매수시 회수대상이 됩니다.

 

5-2. 점유개정 및 근저당 말소조건에 주의

점유개정처럼 기존주인이 전세를 끼어주는 경우에도,

전세자금대출에 대한 보증서 발급이 가능한 것으로 알려져 있습니다.

 

참고로, 일반적으로는 주인전세로 해서 매매와 전세계약서를 모두 쓸 경우,

부동산수수료는 매매건만 받는 것으로 알고 있습니다.

 

5-3. 대출계약 연장시

대출을 연장할 때는 전세금액을 올리지 않았더라도,

정해진 한도까지 추가로 대출이 가능합니다.

따라서 계약연장하면서 좀더 대출하고자 한다면,

연장한 계약서를 가지고 대출을 받으면 됩니다.

 

5-4. 2주택자가 될 경우

전세자금대출이 있는 1주택자가, 

주택을 하나더 매수하게 되면,

이 후에 전세의 만기가 다가왔을 때 연장이 되지 않게 되므로 주의가 필요합니다.