절세 하는 부부의 공동명의 등기

부동산과 관련된 세금은 종류도 많고 복잡해서 어려운 경우가 많은데요.

복잡한 만큼 절세하는 방법도 다양합니다.

절세 방법중 결혼을 한 부부가 취할 수 있는 절세 전략중에 하나가 공동명의인데요.

오늘은 절세를 잘 하는 부부라면 알아야 할, 공동명의시에 득이 되는 경우와 그렇지 않은 경우를 알아보겠습니다.

1. 공동명의 하면 득이 되는 경우

1-1. 종합 부동산세

종합부동산세는 재산이 6억이상이 되는 경우에 부과가 되는데요.

종합부동산세는 인별 과세이므로,

부부가 10억을 가지고 있더라도, 5억씩 나누어서 등기가 된다면,

각각 6억미만이 되므로 과세가 되지 않습니다.

따라서, 공동명의로 득이 되는 대표적인 경우라고 할 수 있겠네요.

1-2. 주택 임대 소득세

소득세는 소득이 커질수록 세금이 많아지는 구조로 짜여져 있으므로,

공동등기를 통해서 과세기준을 낮추어서, 절세효과를 볼 수 있는데요.

특히, 2018년 까지는 연간 2000만원 이하의 소득은 비과세 되고 있기 때문에,

부부 공동명의를 통해서 비과세 구간으로 갈 수 있다면 더욱 이득이 커집니다.

1-2. 양도 소득세

양도소득세 과세시에, 각각의 지분에 해당하는 만큼을,

과세표에에 맞추어 세금을 매기므로,

공동명의시에 적용되는 과표구간을 낮추어서 절세를 할 수 있습니다.

(과표구간은 아래 이미지를 참조해주세요)

예를 들면, 공동명의가 아닌경우에 1억짜리 주택을 1억 9천만원에 팔았다고 하면,

양도차액 9천만원에 대해서 무려 35%의 세금을 물어야 합니다.

따라서 (3,150만원 - 공제금 1,490만원)을 해서, 1,660만원 의 세금을 내야하구요.

하지만, 공동명의인 경우에 두명의 지분만큼 나누어서,

각 4,500만원씩에 대해서 15%의 세금이 두명에게 부과가 되게 됩니다.

결국 (675만 - 공제금 108만 )x2인 = 1,134만원의 세금만 내면 되는 건데요.

공동명의가 아닌경우에 대비해서, 약 526만원 정도의 차이가 발생하게 됩니다.

(참고로, 각종 비용공제시 위와 같은 수치대로 나오지는 않습니다.)

2. 공동명의를 해도 득이 되지 않는 경우

세금을 내는 방식이 개인별로 과세구간에 따르지 않는경우, 

보통은 공동명의를 해도 득이 되지 않습니다.

어떤 경우가 있는지 정리해 보도록 하겠습니다.

2-1. 취득세

취득세율은 비례세율에 해당해서 절세 효과가 나타나지 않습니다.

예를들어, 취득세가 1%로 라면, 

1억을  공동명의로 등기하더라도, 

각각 5천만원에 1%씩 두번내야 하므로,

절세효과가 나타나지 않습니다.

2-2. 재산세

재산세의 경우 해당 부동산에 세금을 매기고,

지분에 따라서, 나누므로 역시 공동등기의 효과는 없습니다.

2-3. 상가임대 소득세

상가임대 소득세 역시 공동명의에 대한 득은 없습니다.

상가임대소득은 종합과세대상이므로, 공동명의보다는 근로소득이 적은 사람에게 부과되도록 하는 것이 유리합니다.

2-4. 등기가 끝난 물건의 변경

등기를 취득할 때, 공동명의로 하지않고,

등기가 하고나서, 시간이 지나고 바꾸는 경우는 증여세와 취득세가 부과가 됩니다.

증여세의 경우에는 부부간에 10년간 6억까지는 비과세 대상이 되므로,

금액이 적을 경우에는 상관이 없겠구요.

취득세는 피할 수 없습니다.

종합부동산세를 피하기 위해 명의를 변경한다면,

연간 나올 종합 부동산세와 취득세등을 잘 비교해야 겠네요.

3. 정리

공동명의의 등기시에 득이 되는 경우와 그렇지 않은 경우를 구분해 보았는데요.

공동명의라고 무조선 득이라고 할수는 없을 것 같네요.

복잡하기는 하지만, 각 경우의 득실을 잘 따져서 선택해야 할 것 같습니다.