아파트 교환거래 에 대한 총정리 # 계약서 주택 교환매매

오늘은 아파트와 아파트를 직접 맞교환하는 교환거래에 대해서 총정리해 보도록 하겠습니다.

 

 

1. 교환거래 프로세스

사실 가장 어려운 것은 맞는 교환상대를 정하는 것이구요.

교환상대를 정해서, 교환가를 정하였다면,

교환거래의 과정자체는 특별히 복잡할 것이 없습니다.

 

이 글에서는 부동산을 끼고 거래한다는 가정하에 정리하겠습니다.

교환시에 정산차액이 필요한 경우와 없는 경우가 있을 텐데요.

먼저 차액정산이 필요한 경우부터 보겠습니다.

아마도 대부분 차액이 필요하겠지요.

 

1-1. 교환시 차액 정산이 필요한 경우

가장 먼저 교환계약서를 작성해서 교환하는데요.

계약서에 차액정산일을 정해서 적게 됩니다.

차액이행에 대해서 계약금, 중도금, 잔금 금액과 일정을 적는 란이 있으므로,

여기에 해당 내역을 적구요.

특약란에 특약사항을 적어주면 됩니다.

계약파기시의 배액배상등에 대해서 명시해주면 좋겠지요?

 

차액정산일이 보통 부동산 매수할 때의 잔금일과 같은데요.

각각 등기를 처리할 법무사를 미리 수배하셔야 하구요.

보통은 각각 담보대출금액이 다르므로,

해당 금액만큼 다시 교환된 부동산에서 대출받을 수 있도록 은행에 심사를 넣고,

정산일에 대출금이 입금될 수 있도록 일정을 잡아두어야 합니다.

그래야 잔금청산일날 교환하기 전에 근저당을 다 정리한 후에,

소유권이전을 할 수 있기 때문이지요.

 

 

이렇게 잔금격인 차액정산을 마치고 나면,

소유권이 이전되구요.

이 후, 법무사로부터 받은 취득세 영수증을 이용해 취득세를 납부하고,

양도소득세도 신고하면 마무리가 되어집니다.

 

1. 교환계약
2. 차액정산
3. 소유권 이전
4. 취득세 납부 및 양도소득세 신고

 

1-2. 차액정산이 필요없는 경우

드물게 같은 가격에 교환하는 경우도 있을 텐데요.

이럴 경우도 특별히 다르지 않습니다.

왜냐하면, 각각 받은 담보대출이 있기 때문에,

해당 대출을 교환된 부동산으로 다시 받을 수 있도록 은행과 협의한 후에,

해당일을 교환일로 정하고, 등기를 신청하면 되기 때문입니다.

 

같은 부동산이라도 대출받은 금액은 다 다르므로,

A가 2억, B가 1.5억을 대출받은 상태라면,

A는 교환된집에서 다시 2억을 대출받아 기존대출을 상환해야 하구요.

B는 교환된집에서 1.5억을 대출받아 상환을 약속한 교환일날에 해야합니다.

이런 과정을 거치고 나서,

마찬가지로 법무사를 통한 소유권이전 및 취득세 납부와 양도세 신고를 하면 마무리가 되게 됩니다.

 

2. 교환계약서 작성시 유의사항

2-1. 교환계약일 과 근저당 말소 확인

위에서 언급한 것처럼, 각각 교환할 집을 담보로 대출을 받아야 하기 때문에,

미리 은행에 문의를 해서 대출금 지급을 실행할 수 있는 일정을 잡아서,

날짜를 잡아야 합니다.

담보대출신청과 실행까지는 1,2주일 이상의 여유를 가지고 하는 것이 좋기 때문에,

차액정산만 생각하고 무리하게 빠른 교환일을 잡을 필요는 없습니다.

 

거래가 깨질것 같아서 불안하다면,

차라리 차액정산금에 대해서 계약금을 걸고,

특약에 해당 금액에 대한 배액배상을 적어두는 것이 나을 것 같습니다.

 

아무리 급하더라도,

교환받을 집의 근저당이 확실하게 말소되는지,

하나하나 확인하면서 진행해야 합니다.

 

 

2-2. 양도일과 취득일

양도일과 취득일의 경우 차액이 있는 경우는 매우 명확한데요.

차액의 잔금일이 양도일과 취득일이 됩니다.

 

차액이 없더라도,

사실상 각자 은행대출이 실행되어서,

각자의 근저당이 해소되고,

소유권이전등기를 신청하는 날이 양도일과 취득일이 됩니다.

 

2-3. 교환가액

교환가액은 되도록 정확히 합의하여 작성하는 것이 좋습니다.

왜냐하면, 이것이 없을 경우, 감정가등으로 판단하게 되는데,

이 때 원치않게 차액이 발생하고, 그것에 대한 증여가 적용될 수 있기 때문입니다.

 

물론, 교환가액을 상호 합의해서 작성할 수 있다고 해서,

너무 높거나 낮게 하면 조사가 들어올 수도 있으니,

그런 것도 피해야 하겠지요.

 

3. 교환거래와 일시적 2주택

교환거래를 하더라도,

일시적 2주택 비과세는 가능한데요.

이유는 같은 날 매수매도를 한 경우,

세법적으로는 매도 후 매수 한 것으로 보기 때문입니다.

 

 

4. 취득세 납부와 양도세 신고

부동산 교환을 한 경우, 취득세도 납부하고 양도세도 신고해야 하는데요.

취득세와 양도세에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

4-1. 취득시기와 양도시기

정산차액이 있을 경우 차액의 잔금일이 취득과 양도시기가 됩니다.

물론, 차액을 정산하기전에 등기를 먼저하기로 특약하고 접수한다면, 등기접수일이 취득과 양도일이 되겠지요.

 

차액이 없을경우는,

취득시기와 양도시기는 교환계약서에 기입된 날자인데요.

이를 통해 확인할 수 없을 경우에는 등기접수일이 됩니다.

 

4-2. 취득가액

양도세를 생각하면 교환할 때 높게 받아서,

나중에 양도세를 면제받는 것이 좋은데요.

취득세의 경우는 그러하지 않습니다.

교환가가 높을수록 취득세는 높아지는 구조인 것 이지요.

상승장이 예측된다면야 양도세면제가 중요하겠지만,

하락장이 지속된다면 취득세를 낮추어서 당장의 현금을 아끼는 것이 좋겠지요.

 

4-3.  양도기준금액

양도세를 신고할 때도 교환거래라고 특별할 것은 없습니다.

증빙서류로 매매계약서가 아니라, 교환계약서를 제출하는 것 뿐 특별할 것은 없습니다.

 

양도기준이 되는 금액은 교환계약서에 적힌 상대방의 교환가액 + 정산차액입니다.

그러니까 내 집을 3억짜리 교환가액으로 정한 상대방집과 3천만원을 받기로 하였다면,

3억3천을 받고 매도한 것과 마찬가지 인 것이지요.

 

 

5. 거래 해지를 방어해주는 특약들

일반적인 부동산 매매는 중도금을 통해서 계약해지를 막는데요.

부동산 교환거래에서도 아래와 같이 비슷하게 특약을 걸어주면 됩니다.

• 차액이 있는 경우, 정산차액의 계약금 만큼 계약미이행시 배액배상 지불 특약
• 차액이 없는 경우, 위약금을 특약에 작성해서 특정금액을 위약금으로 지불하도록 명시

 

6. 중개사

교환거래는 중개사 없이 법무사만 끼고 하는 경우도 있기는 한데요.

하지만, 요즘엔 반값 부동산도 많이 있고,

협의를 하면 가격도 조절이 가능한 경우가 많으니,

되도록이면 중개사를 찾아서 교환계약서를 작성하는 것이 좋을 것 같습니다.

이 글도 중개사를 끼고 한다는 가정하에 작성하였습니다.

 

7. 팁 및 주의할 점

7-1. 교환가격 결정

교환가격은 소유주의 마음이지만,

대부분 KB시세 혹은 국토부 실거래가를 기준으로 정하면,

나중에 조사가 들어오더라도 근거를 제시하는데 문제가 없을 것 입니다.

금액이 큰 부동산이거나, KB시세 또는 최근 거래금액이 없는 아파트의 경우,

감정평가를 거쳐서 교환가격을 정하는 것도 한 방법이겠지요.

 

7-2. 등기부등본 확인

혹시나 은행의 근저당이외에 가압류라든가 복잡한 권리관계가 없는지 확인해 보아야 합니다.

그런 것들이 있다면 좀 더 꼼꼼하게 확인하고 거래를 할 필요가 있습니다.

 

7-3. 현장확인

아무리 알고 있는 아파트라 하더라도,

임차인이 점유하고 있지는 않은지, 

특별히 큰 하자는 없는지 확인을 하는 것이 좋습니다.

 

집에 강아지를 여러마리 기르고 있어서,

마루나 도배가 엉망이라면, 이런부분에 대해서 차액설정시에 반영하면 되겠지요.

 

이상으로 교환거래에 대해서 총정리해 보았습니다.