아파트 및 주택 구매시 취득세, 재산세, 양도소득세의 절세 방법은?

오늘은 아파트 및 주택 구매시에 절세하는 방법에 대해서 정리해보려고 합니다.

크게, 취득세와 재산세 그리고 양도소득세 그리고 종합부동산세의 절세 방법에 대해서 정리해보려고 하는데요.

하나하나 정리해 보겠습니다.

1. 취득세 절세

아래의 취득세표를 보면 취득가와 전용면적에 따라서 차이가 난다는 것을 알 수 있는데요.

주택의 크기보다는 취득가에 따라서 요율차이가 더 큽니다.

만약 매매가가, 6억 혹은 9억 전후반이라면, 한도금액이내로 계약하도록 하는 것이 중요한데요.

투자가 아니라 실거주라도, 1%의 차이는 매우 크기 때문입니다.

2. 재산세 절세

재산세의 납부 기준일은 6월 1일 입니다.

따라서 4,5월에 아파트 구매를 하시고자 하신다면,

계약은 미리 해 놓더다도, 잔금일을 6월2일 이후로 한다면,

1년에 내야할 재산세를 아낄 수 있습니다. 

3억이 넘는 아파트를 구매할 경우, 

재산세는 60만원이상이 나올 것이므로,

구매시기를 조절하는 것도, 매우 중요한 절세 방법중 하나일 것 같네요.

3. 양도소득세 절세

양도소득세는 조건이 복잡하여 고려하여야 할 사항이 많은데요.

우선 양도소득세의 기본 세율(= 누진세율)을 보도록 하겠습니다.

주택을 매매할 때, 비과세거나, 2주택 3주택자 중과세(40%)에 해당이 않된다면,

아래의 기본 누진세율이 적용되는데요.

세율을 낮추는게 좋은지, 오히려 높여서 누진공제를 많이 받는것이 좋은지,

계산을 해보는 것이 좋습니다.

2주택자 및 3주택자의 세율도 아래의 표를 참고하면 좋습니다.(아래표의 누진세율은 위의 기본세율을 말합니다.)

여기에, 주택을 3년이상 보유할 경우에는 최소 10%이상의 장기보유 특별공제가 적용되는데요. 

아래는 장기보유 특별공제세율표인데요.

1주택자의 경우는 최대 80%까지 공제되는 군요.

(참고로, 1주택자는 9억미만의 경우는 2년이 지나면, 양도세가 면제됩니다.)

많이 복잡하시지요?

양도소득세의 절세에 관한 국세청 페이지는 다음과 같은데요.

참고해 보면 좋을 것 같습니다.

>> http://nts.go.kr/tax/tax07_popup/sub02_1_4.html

3. 양도소득세 면제 조건

이번에는 절세가 아니라 면제 조건에 대해서 알아보겠습니다.

양도소득세를 아에 면제 받을 수 있다면 좋겠지만, 그만큼 조건이 까다로운데요.

크게 일시적 2가구와 기타 조건들로 나누어 보었습니다.

3-1. 일시적 2가구

• 이사로 인하여 일시적 2가구가 된 경우, 3년안에 기존주택을 매도하면 된다.

• 상속으로 인한 일시적 2가구도, 먼저 가지고 있던 주택 매도시에 혜택을 받는다.

• 결혼으로 인한 일시적 2가구는 혜택이 큰데요. 기존 주택을 5년이내에만 매도하면 됩니다.

• 부모부양으로 인한 일시적 2가구는, 배우자의 부모를 포함해, 60세이상의 부모님 부양을 위해 합가하면, 5년내 2년이상 보유주택 처분시 대상에 포함됩니다. 

3-1. 기타 조건들

• 직장의 전근으로 인한 이사의 경우, 1년이상 거주시에 매도하면 됩니다.

• 1년이상의 치료나 요양으로 인한경우, 1년이상 거주시에 매도하는 경우 해당합니다.

• 해외 출국으로 인한 매도시, 출국당시에 1세대를 보유하고 2년내 매도하면 해당이 됩니다.

• 취학으로 인한 어쩔 수 없는 이사시에, 1년이상 거주시에도 매도하면 됩니다.

실제적으로 받을 수 있는 조건들로 생각되는 건, 이사와 결혼으로 인한 일시적 2가구 혜택일텐데요.

주의 할 것은, 집이 2개였다고 해당되는 것이 아니라,

새주택을 매수해서 2주택이 된이후에, 기존 주택매도시에만 해당된다는 것입니다.

투기목적으로 새로 주택을 산이후에, 새 주택을 매도시에는 해당되지 않습니다.

또한 흥미로운 점은, 노부모 부양을 위한 일시적 2가구 비과세 혜택인데요.

주민등록상으로 합가를 해야하구요, 합가한후에 2년내 보유주택을 처분하기만 하면 됩니다.

4. 종합부동산세 절세

마지막으로 공시가격 6억원 이상의 부동산에 부과하는, 

종합부동산세에 대해서도 알아보겠습니다.

종합부동산세는 인별과세이므로. 인당 6억원까지는 면제가 됩니다.

(추가적으로 1세대 1가구의 경우는 9억원까지 종합부동산세가 면제 됩니다.)

따라서, 6억이상의 12억 이하의 주택의 경우에는 부부공동으로 가지고 있다면,

인별로 과세표준이 절반으로 나누어지므로, 면제를 받을 수 있게 됩니다.

국세청에서 안내해주고 있는 종합부동산세의 세율은 아래와 같습니다.

(http://www.nts.go.kr/tax/tax_10.asp?cinfo_key=MINF6820100720171311&menu_a=1000&menu_b=100&menu_c=300&flag=10)

5. 정리

취득세, 재산세, 양도소득세, 종합부동산세까지 알아보았는데요.

주택 구매시 내야되는 세금과 비용이 만만치 않다는 걸 다시 한번 깨닫게 되었네요.

추가되는 내용이 있으면, 계속 업데이트 하도록 하겠습니다~.