규제지역이 되면 고려해야 할 것들 총정리 # 비과세 다주택자 LTV 처분조건

정부에서 부동산 관련 규제정책이 나오고 있는데요.

만약 살고 있는 지역 혹은 이사갈려고 하는 지역이 규제지역이 되면 어떤 것들을 고려해야 할까요?

오늘은 이것에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다.

 

이 글을 읽기 전에 현재 지정된 규제지역에 대해서는 아래 글을 참고해 주세요.

>> 규제지역과 대출규제의 추가 및 강화내용 총정리

 

 

1. 양도소득세 변경사항

1-1. 다주택자 양도세 중과

규제지역(조정대상지역, 투기과열지역)에서 주택을 양도하면 양도세가 중과되는데요.

6~42%인 기본세율에 주택수에 따라서 10% 또는 20%의 가산세가 붙게 됩니다.

2주택자는 10%, 3주택이상자는 20%가 가산세로 붙는데요.

 

복잡하니 아래와 같이, 양도소득세율을 표로 정리해 보았습니다.

예를 들어 1억이 양도소득인 2주택자가 규제지역에서 매도하였다면,,

1억 * 35% - 1490만원으로 나온 양도소득세에 10%의 가산금을 더해주면 될 텐데요.

기본세율에 따르면 대략 2010만원이 나오지만, 여기에 10%가 가산되어서, 2211만원을 최종 양도소득세로 계산할 수 있습니다.

 

과세표준	소득세율	누진공제	2주택자 가산세율	3주택자 가산세율
~1200만원	6%	-	규제지역일 경우 계산된 양도세에 10%를 가산 (21년6월 1일 이후 20% 가산)	규제지역일 경우 계산된 양도세에 20%를 가산 (21년6월 1일 이후 30% 가산)
1200만원 ~4600만원	15%	108만원
4600만원 ~8800만원	24%	522만원
8800만원 ~1억5천만원	35%	1490만원
1억 5천만원 ~3억원 이하	38%	1940만원
3억원초과 ~5억원 이하	40%	2540만원
5억원 초과 ~ 10억원 이하	42%	3540만원
10억원초과	45%	5040만원

 

 

억단위의 부동산에서 10%의 가산세는 매우 크므로,

규제지역과 비규제지역에 부동산을 하나씩 가지고 있다면,

비규제지역을 먼저 팔아서 가산세를 물지 않도록 하는 방법이 필요하겠지요.

 

한가지 반드시주의해야할 것은 분양권 또한 양도세 중과대상이 된다는 것 입니다.

일반적으로는 분양권은 소유의 상태가 아니므로 양도세 대상이 아니라고 생각할 수 있는데요.

규제 대책에 따라서 분양권도 규제지역에서의 양도세 중과대상이 되었습니다.

따라서 규제지역에 집이 한채있고, 분양권도 하나 가지고 있다면 2주택자에 해당합니다.

(21년도 1월1일이후 취득 분양권에 대해서만 적용)

 

1-2. 다주택자의 장기보유 특별공제 배제

양도소득세 계산시에 일반주택에 대해서는 최대30%, 1세대1주택의 9억원이상고가주택에대해서는 9억원 초과분에 대해 최대80%의 장기보유특별공제를 해 주었었는데요. 다주택자의 경우는 고가주택의 경우도 최대30%를 받을 수 있었습니다.

그런데, 규제지역에 해당하면 다주택자의 장기보유특별공제도 배제됩니다.

 

30%이기는 하지만, 장기보유만 하면 과세표준금액에서 공제되어서 결코 적은혜택이 아니였는데요.

조정대상지역이 되면 다주택자라면 오래 소유하고 있더라도 장기보유특별공제를 받지 못하게 됩니다.

 

장기보유특별공제에 대해서는 아래글에서 자세히 다루고 있으므로 참조해 주세요.

>> 장기보유특별공제 총정리 해 보겠습니다 # 1세대1주택 양도세 감면

(21년도부터 강화된 장기보유 특별공제내용 포함)

 

2.  변경 적용될 LTV와 DTI

만약 이사가서 주택을 살 지역이 규제지역으로 적용된다면, 대출과 관련한 비율인 LTV와 DTI의 비율이 매우 중요한데요.

규제지역(투기 및 투기과열지구, 조정대상지역)에서는 처분조건 없이는 1주택자는 대출이 불가합니다.

예전처럼, 전세놓고 이사가는 것은 규제지역에서는 불가능하다는 것 이지요.

 

아래는 9억원이하 아파트와 9억원이상아파트에 대해 담보대출시 적용되는 LTV와 DTI의 적용비율은 아래와 같이 다르구요.

지방의 비규제지역에서는 LTV만 적용되고, DTI는 적용되지 않습니다.

시세 6억 이하의 소득 7,000만 원 이하인 무주택자는 서민실수요자로서,

규제지역에서 LTV와 DTI에 10%를 더 받을 수 있습니다.

 

		투기지역 및 투기과열지구		조정대상지역		비규제지역
		LTV	DTI	LTV	DTI	LTV	DTI
	서민실수요자	50%	50%	60%	60%	70%	60%
	무주택세대	40%	50%	50%	50%
9억원 이하  주택	1주택자	X	x	x	x	60%	50%
	기존주택 6개월 내 처분  및 전입 1주택자	40%	40%	50%	50%
	2주택이상  다주택자	X	x	x	x
9억원 ~  15억 이하 고가주택	6개월내 전입 무주택자	9억원까지는 40%, 9억원 초과분은 20%	40%	9억원까지는 50%, 9억원 초과분은 30%	50%
15억 초과 초고가 주택	예외없음	X	X	X	X	X	X
- 수도권 외지역은 DTI적용 없이 LTV만 적용 - 주택매매 및 임대사업자 주택담보대출 금지 (규제지역 뿐만 아니라 비귲지역을 포함해 모든 지역의 법인, 개인등 주택매매사업자 및 임대사업자의 주택담보대출 금지. 다만, 비영리법인 및 공익법인은 예외를 인정해 주택담보대출 가능

 

 

만약 규제지역에서 1채를 가지고 계신분이 다른 비규제 지역에서 1채를 더 구매하려고 하면,

해당 비규제지역이 수도권일 경우 DTI만 충족시킨다면 LTV60%까지 대출이 나올 수 있습니다.

지방 비규제지역이라면 DTI와 상관없이 대출이 가능하구요.

 

그런데, 비규제지역에 1채를 가지고 계신분이 다른 규제지역(투기과열지구, 조정대상지역)에서 1채를 더 구매하기 위해 대출을 받으려고 하면, 기존주택을 처분하겠다는 처분서약서를 작성해야 합니다. 처분조건 1주택자인 것 인데요.

여기에 6개월내 전입까지도 필요합니다.

그래서 비규제지역소유자가 규제지역을 추가로 매수하기는 어려운 실정입니다.

 

3. 다주택자의 중과적용 제외

3-1. 공고전 양도계약한 다주택자의 중과적용 제외

다주택자의 경우는 위에서 본것처럼 20% 및 30%의 강력한 중과규제가 들어가는 데요.

조정지역 및 투기과열지구 지정 전에 매매계약을 체결하고 계약금등을 입금할 수 있는 증빙서류가 있다면,

지정이후에 잔금을 치루더라도 다주택자 중과를 받지않고 기본세율로 양도세를 납부할 수 있습니다.

 

 

3-2. 조정대상 지정효과는 관보에 공고된 날부터

조정대상지역의 지정효과는 신문이 아니라 관보에 공고한 날로부터 발생합니다.

보통은 지정이 보도되고 관보에는 바로 공고되지 않고 2~4일 정도가 소요가 되는 경우가 많습니다.

따라서 관보에 공고되기 전에 매매계약 체결과 계약금을 지급받았다면 중과에 해당되지 않게 됩니다.

 

3-3. 조합원 입주권은 중과대상 아님

다주택자의 조합원의 입주권은 조정대상지역이라고 할지라도 중과대상이 아닙니다.

비과세 대상은 아닐지라도 기본세율대상은 되는데요.

 

여기서 주의해야 할 점은,

재개발 주택이 아니라 조합원 입주권이어야 한다는 점 입니다.

재개발 주택이 조합원 입주권으로 되려면 관리처분인가를 받아야 하는 것 이구요.

2021년부터 조합원 입주권 취득일로부터 보유기간에 따라 아래와 같은 세율이 적용됩니다.

20년말까지는 1년미만에만 40%의 세율이 붙구요. 1년이상에 대해서는 모두 기본세율이 적용되고 있습니다.

 

입주권 취득후 보유기간	양도세금(2021년 1월 1일부터 적용)
1년 미만	50%
1년 이상	40%
2년 이상	기본세율

 

4. 자금조달계획서 준비

20년 10월 27일부터 자금조달계획서 제출대상이 아래와 같이 강화되었습니다.

이들은 부동산 계약을 체결하고 30일 이내에 증빙서류(해당지역의 매수자에 한함)를 제출해야하는데요.

 

이제 규제지역에서는 1억이하의 아파트라 할지라도 모두 자금조달계획서를 제출해야 합니다.

그리고 서울과 같은 투기과열지구에서는 금액과 무관하게 모두 증빙자료를 첨부해야 하구요.

 

자료종류	구분	강화된 내용	기존 내용(과거)
자금조달계획서	규제지역 (조정대상지역, 투기과열지구)	모든거래	3억이상
	비규제지역	개인 - 6억이상거래  법인 - 모든 거래	6억이상
증빙자료	투기과열지구	모든거래	모든 거래

 

 

증빙자료 제출 대상의 경우는 아래와 같이 예금잔액증명서, 소득금액증명원 등의 증빙자료가 필요합니다.

 

 

반드시 예금과 대출로만 주택을 구입하는 것이 아닐수 있으므로,

이런저런 자금조달 내역을 증빙하는것은 매우 피곤한 일일수 있겠지요.

해당되시는 경우에는 거래하시는 부동산과 세무사에게 상담을 받아보시는 것이 좋습니다.

 

5. 전입 및 거주조건 확인

5-1. 처분 및 전입조건

2020년 7월부터는, 무주택자도 규제지역에서 담보대출을 받으면 6개월내 전입의무가 부과되어집니다.

규제지역에서 집을 살려고 한다면 반드시 확인해야 하는 내용입니다.

 

사실 이보다 더 중요한 것은,

1주택자는 6개월내 처분 및 전입을 해야한다는 부분입니다.

사실 집이라는 것이 팔고 싶을 때 팔리는 것이 아니므로, 1주택자라면 반드시 주의를 해 두어야 합니다.

이러한 처분조건은 주택담보대출시 추가약정서를 쓰면서 유효하게 되는데요.

아래는 우리은행의 추가약정서인데요. 

처분조건에 처분대상주택의 소유자와 주소를 아래와 같이 명시하게 되어있습니다.

또한, 처분대상 주택을 처분(명의이전 완료)한 경우에는 즉시 은행에 증빙자료를 제출하도록 되어 있습니다. 

 

 

 

5-2. 처분조건 및 전입조건 관련 페널티

기존주택처분과 신규주택전입의무에 대해서는 금융권 통합시스템인 주택 관련 대출 추가약정 이행 현황 정보 공유 시스템이 가동되어 점검하게 되는데요.

이를 어길경우 대출을 상환해야하고, 3년간 모든 금융기관에서 담보대출을 받을 수 없는 강력한 페널티가 주어진다고 하니 주의해야 겠습니다.

 

A. 처분조건 사후관리 않음

추가약정서에 기재한 처분대상주택을 처분후에 추가로 매수하는 주택에 대해서는 사후관리하지도 않고 규제하는 바가 없으므로 걱정하지 않아도 됩니다.

예를 들어, B주택 매수시 A주택 처분조건으로 주택담보대출을 받는다고 가정해 보겠습니다.

이럴경우, A주택을 약정한 6개월이내에 처분후에 새로운 C주택을 담보대출상환전에 매수하더라도 문제가 되지 않는다는 부분입니다.

 

다만, 재개발, 재건축 집단대출이나 생활안정자금의 경우는 아래와 같이 추가주택구입금지의무가 추가약정서에 아래와 같이기재되어있고,

이를 반드시 지켜주어야 합니다.

 

 

B. 전입조건 관련 페널티

위에서 본것과 같이 추가약정서에 6개월내에 실거주입증서류를 은행에 제출하도록 되어있습니다.

다만, 한번 전입하고나서 얼마간 살아야 한다는 규정은 없습니다.

사실상 전입 후 은행에 서류제출하고 통과되었다면 한달을 살고 다시 나가도 문제는 없는 것 같습니다.

 

C. 대출 완납 후 약정조건 지켜야 하는지 여부

예를 들어, 전세를 내주고 대출금을 다 갚아버리면 약정서에서 약정했던 내용은 어떻게 해야할까요?

약정했던 처분조건과 전입조건을 여전히 지켜야할까요?

네, 지켜야 합니다.

대출금을 다 갚아버렸다고 하더라도 은행에서는 대출금 완납시 약정했던 내용을 이행했는지 점검하도록 되어 있습니다.

따라서, 대출금을 다 갚았다고 하더라도, 처분조건이나 전입조건을 않지켰다면,

대출금회수는 다 갚아버렸으니 상관이 없더라도,

3년간 주택담보대출금지의 페널티는 여전히 존재하게 되는 것 이지요.

 

다만 한가지 생각해볼수 있는 점은 혹여 페널티를 받았다고 하더라도,

주택의 계약이 해지되지는 않습니다.

신용에도 이렇게 약정을 이행하지 않은 기록이 남아있게되기는 한데요.

특별히 이런기록이 향후 다른대출에 어떻게 영향을 미치는지는 알수없습니다.

 

대출하실때 다른 서류는 은행직원이 가이드하는데로 하더라도, 추가약정서부분은 하나하나 꼼꼼히 읽어보고 물어보시기 바랍니다.

실수로 페널티를 받는일이 없도록 반드시 주의가 필요합니다.

 

5-3. 일시적 2주택자 비과세 주의사항

조정대상지역과 비조정대상지역의 일시적 2주택자의 조건이 다른데요.

기존 비조정대상지역의 경우, 기존주택을 1년이상 살다가 새 주택을 구매후 3년이내 매도하면 일시적 2주택자로서 비과세 대상이 되었습니다.

그런데, 조정대상지역에서 조정대상지역으로 이사갈 때에는 강화된 규정이 적용되어서,

기존 주택을 1년이상 살면서 2년 이상 전입해 거주하고 있어야 하고,

새 주택 구매후 1년이내 매도해야 하며,

1년이내에 전입을 신고해야 한다는 규정도 지켜주어야 비과세가 적용됩니다.

(규제가 계속 바뀌었기에, 2018년 9월 14 ~ 2019년 12월 16일 사이의 물건은 전입조건 없이 2년내 매도하면 해당되어집니다.)

 

주의할 점은, 조정지역에서 비조정대상지역이나, 비조정대상지역에서 조정대상지역으로 이사갈때는 강화된 규정이 적용되지 않으니,

기존 비조정대상지역기준의 일시적2주택기준을 따르면 된다는 것 입니다.

 

참고로 2020년 7월 1일부터는 담보대출을 받을 경우, 규제지역에서는 6개월 이내에 전입을 해야하기 때문에 

비과세 조건으로는 1년이내 전입신고 이지만, 실질적으로는 6개월 이내 전입신고가 됩니다.

대출없이 규제지역아파트를 사실 여유가 있는 경우는 드물겠지요.

 

일시적 2주택 비과세의 좀더 자세한 사항에 대해서는 아래 글에서 자세하게 다루었는데요.

>> 일시적 2주택 총정리 # 비과세

 

5-4. 1세대1주택 비과세 거주조건

17년 8월 3일 이후에 조정대상지역에서 취득한 주택의 경우는 2년 이상 거주요건을 충족해야만,

1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다.

다만, 조정대상지역 공고전에 계약을 체결한경우는 아래의 조건을 채우면 거주조건없이도 비과세를 받을 수 있습니다.

• 공고일전 계약서 작성과 계약금입금여부 증명
• 계약당시 무주택자

계약당시 무주택자야 하는 조건은 조금 까다로운데요.

분양권의 경우도 계약당시 무주택자였어야 추후취득하는 주택에서 거주요건이 없게 됩니다.

자세한 1세대 1주택비과세에 대해서는 아래글에서 정리하고 있으므로 참조해 주세요.

>> 1세대 1주택 비과세에 대해서 정리해 봅니다

 

6. 강화된 취득세 적용

규제지역에서는 아래와 같이 강화된 취득세가 적용되게 되는데요.

비규제지역에서는 2주택까지는 중과가 않되었었는데,

규제지역은 2주택부터 중과대상이 됩니다.

같은 2주택자더라도 규제지역 매수후 비규제지역 매수시에는 취득세가 1~3%이지만,

비규제지역 매수후 규제지역 매수시에는 8%가 됩니다.

 

	주택수	비규제지역	조정대상지역	비고
개인	1주택자	1~3%	1~3%
	2주택자		8%	규제지역 일시적 2주택자의 경우는  1주택자 취득세를 낸 후,  추후에 실제로 처분하는지 확인
	3주택자	8%	12%	과거에는 4%였음
	4주택자	12%
법인				과거에는 1~3%였음

 

다만, 일시적2주택자의 경우는 우선 1주택자의 취득세를 내고,

향후에 일시적2주택요건을 갖추는지 확인하는 형태를 취한다고 합니다.

따라서 만약 일시적2주택요건을 갖추지 못하는 경우는 중과된 8%의 취득세를 내야만 하지요.

 

6. 분양권 전매

6-1. 비조정대상이다가 분양권 매수 후 조정대상지역으로 변경될 시

분양권과 조정지역 지정에 대해서 이야기 할 때 이 부분을 꼭 알고 있어야 하는데요.

지정전에 분양권을 샀는데 조정지역 지정이 되어버리면 애매하게 되기 때문인데요.

 

A. 거주조건

우선 위에서 보았던 거주요건은 아래와 같이 적용됩니다.

이때는 무주택자와 유주택자의 조건이 아래와 같이 다르게 됩니다.

비합리적이라고 생각은 되지만, 어쨌던 분양권매수시 무주택자여야만 보유요건 없이 비과세가 가능합니다.

 

주택유무	거주의무
무주택자	무주택자가 지정전 분양권 매수계약하고,  지정후에 잔금을 내었을 경우에는, 거주요건없이 보유요건만으로도 비과세가 가능합니다. 이는 2년거주요건 예외사항으로 무주택자만 해당
유주택자	2년 이상 거주를 해야 비과세를 적용받을 수 있음

 

참고로 조정지역일때 매수했다가 매도시점에 비조정지역으로 지정된 경우 다주택자의 거주의무는 그대로입니다.

 

 

B. 잔금대출

그리고 중요한 잔금대출 부분은 아래와 같이 적용됩니다.

원래는 지정된 규제지역 LTV를 무조건 따랐었는데요.

7월13일 금융위원회에서 발표한 주택시장 안정 보안대책에 따라 아래와 같이 적용되게 되는데요.

이때도 아래와 같이 무주택와 처분조건1주택자 및 유주택자의 대출한도가 다르게 됩니다.

 

다만 이때 고려해야 할 것은 처분조건에 있어서,

비조정대상지역일때의 기준을 적용하기 때문에 2년처분약정이 가능하다는 것 입니다.

(비조정대상지역에서의 처분약정기한은 2년)

원래 규제지역은 6개월 처분약정이므로 타이트한데요. 2년처분약정이므로 조금 여유가 있습니다.

 

주택유무	내용	처분조건의 기준
무주택자  및 처분조건 1주택자	규제지역 지정전 LTV를 적용 (기존 비규제지역 LTV적용)	비규제지역일때의 기준을 적용하므로, 6개월이 아닌 2년 처분약정 가능
유주택자	(처분조건 없이) 규제지역 지정 전까지 대출받은 범위 내에서 잔금대출 가능

 

금융위원회에서는 아래와 같은 예시와 함께 자료를 배포하였습니다.

 

 

비규제지역에서는 DSR기준이 적용되게 되는데요.

신용대출등이 많으면 한도가 줄어들 수 있으므로 은행과 상담해보고 문제가 되는 대출은 정리해두는것이 좋습니다.

 

6-2. 분양권 전매시 양도세율

원래 21년 6월 전까지는 아래와 같이 2년이상 분양권 보유시 기본세율을 적용받을 수 있었는데요.

 

구분	양도세
1년미만	50%
1년이상 ~ 2년 미만	40%
2년이상	기본세율(6~42%)

 

조정대상지역에서 분양권을 양도하는 경우는 보유기간에 관계없이 50%의 중과세율이 적용됩니다.

조정대상지역지정전에 분양권을 취득하였더라도 양도일 기준이므로, 무조건 50%중과세가 적용된다고 보시면 됩니다.

다만, 21년 6월부터는 분양권 양도세가 조정대상지역구분없이 모두 아래와 같이 변경되므로 21년 5월까지만 유효하다고 보시면 됩니다.

 

구분	양도세
1년미만	70%
1년이상	60%

 

6-3. 분양권과 양도세 주택수

분양권의 경우 2021년도 1월 1일 이후 취득한 분양권의 경우는 양도세의 주택수를 셀 때 포함하게 됩니다.

21년도 1월이후 분양권 매수시에는 뜻하지 않게 양도세 중과를 받지 않도록 반드시 주의를 기울여야 합니다.

 

 

6-3. 분양권과 취득세

20년 8월 12일 이후 취득한 분양권의 경우 잔금일날의 주택수에 상관없이 계약일 당시의 주택수로 중과를 판단하게 됩니다.

(분양권 전매자의 경우는 전매잔금일)

위에서 양도세의 경우는 21년 1월1일이후 취득한 경우 주택수를 셀때 포함한다고 하였는데요.

국세인 양도세와 다르게 지방세인 취득세는 20년 8월 12일 이후 계약당시 주택수를 기준으로 취득세를 산정합니다.

 

다만, 지방세법 부칙7조에 따라서, 법 시행일인 8월12일 전에 매매계약을 체결한 경우는 적용하지 아니한다고 부칙7조에 나와있습니다.

해당하시는 분들은 취득하는 물건지 담당 시청에 문의하시구요.

행정안전부에서도 이와 비슷한 사례들이 있어서였는지, 20년 9월중에 지침서를 통해서 부칙7조에 해당하는 사례에 대해 공무원들에게 전달되었다고 하니, 모르고 계신분들은 주택수 산정에 포함되지 않도록 해야 하겠습니다.

여기에 해당하시는 분들은 기존규정대로 잔금일날 주택수에 따라서 취득세를 내게 되겠습니다.

 

 

분양권의 취득세 및 양도세와 관련하여 좀더 자세한 사항은 아래 글을 참조해 주세요.

>> 분양권 세금 에 대한 총정리 # 취득세 양도세

 

7. 종합부동산세 추가과세

조정대상지역이 되면 다주택자에게 종합부동산세가 추가과세됩니다.

규제지역에서 2주택이상 보유자에게는 아래와 같이 0.1~0.5%의 추가과세가 적용되어 집니다.

 

 

8. 정리

비규제지역에 살거나 혹은 비규제지역으로 이사하던 사람에게는 규제지역이란 말이 복잡하고 무겁게 느껴지는데요.

실제로 몇개월에 한번씩 나오는 부동산 대책으로 복잡해지기도 했구요.

따라서 매수나 매도시에 손해를 보지않고 최대한 효율적 세금을 절약하기 위해서는,

미리 규제지역에 대해서 공부해놓고 대비를 해 놓는 것이 좋을 것 같습니다.