셀프등기 하는 법 # 아파트 등기완료통지서

오늘은 셀프등기하는 방법에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다.

등기를 한다는 것이 법무사에게 맏겨야만 하는것 아닐까 생각하실수도 있는데요.

막상알아보면 그렇게 어렵지 않다는 것을 알 수 있습니다.

 

권리관계가 복잡하지 않고 시중은행 한군데에만 질권설정이 되어있거나,

아에 대출이 없는 경우는 셀프등기를 해도 전혀 어려움이 없을 것으로 생각합니다.

그럼 필요한 서류들부터 보도록 하겠습니다.

 

1. 셀프등기시 필요한 서류 총정리

먼저 셀프등기시에 어떠한 서류가 있는지 총정리해 보도록 하겠습니다.

매수인이 본인이므로 매수인란에 있는 것들은 잘 챙기셔서 하면 되구요.

 

매도인이 필요한 서류만 부동산중개인에게 미리 말해서 잘 챙겨오도록 확인해주시는 것이 중요합니다.

특히 매도용인감증명서의 경우 매수자 인적사항이 정확하게 적혀있어야 하구요.

주민등록 초본도 주소변동이력이 적힌 것을 가지고 와야 합니다.

위임장을 작성해야하니, 인감도장도 꼭 챙겨와 달라고 해야합니다.

 

구분	서류
매도인	등기필정보(등기권리증 스티커 붙어져있는 것) 매도용 인감증명서(매수자 인적사항 적어서 발급해야 한다) 주민등록초본(주소변동이력 모두 포함, 공동명의 경우 명의자들 주민등록 초본 각1부, 주민번호뒷자리 필수) 인감도장(위임장에 날인할 용도임, 인주도 준비되어 있어야 한다, 인감증명서의 도장과 반드시 확인한다) 위임장
매수인	등기신청서 주민등록등본(공동명의이면 각 1부씩) 도장 신분증 토지대장(대지권 등록부까지 같이 받아야 함, 아파트는 여러필지일 경우 필지별로 다 받아야 함, 정부24무료발급),  건축물대장(전유부로 발급, 정부24 무료발급) 취득세납부영수증 국민주택채권매입영수증 법원수입인지 소유권이전등기신청수수료 납부영수증
공인중개사	부동산매매계약서와 사본, 부동산거래계약신고필증(2부, 중개사가 않주더라도 매수인이 인터넷에서 조회해서 발급도 가능) 취득세 신고시 제출하고, 등기소 제출시 하나씩 내야한다.

 

 

참고로 근저당이 설정된 경우는 이 글은 가장 아래부분에 근저당 설정해지 방법에 대해 정리해 놓았으니, 참조해 주세요.

 

2. e-form을 이용한 등기신청

등기신청서나 위임장의 경우 인터넷등기소의 자료실에서 다운로드 후에 프린트해서 수기로 작성할 수도 있지만, 인터넷등기소의 e-Form을 이용하면 훨씬 수월하므로 이를 활용하는 것이 좋습니다. 위임장조차도 e-Form을 이용해 작성후 작성된 것을 출력하기만 하면 되므로 훨씬 편합니다. 

 

e-Form은아래와 같은 흐름으로 사용하게 되는데요.

기재사항들을 선택해서 입력하고, e-Form등기신청서와 위임장을을 출력하고, 필요한 첨부 서류들을 등기소에 가져가서 제출하면 되는 것 인데요. 

 

 

이제 실제로 인터넷을 통해서 등기신청서를 작성해 보도록 하겠습니다.

먼저 e-Form은 아래와 같이 접근할 수 있습니다.

인터넷등기소에서 상단의 등기신청 메뉴를 클릭하면 아래와 같은 화면을 볼 수 있는데요.

e-Form신청서 작성하기를 클릭해 줍니다.

 

 

 

작성관리에서 작성현황을 선택하고,

제출구분은 "이폼"으로 선택되어 있을 것 이구요.

아직 작성해 놓은 것이 없으므로, 하단의 가장 좌측버튼인 "신규작성"버튼을 클릭해서 작성을 시작합니다.

 

이용동의란의 두가지 동의사항이 있는데요. 두가지다 클릭하고 다음으로 넘어가 줍니다.

이제 본격적으로 이폼을 작성하는데요.

등기유형부터 보도록 하겠습니다.

 

3. 등기유형과 목적

e-Form을 사용하면 편한것이 대부분 옵션들을 선택해서 입력하는 방식이므로, 틀리게 될 확률이 적다는데 있습니다.

등기유형은 "소유권이전"으로 선택해 주고요.

등기의 목적도 "소유권이전"으로 선택해 줍니다.

4. 부동산표시

이 부분은 등기부등본의 부동산 표시부분과 같이 작성하면 되는데요.

e-Form에서는 입력란 우측 상단에 부동산 입력버튼을 입력하도록 되어있습니다.

여기서 세가지 입력란이 있는데요.

아래와 같이 입력하고 입력버튼을 눌러줍니다.

 

구분	설명
구분	부동산 고유번호를 선택
관할등기소	전체등기소
부동산고유번호	등기부등본의 우측상단 고유번호 입력

 

 

거래신고관리번호가 있는데요.

부동산중개소에서 부동산거래신고를 해 주므로, 중개사에게 받은 부동산거래계약신고필증에 적힌 번호를 보고 적어주기만 하면 됩니다.

없다면 매수자가 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr/)에서 직접조회하고 받을 수 있습니다.

 

마자막으로 거래대금은 거래가액을 작성하면 됩니다.

분양받은 아파트라면 분양대금을 작성하면 됩니다.

 

4. 등기원인 및 연원일, 잔금납부일과 거래가액

4-1. 등기원인과 연원일

연월일은 매매계약 일자를 적어주시면 되는데요.

잔금일이 아니고 계약서를 작성한 계약일입니다.

분양자라면 분양계약 일자를 작성해주시면 됩니다.

 

등기원인은 부동산 취득방법인데,  "매매"로 해주시면 되겠지요.

 

4-2. 잔금납부일과 거래가액

잔금납부일은 잔금일을 가르키구요.

거래가액은 부동산중개사분이 신고하신 부동산거래신고필증을 보고,

거래가액과 거래신고관리번호를 작성하시면 됩니다.

보통은 신고가 되어있으면 계약인이 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr/)에서 로그인해서 부동산거래신고이력조회를 통해서 알아볼 수 있습니다.

부동산거래신고필증은 나중에 제출해야하므로 없다면 부동산중개인분에게 받아놓으시는 것이 좋습니다.

 

 

5. 등기할사항

5-1. 이전해야할 등기 및 등기의무자

A. 이전해야할 등기/등기의무자

등기의무자는 이전해야할 등기/등기의무자 입력버튼을 누르면 현재소유자의 이름이 나오는데요.

선택만 하면 간편하게 입력할 수 있습니다.

e-Form이 이렇게 편하네요.

 

다만, 현재 주소지와 이렇게 입력된 주소가 맞는지는 알수없기 때문에,

등기소 방문전에 해당내용이 다르다면 수정해서 재출력하는 것이 좋습니다.

잔금시 매도자에게 주소변경이력이 포함된 초본을 받기 때문에, 잔금날에 명확한 주소지를 받을 수 있습니다.

 

B. 이전할 지분

지분율은 단독명의라면 1분의 1로 적으시면 됩니다.

 

C. 등기의무자의 등기필정보

매도자에게 잔금날 등기서류를 받게 되는데,

등기필정보 보안스티커를 제거하고 그 안의 일련번호와 숫자를 입력할 수 있습니다.

잔금전날 작성한다면 입력할수 없겠지요.

 

잔금날 매도인의 주소지와 초본의 주소지를 확인하면서, 등기필정보도 같이 입력하는 것이 좋습니다.

등기필정보때문에 잔금일전에 이폼으로 등기신청서를 완료하는 것은 어렵습니다.

가능한 부분까지 입력해두고 임시저장 하는 것이 좋지요.

 

5-2. 등기권리자

A. 등기권리자

등기권리자는 매수인입니다.

본인의 정보를 여기에 작성해 주면 됩니다.

공동명의시에는 지분율을 각각 2분의 1씩 체크해 줍니다.

공동명의 하시는 분들은 가족관계증명서와 위임장이 필요하게 됩니다.

 

5-3. 제출자

제출자에는 신청인 본인의 정보가 들어가 있는데요.

다른분이 제출하는 경우는 제출자 입력버튼을 눌러서 입력해 주면 됩니다.

 

6. 수수료등 입력

이제 숫자를 적어야 하므로 조금 긴장이 되기는 하는데요.

여기서 입력해야할 수수료는 국민주택채권매입과 매도, 등록면허세인 취득세, 등기수수료와 인지세입니다.

이것들을 입력하기 전에 조회해 보아야하는 것이 있습니다.

바로 시가표준액인데요. 조회하는 방법에 대해 알아보겠습니다.

 

6-1. 시가표준액 조회

시가표준액이라는 말에서 알 수 있듯이, 매매가격이 아닌 공시가격인데요.

아파트의 경우는 공동주택의 공시가격을 조회하면 되는데요.

부동산 공시가격 알리미(www.realtyprice.kr/notice/town/siteLink.htm) 사이트를 검색해서 확인할 수 있습니다.

 

 

이렇게 시가표준액을 알아보았다면 이제 준비가 되었습니다.

다시 e-Form으로 넘어가겠습니다.

 

6-2. 국민주택채권매입액

주택을 매매할 때 의무적으로 나라에서 발행한 채권을 매입하도록 규정되어 있는데요.

매입하고 바로 매도해버리면 되기 때문에, 바로 매도해서 약간의 수수료만 지불하면 됩니다.

형식적인 절차라고 할 수 있겠습니다.

 

입력란 하단에 빨간색으로 국민주택채권 매입대상금액조회 바로가기 링크가 있는데요.

이것을 클릭해 줍니다.

여기서 바로 주택도시기금홈페이지(nhuf.molit.go.kr/)로 연결되서 계산해 볼 수 있는데요.

도시기금홈페이지의 청약/채권> 제1종국민주택채권 > 매입대상금액조회 로 연결이 되어집니다.

 

아래화면과 같이 매입용도는 부동산 소유권등기(주택, 아파트, 연립)로 설정해 주고요.

대상물건지역을 서울특별시 및 광역시와 기타지역중 해당하는 것으로 선택해 줍니다.

마지막으로 위에서 조회했던 시가표준액을 여기에서 적어주고 채권매입금액조회버튼을 클릭하면 채권매입 금액이 조회가 됩니다.

(참고로 건물분 시가표준액이라고 적혀있지만, 아파트같은 공동주택은 토지가 포함된 가격을 말합니다)

 

 

 

위화면의 맨 아래부분에도 적혀있지만, 5천원미만은 절사, 5천원이상은 반올림해서 1만원단위로 채권을 매입하게 되므로,

반올림해서 채권매입금액을 적어줍니다.

 

위에서는 8,203,000원이라고 나왔지만, 5천원 미만이므로 820만원을 적어주면 되겠지요.

국민주택채권매입총액에는 이 금액을 작성하시면 됩니다.

 

6-3. 본인부담금 확인

위에서 본것처럼 채권매입금액은 매우 크지만, 바로 매도하고 수수료만 낼 것이기 때문에, 

즉시매도시의 본인부담금을 확인해 줍니다.

참고로, 채권수익률이라는 것이 매일매일 달라지는데요. 저렴한날 미리 해놓으면 더욱 좋습니다.

 

고객부담금을 조회해 보는 것은 주택도시기금 홈페이지에서 가능한데요.

상단의 청약/채권메뉴에서, 제1종국민주택채권 > 고객부담금조회 메뉴를 선택해 주면 됩니다.

 

 

아래와 같이 고객부담금조회화면에서 발행금액을 선택한후에 위에서 확인했던, 채권매입금액을 조회해서 넣어주면 됩니다.

 

 

 

좌측메뉴에서 국민주택채권매입을 선택해 주면 각은행의 링크로 연결되는데요.

 

 

링크를 이용해서 인터넷뱅킹으로 채권을 매입할 수 있습니다.

 

 

그래서 국민주택채권매입내역조회를 선택하면 은행의 링크들이 나오는데요.

여기서 각은행별로 국민주택채권매입페이지를 찾아서 매입을하고 바로 매도를 해 주어야 합니다.

예를 들어 우리은행의 경우는 아래와 같습니다.

 

 

 

이러한 과정들이 어려우시면, 주택도시기금의 채권상담하시는 분들에게 문의해주셔도 되는데요.

주택도시기금(1566-9009)로 전화해서 3->4 로 연결하여 채권상담사분들과 상담하셔도 됩니다.

 

6-3. 국민주택채권발행번호

국민주택채권발행번호는 위에서 나온 국민주택채권매입총액에 따른 개인부담금을 납부하면 나오는 영수증에 나오는데요.

반드시 잊지 말아야 할 것은 영수증에 국민주택채권발행번호가 나오기 때문에 꼭 챙겨두어야 한다는 것 입니다.

pdf로 저장해서 인쇄하거나, 인쇄해서 보관해야 합니다.

 

6-4. 등록면허세(취득세

이제 취득세인데요. 취득세는 위택스 홈페이지에서 쉽게 계산해 볼 수 있습니다.

 

wetax(www.wetax.go.kr/) 홈페이지에 접속해서, 

신고하기 메뉴를 클릭후에 세목 알아보기를 열어보면 아래와 같이 취득세(부동산)모의계산 버튼이 보입니다.

이것을 클릭해 줍니다.

 

 

 

취득세는 모의계산을 통해 아래와 같이 상세하게 나오므로 이를 활용해 주면 됩니다.

 

 

e-Form에는 취득세와 지방교육세, 농어촌특별세등을 적는 란이 있는데요.

모의계산에서 정확하게 보여주므로 이를 참조해서 적어주면 됩니다.

 

납부는 잔금당일 오전부터 위텍스로 납부가 가능하므로, 일단 조회해서 적어만 놓고 잔금일날 내면 됩니다.

납부후에는 납부확인서를 반드시 인쇄해 두어야 합니다.

 

6-5. 등기수수료

등기수수료는 인터넷등기소에서 바로 전자납부가 가능한데요.

이폼으로 작성하면 13,000원으로 수기로 작성할 경우보다 2,000원이 더 저렴합니다.

 

전자납부시스템바로가기 링크를 클릭해서 납부헤 주고요.

납부후에는 법원제출용 납부확인서도 반드시 프린트해서 챙겨야 합니다.

 

6-6. 대한민국 정부수입인지 

종이문서용으로 부동산 거래금액에 따라서 구입하시면 되는데요.

공인인증서가 필요합니다.

전자수입인지(www.e-revenuestamp.or.kr/) 사이트에서 가능합니다.

프린터기가 연결되어 있지 않으면 출력하기 어려우니 준비된 상태에서 납입하고 발급받도록 합니다.

1억~10억구간이 15만원입니다.

 

7. 첨부서면 및 연계정보

아래의 첨부서면을 선택해서 클릭해 주면 되는데요.

• 매매계약서[등기원인]
• 부동산거래신고필증(중개인에게 받음, 인터넷으로 매수자가 조회 및 발급가능)[등기원인]
• 집합건축물대장[부동산표시]
• 토지/임야대장[부동산표시]
• 위임장 (이폼 다 작성후에 생성된 것을 인쇄후 매도인 인감도장 찍으면 됨)
• 등기필증[의무자]
• 인감증명서[의무자]
• 주민등록정보[의무자]
• 주민등록정보[권리자]
• 등록세[취득세영수필확인서]

제출구분이 방문제출로 되어있는 위의 서류들을 클릭 후에 작성완료 및 확인버튼을 클릭해서 눌러줍니다.

그럼 신청서 확인버튼이 나오는데요.

위에서 했던 내용들이 다 정리되어서 신청서로 나오게 됩니다.

 

이후에 아래 영수증들을 챙겨서 서류들과 같이 제출할 준비를 하면 되겠지요.

이제 끝이 보입니다.

 

• 등기수수료 납부확인서
• 취등록세 납부확인서
• 대한민국정부수입인지

 

이폼을 다 작성하고 완료하면, 위임장을 프린트할 수 있는 버튼이 나오는데요.

날짜는 잔금일로 하고, 매도인의 인감도장을 찍어주기만 하면 됩니다.

 

다만 주의할 점은, 매도인의 주소가 초본상의 최근주소와 다르거나, 계약서상 주소와 다른 경우인데요.

항상 잔금일날 초본을 받으면서 주소도 확인하고, 인감도장 찍으면 인감증명서와 같은지 확인합니다.

이런일이 없도록, 가능하시면 매도인의 현재 주민등록상 주소를 부동산에 미리 물어 확인해두는 것도 방법이겠습니다.

 

만약 수정을 해야할 경우, e-Form상에서 수정해서 잔금날 다시 출력을 해야하는데, 

잔금일 부동산에서 수정해서 출력하기는 어렵겠지요.

인터넷등기소의 "자료센터> 등기신청양식"에 가보면 빈 위임장파일을 다운로드 받을 수 있습니다.

여기에 e-Form에 적혀있는 내용들을 넣고, 주소부분만 빈칸으로 만들어 가는것도 방법이겠지요.

주소를 수기로 적어야 할 때는 여분으로 몇장 더 가져가세요. 틀리면 다시 쓰고 도장을 찍어야 하기 때문입니다.

 

갑자기 수정해야 할 사항이 생길지 모르므로, 위임장을 여유있게 챙겨가시구요.

인감도 여유로 받은 위임장에 추가로 받아놓으시면 혹시나 수정사항이 생겼을 때 대응하기가 쉽습니다.

 

 

 

 

8. 취득세 납부 후 법무소 가서 등기하기

8-1. 취득세 납부

잔금이 끝났다면 매도자에게 받아야할 서류들을 꼼꼼히 확인한후에,

가장 먼저 해야할 것은 취득세를 납부하는 일 입니다.

취득세가 납부되어야 등기가 가능하기 때문입니다.

 

전자로 신고 및 납부가 가능하구요.

직접 가서 해야할 경우는, 해당 시청이나 구청 세무과에 가서 신고하면 됩니다.

취득세 신고를 하면서, 부동산 매매계약서와 부동산거래계약신고필증 사본을 한부씩 내면서 취득세를 신고합니다.

오전 7시부터 위택스 홈페이지나 앱에서 납부가 가능합니다.

 

중요한 것은 취득세 납부영수증을 챙겨야 한다는 것 입니다.

이것이 필요해서 취득세를 먼저 납부하는 것 이기 때문이지요.

 

8-2. 등기소 방문

매수자가 뽑아야 하는 서류들을 꼼꼼히 확인하고, 등기소에 가기전에 발급받아야하는 서류들을 다 발급받도록 합니다.

 

드디어 서류와 함께 등기소에 가서 접수를 하기만 하면 되는데요.

등기과에서 등기서류안내를 해주는 곳에서 서류들을 확인받은후에 접수창구에서 제출하도록 합니다.

 

완료될 경우, 등기완료 통지서를 받아야 하는데요.

우편으로 받는것이 편하므로, 우편송부로 체크하도록 합니다.

등기필증을 우편으로 받기위해서, 미리 우체국에서 대봉투를 사두는 것이 편합니다.

 

약 일주일후에 받을 수 있는데,

등기가 잘 되었는지 확인을 위해서, 부동산등기를 때 보는것이 좋습니다.

 

9. 근저당설정 해지하는 방법

9-1. 은행법무사를 이용한 말소

셀프등기시에 매도인의 아파트에 근저당권이 설정된 부동산의 경우가 있을텐데요.

아무리 셀프등기이지만, 근저당권해지 자체는 해당은행의 법무사를 통하는 것이 비용과 시간상 가장 효율적입니다.

원칙적으로 말소의뢰비는 매도인부담이므로 걱정하지 않으셔도 되구요.

혹시 이에 대해 불만이 있다고 하시면 본인이 낸다고 해도 5~7만원 정도로 그렇게 비싸지 않습니다.

중요한 것은 매도인에게 잔금일기준의 상환할 금액을 정확하게 물어놓는 것 입니다.

당일날 돈이 부족하거나 하면 않되기도 하고, 잔금일날 잔금에서 대출상환금을 빼서 드려야 하는데, 계산이 틀리면 않되므로 미리 철저히 계산해 놓아야 하기 때문이지요.

 

매도인이 대부계에 직접통화를 해서, 계좌번호와 금액을 알아낸후 상환을 하고 서류를 팩스로 받는 방법도 있습니다.

그렇지만 좀더 확실하게 은행방문을 해서 현장에서 계좌번호 확인하고 바로 이체한 다음 말소신청하는 것이 가장 확실하겠지요.

소유권이전을 셀프 등기로 할 예정이니 빨리 처리해 달라고 은행쪽에 말하는 것이 도움이 됩니다.

 

아래와 같이 은행에 같이 가시면 가장 확실한 방법이 되기는 하지만, 은행갔다가 부동산갔다가 하는 것이 조금 번거롭기는 합니다.

1. 잔금당일 오전 가장 빠른시간에 영업점에서 근저당설정된 대출은행에서 만남
2. 매도인에게 상환금액 물어서 정확한 금액 준비해 감
3. 대출완납과 근저당권말소 신청
4. 은행법무사 말소의뢰비 매도인부담

대출완납을 하고, 은행에서 은행법무사 말소의뢰를 마치고 나면 아래와 같이 증명서와 영수증을 받아둡니다.

은행에서 대출을 완납했고, 근저당권말소를 접수했다는 증명서이지요.

원본을 매도인이 갖는다고 하면, 사본을 가지고 있어도 문제는 되지 않습니다.

 

- 대출완납증명서 - 근저당권 말소 접수 영수증

 

서류를 받고, 위에서 정리한 등기방법대로 등기를 진행하면 됩니다.

 

은행의 근저당은 되도록 은행의 법무사를 이용해서 처리하도록 하는 것이 좋습니다.

비용자체가 비싸지 않구요. 걸리는 시간에 비해서 직접처리하는 것이 비효율적입니다.

은행에서 신청하고 대출완납증명서와 근저당권말소증명서를 받는 것이 훨씬 효율적입니다.

 

참고로 대리로 말소시에는 말소위임장과 말소인감증명서가 필요한데요.

법무사를 끼고 할 경우는 위의 서류로 하지만, 매수인이 직접하기에는 어려우므로,

매도인이 협조하지 않는다면 법무수수료가 적은 곳을 잘 알아봐서 진행하는 것이 편합니다.

 

9-2. 매도인에게 대출만큼 중도금을 주고 미리 말소 요청

금전적으로 여유가 있을 때, 매도인에게 대출만큼 중도금을 주고 미리 말소를 하고 서류를 달라고 요청하는 방법도 있는데요.

계약서에도 잔금전 중도금을 받고나서 바로 말소시킨다고 특약으로 추가시키구요.

이게 가장 쉬운 방법이고 시간도 효율적입니다. 이렇게 말소를 하고나면, 쉽게 셀프등기를 할 수 있지요.

가능하다면 이런 방법을 추천합니다.

 

10. 법무수수료가 많이 낮아진 시대

위와같이 셀프로 충분히 등기가 가능한데요.

법무통 같은 플랫폼 어플을 이용하면 일반적인 가격보다 훨씬 저렴하게 등기를 할수도 있다고 하니,

그런것들도 알아보고 시간대비 효율을 따져보시면 될 것 같습니다.

10만원 후반대에도 할 수 있다는 애기를 들은 것 같은데요.

바쁘신 분들은 저렴한 법무수수료를 제공하는 곳을 이용하는 편이 좋겠지요.

 

매수하고자 하는 물건이 대출이 전혀없는 깨끗한 물건이라면,

셀프하기가 어렵지 않으니 셀프로하시는것을 추천드리구요.

조금이라도 권리관계가 복잡한 것은 법무사를 이용하는 것을 추천드립니다.